2009上海新江湾商业地块项目报告

上海新江湾商业地块项目报告 报告目录 一、地块分析 二、经济与人口研究 三、办公市场研究 四、商业市场研究 五、项目主题定位 一、地块分析 区位介绍 地块分析 区位介绍 本地块位于上海市杨浦区。 杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯区境南北，黄浦江岸线（包括复兴岛） 全区面积 政区划包括 11个街道以及五角场镇人民政府。 2007年底常住人口 杨浦区拥有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建） 3条越江隧道，有黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛，有正在开发的新江湾城。区域内目前通车的轨道交通 4、 8号线， 2010年前通车 10、 12号线。远期建设 杨浦区拥有丰富的教育科研资源。复旦大学、同济大学、上海财经大学等座落在杨浦区西部，上海理工大学、上海水产大学座落在杨浦区东部。 区位概况 项目地块位于杨浦区北部区域，隶属于新江湾城板块，毗邻五角场环岛。 江湾五角场作为上海东北城市副中心，城市功能定位为集科技创新、科技中介、科教文化交流、商务功能于一体的科教特色现代服务业聚集区和市级商业中心。 新江湾城以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区与居住区相互促进形成共生关系；以丰富的空间和景观设计创造充满生机与趣味的居住环境。建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型花园城区。 本地块 区位交通 道路交通 南北方向 该地块位于杨浦区道路枢纽位臵，淞沪路与中山北路高架通过黄兴路实现南北相连，通过杨浦大桥接通浦东。 东西方向 该地块通过邯郸路及翔殷路与与中山北路高架相连，可直达上海市核心城区。 五角场 本项目 高架桥 市内干道 区位介绍 地块分析 地块现状及规划指标 地块布局 地块成“ 7” 形 地块现状 地块上无房屋，稍加平整即可建造楼房 总用地面积 26460平方米 用地性质 商业、办公用地 容积率 不大于 4 建筑密度 35绿化率 不小于 15% 建筑限高 不大于 50米 地块四至分析 东面 淞沪路 南面 三门路 西面 国定路 北面 青石路 项目地块可视性 待施工三门路 沿三门路底商 地块南面 4地块东面 10号线站头 三门路公交车站头 淞沪路 二、经济与人口分析 经济分析 产业分析 人口与消费分析 国内生产总值 1992年以来，上海经济已连续 15年保持两位数高速增长。 2007年，上海市全年实现地区生产总值12,118亿元，与 2006年相比增长 2008年由于金融危机影响 2000年以来，杨浦区经济稳步快速发展。 2007年，杨浦区地区生产总值增长 达 580亿元，高于上海各区均值（ 542），在上海各（县）中位排在浦东新区、闵行区、徐汇区、松江区之后，位 居第 5。 02000400060008000100001200014000160001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20080 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %G D P ( 亿元) G D P 增幅杨浦区固定资产投资 从 2003到 2007年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特别是从 2005年开始增长较快，2005年上升到 2007年，全区全年固定资产投资额为 从 2003至 2007年，杨浦区固定资产投资中用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为 2007年，全年房地产投资额已达到 杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在 2003年至 2006年间逐年下降， 2007年此比重再次上升至 资料来源：上海市统计年鉴 杨浦区统计年鉴 经济分析 产业分析 人口与消费分析 杨浦区产业结构 2008年杨浦区地区生产总值为 第一产业产值为 总产值的 同比增长 第二产业产值为 总产值的 第三产业产值为 总产值的 同比增加 杨浦区 08年三次产业增加值比重 杨浦区 08年三次产业占比 数据来源：上海市杨浦区政府 2008年统计公报 知识型生产性服务业继续保持较快增长。