某公司项目发展可行性研究报告(PPT 90页).ppt

沐浴在酒香中的波尔多时光 北京市密云枫谷项目发展可行性研究报告 谨呈 天正中广置业有限公司 第1页 目录 ConceptPlan 思维路径 Part1 项目解读Part2 项目发展可行性Part3 项目定位可行性 第2页 第2页 Part1 项目解读 区位交通配套地势指标 第3页 项目解读 市区 密云 项目位于密云县密云水库西南的穆家峪镇达峪沟村西 距北京市区80公里 距密云城区9 7公里 距密云水库12 8公里 目前属于北京远郊区待开发的陌生区域 项目区位 本案 80km 第4页 北京城区至本项目约90分钟车程 至京承高速密云城区出口13 4公里主要线路 京承高速兴盛桥密云城区出口 顺密路 滨河路 密关路 本项目目前不具备与城市主干道的路通条件 是本项目的重要劣势 项目解读 交通情况 第5页 密云水库 云峰山 清凉谷 自然资源 本项目位于密云旅游带门户 虽不在景区内 但周边休闲旅游配套丰富成熟 项目配套 项目解读 京都第一瀑 京都第一瀑 黑龙潭 桃源仙谷 九道弯 云龙涧 云佛山 白龙潭 司马台长城 云岫谷 古北口 雾灵山 第6页 密云第五小学 密云二中 密云蓝天幼儿园 密云第一幼儿园 密云第四小学 密云第三中学 密云第四幼儿园 密云第五中学 首都师范大学附属密云中学 首都医科大学燕京医学院附属密云医院 密云第四中学 密云县医院 密云县中医院 北京密云水库医院 10KM 本案 生活配套 项目所在区域生活配严重匮乏 且土地尚不具备7通条件 如满足配套条件需极大的开发量和投入成本 项目周边5公里半径内医疗教育配套匮乏 教育 及医疗配套主要集中在密云城区 距离项目10公里左右 项目配套 5KM 项目解读 第7页 项目地势条件 项目解读 唯一进入地块的现状道路 四周群山闭合环绕 项目宗地位于盆地之中的平地首期建设用地396亩 地块内部地形较复杂 没有先期开发基础 后期开发量较大 而宗地地形为山谷结合平地 位于群山闭合环绕之中 地面高差较大 现为山地 耕地 苗圃 宅基地 规划用途为多功能用地 绿化用地等 宗地地势条件丰富 具备较强的可塑性 具备多元性开发和情景主题式开发的先决条件 第8页 项目中型体量 容积率指标无法实现纯独栋别墅社区 会混建独栋 联排及小高层等产品 项目规划指标 占地 396亩 启动区 容积率 0 8建筑面积 24 5万平方米规划用途 多功能用地 绿化用地 项目解读 第9页 项目核心问题 核心问题 确定项目整体发展方向 打造项目核心竞争力 项目解读 我们将通过城市发展 区域特点 市场研究 客户需求研究几个维度来寻找机会 第10页 第10页 Part2 项目发展可行性 城市发展角度区域发展角度竞争市场角度 第11页 北京的城市化水平 北京城市化水平已经达到83 6 城市化总体水平很高 与发达国家城市城市仅有16 的差距 城市发展角度 第12页 第一阶段 城市化累积 城市的生长带来大量就业机会 导致大量人口迁入 第二阶段 郊区化 城市不断发展带来了诸多矛盾 导致人们向郊区迁移 城市发展角度 当城市化率达到70 城市居住房地产价值达到顶峰 城市人口逐渐向城郊转移 城乡趋于一体化 郊区化发展 人们选择郊区住宅作为栖息地 生活和工作往来与城郊甚至城市之间 城界已经不再清晰 北京进入城市发展的后期阶段 即郊区化发展 伴随城市化的运动过程 资源 市场高效配置 人们的居住 生活 工作不再以城市的行政边界为界限 郊区化趋势明显 初期阶段 加速阶段 后期阶段 北京城市化水平 第13页 北京财富结构 橄榄形 财富结构 随着北京城市化进程 产业的高速发展 企业中层管理者人群大幅增加 城市中产阶层人群增速较快 致使财富结构由之前的 金字塔 形逐渐转变成现在 橄榄 形结构 城市发展角度 北京中产阶级人口以每年22 的速度递增 2013年预计达到572万 作为远郊别墅主力消费客群 中产阶级人口的增长将给此类产品带来市场需求的增长 第14页 随着北京经济的壮大 二次城市化进程的发展 人口的不断增加 对城市圈内其他城市起到带动作用 北京的远郊区县 及最近的燕郊 香河 廊坊 固安 涿州及怀来等城市快速发展 