武汉光谷项目商业调研报告(DOC 53页).doc

武汉光谷项目商业调研报告 福州思锐房地产投资有限公司武汉光谷项目商 业 调 研 报 告二00五年六月目 录一、 武汉市5万以上商业的分布及基本数据的收集和分析 3二、 汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明 5三、 武昌区2002-2005年商业开发及运营分析 9四、 2005年武昌区即将推出的商业个案调查 10五、 商业收益率调查 11六、 “武汉光谷项目”复合商圈调研及分析 131、武汉主要复合商圈调研及分析 132、武汉“MALL”商业趋势分析 283、“武汉光谷项目”周边社区商业街状况 354、“武汉光谷项目”周边住宅类型、规模、经营项目、销售特点345、“武汉光谷项目”办公、住宅、酒店配套 41七、武汉四大商业集团经营的商业分布详况 49八、国内外品牌商家商业空间需求特征 53一、 武汉市5万方以上商业的分布及基本数据的收集和分析。详细资料见商业市场项目主要调查资料汇编。5万方以上商业名单：商场名字闽东中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第一大道新武汉龙王庙广场大武汉家装广场万达商业广场商场代码29303132333435商场名字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物中心金马家居群光广场商场代码36373839404142上表中29-42为目标商场，根据商业市场项目主要调查资料汇编，把营业面积、扣点率、业态比例作专项比较，图例分别如下：1.营业面积图。分析：可以看出36-42（武广-群光）的营业面积都在10万方以下，这些商业正在投入使用； 29-35（闽东-万达）都属于是新建商业（除31），新建商业面积都在10万平方米以上。由此可见，新建商业的规模越来越大，这是一个趋势。2.扣点率比较图。 分析：29-34（闽东-大武汉家装）没有开业，扣点率设置为零；从34到42可以看出，大型商场里扣点率最低不低于15%，最高不超过30%，20-25%之间是被采用最普遍的扣点范围。3.业态比例图。分析：31-34（锦绣龙城-大武汉家装广场）未开业；该图显示零售业占商场业态比重在70%以上；餐饮业略多于娱乐业所占的比重，基本都在10%以下。说明：不同业态所占比重以它们所占面积为权计算。二、 汉口、武昌、汉阳三大区域板块主力商业特征说明。详细资料见商业市场项目主要调查资料汇编。主力商业名单（2.5-5万平方米）：商场名字洪山商场世纪中商百货中南商业大楼中商广场凯旋门广场中商徐东平价新世界百货商场代码1234567商场名字新世界时尚广场SOGO庄胜崇光王府井百货家乐福中百仓储易初莲花武商量贩商场代码891011121314商场名字麦德龙沃尔玛南极电脑广场台北商场天丽百货商场建二商场华氏百货商场代码15161718192021商场名字汉阳商场国美电器时尚名都汉商新武展购物广场港澳中心（时尚广场）金凯购物中心亚贸广场商场代码22232425262728商场名字闽东中天国际中商徐东销品茂锦绣龙城汉正街第一大道新武汉龙王庙广场大武汉家装广场万达商业广场商场代码29303132333435商场名字武汉广场世贸广场鲁巷广场中商连体楼汉商21购物中心金马家居群光广场商场代码363738394041421. 汉口商业。汉口商场样本具体代码：7、8、9、10、12、14、15、16、18、21、23、24、25、26、32、33、34、35、36、37、41。（1）营业面积图。分析：30000平方米左右的商业分布在汉口的有14个，9-12万平方米之间的有3个15万以上的有四个。（2）扣点率比较图。分析；32-34（汉正街第一大道-大武汉家装广场）没有开业；扣点率最高的是新世界百货，达到达了30%；20-25%之间的有18个，占整个样本的60%左右。扣点率最低的是港澳中心，不到15%。（3）.业态比例图。分析：零售业的比例远远超过餐饮和娱乐之和，餐饮和娱乐所占比例超过10%的各有两家。汉口的经济是三镇当中最强劲的，娱乐业态与餐饮不分伯仲，暗示了汉口的经济发展水平较高。2.武昌商业。武昌商场样本具体代码：1、2、3、4、5、6、12、15、17、19、20、23、28、31、31、38、39、41、42。（1）营业面积图。分析：武昌区商业营业面积在5万平方米以下的商场占武昌样本数的73%。（2）扣点率比较图。