全年实现增加值 比增长 近四年对比见图 8）。其中，创意设计实现增加值 比增长 科教商务实现增加值 比增长 结构见表 2）。知识型生产性服务业全年完成地方税收 比增长 杨浦区知识型生产性服务业发展状况 0508年杨浦区知识型服务业发展情况 数据来源：上海市杨浦区政府 2008年统计公报 数据来源：上海市杨浦区政府 2008年统计公报 杨浦区未来产业布局 根据 2008年 1月杨浦区政府颂发的 上海市杨浦区“十一五”产业发展实施纲要 精神，在“两片、一线、一带”的城区总体布局指导下，杨浦区将打造若干特色鲜明的现代服务业集聚区、科技产业集聚区和都市型产业集聚区，形成“一心、一城、一江、三区”的产业布局。 一心：江湾五角场市级副中心 一城：新江湾城国际大学科技园 一江：黄浦江杨浦段创新创意产业基地 三区：大学科技园特色示范区、大连路控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区。 东片高校 聚集区 五角场 西片高校 聚集区 本项目 杨浦区产业未来发展方向 杨浦区政府在 杨浦区十一五产业发展实施纲要 中提出，“发挥科技、教育对区域经济增长的重要推动作用，坚持“两个优先、两个提升”的产业发展方针”，构筑以创新型中小科技企业集群发展为特征、以科教为特色、以服务经济为核心的新型产业体系”。 经济分析 产业分析 人口与消费分析 杨浦区人口状况 至 2008年末，全区现有户籍人口 住人口 中外来常住人口 籍人口总户数 均每户 度内户籍人口出生 6112人，人口出生率为 ，死亡 8433人，死亡率 ，户籍人口自然增长率为 。 户籍人口和常住人口比上年分别增加 05数据来源：上海市杨浦区政府 2008年统计公报 杨浦区高等教育资源 杨浦区内集聚了复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学、第二军医大学、上海水产大学、上海体育学院、上海远程教育集团等众多高校。 杨浦区内聚集 66个国家级重点学科、 22个国家级重点实验室和 100多家科研院所。 杨浦区拥有两院院士 44名、国务院特殊津贴专家 1747名、大学教师 9000多名，在校大学生 13万、博士、硕士 高智力人群数量居于上海市首位。 东片高校 聚集区 五角场 西片高校 聚集区 本项目 杨浦区社会消费品零售额 05商品市场流通规模进一步扩大。全年完成社会消费品零售总额 实现批发和零售业增加值 比增长 实现住宿和餐饮业增加值 比增长 五角场商圈对全区消费市场的带动和引领作用逐步显现，市场销售增长加快，发挥了满足居民综合消费需求的作用。商圈全年实现社会消费品零售额 23亿元，同比增长 21%，占全区比重的 至 2008年末，全区共有商品交易市场 79个，全年成交额 740亿元，比上年增长 数据来源：上海市杨浦区政府 2008年统计公报 经济与人口研究小结 1992年以来，上海经济已连续 15年保持两位数高速增长。 2007年，上海全年实现地区生产总值 12188亿元，比上年增长 2007年杨浦区实现地区生产总值 580亿元，在上海各区中排列第五。 杨浦区的固定资产投资呈逐年上升趋势，外商投资额也逐年上升。 杨浦区内工业基础雄厚， 2007年杨浦区规模以上（年产值在 500万元以上）工业完成工业总产值 2007年杨浦区知识型生产性服务业和高新技术产业继续保持增长，将成为杨浦区下一步经济提升和转型的重要引擎。 杨浦区内以同济和复旦大学为代表的一流大学及其科技园区将为杨浦区发展现代服务业提供人才、技术和信息三方面的强大动力。 