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买卖合同的交付 篇一：买卖合同交付时间的推定 买卖合同交付时间的推定 我国合同法第139条规定：“ 当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第61条、第62条第(四)项的规定。”这是关于买卖合同未约定标的物交付期限或者约定不明确如何处理的规定。 合同法第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”根据该条规定可知，当合同生效后，当事人就标的物的交付期限没有约定或者约定不明确时，首先，当事人可以协商达成补充协议;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同法第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法 第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定： (一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 (二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 (三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。 (四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 (五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”根据该条可知，按照合同法61条的规定仍然不能确定的，按照本法第62条第(四)项的规定，出卖人就可以随时履行，买受人也可以随时要求出卖人履行，但应当给对方必要的准备时间。为了使买受人有一个合理的准备接收标的物的时间，如准备仓库等，出卖人应当在交付之前通知买受人。即使法律对此不作规定，这也是出卖人按照诚实信用的合同原则应当履行的义务，因为通知一下对出卖人来说并不是多大的负担，却可以使买受人免受可能的损害。至于这段准备时间应当多长，则应当根据具体的情况合理的确定，难以一概而论。篇二：房屋买卖合同中的“交付使用” 房屋买卖合同中的“交付使用” 文章来源：本站发布发布时间：2010年5月6日11:31 一、对交付使用的一般理解 对于商品房的交付般会有几种不同的理解。一种认为，商品房的交付就应该是实物的交付，只要买受人占有了房屋，能够实际使用，就应该认为开放商已经履行了交付义务，般的表现为交钥匙;另种观点认为，商品房的交付应该为房屋所有权的转移，就应该办理产权证书。 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条的规定，只要开发商将房屋转移给购买者占有使用，也就是般生活中说的“交钥匙”，就认为开发商履行厂房屋交付使用的义务。当然这是在当事人没有约定的情况下适用该条规定。如果当事人之间有特别的约定，应该优先适用。 1交付的方式，根捉一般的民法原理和有关规定，包括现实交付、占有改定、简易交付、指示交付。现实交付，是指出卖人将商品房实际转移给买受人占有使用，由买受人实际控制房屋，实现实物交付。商品房的占有改定是指买卖双方就转移商品房所有权的合意达成一致意见，但是由出卖人继续占有房屋，但是出卖人已经由所有权人转变为使用权人，买受人为间接占有房屋，譬如开放商出卖后又回租的房屋。商品房的简易交付是指在当事人双方达成买卖协议之前，买受人已经占有了商品房，那么在买卖双方达成买卖的合意时，就发生交付的法律效力，譬如发生在先租后买的情况。房屋的指示交付，是指房屋本来为买卖双方当事人之外的第三人占有，出卖人将针对第三人的房屋返还请求权让与买受人，以代替交付的情况。对于以上四种交付方式都是当事人可以在合同明确约定的。 2当事人之间可以约定以转移房屋所有权为交付的最后完成。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条的规定，商品房的交付使用一般意味着房屋所有权的转移，但是当事人也可以在合同中明确约定交付的具体含义。譬如在合同明确写明，房屋的交付使用是指转移房屋的所有权，也就是要求出卖人将房屋产权证书交付给买受人；也可以在合同中写明，房屋的交付使用是指，转移房屋的占有同时转移房屋所有权，这时就应该不仅仅是交钥匙，还应该将产权证书交付给买受人。 二、交付使用应该满足的条件 交付义务是商品房买卖合同中出卖人应该履行的一项主要义务。所以出卖人该项义务的履行对于买受人利益的保护是非常重要的，而买受人在商品房买卖合同中的根本利益就是取得房屋所有权。民法通则 第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。中华人民共和国合同法133条中也规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。所以，应该根据出卖人实际交付实物的时间和法律特别规定的时间来确定所有权的转移时间。 按照有关法律规定，动产以交付为转移所有权的时间，而不动产和一些特殊的动产需要履行一定的手续和满足形式要件，才能发生所有权的转移。房屋所有权的转移就是以登记为要件的。所以将商品房交付给买受人并不一定能使所有权转移。在商品房买卖的实践中，房屋交付和登记之间往往有一个时间间隔，在没有办理登记取得房屋产之间，房屋买受人对房屋只是事实上的占有，而不是法律上的所有,因此这样的状态对于保护买受人是不确实的。 城市商品房销售管理办法第30条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。所以一般认为，开发商交付房屋，并不是一般的直接的交付，而必须满足一定的条件。这是对开发商行为的种限制，更是对买受人权益的保护措施。开发商交付使用出售的房屋的条件就是，交付使用的商品房必须已经取得合法产权证明。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条的规定，虽然并不要求开发商交付房屋时就转移所有权于买受人，但是条件限制是其所转移交付的房屋必须是有合法产权证明的。城市房地产管理法38条规定，以出让方式取得土地担保使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。城市房地产转让管理规定第10条中有同样的规定， 城市房地产权属登记管理办法第16条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第27条规定，登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登计应当在受理登记后的30日内核准登计，并颁发房屋权属证书房地产开发公司向购房者交付房屋的行为是一种处分行为，而处分行为的前提就是必须是有权处分，应该是合法权利人的处分行为。开发商只有经过初始登记取得房屋权属证书之后，才能以房屋所有权人的身份对房屋实施处分行为，否则就有可能是无权处分行为，而无权处分行为的效力是不确定的。实践中经常发生开发商虽然按时交付了房屋但是由于没有办理初始登记而最后导致买受人无法顺利取得房屋所有权的情况，所以，只有严格要求开发商的交付使用必须是满足一定条件的交付，才能保护买受人的合法利益。篇三：买卖合同司法解释解读 买卖合同解释(来自:WW 唯 才教 育 网:买卖合同的交付)考点解读 第一部分 买卖合同的成立及效力 知识点 1：合同关系之证明 第一条 当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票 等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习 惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。 对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事 人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推 翻的除外。 知识点 2：预约合同之效力 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同， 约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请 求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院 应予支持。 知识点 3：无权处分合同之效力 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为 由主张合同无效的，人民法院不予支持。（无权处分的买卖合同由效力待定改成有效。） 无论善意恶意，合同均有效。均可以追究物权处分人的违约责任。 合同有效，善意取得依然成立。合同一定是有效的，第三人是善意，则第三人有机会构成善意取得。（106条）（三个要件：善意。合理对价。