分析：比较汉口商场扣点率可看到，武昌商场扣点率整体比汉口要低2-3%。（3）.业态比例图。分析：武昌商场业态比例结构很有特点，零售业最低的也占80%以上的比重，餐饮比例明显比娱乐比例要高，相比较汉口的业态比例结构，说明武昌商场的娱乐业还有待发展。3.汉阳商业。汉阳商业代码：11、12、13、14、22、23、27、29、40、41。（1）营业面积图。分析：汉阳商场大部分在50000平方米以下，大型综合性商圈基本没有，该区商业配套有待完善。（2）扣点率比较图。分析：汉阳商场扣点率都在15-20%之间，没有区分度，表明产品缺乏差异性。（3）.业态比例图。分析：从业态结构上来看，汉阳与武昌的特点是很相近的，既餐饮的比例与娱乐的有比例明显的区分。三、武昌区2002-2005年商业开发及运营分析典型商业名称地址商业面积建筑形态开业时间运营状况群光广场珞瑜路88000平方米八层单体2003良好世纪中商百货中南路30000平方米高层底商2004良好百安居武汉店中北路13354平方米单体一层2003一般凯旋门广场徐东大街22000平方米高层底商2002一般中百仓储骆狮路不详高层底商2003良好工贸家电骆狮路不详高层底商2003良好总商业面积合计：153354平方米。运营分析：群光广场：2003年9月开业，该商场产品定位较有特色，业态结构合理，引进了麦当劳、肯德基等快餐店、有特色的美食和儿童游乐场，经营效益稳定。世纪中商百货：该商场集百货、餐饮、健身于一体，平均日销量50万元，2003年完成利税477万元，创造了武汉市同等级商贸企业开业当年销售额和利税最好的业绩。目前，运营情况较稳定。百安居武汉店2003年5月开业 。开业至今，该商业负面消息不断，没能很好的树立品牌形象，这对销售业绩有不小的影响。凯旋门广场，地处徐东商圈，浓郁的商业氛围和较旺的人气保证了它的市场份额，虽然不是很有特色，但也能保持平稳的销售业绩。中百仓储与工贸家电都是以普通消费品为主要经营种类，其低价吸引了不少人气。此类商业最适宜在新建的居住组团出现，会在一定程度上满足新居落成的人们的需求。四、2005年武昌区即将推出的商业个案调查规划形态名称分布点商业规模描述高层底商顺民大厦阅马场长湖小区48号42271平方米 商业配套华城广场青山区友谊大道667号20000平方米商业配套保利文化广场中南路与民主路交汇处1至9层将引进金融、商业、餐饮、影院嘉园大厦中南路中南商业大楼侧后13层9430平方米商业配套屯智广场广埠屯26000平方米社区商业街金地太阳城东湖开发区关山一路369号400米的商业街关山春晓关山一路特一号全长106米步行街保利花园光谷关山一路与南湖北路交汇处4000平方米商业配套五环广场南湖花园城内12715 平方米纯商业金地格林小城武昌珞狮南路10000平方米商业步行街长城坐标城关山大道与南湖南路交汇处200000平方米商业配套Shopping mall 徐东销品贸徐东200000平方米步行街光谷步行街光谷广场-关山一路150000平方米合计670000平方米五、商业收益率调查（数据来源：二手房合同备案）。1. 武广商圈平均收益率调查成交时间2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度地段万松园路-中山万松园路-中山武胜路-航空路武胜路-航空路细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格850085969100865088369500750078938000755079008030平均租金水平370380400385422453360379400365383410平均收益率4.42%4.78%4.8%4.52%注：万松园路-中山以万松园路为首至中山公园等距离分为首中尾三段武胜路-航空路以武胜路书店为首至航空路长江酒店等距离分为首中尾三段2. 中南商圈平均收益率调查成交时间2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度地段中北路-中南路中北路-中南路中南-付家坡中南-付家坡细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格515052315280520055635600520050315100525051005150平均租金水平255279295270326330320318325322326330平均收益率5.3%5.8%6.33%6.4%注：中北路-中南路以家乐福为首至中南建设银行等距离分为首中尾三段中南-付家坡以中南建设银行为首至十五中等距离分为首中尾三段3. 