从 2005年到 2008年，杨浦区社会消费品零售总额从 角场商圈在社会消费方面发挥了全区商业的引领和辐射作用。 三、办公楼市场研究 上海办公楼市场 杨浦区办公楼市场 可比项目分析 客户分析 上海办公楼市场 06年至今，全市办公产品年均供应量为 164万 m，年均去化量为 155万 m; 09年供求都达到历史新高，全年供应量为 年成交量为 方，环比 08年增加 上海市办公自 05年来也一路走高， 09年成交均价达到历史巅峰 19641元 / 。 数据来源：同策 Da t a r ep o r t 上海办公楼市场 杨浦区办公楼市场 可比项目分析 客户分析 杨浦区办公楼市场 经历过 07年的疯狂，杨浦区办公市场 08年回归理性， 09年下半年却再创奇迹，不仅成交价格居高不下，成交面积也突破 07年纪录，达到 成交均价自 06年以来呈现直线上升态势， 09年趋于平稳，与 08年成交均价相当，为15775元 /m. 数据来源：同策 Da t a r ep o r t 2009年杨浦区办公市场 供应方面， 09年上半年几乎无新增供应，主要集中于下半年，总供应面积为 万； 成交方面， 09年全年共成交 月均去化 交均价在 15775元 / 左右。 数据来源：同策 Da t a r ep o r t 2009年杨浦区各板块办公市场 0200004000060000800001000001200000500010000150002000025000供应面积（） 3 0 5 2 4 . 3 4 7 5 7 9 7 . 8 5 1 3 6 0 . 6 8 1 0 8 5 1 1 . 8 1 3 3 2 1 9 . 6 2成交面积（） 1 4 7 8 0 . 7 8 3 3 5 6 6 . 7 5 5 0 4 6 7 . 0 3 8 2 8 8 2 . 4 0成交均价（元 / ） 19570 21606 10462 18363 0鞍山板块 东外滩板块 黄兴板块 五角场板块 新江湾城板块供应方面，五角场板块为 全部供应量的 50%，东外滩板块次之； 成交方面，五角场板块依然占据市场主体，主要集中在绿地汇创、上海新纪元国际广场和沪东财富国际广场 价格方面， 09年东外滩板块成交均价 21606元 / 位于区域榜首，五角场板块次之，成交均价为 18363元 / 。 数据来源：同策 Da t a r ep o r t 杨浦区办公项目分布 本项目 A 五角场板块 11个 B 黄兴板块 3个 C 内环板块 4个 D 鞍山板块 3个 E 大连路板块 1个 F 东外滩板块 0个 G 新江湾板块 0个 G 杨浦区办公项目列表 主要办公项目分布在五角场板块，且区位与本项目最为接近，为主要参考研究对象 五角场板块办公项目 案名 产品类型 销售 /租赁情况 房型面积 主要入驻企业 售价 /租金 新纪元国际广场 两层房源未售 目前不对外销售 56 软件、贸易、设计 23000元 / 财富国际大厦 5前期房源售罄 预计 4月左右推盘 50 中小企业为主 行业较分散 预计 23000元 / 万达商业广场 5出售 270 租赁 1600 大型高科技、金融、投资 预计 25000元/ 左右 租赁 3元 / /天 汇创国际广场 5售罄 - 设计、建筑、投资、金融 下半年成交价 22000元 / 蓝天大厦 5售罄 863 小面积整层出售 设计、建筑、贸易、投资 下半年成交价 22000元 / 凯迪金融大厦 5只租不售 售楼处未开放 - - /天 （物业费 3元/ /天 ） 五角场办公市场总结 五角场板块办公市场特点： 区域以 出售型高品质 5主要供应。 区域产品出售价格在 23000元 / 左右， 比大柏树区域略高，但差距不大 。 区域产品相对高端，整体 租赁价格水准比大柏树区域高 。 区域产品出现 更多的整层销售模式 ，与五角场板块吸引的企业类型和规模直接相关。 