2010年9月最新宝龙企业战略研究报告（下）

宝龙商业地产 1 郑州宝龙城市广场项目研究 宝龙商业地产 2 郑州宝龙城市广场项目位于郑东新区，依托国家级高新技术产业开发区，集办公、科研、教育、文化、商业、居住等多种功能为一体的新型城区。确定主要功能单位为三区一城一带，即高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和观光旅游带等。 郑东新区远期规划总面积约 150平方公里，起步区规划占地 33平方公里，规划居住人口 150万人，相当于目前郑州市已建成市区的规模。预计 2005一 2010年将达到 80万人，2010一 2020年将达到 150万人。 项目选址符合商业发展的趋势：拥有相当数量的中高收入消费群体；交通便利，停车方便。项目建成后商圈范围可达郑州 200一 300公里，直接面对 1000万消费群体， 2小时车程辐射范围内居住人口超过 5000万。 郑州宝龙城市广场位于河南省会郑州市区东部，已规划的郑州市第一条轻轨线路“轻轨一号线”将经过107国道、 绕城公路、金水东路等区域。 郑州宝龙城市广场所处区位图 宝龙商业地产 3 郑州宝龙城市广场商圈情况 郑州宝龙城市广场位于郑州市郑东新区 目南侧、北侧和东北侧均为已建成入住的中高端住宅，东侧为一中低端商业街，东南侧为绿城集团一待开发地块，项目西北侧和西侧为在建大型住宅和商住项目。 区域高端居住区经过建设，大多已居备入驻条件，未来消费前景看好。 宝龙商业地产 4 郑州宝龙商圈图示 宝龙商业地产 5 2 （ 郑州宝龙商圈图示 宝龙商业地产 6 郑州宝龙城市广场项目产品构成 郑州宝龙城市广场位于郑东新区农业东路与九如路交会处西，郑东新区核心区，总占地面积 113,984平方米，总建筑面积 247,195平方米，容积率为 绿化率 15%。包括一家零售购物中心及两栋酒店式公寓（商住）。 业态 建筑面积（平方米） 占比 购物中心 194,951 自持： 88359 销售： 106592 酒店式公寓（销售） 15,197 住宅底商（销售） 6,651 车位（自持） 30,395 合计 247,195 宝龙商业地产 7 酒店式公寓 1F 闭） 2F 溜冰场 3F 美食广场 香港万花楼国际会所 四季温泉 俱乐部 1F 横店影城 车城 大商新玛特 苏宁电器 郑州宝龙城市广场规划图 宝龙商业地产 8 侧） 西侧） 郑州宝龙 宝龙商业地产 9 (少量品牌店开业） (一层部分商铺已开品牌折扣店，进驻耐克、阿迪达斯、 伦比亚、 品价格比正品店低 20 郑州宝龙 宝龙商业地产 10 4 3 区钟塔 郑州宝龙 宝龙商业地产 11 酒店式公寓和底商 （ 40年产权，公寓已售完，外侧底商已售，内侧通道商铺将开盘，售价约 18000） 酒店式公寓和底商 （北外立面，公寓楼下还有两条通道，通道两侧也是商铺，右侧为地下停车场出口） 郑州宝龙 宝龙商业地产 12 郑州宝龙广场自持与销售情况 在总建筑面积中， 128,440平方米为持作销售建筑面积， 118,755平方米为持作租赁建筑面积（包括建筑面积 30,395平方米的停车位）。销售面积为 52%；商业自持面积为 36%。 郑州宝龙广场产品构成比例 郑州宝龙广场自持与销售比率 宝龙商业地产 13 郑州宝龙广场开发节点 收购土地 取得土地使用证 取得施工许可证 最早竣工 开盘时间 开业 2005年 3月签定土地协议 2005年 10月奠基（实际开工） 2006年 4月 2006年 6月 22日 2008年 12月 009年 12月部分开业。 2010年 5月整体开业。 郑州宝龙城市广场开发节点 2007年 12月，宝龙城市广场部分营业，吸引市场注意力 三大主题店冠军溜冰场、 龙美食广场对外试营业。 2009年 12月 18日，郑州康城奥特莱斯购物中心开业。 2010年 1月 21日，与大商千盛生活广场和横店电影城的签约进驻。 商业开业时间： 宝龙商业地产 14 2005年 3月签定土地合同，土地出 让金合共 税）， 地上建 筑面积楼面地价 581元。 郑州宝龙土地出让金情况 总地价 （含税，亿元） 楼面地价 （元 /平方米） 支付分期 81 2年 郑州市政府关于郑东新区 起步区优惠政策 所使用土地出让金总额在 1亿元以上、信用等级不低于 以分期支付土地出让价款。 