鲁巷广场半径三公里平均商业收益率调查成交时间2004二季度2004三极度2004四季度2005一季度地段鲁巷-街道口鲁巷-街道口鲁巷-地大鲁巷-民院细分首中尾首中尾首中尾首中尾平均成交价格448045365200451046525300445041254200430038214000平均租金水平245253300250261310210189200195178190平均收益率5.58%5.19%4.58%4.67%注：鲁巷-街道口指鲁巷广场为首至蓝星电脑广场等距离分为首中尾三段鲁巷-地大指鲁巷广场为首至地质大学等距离分为首中尾三段鲁巷-民院指鲁巷广场为首至中南民族大学等距离分为首中尾三段鲁巷广场半径三公里商业平均收益率：5%六、“武汉光谷项目”复合商圈调研及分析1、武汉主要复合商圈调研及分析武汉市主要的复合商业街区为武广复合街区，汉正街复合街区，中山大道（江汉路步行街）复合街区，中南复合街区及徐东复合街区。（一） 武广复合商业街区位于武汉解放大道的武广复合商业街区的形成,和武商集团密切相关。1992年，武商集团投资3000万元，完成了武汉商场10层新楼及5层老楼的新建与扩建工程，使武汉商场营业面积从1.4万平方米扩大到3.3万平方米，成为当时武汉市最大的购物中心，年销售额由2.08亿元增长到6.23亿元。1996年，武商集团投资3.5亿元，历经三年建成的武汉广场购物中心正式开业。武汉广场高达50层楼，总投资9亿元，其中1-8层为营业大楼，营业面积8万平方米，是武汉商场的二倍多。武汉广场是华中地区最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型购物中心。开业第一年，年销售达10亿元，年利润达1亿元，是全国综合效益最好的单体购物中心。1999年，武商集团投资7亿元兴建的世贸广场购物中心开业。世贸广场楼高58层，是武汉市最高的标志性建筑。加之2000年底庄胜集团与日本崇光百货共同管理的武汉庄胜崇光百货商场（SOGO）在此开业。由此,以武汉广场为核心的复合商业街区逐步形成。2000年后，随着相邻建设大道金融一条街的繁荣，武广商圈辐射范围开始通过万松园路向建设大道扩张,新世界中心成为武汉市顶级卖场。本商圈具体情况如下表：商圈名 武广复合商业街区总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：青年路路口南：万松园路路口西：新华路路口北：友谊路前端辐射范围全武汉市物业类型大型电器专卖商场 购物中心 大型商场 专卖店 一般铺面 连锁店 大型仓储经营业态结构 零售：餐饮：娱乐14：3：1零售种类档次价格食品中档2060元电器中低档中档6005000元300010000元日用品中低档2050元 服装中低档中档中高挡100元/以下100300元 4001000元化妆品中高档100300元 饰品中高档10005000 文体用品中档3000元以下 药品中档100元以下 商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租，收取入场费一万元商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率1楼27% 2楼28% 3楼24%街铺租售情况街铺不同类型租金A 120元/ B 28003200元/月/档 C 1000013000元/月/档 D 4500元/月/档E 8000元/月/档 F 16000元/月/档街铺不同类型售价A 不售 B 6000元/平方米C 7000元/平方米 D 不售E 不售 F 1000012000元/平方米街铺扣点率所有街铺都没有扣点率由上表可以得出, 武广商圈已发展的十分成熟,其拥有传统百货、专业市场、大型超市及街区商业,在各商场的定位上,也呈现出明显的不同,如下表:注:业态比例按零售：餐饮：娱乐进行对比。业态比例根据各业态所用面积进行测算。