上海办公楼市场 杨浦区办公楼市场 可比项目分析 客户分析 重点个案分析 绿地汇创国际 物业类别 办公（甲级） 建筑类型 小高层 占地面积 40816平方米 建筑面积 60000平方米 装修 装修 开盘时间 2008年 6月 容积率 化率 40% 开发商 绿地杨浦臵业有限公司 物业公司 绿地永绿物业管理有限公司 地址 杨浦区国定路 15号 绿地汇创国际 产品设计 标准层平面图 首层平面图 二层平面图 绿地创汇国际 00 200平方米区间，最大仅为 193平方米。 虽然单套面积不大，但考虑到均为 以搭建隔层，每套的实用面积可以增加 50% - 70%。 绿地汇创国际 供求及价格走势 09年供应和成交面积及价格走势 数据来源：同策 Da t a r ep o r t 绿地汇创国际 项目评价与可借鉴之处 充足的电梯及车位配臵，使得客梯服务面积和车位服务面积在五角场乃至杨浦区均位居前列。 敞开式生态中庭及天棚提供了一个开敞的办公环境。 针对许多办公楼存在的新风量不足、室内空气浑浊、病菌交叉感染、能耗浪费等弊病，绿地创汇项目以节能、健康、高效作为产品目标，倡导舒适性和节能性，使客户在办公的同时能拥有清新的空气、适宜的温度和方便的设施；以绿色建筑方向引领设计潮流，带来更人性化、更有效率、更具竞争力的商务形象。 该项目采用了 10多项节能新技术，如地源热泵、辐射平面空调、呼吸幕墙体系、太阳能光电系统、导光筒（地下车库自然采光）、照明自动控制、屋面雨水回收系统、建筑监测与展示系统、 3为节能系统等。 个案分析 创智天地坊 物业类别 办公、住宅 建筑类型 多层、小高层 占地面积 10312平方米 建筑面积 54338平方米 装修 全装修 开盘时间 2006年 容积率 化率 30% 开发商 上海杨浦中央社区发展有限公 司 物业公司 新昌瑞安物业管理（上海）有 限公司 地址 创智天地 (创智坊 )位于杨浦区大学路（近国定路） 创智天地坊总体布局 创智坊 位于创智天地广场以西，是由来自于不同地区的国际级设计大师创意出的一组各具特色的建筑。 多层次的庭院花园式建筑，营造出一个工作、休闲、生活为一体的空间。 创智 66是区域内有别于传统形态的商务楼，其具有更为多样的空间布局，有利于企业根据需求自由分割，打造个性环境。 创智天地广场 位于整个项目的中心，是整个创智天地的神经中枢。 区域内主要规划有智能化办公楼，中心环绕一个下沉式广场。 首层和地下一层将集中配备国内外知名的餐饮品牌。 创智天地科技园 位于创智天地广场以北，是整个项目较晚动工的一片区域。 科技园致力发展成为世界一流的研发中心。有意打造成为中国的数码社区。 江湾体育中心 始建于 1935年，是上海市市级文物保护单位和优秀历史建筑。 修复后的江湾体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆。 场馆于 2008年建成对外放。 创智天地坊 供求及价格走势 09年供应和成交面积及价格走势 数据来源：同策 Da t a r ep o r t 创智天地 项目评价与可借鉴之处 创智天地由上海杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发。在杨浦房地产开发历史上受重视的程度可谓空前，整个项目由区政府全力支撑，总投资额达 100亿元人民币，其中瑞安占七成股权、杨浦区政府占三成股权。 创智天地是杨浦区从“工业杨浦”向“知识杨浦”强力转型的标杆性项目。项目的设计参考美国“硅谷”和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，成功营造出 符合当地政府“知识创新区”的发展方针，得到了政府的大力支持 杨浦区政府积极推动“知识杨浦”的建设，对落户创智天地的企业给予一定时期免租金或者优惠租金的鼓励措施。 开发商的开发理念和品牌声誉。 上海新天地的成功为开发商赢得了广泛的声誉。 规划层次清晰、功能明确。 四大组成部分，即智能化办公楼及具备各种商业服务设施的“创智天地广场”，提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能“创智坊”，包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”；以及着重推动高科技研发的“创智天地科技园”有机结合，产生了很强的协同效应。 