形成环北京经济体系 城际交通系统 以北京为中心 随着高铁和高速公路的快速发展 基本形成以北京 天津为中心的 两小时交通圈 一小时交通圈 廊坊 京哈 京沈 京津塘 京开 京石 京张 京承 涿州 固安 燕郊 半小时交通圈 怀来 香河 随着城市交通的快速发展 缩短了北京与郊区及周边城市的通达时间 正使北京的行政边界日益模糊 北京城市尺度被放大 北京与周边的联系 城市发展角度 密云 怀柔 延庆 门头沟 房山 通州 顺义 大兴 第15页 北京城界逐渐消失 大北京区域逐步形成 项目所在区域的区域价值认可度得到提升 伟业观点一 北京高端客户对在北京周边的远郊城市别墅非常认可 购买需求旺盛 伟业观点二 本项目条件具备打造城市中产人群第二居所的特征 项目核心价值应建立在北京客户高端改善外溢需求基础上进行塑造 城市发展角度 第16页 密云区位解读 密云总面积2229 45平方公里 是北京市土地面积最大的区县 密云县是山区县 属燕山山脉 境内山峦起伏 东 西 北三面群山连绵 中部低缓 西南开阔 海拔在45 1735米之间 密云县境内主要河流有潮河 白河 潮白河 密云境内共有大中型水库4座 大型水库 密云水库坐落在县域中部 最大库容达43 75亿立方米 最大水面面积为188平方公里 密云县的自然景观与丰富的人文景观相映成趣 为区内提供了一个良好的生产 生活和工作环境 区域发展角度 第17页 密云十二五规划产业结构及特点 创建绿色生态休闲旅游示范区 发展高端特色种植与二三产业融合的现代农业 密云旅游资源丰富 坐拥密云水库 携云蒙山 黑龙潭 司马台长城等风景区 风景秀丽 每年吸引大量北京游客 挖掘密云独特农产品资源优势 扩大规模和影响力 扩大葡萄种植规模 建设首度葡萄产业示范区 密云特色资源 区域发展角度 发展精品建筑地产 打造宜居宜业新城 结合区域资源优势 以生态为核心竞争力 推动高端化精品化建筑产业发展 第18页 密云十二五规划旅游业及现代农业政策推动 投资千亿 打造国际绿色休闲旅游产业综合示范区 密云县以首都水源区发展战略为指导 以创建全国生态县为契机 完善 一城带四线 的旅游格局 加快五大旅游度假基地 六大休闲产业带建设 把密云建成华北地区的绿色 生态 休闲度假圣地 与国际接轨 大项目引领 旅游产业高端化 充分挖掘地方资源 将县域作为旅游综合体进行整体规划 设计 建设和经营 引进有世界影响力的旅游品牌企业 在世界一流旅游城市建设中承担国际交往 高端度假和时尚休闲的功能 建设首都葡萄产业综合发展示范区 扩大葡萄种植基地规模 打造以国际葡萄酒庄聚集区为龙头 产业融合 构建全市最大的红酒产业基地 区域发展角度 第19页 区域发展角度 十二五规划密云新城规划的落实 将逐渐打造国际绿色休闲旅游产业综合示范区 伟业观点一 以现有稀缺农业产品大力发展现代农业 推进以葡萄产业发展 建设首度葡萄产业示范区 伟业观点二 旅游文化和现代农业及葡萄产业 是密云建筑产业区别于其他远郊区县的独特价值标签 伟业观点三 本项目要对应密云旅游文化和现代农业及葡萄文化产业的特点进行定位 在与其他远郊区县的项目形成差异化竞争 第20页 本案 首创澜茵山 彼岸香醍 绿地国际花都 君山高尔夫别墅 竞争市场角度 区域竞争分析 沃顿庄园 第21页 区域竞争分析 以上为目前北京密云主要在售低密度假景观别墅项目 是目前区域内最具竞争力的代表性项目 竞争市场角度 第22页 整体开发特点 竞争市场角度 区域内在售项目货量充足 销售情况平稳 说明了密云区域区域别墅类产品具有良好的市场环境 同时竞争项目后续开发量大 市场竞争激烈 本项目更需要突出核心竞争力 第23页 开发公司实力 竞争市场角度 周边竞争项目开发商均为北京开发商 对北京及周边房地产及土地市场非常熟知 北京开发商扎堆密云能够反应出开发商对密云市场的信心 第24页 建筑形式 区域内项目均为低密产品 尤其独栋产品占绝对优势 建筑风格多为美式风格 外立面颜色以深色色调为主 竞争市场角度 君山高尔夫别墅 首创 澜茵山 首创 澜茵山 第25页 独栋产品占绝对比例 主力面积多集中在300 400平方米 区域竞争分析 区域内在售别墅项目以独栋产品为主 主力面积区间在300 