名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格武汉商场83：17：0中低档10元 100元10020010003000元武汉广场62.5：25：12.5中高档100300元3001000元1000-10000元庄胜崇光32：1：0中档100200元2001000元10008000元世贸广场81：3：6中档100200元200600元1000-10000元国美电器1：0：0中低档0100元100400元6003000元新世界百货4：1：0高档200 300元5003000元3000-20000元A为武汉广场同街商铺（靠近新华路路口）的租金及售价（为新建商铺）B为武汉广场同街商铺（靠近新华路路口）的租金及售价（为旧商铺）C为武汉广场同街商铺,在武展和武汉广场之间的租金及售价(不旧不新)D为武汉广场同街商铺,在武汉展览馆上面,小档位。E、F为武汉广场对街商铺(与中山公园同街), E为只有一层的街铺, F为两层街铺。如图:武广商圈百货的主要业态以零售业为主,其中,大部分商场有地下超市。该商圈中经营最好的百货为武汉广场,这与其开业的时机和市场定位有极大的关联。1996年后,武汉的整体消费水平已由低档次产品向中高档次发展,而当时的武汉百货业(以武汉商场为代表)仍以经营中低档商品为主,不能满足市场的要求。武汉广场敏锐的把握了市场的变化,建成武汉市最大的购物中心,在零售产品档次的规划上则十分慎重,既将中低档次的产品比例缩小，又没有盲目将整个产品档次拉高。由上图所示，其低端产品和中端产品整体的价格交叉点是在300元左右，这个价位既符合武汉市中等收入的支出范围又能体现一定档次。这也是在短短百米范围内四家规模相仿的商场中，武汉广场始终经营最好，利润最大的原因之一。原因之二在于其对目标市场的把握及市场的拓宽，据调查，在武汉广场的消费人群中，有50%的消费者属于外地人。一方面由于邻近新华路长途客运站和中山公园为其带来外来客流,另一方面在同地段的百货中只有武汉广场把握了这部分外来人口,武汉广场通过旅游、旅行的相关广告宣传将自己定位为武汉标志性的购物场所。相反，庄胜崇光对武汉市消费能力的乐观估计使其在开业两年后亏损7000万,当时, 庄胜崇光将低端产品的定位提高到200元400元,这样不尴不尬定位使其在两年的经营中可以用门可罗雀来形容,2003年后, 庄胜崇光仿照武汉广场将产品进行调整,销售才有了改观。新世界百货也经历了定位变化的过程,开业初期,整体产品价格水平在500元以上,虽然竖立了高档产品的形象,却难以带来实际的利润,2004年后,其产品定位开始调整,增加了200-300元的中档产品,并开始以名品打折促销。以上从另一方面反映了武汉是一座市民化的城市,纯高档产品的接受度是存在市场风险的。整体而言，武广核心商圈的市场定位趋于同质化，为了增加整体商业的竞争力，武商集团已准备将下属三家商场集体规划为摩尔商业城。同时,从业态比例可以看出,本地区商业娱乐业处于空白点。建议：本项目在考虑商业定位时应十分慎重,既要预见未来一段时间的主力消费水平,又不能对消费者的消费能力估计的太超前。（二） 汉正街复合商业街区汉正街位于汉口沿河大道以北, 是汉口历史上最早的中心街道，汉正街早期以经营中低档商品为主，主要面向华中地区。后期为适应市场经济的需要,开始进行高档商品的批发。本街区（包括汉口）的主要购买者为外来人口，主要为江、浙一带的经商者，其买商铺的特征为亲戚、朋友集体购买一套或数套，其次为武汉各习惯在外经商的县市，如仙桃，利川等。武汉本地人对汉口繁华区的商铺购买较少，主要原因在于价格太高。在价格适中的情况下，武汉人“一铺养三代”的观念还是很重，这也是虽然目前武汉市场商铺租金与售价相比偏低（有的还不足以“以租养贷”）但商铺的销售形式还是不错的原因。商圈名 汉正街商圈总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：接武胜路南：南靠汉水西：临桥口路北：临中山大道辐射范围全国物业类型小商品批发市场经营业态结构餐饮 娱乐 零售 批发行业批发行业：零售：餐饮：娱乐400：30：3：1零售种类档次价格服装高档中档低档600800元50150元2050元鞋子高档中档低档500800元300500元40180元内衣高档中档低档300500元100元左右4070元箱包高档中档低档300400元100200元3050元面料高档中档低档1535元/M815元/M38元/M饰品高档中档低档3080元1540元210元玩具高档中档低档100300元30100元520元各类型商场租售情况商场不同类型租金运动服饰100000元/年/档休闲服饰120000150000元/年/档鞋业40000100000元/年/档布料100000200000元/年/档小物品综合50000100000元/年/档床上用品5000080000元/年/档内衣4000060