与产品形象一致的营销手段 开展各类参与性推广活动，如大型创业体验式真人秀节目“创智赢家”与项目形象十分切合，反响积极。 个案分析 新纪元国际广场 物业类别 办公 建筑类型 小高层 面积分割 56 193平方米 建筑面积 17956平方米 装修 全装修 开盘时间 2006年 容积率 化率 30% 开发商 上海科博房地产开发有限公司 物业公司 新昌瑞安物业管理（上海）有 限公司 地址 黄兴路 1599号 新纪元国际广场 供求及价格走势 数据来源：同策 Da t a r ep o r t 09年供应和成交面积及价格走势 个案分析 新纪元国际广场 样板房实景图 标准层平面图 新纪元国际广场的的面积分割区间为 56 193平方米，层高 建隔层净层高仍有 用面积可增加 50%以上。 新纪元国际广场 项目评价与可借鉴之处 臵业清单 层高 建后可做两层使用，得房率大幅增加，实用价值高。 外观简洁、挺拔，硬件配臵雅致、实用，品质感较好。 大堂效果图 电梯厅效果图 上海办公楼市场 杨浦区办公楼市场 可比项目分析 客户分析 办公客户分析 调查结果表明便利的交通、良好的物业管理、邻近客户或供应商、以及充足的停车位是办公楼租户最重视的因素。 就 物业选择影响因素 本公司对办公楼租户做了倾向性调查，如下信息为该调查的相关结论 : 办公客户分析 就物业本身而言，最受租户关注的是电梯密度和楼层的净高。而对标准层面积和物业整体规模的关注度相对较低。 办公客户分析 商务中心、餐饮（包括员工餐厅）为租户所主要关注的配套设施。 调查显示甲级办公楼租户普遍不注重是否有银行和邮局配套。 四、商业市场研究 杨浦区商业数据 杨浦区零售商圈 项目周边主要商业项目 地铁商业分析 杨浦区商业数据 从 2006从 2007从 20062009年已经突破 20000元 /m 数据来源：同策数据库 杨浦区商业数据 2009年商业的供应量集中在 1月和 10月， 1月主要是中原商都和新纪元广场， 10月主要是创智天地坊 2009年商业的成交量相对稳定，下半年出现小幅回暖，主要成交个案为新纪元、海上硕和城和绿地汇创 2009年商业成交均价处于波动趋势，在年底达到最高水平 29196元 /m 数据来源：同策数据库 杨浦区商业数据 0100002000030000400005000005000100001500020000250003000035000成交面积( m ) 供应面积( m ) 成交均价( 元/ m )成交面积( m ) 2 8 0 2 . 1 3 7 6 1 6 . 4 2 8 8 9 1 . 7 4 1 8 2 9 0 . 8 3 9 2 8 8 . 2 1 1 6 8 8 . 2 8供应面积( m ) 3 0 1 1 . 1 7 9 2 4 7 . 3 2 4 5 0 2 . 8 4 2 7 1 2 . 1 5 1 2 3 2 1 . 6成交均价( 元/ m ) 20166 31345 14019 20841 17007 13707鞍山板块 东外滩板块 黄兴板块 五角场板块 新江湾城板块 中原板块数据来源：同策数据库 2009年杨浦区各板块商业供求对比图 无论从供应量还是成交量，五角场板块都在区域内位居榜首，是个非常活跃的板块，其中供应个 案中创智天地坊（只租不售）贡献最大，成交个案中新纪元表现最突出 从成交均价来看，东外滩板块突破 30000元 /m最高，其次是五角场板块突破 20000元 /m 杨浦区商业数据 出让公告号 宗地名称 四至范围 土地性质 土地总面积（公顷） 容积率 200906403 杨浦区 31街坊地块 东至通北路，南至昆明路，西至辽阳路，北至唐山路 商业办公 大于 009江湾城 国浩路以南、江湾城路以西、国秀路以北、政和路以东 商业、办公、居住、社区服务设施 1地块为 2地块为 3地块为 009年杨浦区商业地块出让情况 从 2009年杨浦区的土地出让来看，不是十分活跃，土地类型涵盖住宅、商住办、商业 