400平米之间 竞争市场角度 建筑类别 第26页 户型配比 项目 面积 区域多数项目户型面积主要集中在300 400平米之间 彼岸香醍别墅户型面积整体较小 主要集中在150 300平米之间 竞争市场角度 第27页 园林景观 园林打造依托丰富的自然景观 坡地绿化以及水库的水系资源 以天然氧吧 大面积景观公园为主要特色 带给人们清爽怡然的身心享受 竞争市场角度 第28页 配套及车位情况 各项目配套条件比较完善 会所缺乏主题 仅君山高尔夫引入主题会所来提升项目档次 车位配比普遍1 1 车库可以直接入户 物业公司多数采用品牌物业管理公司 竞争市场角度 第29页 价格情况 竞争市场角度 区域内独栋产品整体成交价格在12600 17000元 平方米 主力总价在400 600万之间 第30页 销售情况 竞争市场角度 月均区划套数 套 目前区域内销售稳定的项目君山高尔夫别墅和彼岸香醍 共性是主要依靠强势的自然景观 有独特主题 以及具有优秀的产品力带动 首创澜茵山自然景观优势偏弱 产品品质不足 销售速度较慢 第31页 小结 区域内在售项目以独栋产品为主 主力户型区间在300 400平米之间 总价区间在400 600万元 平米 区域内项目建筑风格多以北美风格为主 区域内畅销项目依靠强势的自然景观 独特主题和优秀的产品力作保证 月均销售4 6套 竞争市场角度 第32页 北京热点别墅板块外移 远郊区县未来将成为主流别墅板块 伟业观点一 通过对远郊区县别墅市场分析来看 优秀的景观环境 较高的产品附加值是项目销售成功的关键 伟业观点二 密云别墅板块目前处于初级阶段 缺乏鲜明的主题定位 伟业观点三 本项目需要在产品形式 景观塑造 特色主题 产品附加值几方面发力 从而形成核心竞争优势 竞争市场角度 第33页 第33页 Part3 项目定位可行性 项目定位前提项目整体定位方向确定休闲度假物业发展模式及案例借鉴项目定位思考项目定位 第34页 Strength优势地势给多元化开发提供条件 自然景观资源好 容积率适中 舒适度高可达性好 距离京承高速密云出口13 4公里 1 5小时可达城区 位于密云旅游带门户 周边具有丰富旅游配套资源 自然景观好 Weakness劣势体量小 较难形成区域型影响位于密云县待开发区域 城市陌生区 区域价值认知较低 地块周边生活配套严重匮乏 路通条件差 与城市主干道联通公路待开发地块比较复杂 未经过一级开发 地块位于山区盆地中开发难度大成本高 需要在城市发展和区域发展中找到合适自身的定位类型 需要通过核心竞争力塑造克服自身局限及市场威胁 以取胜市场 Opportunity机会随着北京城市外溢的进程 北京高端客户对在北京周边的远郊城市别墅非常认可 购买需求旺盛密云县十二五规划中将投资千亿 打造国际绿色休闲旅游产业综合示范区 本项目发展可以借力政府发展战略 密云县十二五规划中 将大力建设首都葡萄产业综合发展示范区密云别墅板块目前处于初级阶段 缺乏鲜明的主题定位 Threat威胁本项目土地属性为50年综合用地 非住宅立项的低密项目在密云目前没有成功样本 与区域内主要在售项目相比 本项目容积率更高 需要配建更多的多层甚至小高层产品 区域内此类产品溢价能力低且销量一般 项目定位前提 项目SWOT体系梳理 第35页 项目整体定位方向确定 结合北京城市发展研究和密云区域发展研究 本项目整体定位方向为 满足中高端城市外溢的 以旅游度假为主体的 结合区域资源特色的 休闲度假型物业 第36页 明确项目整体定位方向 结合市场的研究 和自身优劣势 本项目核心竞争力应着力于 项目整体理念的塑造以及产品力的打造 项目整体定位方向确定 第37页 根据对世界同类成功案例总结 休闲度假项目的成功运作 主要依托于五个核心驱动力 休闲度假物业成功开发依托 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 自然资源驱动 依靠自身优质的自然或人文资源 产业驱动 依托产业支撑 形成独特的稀缺资源 特殊娱乐驱动 以娱乐项目弥补自身资源的不足 形成核心驱动力 如高尔夫 滑雪 采摘 种植 主题配套驱动 依托于后天建造的主题配套 需要一定自然资源的支撑 