000元/年/档饰品100000120000元/年/档玩具60000100000元/年/档帽子1500025000元/年/档箱包6500080000元/年/档餐饮1000020000元/年/档厕所1800024000元/年/档西服专柜150000200000元/年/档小家电用品80000100000元/年/档商场各楼层售价本商圈商场均不出售商场各楼层扣点率本商圈商场均无扣点率各类型街铺租售情况街铺不同类型租金服装150000200000元/年/档鞋子80000120000元/年/档帽子2000030000元/年/档箱包95000元/年/档餐饮3000050000元/年/档娱乐3000050000元/年/档银行200000300000元/年/档内衣5000080000元/年/档宾馆200000300000元/年/档药店180000250000元/年/档面料200000元/年/档饰品150000元/年/档玩具80000120000元/年/档照片冲印3000050000元/年/档物流运输80000120000元/年/档街铺不同类型售价服装15000002500000/档除服装外其它街铺均不出售街铺扣点率所有街铺都没有扣点率（三） 中山大道（江汉路步行街）复合商业街区江汉路老街区是武汉最早的商业中心，江汉路位于汉口江岸与江汉两区之间，东南起自沿江大道的武汉关，向西北延伸，穿中山大道，至解放大道。沿路与黄陂街、洞庭街、鄱阳街、花楼街、江汉一、二、三路、铭新街、吉庆街等垂直相交，现在成为汉口最繁华的区域之一。2000年, 江汉路步行街建成,成为武汉市唯一的步行街。人流量大，店铺达400余家，其中有经营特色的专业店和老字号90多家，近30个行业。老字号的包括解放前繁盛一时的人民饭店，璇宫饭店，为抵制日货而开的国货百货大楼，现名中心百货大楼，专卖洋钟表的亨达利钟表店，冠生园、华康副食、滋美食品厂，武汉中药店，四季美汤包馆。2004年,万达商业广场建成，江汉路步行街的物业类型更加丰富。商圈名 中山大道商圈（江汉路步行街）总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：临南京路南：临京汉大道西：临前进一路北：临武汉关辐射范围华中地区物业类型购物中心 大型商场 专卖店 一般铺面 连锁店 大型仓储SHOPPING MAIL 娱乐中心 商业街经营业态结构 零售：餐饮：娱乐62：6：1零售种类档次价格食品低档中档520元20100元电器中低档中高档1002000元200020000元箱包中档高档50350元4002000元服装低档中档高挡3080元100400元5002000元饰品低档中档10100元100400元鞋低档中档高档30100元80300元3002000元珠宝中档高档1002000元200010000元以上商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租，收取入场费30005000元不等商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率1楼26% 2楼28% 3楼25%街铺租售情况街铺不同类型租金A 350400元/月/平方米B 400500元/月/平方米C 7000080000元/月/档(外铺) 55-220元/月/平方米(内铺)街铺不同类型售价除商圈内万达商业广场外，各街铺均不出售。街铺扣点率街铺无扣点率中山大道(除万达商业广场外,各街铺均不出售),万达商业广场的售价为4000060000元/平方米。如图: AB街铺为江汉路步行街上街铺(均为专卖店)同街铺B为中山大道上与王府井同街街铺 (均为专卖店)街铺C为王府井对街街铺江汉路步行街复合商业街区是武汉市最为繁荣的代表性街区,其街铺租金是武广商圈的4-5倍，近几年，该区域发展十分迅速,并有和汉正街合围之势。各商场的具体定位如下：名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格万达商业广场70：15：15中高档20100元200800元80010000元王府井百货75：16：9中档2080元120500元1600-10000元时尚广场57：15：28中档50100元100450元1500-10000元中心百货88：10：2中低档250元80300元3002000元注：商场档次是根据该本商圈内的综合情况定位。本商圈的整体运营态势要优于武广商圈，一方面是基于历史和地理位置原因,一方面因为经营呈现出明显的差异化和梯度。