首期交纳土地出让价款的 30%，在规定的付款期限过半时，交纳土地出让价款的 30%及相应利息，付款期限截止时结清全部土地款及相应利息，利息按同期银行贷款利率计算。土地出让金交齐后，发放土地使用权证。 土地出让金总额在 1 3亿元的，分期付款期限最长不得超过 2年； 土地出让金总额在 3 5亿元的，分期付款期限最长不得超过 3年； 5亿元以上的，分期付款期限最长不得超过 5年。 对房地产开发商开发销售商品住房的，按其所实现的营业收入、利润总额分别给予 3%的财政补贴。 商业补贴： 2009年初，新区管委会对宝龙按原定协议进行奖励。 在大商新玛特入驻前奖励宝龙 500万元，正式开业后再奖励500万元 。对深圳华森百货、郑州食全食美餐饮和北京零度阳光体育文化入住，按协议奖励宝龙 250万元。 郑州宝龙广场的土地成本与政府优惠 宝龙商业地产 15 郑州宝龙广场项目资金链 郑州宝龙广场启动资金来源 主要资金来源：发行可转换债券及有抵押票据的所得款项 控股股东垫款及宝龙内部资金。 总规划建筑面积约 款 注册资本变化 2005年 4月 7日成立，注册资金 2008年 1月 29日，注册资金增至 7亿元。 其中福州宝龙贡献注册资本的 10%及香港宝龙贡献注册资本的 90%。 宝龙商业地产 16 郑州宝龙广场销售收入 据郑州房管局数据，在 止到 2010年 4月20日，已完成销售 价 销售收入约 项目销售基本完成，实际访问情况显示，购物中心销售基本截止，住宅销售完结，剩余部分住宅底商。 郑州宝龙广场销售统计 总面积（ 未售总面积（ 已售总面积（ 已售均价 (元 /已售总价 （元） 217873 116952 100921 ,209,173,860 郑州宝龙城市广场销售统计资料 （平方米） 物业类型 总面积 未售面积 已售面积 商业 店式公寓 15231 计 ：负一层 一层均未售 宝龙商业地产 17 郑州宝龙广场销售回款情况 郑州宝龙广场价格情况（元 /平方米） 自开盘到现在已售房屋均价： 30天房屋销售均价： 盘销售最高价： 25000 开盘价格： 商业 12000 酒店式公寓 5500 郑州宝龙城市广场均价走势图 截止到 2010年 4月 20日，实际销售收入约 加上待销售面积，销售总回款额预计在 宝龙商业地产 18 开发总投资： 至 09年销售合计： 郑州宝龙城市广场资金平衡情况 开发节点： 3月拿地 10月奠基 12月部分开业 6月、 11月开盘 12月竣工 12月部分开业 地价 地价 成本支出： 2005年 2006年 2009年 2008年 2007年 4月获得土地使用证 6月施工许可证 9月开盘 销售 贷款 自有资金 销售 自有资金 销售 销售 政府奖励 自有资金 至 10年 4月销售合计： 12亿 (可售收入 5月整体开业 2010年 4月销售 租金： 1千 5百万元 宝龙商业地产 19 池 观光电梯为上海三菱 达扶梯 郑州宝龙 地面基本为瓷砖 +少量石材，墙面（包括立柱底部）均为涂料 宝龙商业地产 20 郑州宝龙 筑标准） 建标较低，施工较粗糙，耐久性不佳 宝龙商业地产 21 康城奥特莱斯中庭观光电梯 （上海三菱） 康城奥特莱斯扶梯设置 电梯前的台阶显示其建筑设计缺陷 康城奥特莱斯楼梯口 康城奥特莱斯楼梯 郑州宝龙 筑标准） 宝龙商业地产 22 郑州市商圈布局 郑州商贸发达，是国务院确定的 3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有 30多家。 核心商圈二七商圈的商业功能还在不断加强，郑州市在营主要百货商场营业面积约 40万平方米，有近一半分布于二七商圈，其它区域商圈无法对它形成威胁。 目前在营百货中，金博大和丹尼斯凭借良好购物环境、丰富的业态取得较好的经营业绩，其它百货商场目前无法和这两家抗衡 。 郑州市区商业地产价格基本呈现东部高，西部低的格局。郑州市西部城区主要为原有国营大厂及工矿企业，企业大面积占地、环境恶化及经济的不景气，导致郑州市西部城区商业地产项目无论在楼盘售价及开发品质上，均远远落后于城市东部区域。 宝龙商业地产 23 郑州宝龙广场各楼层示意图 F 2F 3F 宝龙商业地产 24 郑州宝龙广场消费群界定 综合项目市场条件，宝龙地产对郑州项目的消费群定位情况如下： 1、大型超市：龙湖南区居民及 0%、郑州其它区域居民占 30%。 