如城堡 小镇等主题配套 商务活动驱动 以商务会议带动房地产的发展 第38页 基本信息 区位 法国西南部城市 港口 位于加龙河下游 距大西洋98公里 规模 城市面积45万平方公里 约70万人口 波尔多葡萄庄园占地120000公顷 葡萄酒年产量85 000万瓶 波尔多被称为世界葡萄酒中心 历经几个世纪 以葡萄酒产业为核心驱动成功带动了休闲旅游 度假 房地产业的发展 案例借鉴 一 法国波尔多 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 第39页 波尔多被称为世界葡萄酒中心 至今波尔多地区酒园和酒堡已经超过九千多座 这里每年产出的葡萄酒有八亿五千万瓶 种类多达50多种 300多个牌子 产业发展情况 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 一 法国波尔多 第40页 产业链一 葡萄种植与酿造 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 一 法国波尔多 波尔多葡萄酒绝大多数是在以家庭为单位的庄园里生产的 庄园里有葡萄园 有酒窖 葡萄的生长 收获 葡萄酒的发酵 成熟及装瓶的全过程都在庄园里完成 第41页 酒庄通常是对外开放 通过旅游参观 美酒品鉴和鲜果采摘 葡萄酒制作体验 构建一条完整的观光产业链 酒文化博物馆 生活体验 葡萄酒酒庄参观 个性化制作 葡萄采摘 产业链二 葡萄酒主题生活体验 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 一 法国波尔多 第42页 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 一 法国波尔多 产业链三 历史文化旅游 波尔多是一个历史和艺术的城市 有着法国最大的历史艺术保护区 波尔多市被评为联合国教科文组织的世界文化遗产 第43页 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 一 法国波尔多 产业链四 购物休闲 波尔多有 小巴黎 之称 除品尝美酒以及闻名世界的鱼子酱 还有众多的高档商品 商店大多集中在昂代当丝林荫大道 乔治 克莱蒙林荫大道和多赫尼各林荫道相交的地带 也被波尔多人称为 金三角 第44页 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 一 法国波尔多 产业链四 房地产 波尔多凭借其独有的历史和文化魅力 以及红酒赋予它的极致内涵 因此备受世界各地富豪以及房地产开发商的垂青 使波尔多地区豪宅交易量位于世界前列 第45页 基本信息 区位 位于美国旧金山以北约50英里 是美国第一个世界级的葡萄酒产地 原为印第安人的领地 规模 纳帕谷大约有30英里长 占地4 5英亩 整条山谷内种满了葡萄 纳帕谷是美国第一个能够跻身于世界级的葡萄酒产地 经过几十年来的发展 以葡萄酒产业为核心驱动成功带动了休闲旅游 度假的发展 案例借鉴 二 美国纳帕谷 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 第46页 纳帕葡萄酒在国际评酒会上频频获奖 得到世界的认可 从而直接促使纳帕葡萄酒产业进入黄金发展阶段 1860年以前 小规模种植当地葡萄1860 1899 纳帕产区葡萄酒在欧洲贸易展上频频获奖 使其在国际市场上以高质量崭露头角1900 1969 根瘤蚜虫病和禁酒令使纳帕葡萄酒也受到重创 纳帕葡萄酒在世界葡萄酒业得到认可 并迅速发展罗伯特蒙大为领导纳帕葡萄酒协会 致力于建立纳帕高档葡萄酒产区的知名度 1986年 开展机场工业园区规划项目2005年 大力发展旅游业 提出 纳帕旅游战略规划 阶段1 发展葡萄酒业 阶段2 1970 90年代 阶段3 1986年 2000年 阶段4 2000年 至今 葡萄酒旅游业发展房地产市场 房价指数急速上涨 1976年 纳帕的葡萄酒获得 巴黎评酒 会第一名 纳帕建立 纳帕工业园区 提出旅游战略规划 产业发展历程 