江汉路作为武汉的核心商圈，其辐射范围是整个武汉，需要丰富的产品层次以满足各个阶层的需求。本商圈内的娱乐业、零售业、餐饮业均十分繁荣。商场方面，目前运营最好的为王府井百货，从以上三个商圈的比较可以看出，汉口地区，经营状况佳的商场业态比例中零售业的比例都相对较低，如武汉广场零售业占62.5%，王府井百货零售业占75%，相反，以经营中低挡商品为主的商场目前运营情况都不乐观，如武汉商场及中心百货，这两个商场最明显的共性是均为早期修建的老商场，零售业占的比例都在83%以上，其定位和很多武汉市非商圈内的商场定位雷同。与武汉其它商圈不同，江汉路步行街街区商业更加成熟，故商场定位和街区商业形成了一定的区别和互动，既将低端产品价格降低，又将低端产品的比例控制在小范围内。2004年后，本商圈出现销品茂，即万达商业广场，在短时间内很快完成销售，但目前从经营情况而言，并不理想。和其他百货沿江汉路步行街“扎堆”不同，万达商业广场的地理位置为离街区有一定距离的中山大道沿线，街道狭窄。人车混行的交通环境不如步行街理想，长期形成的消费习惯短时间难有改变。百货的初期定位和周边的百货低端产品同质，中端产品价格梯度大而且各梯度产品分散（无主力价格产品），高端产品又不够高档，总体而言，整体商品较杂，不够纯粹。目前，该百货的经营者拟重新定位为楚文化特色商区。特色商区方面，民众乐园是集娱乐、休闲、零售为一体的著名商区。民众乐园最大特色是设计独特，环形设计利于人气流通。特色小商业集中，引进的零售品牌都有一定档次又具备鲜明的时尚特色。民众乐园成为时尚的代言词。2003年，大汉口乐园新建，物业形态和经营模式与民众乐园类似，并以大汉口的特色民俗为亮点。但引进的零售业档次参次不齐，定位与普通商业街铺雷同，杂牌较多，整体档次较低导致经营状况不佳。建议：2004年后，武汉纷纷建设摩尔商业，但目前尚无成功案例。重要在于武汉的摩尔商业没有特色，不够纯粹。在消费感觉上，销品茂和一般百货没有区别。（四） 中南复合商业街区商圈名 中南商圈总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：临街道口南：临武珞路西：临傅家坡北：临中北路辐射范围武昌、青山、汉阳物业类型大型商场 商业街 大型超市 专卖店 一般商铺经营业态结构 零售：餐饮：娱乐36：5：1零售种类档次价格食品低档中档10元以下2050元鞋低档中档高档4060元100200元300500服装低档中档高挡30100元150200元200500元化妆品中档100300元家居中高档4008000元商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率商场扣点率2027%街铺租售情况街铺不同类型租金A 4000元/月/档 B 10000元/月/档 C 3800元/月/档 D 150000元/年/档街铺不同类型售价各街铺均不出售街铺扣点率各街铺均无扣点率注：中南商圈主要包括三个路段，亚贸广场附近中南广场附近家乐福附近。A 为亚贸广场对面街道商铺的租金 B 为亚贸广场同街商铺租金C 为中南广场对面街道商铺的租金 D为中南广场同街商铺租金。家乐福附近商铺10000元/月/档。 如图:中南复合商业街区实际以中南商业广场、亚贸广场二个大型商场为支撑，二家商场之间均有一站路的距离，跨度较大，在经营模式上也呈现明显的不同。2002年后，亚贸广场附近才开始形成较具规模的街区。从整体而言，武昌的商业集中于武珞路和珞狮路沿线，沿线商业呈现出明显的变化趋势，以下以武昌的商业发展路线说明： （1） 司门口商业区司门口商业区位于长江南岸、黄鹤楼脚下，是武汉市最早形成的商业中心区。现主要以经营餐饮、各类休闲品牌的专卖店，汇集服装鞋帽、工艺饰品、名品小吃为主。司门口商业区的整体定位是中低层次的普通市民消费，在街铺的定位上分为三类，一类是休闲品牌专卖店，主体价格在100元以下，一类是杂牌店，主体价格在60元以下，一类是集中经营的摊位，价格在20元以下。主要商场经营状况如下：名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格明日广场100：0：0中低挡20100元100150元无天丽广场100：0：0中低挡2098元100160元无九通商厦100：0：0低挡2050元无无注：明日广场及天丽广场为2004年新建的商场。