0 9 年各区域土地供应情况050100150200250300350400原南汇奉贤 嘉定 青浦 松江 金山 闵行 浦东 宝山 崇明 普陀 长宁 杨浦 徐汇 闸北 虹口 黄浦 静安公顷其他住宅商住办商业/商办工业数据来源：同策数据库 新江湾城在售项目 涵碧景苑 汉斯国际公寓 华润橡树湾 新城御景 多个双高项目聚集 高品质 高售价 新江湾城在售项目 本案 橡树湾 涵壁景苑 新城御景 汉斯国际公寓 保利维拉家园 新江湾佳苑 目前新江湾在售公寓项目单价在 18000 之间，目前各楼盘可售房源较少，等待后期推盘； 在售部分楼盘的底商报价在 20000 之间。 目前新江湾在售项目均为住宅项目，部分商业均为住宅项目的底商，无成型的规模较大的商业项目 新江湾城商业规划 （一）基本生活保障型商业布局 新江湾城社区商业中心 以“集中块状式”的社区商业中心，面积约 3万平方米 左右，主要业态应该布臵：社区型购物中心、生鲜食品超市、便利店、邮局、银行、专业店、专卖店并配娱乐、餐饮、休闲、体育等业态。 居住小区级商业 规划 3个邻里中心 ，以中型生鲜超市、室内净菜市场、蔬果店、书店、医药店、花店、面包房、理发店、传统杂货店等为主，建筑面积 6000服务半径 500米。 街坊级商业 一般考虑 300以中小连锁超市为主，同时辅以小吃店、家常菜馆、干洗店、音像制品店、书店等各类专业商店。 （二）功能提升型商业布局 作为城区，充分体现“三区融合、联动发展”的核心理念，加强“三区”融合的内在集合力，构建紧密联系的五大功能板块，分别是 中央公园板块、知识商务板块、滨江休闲板块、自然花园板块、都市村庄板块。 主要为提升整个区域品质，满足更高层次的需求，长期发展需要的服务设施，不仅为本区域内活动人员服务，而且辐射周边居民、乃至全市居民，提供更加全面、优质的服务。 新江湾城 至三门路、西至凇沪路、北至殷高路，规划用途为商办综合用地，容积率 于 10号线地铁上盖，同时紧邻本项目地块。 根据铁狮门的规划， 、 B、 中 展中心， 寓和酒店， 中，商务区面积最大，总建筑面积 宅区域总建筑面积约 18万平方米；此外，还包括 览中心等商务附属区域。 新江湾城规划重点商业项目（一） 本项目 新江湾城 狮门项目） 加州水郡项目是美国汉斯地产在上海新江湾首个住宅项目，作为板块内唯一大型综合性项目，加州水郡尽集美式经典住宅、写字楼、国际酒店、零售，餐饮和娱乐等多重功能。 地铁 10号线新江湾城站更在商业区专设出口，令加州水郡的生活直抵便捷、尽享从容。 新江湾城规划重点商业项目（二） 本项目 加州水郡项目 惠比寿花园广场 位置： 位于东京都涩谷区，惠比寿车站旁；虽然离惠比寿中心稍微有点远，但是可以通过电动步道直接到达。 项目前身： 惠比寿花园广场 ，之前是 1994 年开始，经过多年的改造与建设规划，成为今日惠比寿一个结合商办、及居住购物的复合型都会区。 功能布局： 除了百货商店、葡萄酒店、西点屋等购物设施以外，还有电影院、美术馆、各种餐厅和咖啡馆等，可以尽情享受。惠比寿花园广场塔的 38、 39层是展望餐馆街，是东京都内著名的赏夜景处。 位于广场占地内的“惠比寿麦酒纪念馆”内展示了与啤酒相关的实物与资料，还附带有体验设施，让人们能够了解惠比寿街道与啤酒的历史。若想享用惠比寿 前往红砖瓦建筑风格的 情畅饮。 项目风格： 充满法式浪漫风情的建筑，加上特别设计的灯光巧思，营造出惠比寿独特的浪漫风情。更特别的是，在广场入口处还有一个时钟广场，让广场更添加了点雅致气氛。 杨浦区商业数据 杨浦区零售商圈 项目周边主要商业项目 地铁商业分析 杨浦区零售商圈 1、五角场商圈 2、新江湾城商圈 3、控江路商圈 4、大连路现代服务业集聚区 1 2 4 3 项目地址 目前杨浦区内较为成熟的零售物业市场主要分布在 五角场商圈 及 控江路商圈 。 五角场商圈 作为新兴的零售区域，随着沃尔玛的入驻、巴黎春天和百联又一城的开张营业，改变了五角场传统的零售商业面貌，区域生活型消费中心的雏形渐渐形成。 本项目位于凇沪路及三门路口，项目地块距五角场约 800米，因此研究针对的区域零售市场为 五角场环岛地区 。 