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 二 美国纳帕谷 第47页 纳帕紧紧围绕葡萄进行了产业延伸 直接或间接带动相关产业的发展 大量引入酒庄发展葡萄种植和酿造 仅从1861年到1889年 纳帕地区的商业化酒庄就从一家发展到140家 目前纳帕的酒庄已达近400家 1 围绕葡萄酒吸引产业集群 葡萄种植葡萄酒酿造包装制造业葡萄酒运输葡萄酒销售 2 大力发展相关旅游产业 3 2005年 纳帕提出了纳帕旅游战略规划 大力发展旅游相关产业 相关产业链 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 二 美国纳帕谷 第48页 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 基本信息 北京张裕爱斐堡国际酒庄 以葡萄产业为主要核心驱动 在全球首创了爱斐堡 四位一体 经营模式 自2007年投入运营以来 市场反映良好 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 第49页 整体规划 七大功能区 入口接待区 酒庄生产展示区 葡萄种植园区 山林休闲区 生态水景区 欧洲小镇和后勤配套生活区 生态水景区 入口接待区 山林休闲区 酒庄生产展示区 葡萄种植园区 鲜食采摘 欧洲小镇及后勤配套生活区 葡萄种植园区 酿酒葡萄 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第50页 四大产业链 葡萄种植酿造产业链 一站式学习 葡萄酒主题旅游 体验式葡萄旅游 品鉴专业培训 趣味品鉴 商务会议 休闲度假 世外葡萄源 葡萄种植基本知识讲解体验式采摘葡萄酒酿造流水线参观葡萄酒品尝 购票预约导游历史博物馆参观现代馆参观葡萄酒生产流水线参观品酒专业培训及体验山水景观休闲小镇娱乐康体SPA等 葡萄酒文化培训国际葡萄酒礼仪培训葡萄酒品酒专业培训个性化DIY 自灌酒商务会议 欧洲小镇之旅总统套康乐堡爱SPA爱斐堡之驿小矮人KTV 整体规划 以葡萄为核心驱动和主题特色 在全球首创了爱斐堡 四位一体 的经营模式 即在原有葡萄种植及葡萄酒酿造基础上 配备葡萄酒主题旅游 专业品鉴培训 休闲度假三大创新功能 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第51页 产业链一 葡萄种植与酿造 葡萄种植 酒庄拥有100多亩葡萄园 出产霞多丽 赤霞珠 梅鹿辄等多种优良品种 修剪 采摘 酒庄聘用专业种植人员随时对葡萄进行专业的修剪并及时采摘 发酵 压榨 酒庄采用国际先进设备对葡萄进行发酵及压榨 保留了葡萄中的精华 葡萄修剪采摘 葡萄发酵 百亩葡萄园 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第52页 过滤 过滤流程 葡萄酒 处理 硅藻土过滤 纸板过滤 微孔滤膜过滤 清酒罐 异物捕集器 贮藏 酒庄的酒窖设在地下7米深 常年恒温恒湿 由高品质橡木桶贮藏 并建立私人酒窖 对外出售 成品灌装 酒庄采用全自动密封灌装流水线 无人工接触 避免磨损及于空气的接触 葡萄酒过滤 葡萄酒贮藏 葡萄酒成品灌装 产业链一 葡萄种植与酿造 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第53页 酒庄通过旅游参观 美酒品鉴和个性化制作 鲜果采摘 葡萄酒主题婚礼及酒文化博物馆等环节将葡萄酒主题利用最大化 构建一条完整的观光产业链 酒文化博物馆 爱斐堡主楼 葡萄酒主题婚礼 个性化制作 葡萄采摘 产业链二 葡萄酒主题旅游 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第54页 旅游套票价格 私人酒窖价格 产业链二 葡萄酒主题旅游 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第55页 酒庄会议室类型繁多 承接各类会议 配套设施完善 最大会议室可最多同时容纳200 