2、电影城：龙湖南区居民及 0%、郑州其它区域居民占 30%、郑州高校的学生占 20%。 3、餐饮：高档餐饮以公务消费、商务消费为主，占 90%；家庭消费占 10%； 中档餐饮以家庭消费为主，占 60%；商务消费占 40%。 4、百货：郑东新区居民占 40%、郑州其它区域居民占 50%、郑州周边县市居民占 10%。 5、酒店式公寓： 0%、娱乐场所工作人员占 30%、公司购买或租用占 20%。 6、迪厅：郑州本地青年人占 60%、郑州高校的学生占 40%。 7、休闲中心：公务消费及商务消费占 60%、家庭消费占 40%。 8、店面：类似于百货。 宝龙商业地产 25 郑州宝龙广场当前租金收入情况 投资物业 每月市场租金范围 （每月人民币元 平方米） 平均每月市场租金 （每月人民币元 平方米） 郑州新区 56140 98 租户 物业用途 物业面积 （平方米） 年期 应付年度租金 （百万元） 每月租金 （元 平方米） 郑州餐饮 美食广场 4, 2 郑州奥特莱斯 销售店 21,5 3 郑州宝龙广场已出租商业建筑面积在 43000平方米，预测 2009年租金收入接近 1500万元。 郑州宝龙城市广场主要租户租金水平 郑州宝龙城市广场主要租户租金水平 注：主力租户为宝龙集团自营产业 项目孵化期自开业阶段预计接近 5年，满租后租金收入近 2亿元 宝龙商业地产 26 郑州宝龙 宝龙商业地产 27 康城奥特莱斯主入口左侧品牌店 康城奥特莱斯次入口店面 康城奥特莱斯中庭周边商铺 郑州宝龙 宝龙商业地产 28 康城奥特莱斯品牌店 1 康城奥特莱斯品牌店 4 康城奥特莱斯品牌店 3 康城奥特莱斯品牌店 2 郑州宝龙 宝龙商业地产 29 康城奥特莱斯集中经营部分 （周一下午基本没有顾客） 郑州宝龙 宝龙商业地产 30 郑州宝龙 康城奥特莱斯室内商业街 2层 宝龙商业地产 31 郑州宝龙 他持有部分主要入驻大商集团旗下的业态，目前宣称苏宁电器已签约 （ 2007年 12月主力店之一 前大商超市准备入驻） 宝龙商业地产 32 郑州宝龙 冠军溜冰场 位于 高至三层屋顶。冰场内无顾客 宝龙商业地产 33 郑州宝龙广场项目盈利测算 静态投资回收期 (包括建设期 ) 61个月 动态投资回收期 67个月 净现值（行业平均净资产收益率 10%贴现） 67193万元 股权价值（项目初期 05年） 30731万元 税后净利率 (06 37% 内部收益率 21% 郑州宝龙城市广场主要经营指标 郑州宝龙广场现金流图示 宝龙商业地产 34 竞争劣势 (郑州宝龙广场 政府重点扶持项目，郑东新区第一个大型商业配套项目。 位于新区 有大量的高档消费人群。 拿地时郑东新区处于前期开发阶段，土地成本低。 周边道路建设已完善 竞争优势 (潜在机会 (外部威胁 ( 项目周边缺少商业地产集群，新区处于规划实施阶段，居住率低，商业培育期 5年左右。 新区对项目 18米限高使项目整体形象受到限制。 物业建标品质较低，不利于长期维护，对长期吸引高品质品牌入驻和高素质客群光顾产生不利影响。 宝龙在郑州品牌、知名度不高，影响投资者信心，在招商经验、商业运营、品牌资源上均无优势。 项目是新区除 闲、娱乐于一体的大规模的商业项目，具有吸引力 郑东新区整体在郑州地区具有良好的发展前景，在城市人口迅速增加、轿车时代到来等因素下，项目前景看好。 郑州对高档餐饮娱乐项目有非常大的需求，新开业的餐饮娱乐项目大多都受到追捧，可以考虑引进有南方特色的餐饮娱乐项目。 进深太小，无法做成 能做成步行街形式，对项目威胁不大 早于其他项目引入主流品牌有助于形成先发优势。（奥特莱斯部分） 郑州目前开发的大型商业项目众多，与项目同期开发的郑州地区商业地产投放量近 200万，商业竞争日趋激烈。 部开发完成形成聚合力后将带来一定竞争威胁。 郑东新区规划面积巨大，且处于开发初期，入住人口偏少、及其它相关配套建设滞后（项目四至公交尚不发达，如果作为社区商业，则体量太大，因此需要更大范围内的客群）。 郑州其他商业楼盘大都采用包租、回购（售后包租？）策略，且郑东新区社区底商定价偏低，项目周边商铺租金仅 20元/平方米 /月。 郑州市民虽然对郑东新区前景看好，但要真正改变他们在传统商圈消费的习惯则需要一个过程。 宝龙商业地产 35 根据宝龙研究 给甲方的建议 建议 核心借鉴 宝龙经营指标 三四线城市具备可行性 土地获