交付，三者缺一不可，如未交付，不一定可以取得物权。但可以追究出卖人的违约责任） 如第三人是恶意，则合同依然有效。但不能善意取得。无论是否交付，物权所有人要是不追认，必须交还。但买受人仍然可以要求追究出卖人的违约责任。） 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求 出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二部分 标的物交付和所有权转移 知识点 4：电子信息产品的交付 如电子书，众合录音，无实物载体。两种方式电子信息产品或者权利凭证即 第五条 标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的 电子信息产品或者权利凭证即为交付。 知识点 5：超过约定数量交付的处理 第六条 根据合同法第一百六十二条的规定，买受人拒绝接收多交部分标的 物的，可以代为保管多交部分标的物。买受人主张出卖人负担代为保管期间的合理费用的，人民法院应予支持。（代为保管的合同费用，可以要求出卖人支付） 买受人主张出卖人承担代为保管期间非因买受人故意或者重大过失造成的 损失的，人民法院应予支持。 原因是出卖人的瑕疵履行。出卖人是受益者，买方是善意协助义务。 知识点 6：交付义务已履行之证明 第八条 出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标 的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。 合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票 证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 区分了增值税专用发票和普通发票，增值税发票一般不能作为付款的凭证，普通发票没有例外可以作为已经交付的凭证。因为其开税时间有任意性。因为先开发票后交付的情形存在。因此增值税发票不能作为其已经履行交付的凭证。普通发票具有收据的功能，一般不存在先开票后交货的情形，前提是合同约定，和当事人之间习惯 知识点 7：多重买卖场合下的履行规则 第九条 出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情 况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （先行受领交付，先行支付价款，依法成立在先合同） （一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支 持； （二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等 合同义务的，人民法院应予支持； （三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖 人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持 第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同， 在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形 分别处理：（先行受领交付的，先行办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的。交付优先于登记） （一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合 同义务的，人民法院应予支持； （二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的 买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人 民法院应予支持； （四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移 登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应 予支持。 第三部分 标的物风险负担 前提风险负担非归因于任何一方当事认定的原因导致该标的物毁损灭失。 知识点 8：代办托运之认定 第十一条 合同法第一百四十一条第二款第（一）项规定的“标的物需要运 输的”，是指标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之 外的运输业者的情形。标的物毁损、灭失的风险负担，按照合同法第一百四十五 条的规定处理。 代表托运的界定。（约定了交付地点，交付地点后所有权和风险都转移给买方。没有约定交付地点，货交第一承运人后，所有权和风险都转移给买方） 第一百四十一条 出卖人应当按照约定的地点交付标的物。 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人； （二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。 第一百四十五条 当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第一百四十一条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。 知识点 9：标的物需运送场合的风险负担 第十二条 出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给 承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人负担，但当事人另有约定的除外。 约定了交付地点，无论是将交付给买受人还是承运人，风险均转移） 知识点 10：出卖人的货损告知义务 第十三条 出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或 者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的 物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。 对合同法144条的补充 知识点 11：种类物特定化前的风险负担第十四条 当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运 单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同， 买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持。 （风险负担应该以标的物的特定化为前提） 第四部分 违约责任（ 标的物的检验违约责任 知识点 12：质量瑕疵的违约责任承担 （权利瑕疵担保责任、质量瑕疵担保责任。检验期合同法157、158） 第二十三条 标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的 规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实 际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。 质量瑕疵减价的计算（考法交付时：以交付时的市场价值与符合约定的标的物的差价） 价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。 （如果数额全部支付了，返还减价后多出部分价款） 知识点 13：逾期付款的违约责任 第二十四条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款 违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 （起算点是变更后的。不影响逾期付款 违约金） 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款 违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 （接受付款不影响逾期付款违约金的主张） 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任， 出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金 的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数 额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 （对逾期付款违约金条款的变更，对账单、还款协议变更的以这个为准，没有以原合同为准） 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受 人违约为由