250人 价格为16800 半天 产业链三 商务会议 做为酒庄重要的收入来源之一 商务会议功能已经成为组成整套产业链必不可少的一部分 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第56页 产业链四 休闲度假 爱斐堡小镇 是北京张裕爱斐堡国际酒庄精心打造的高端私密会所 集住宿 餐饮 会议 娱乐 休闲 旅游度假为一体 它以全球盛行的会员制俱乐部运作形式和国际顶级的专业管理 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第57页 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 产业链四 休闲度假 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第58页 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 产业链四 休闲度假 案例借鉴 三 张裕爱斐堡国际酒庄 第59页 本项目所在区域享受密云较好的自然优势 以及拥有密云产业规划中集中发展葡萄产业的政策推力 以产业发展作为核心驱动 结合自然优势 带动其他产业发展的模式适用于本项目 但本项目体量小 配套及交通条件差 很难发展成区域型红酒产业链的程度 主要依靠产业优势 以核心产业带动相关直接或间接产业的发展 产业定位需结合自身资源特质 定位明确且具备可持续发展属性 同时能够获得政府的大力扶持 整合自身资源特质及产业优势 塑造主题配套 使之成为项目核心竞争优势 要求开发主体有较强的跨行业运作能力 主要是运营主题产品的开发 驱动模式 模式借鉴 结合地区特色 和自身条件 开发特色葡萄酒主题旅游产品 如葡萄酒品鉴 葡萄种植采摘等以此带动房地产市场 案例借鉴 休闲度假物业发展模式及案例借鉴 第60页 本体审视 具有旅游度假资源小规模开发低密复合生活社区 区位条件 进入性好 两小时可达北京城区 地块条件 体量小 不能形成区域产业影响力 自然景观资源良好 低密度 舒适度高 地块比较复杂 未经过一级开发 地块开发难度大成本高 项目定位思考 机会寻找 符合城市及区域发展方向满足别墅市场发展趋势具有市场空白 城市角度 主动郊区化趋势形成 对远郊别墅形成支撑 区域角度 密云规划及发展带来更多的发展方向和高端客户做基础 市场角度 与北京联系紧密 成为休闲度假别墅板块的首选区域之一 区域市场发展初级 整体缺乏明确主题定位 案例借鉴 以葡萄酒产业为核心主题打造生态宜居住宅设置丰富的主题配套设施 自然资源驱动 借势先天景观资源 打造后天生态景观 产业驱动 以葡萄酒产业为核心驱动 商务驱动 设置适当体量的酒店及商务会议 娱乐驱动 提供丰富的葡萄酒产业相关体验活动 主题驱动 鲜明的葡萄产业为主题 项目定位思考 第61页 本项目的主题定位路线 资源 设施 本项目先天资源 山体 水库本项目距水库有一定距离 更直接的资源是山景观 真正的山体别墅在北京别墅市场具有较强的稀缺性 但未经开发的自然山体缺少人文价值 不够强势 需通过附加资源提升其稀缺性 后天资源打造 波尔多葡萄酒主题借密云将大力发展葡萄酒产业的势 借与世界葡萄酒之都处于同一纬度 整体包装葡萄酒核心主题概念 本项目的发展模式 形成以葡萄酒为主题的复合型休闲度假项目 项目定位外在思考 整体定位方向 项目定位思考 第62页 项目定位内在思考 核心竞争力打造 产品打造理念 丰饶田园生活 醇香红酒文化 丰饶 强调项目品质和丰富的生活配套 满足北京中高端客户需求醇香 领先一步的红酒主题产品化 将区域特色发挥极致 形成项目标签文化 强化由红酒主题包裹下的产品体验元素 形成项目认知 项目定位思考 第63页 项目定位概念导入 市场和客户记忆点 北纬40 沐浴在酒香中的波尔多时光 北纬40 世界优质葡萄酒庄的纬度 项目恰好处在这个纬度上波尔多时光 以波尔多小镇整体包装项目 给予更鲜明的风格特点和市场记忆点 项目定位思考 第64页 红酒文脉盛香庄园 红酒文脉 强调项目浓郁的葡萄酒文化 体现稀缺性 盛香庄园 