杨浦区零售商圈 区域 五角场商圈 大连路现代服务业集聚区 控江路商圈 新江湾城商圈 市场定位 中档 区域生活型消费中心 中档 综合性区域商务服务零售 中低档 社区导向型商业 中档 住宅导向型商业 目标消费群体 五角场区域内的消费人群 区域内消费人群、轨道交通导入消费人群 辐射周边居民区内消费人群 新江湾城区域居民 业态功能 零售、休闲娱乐、餐饮 零售、休闲娱乐、餐饮 零售、餐饮 零售、餐饮 主要项目 万达商业广场、百联又一城、东方商厦 尚未形成规模，未来有商业项目入市 巴黎春天、东宝百货、天兴百货 汉斯、铁狮门、新城盛景商业街 评价 迅速发展的商圈，上海城市商业副中心之一 大体量轨道交通商业，一站式的购物消费地 传统商业街，业态较为传统、单一 中高档社区配套商业，生活居家消费为主 杨浦区零售商圈 项目周边主要商业项目 地铁商业分析 商圈分布区域 五角场的核心区零售项目 1 东方商厦 2 百联又一城 3 大西洋百货 4 上海万达广场 5 合生国际广场 1 2 3 4 项目所在地 财富国际广场 九隆坊 新纪元国际广场 5 本项目周边并无直接的竞争项目 商圈业态 五角场商圈位于上海东北角杨浦区五角场板块 ,以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、凇沪路五条发散性主干道交汇处为核心，向四周辐射约 3平方公里 五角场商圈内的商业类型以购物中心和商业街为主，商业业态以零售、休闲娱乐、餐饮为主 商圈个案 合生国际广场 项目体量： 36万方 项目位臵：五角场东南角 西临黄兴路，北临中环线高架路 物业类型：五星级酒店（凯悦酒店） 大型购物中心（ 16万方） 甲级写字楼（ 180米 33层） 项目交通：轨道 10号线 项目定位：大规模、现代化、高品质的城市综合 体及一站式消费的复合型商业地产项目 项目动态： 商圈个案 九隆坊 商圈个案 九隆坊 商圈个案 财富国际广场 新纪元国际广场 商圈个案 位于黄兴路 1599号（中山北二路黄兴路口） 由一幢十六层的综合办公楼、三层商业群房及 地下一层停车库相联而成 商务办公面积约 13985平方米，商业部分面积 约 7900平方米，停车位 160个 商业部分在 2009年 1月 8号集中推出，目前已 经销售完毕 数据来源：同策数据库 杨浦区零售商圈 项目周边主要商业项目 地铁商业分析 由于轨道 10号线三门路地铁站直通本项目地下层，可考虑建造地铁商业 作为地下商业单独出现 ：例如徐家汇地下商业区、人民广场香港名店街、静安寺伊美时尚广场、中山公园站米兰时尚广场、杨高南路站亚太盛汇等 寄托于地铁上盖商业而出现： 例如人民广场来福士广场、徐家汇美罗城、港汇、太平洋百货、东方商厦等、黄陂南路中环广场、香港新世界、陕西南路百盛、静安寺久光百货等 地铁商业分析 地铁商业分析 莱福士 地下一层租赁面积 3300平方米 以超市、休闲类餐饮为主 香港名店街 建筑面积约 10000平方米 店铺数量约 130家 市场定位：年轻时尚 市场状况： 100%满租旺铺 龙之梦 地下一层二层主要是超市、家电卖场、快餐等 美罗城 地下一层 4000平方米 主要是大食代和游艺天地 地铁商业分析 久光（静安寺站） 地下一层面积 7556平方米 以精品超市、面包房、药房、快餐为主 港汇广场（徐家汇站） 地下一层面积 9282平方米 以超市、服装、快餐为主 香港新世界 地下三层面积 8899平方米 以健身、美容、餐饮为主 上海地铁商业 作为地下商业单独出现 一般处于重要的交通枢纽站，站点属于换乘站 一般有较大的体量作为支撑，自成规模 业态以服饰饰品类为主，目标消费者普遍年轻 寄托于地铁上盖商业而出现 对于地铁站点无太大要求，一般站点也能满足 地下体量一般不大。