从主要商场的定位可以看出，本商业区基本无高端产品，这主要因为商业区的主力消费人群是普通居民、外来务工人员及学生，而武昌旧城区市民消费水平普遍较低。（2）中南路商业区名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格世纪中商百货78：17：5中档50100元100400元8005000元中南商业大楼92：8：0中档550元100400元8005000元中南广场93：7：0中档+50200元200600元8003000元亚贸广场80：5：15中档160元80400元6002000元与司门口商圈比较，中南路商圈的产品基本定位于中档，其中，世纪中商百货、中南商业大楼和中南广场同属于中商集团，位置相近，定位也基本类似，世纪中商百货、中南商业大楼主要客户群为中老年人，中南广场的客户群部分为附近写字楼白领，导致中南广场的定位相对较高。亚贸广场的客户群以中年人为主。中南路商业区街铺在2002年之前分布的非常零散，街铺档次和司门口商业区类似，2002年之后，亚贸广场一侧建成成型的商业街区，街区一楼以经营休闲品牌为主，街区二楼以经营各种精品店为主，品牌较杂乱，档次不齐。商业街区建成后，吸纳了相当一部分在司门口购物的客户。亚贸广场和街铺定位形成互补。中南路商业区的共性特征是以学生为主要的消费群，表现在街铺的定位中尤其突出。（3）街道口商业区名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格群光广场98：1.2：0.8中高挡60200元250700元1000-20000元街道口商区的主要代表是群光广场，群光广场是目前武汉市定位比较准确的新型商场。在产品档次的定位上，做的很适度。从以上对武昌的商圈分析可以看出，大部分商场定位于中、低档次，以中高档产品为主的百货在武昌基本处于空白，而群光广场弥补了这个市场空白点，其前期宣传广告语为“购物何必到汉口，群光广场样样有”，实际是对洪山区消费习惯的引导。在整体形象上，群光广场定位为“高雅的时尚”有别于江汉路商圈之流行时尚和新世界百货“高贵时尚”，群光广场引进很多与其他百货差异化的产品作主导，如韩产品牌等。规避了武汉商圈中一个品牌从几家百货到下属街区均可以买到的弊端，控制了低档休闲品牌的经营，也因此拉开了和中南路商圈的产品差距。同时，在经营上，群光广场没有沿用武汉市商场普遍的“扣点” 制，而是采取考核制，每一个季度为考核期，考核不合格的商家退场。群光广场经营的重点还在于没有片面的迎合学生及普通居民的消费需求，而是充分考虑到高校教师，科技工作者，公司白领等阶层更高层次的消费要求。与司门口、中南商业圈不同的是，更靠近大学聚集区域的群光广场主力消费人群没有定位于学生，而是以“高雅时尚”引导者的身份对学生群体形成示范效应，毕业后的大学生成为群光广场不断增长的消费群。同时，在周边餐饮业聚集的情况下，群光广场规避其劣势，并兼顾到学生的需求，仅引入麦当劳等快餐餐饮。（4）广埠屯名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格洪山商场99：1：0中低档201802002000无武商量贩中低档1501002002001000洪山商场作为老商场，其产品定位既不能满足学生对休闲品牌的新鲜要求又无法满足教师等群体对中高档商品的需要，经营情况不佳。（5）鲁巷广场名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格鲁巷广场92：4：4中低档451002001000无鲁巷广场门口即是公车站点，是关山一路少有的人流聚集的区域，但鲁巷广场同样存在定位同质化的问题，导致商场内外的人气不成协调，不能满足周边群体的消费需求。从以上分析可以看出，武珞路和珞狮路沿线商业存在十分明显的集合化特征：1， 零售业比例相当高 2， 沿线餐饮业很发达3， 低端产品价格层次低4，高端产品价格不高 5，产品经营同质化严重 6，主要产品定位偏重于学生的消费水平，7，没有专营的电器卖场8，从广埠屯到鲁巷广场的六站路距离中，陆续兴建的只有超市，没有综合性百货9，沿线没有摩尔商业。建议：沿线商业中档及中低档百货经营已经饱和，应考虑以经营中高档商业为主，但中端产品的定位不要过于拔高。注意和鲁巷广场形成差距和对比，主力产品定位要纯粹。建议引进大型的电器卖场。同时要对本商业的消费人群学生等低收入群体及教师等高收入群体综合考虑，充分利用其消费频次的不同及消费的互补性使本商业既能吸纳人气又满足主力消费者的品位需求。