突出项目丰饶的田园享受 给客户尊贵的感受 身份的象征 项目定位 第65页 红酒文脉盛香庄园 别墅住宅 酒庄城堡 温泉度假酒店 商业配套 以葡萄文化产业为定位核心驱动 五位一体 的开发模式 在别墅住宅开发基础上 配备葡萄酒庄城堡 温泉度假酒店 商业配套 葡萄种植园四大功能 为整个项目所服务 项目定位 功能建议 是项目的主题定位 形成项目特色和标志性 增加附加值符合区域葡萄产业的发展需要形成核心价值 与其他项目形成竞争优势 提升项目形象价值 为项目带来高品质满足客户休闲度假需求 并与项目整体形成互动对项目营销起到居住体验的目的 满足客户日常生活购物的必备需求对项目主题文化风情作为有利的补充 别墅产品是项目定位的核心要素符合区域葡萄产业的发展形成核心价值 具有竞争优势 葡萄种植园 符合区域葡萄产业发展 提供经济依托和解决区域就业开发多元化旅游业 第66页 商业配套 酒庄城堡 会议温泉度假酒店 功能组合建议 葡萄酒生产酒窖葡萄酒文化博物馆葡萄酒纪念品 餐饮客房温泉多功能会议厅娱乐设施Spa护理运动健身游泳池 独栋别墅联排别墅 商业风情街 中高端餐饮 山居别墅窖藏人生 别墅 葡萄种植园 开心葡萄园 葡萄采摘 项目定位 功能建议 第67页 酒庄城堡 葡萄酒文化产业观光体验 通过产品制造流程观赏 美酒品鉴和个性化制作 地下酒窖 葡萄酒文化展览等环节将葡萄酒主题利用最大化 构建一条完整的文化体验产业链 对项目文化主题定位形成有力的支撑 项目定位 功能建议 第68页 酒庄城堡 定位 欧式酒庄城堡 酒文化艺术中心特色 葡萄酒酿造生产葡萄酒文化博物馆地下酒窖葡萄酒品尝体验葡萄酒制作体验个性化酒标签制作葡萄酒文化培训国际葡萄酒礼仪培训葡萄酒品酒专业培训规模 7500平米 项目定位 功能建议 第69页 酒庄城堡 项目定位 功能建议 第70页 度假酒店 度假生活体验 通过度假酒店客房实现与项目互动利于客户体验促进销售 提高项目整体高品质形象酒店需要具备餐厅 商务会议 会所等度假休闲的功能 为日后业主入住后进行度假消费使用入住客户 1 业主的亲戚朋友2 项目周边旅游景点的游客3 项目内酒庄城堡 休闲配套的游客4 会议会展的企业客户 项目定位 功能建议 第71页 度假酒店 定位 会议温泉度假酒店特色 具备会议设施配套会议场地及设备满足产品发布 展示的展览场地SPA护理齐全的室内运动健身设施风情客房配套 会议设施 展览场地 SPA按摩 高档室内运动设施 高档餐饮 咖啡酒吧 项目定位 功能建议 第72页 配套商业 做为项目重要生活配套 配套商业已经成为项目开发 和后期经营必不可少的一部分 风情商业配套 项目主题定位下产业文化的有力补充 也可以使项目的整体风格更加纯粹 满足业主的生活需要也是项目旅游观光经营的重要经济来源 项目定位 功能建议 第73页 配套商业 定位 风情商业街特色 突出葡萄酒文化与建筑文化风情饰品精品超市业态 突出葡萄酒文化与建筑文化 项目定位 功能建议 第74页 别墅住宅 别墅住宅 居住功能是本项目核心要素 是项目定位的主体 整个项目文化产业的核心 项目定位 功能建议 第75页 别墅住宅 独栋别墅 户型面积 150 300平米产品特色 山景观资源 具有度假情趣空间联排别墅 户型面积 200 250平米产品特色 错落有致 户型格局合理舒适度高 项目定位 功能建议 第76页 关键点 一 配套先行 项目定位 操作关键点 配套开发与别墅联动 配套先行 为项目树立形象并为住宅销售提供足够的价值支撑 同时配套的类型也逐渐由社区型配套向区域行配套演变 第77页 关键点 一 配套先行 项目定位 操作关键点 为了实现配套开发的多元性 以更好地提升项目整体价值 就牵扯到市政配套的开发需要同步 包括上下水 电 天然气 采暖等 第78页 关键点 二 红酒文化包装 项目定位 操作关键点 通过整体文化包装将区域特色发挥极致 增强项目葡萄酒文化的特色和竞争力 形成项目标签 如整合国内外各类葡萄酒类的协会 机构 企业等 举办 国际高端产业论坛国际商务酒会国际葡萄酒产业博览会国际葡萄酒节及葡萄文化旅游节葡萄酒嘉年华 第79页 关键点 三 红酒生活实现 项目定位 操作关键点 通过红酒制造体验