必须借助地面商业支持才能形成气氛 业态主要配合整体要求进行规划 地铁商业总结 对本项目建议 适量地下地铁商业，搭配地铁上盖商业进行混合搭配 五、项目主题定位 几个问题 1、项目自身研判 2、项目目标 3、项目主题定位 4、项目主题剖析 项目自身研判 优势 资源优势 轨道交通优势 规划优势 综合多元化物业的互补 景观优势 临近新江湾城，市区罕见的大面积水景生态绿化 劣势 区域的城市功能还相对比较弱，不是传统的中心商务地段 目前区域商务气氛缺乏，对客户的引进需要强有力地推广引导 多元化产品对应多个市场，挖掘难度较大 项目自身研判 机会 区域机会 轨道线的建设带来巨大的客源潜能 产品机会 打造商务新高地，塑造独立和特色的商务氛围的机会 营销机会 后期导入独特的营销理念 威胁 新江湾城内自身商业规划 区域商务氛围形成的长期性与项目资金回笼的时间差矛盾 多元化产品的综合如何保证整体水平，能否真正分散风险 项目市场支撑 新江湾未来的希望 社区的成长周期 市场的发展机会 从高档居住区 到商务 新江湾城的商务区确立 启动期 居住区形成，交通、住宅、配套等建造 进入期 住宅交房，人气氛围形成，办公入驻，商业酒店营业 成熟期 社区亚文化形成 商务成熟 形成市场 1、区域市场 2、全市市场 3、新增市场 目标如何达成 项目位于新江湾城内 一座新城的发展是具有一定的规律和规则 应该用 运营一座城市的眼光 、 可持续发展的战略 来看待项目，来考虑项目的定位 目标如何达成 不仅仅是 10万方的商业 +办公 +酒店 应该是 10万方的商务综合体 +五角场商业圈 +中环线 +两条轨道线 +6万的规划居住人口 +良好的生态环境 才构成项目的真正价值 以新江湾城为项目依托点 建造城中的商务旗舰与地标 三大理论依据 三大理论依据 次副中心理论 引擎理论 成长理论 次副中心理论 次副中心不仅仅是商务配套而是 1、打造杨浦新江湾新的商务新高地 2、具有相当的商务特性 3、塑造独立和特色的商业氛围 引擎理论 四大引擎，全线启动 1、地段：新江湾城的高尚居住区 2、交通：临近中环线和逸仙高架 3、生态：环保主题、生态办公、人性建筑、健康商业 4、产业：利用多元物业构筑多元产业链 成长理论 周期成长 带来价值提升 1、自然成长：商办自然的发展周期，必然带来价值调整 2、人口成长：随着区域内居住区人口的增加，项目也随之成熟 3、产品成长：产品的组合带动整体提升，同时以多元化联动， 推进产品的成长 项目主题定位 新江湾首席低碳型商务综合体 项目主题剖析 为什么要做低碳型？ 项目的区域属性 处于“绿色生态港、国际智慧城”的新江湾城内，这里是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 项目的发展属性 这是一种可持续发展的环保理念，涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命 从项目本身状况和大的发展方向来看，低碳是必然发展趋势 项目主题剖析 什么是低碳？ 以 低能耗、低污染、低排放 为基础的经济模式 核心是 能源技术创新、制度创新和人类生存发展观念的根本性转变 低碳经济涵盖了所有的产业的领域，称之为 “第五次全球产业浪潮” 低碳内涵延展为： 低碳建筑、低碳办公、低碳商业 、低碳经济、低碳生产、 低碳消费、低碳生活、低碳社区、低碳家庭、低碳旅游、低碳文化 和本项目结合点 低碳建筑、低碳办公、低碳商业 项目主题剖析 什么是低碳建筑？ 低碳建筑 是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期 内， 减少化石能源的使用 ， 提高能效 ， 降低二氧化碳排放量 。 房地产行业的统计数据显示，中国每建成 1平方米的房屋 ，约释放出 在 房地产的开发过程中建筑 采暖、空调、通风、照明 等方面的能源都参与其中，碳排 放量很大。 建设绿色低碳住宅项目，实现节能技术创新，建立建筑低碳排放体系，注重建设过 程的每一个环节，以有效控制和降低建筑的碳排放，并形成可循环持续发展的模式， 低碳建筑案例 浦江智谷 “ 绿色低碳办公 ” “浦江智谷”节能生态商务园地处闵行区浦江镇漕河泾开发区浦江高科技园区内，总规划面积 1100亩，首期开发 303亩。目前已建成四幢研发楼和一幢办公楼，总建筑面积 要为生产性服务业提供健康舒适的办公、研发