（五） 徐东复合商业街区商圈名 徐东商圈总商业建筑面积万平方米商圈地域分布东：临沙湖南：临团结村西：临长江二桥北：临徐东新村辐射范围武汉市物业类型大型家居专卖商场 购物中心 大型商场 专卖店 一般铺面 连锁店 大型仓储 SHOPPING MAIL经营业态结构 零售：餐饮：娱乐82：26：1零售种类档次价格汽车高档汽油中档家居中档40006000元服装中档中低挡150300元100200元电器中档300800元副食低档220元商场租售情况商场各楼层租金各商场均不出租商场各楼层售价各商场均不出售商场各楼层扣点率商场扣点率20%街铺租售情况街铺不同类型租金A 50元/平方米/月 B 80元/平方米/月街铺不同类型售价各街铺均不出售街铺扣点率各街铺均无扣点率AB 为徐东平价同街道商铺租金。越靠近徐东平价街铺价格越高。交通的通畅带来了徐东商业的繁荣, 徐东复合商业街区已形成规模商圈， 各商场的具体定位如下：名称业态比例档次低端产品价格中端产品价格高端产品价格凯旋门广场75：25：0中档50100100200200500金马家居100：0：0中档200400400500050008000徐东平价超市87：13：0低档1070100180200400 徐东复合商业街区目前主要以满足日常居民生活的超市为主,其产品档次趋于中、低档,周边分布汽车卖场,街铺商业基本没有得到发展。徐东SHOPPING MAIL修建两年后至今未开业，主要因为大连万达广场经营情况不佳导致徐东SHOPPING MAIL招商情况不佳。建议：本项目应特别注意武汉市场对SHOPPING MAIL的适应程度。2、武汉“Mall”商业趋势分析2003年，武汉的MALL开发开始进入高峰期，以湘隆时代商业中心、大连万达商业广场、徐东销品茂为代表的商业地产，通过MALL的形式迅速强占武汉商圈，王家墩中央商务区、龙王庙商业中心、永清商务区、汉正街改造、铜罗湾广场也逐一浮出水面，未来35年内，带MALL概念的购物中心总供应面积将超过200万，武汉商业地产进入准“摩尔”时代。与一般购物中心不同的是，MALL的特性不仅在于巨额资金的投入、投资周期长、极大的市场风险，在拿地开发之前必须“招商先于设计”，更有别于一般的商业营销模式，MALL要求开发商具备广泛的商家联盟，每个MALL城至少具备34个旗舰商家，这显然增加了开发的风险及难度。而目前绝大多数开发商显然缺乏足够的认识，加上对经营并不在行，因此大型Mall的收益情况并不理想，甚至沦落为小商品集散地。专家预测，很多Mall一般需要5年左右的时间，才能慢慢盈利，还清贷款一般需要更长的时间，因此累计增加的还款额可能多达亿元左右。这无疑是雪上加霜。MALL概念在武汉仅仅盛行了一年，建设规模多在20万以下，经营业态一购物、休闲、餐饮为主，且多为开发商的市场行为。进入2005年后，武汉的MALL已被更为庞大的商业造城运动所取代，继王家墩中央商务区计划建设以商贸、会展、酒店为主的100万MALL城后，香港瑞安计划在永清商务区建设80万的商贸、会展及休闲MALL城，武汉南国商业发展公司在汉西建设建筑面积40万的家居、建材MALL城，青山区政府重点打造的总面积超过200万“三线四片”的商贸中心，硚口区政府在汉正街重点打造总面积超过150万的十大专业市场、两大物流配送组团、若干大型购物休闲中心、娱乐中心、旅游中心、会务展示中心。这些MALL城，都几乎涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、公寓、物流、运动、会展等全部商业业态，未来几年，世界商业MALL城中心将移居在武汉。如此之多的商业MALL城的不断出现，加上未来总量超过100个单体1万以上的购物中心，未来武汉的商业市场不容乐观。特别是市场上大量“造城”运动的出现，已经或正在产生如下各种“问题”：一，贪大求全。在MALL城的定位上，盲目发展，没有反复研究，提出了超越自身的发展能力、不切实际的大而全目标。结果招商工作迟迟难以展开，造成资源浪费，土地撂荒。由于MALL城几乎都在城市中心，城市近郊无人问津，大量郊区业主回归城市中心，导致市区过热、郊区过冷。不利于城市整体协调发展。二，炒作概念。在MALL城的建设上，常常一个概念刚起，又被新的概念刷新，炒作概念无形中抬高了地价，地价过高过快上升，使MALL城成为一座“空中楼阁”。三，各自为政。由于众所周知的商圈消费力半径原因，MALL城要求的半径要远远超过一般商圈。由于现行MALL城系统没有统一的业态发展规划，全市各区没有形成错位经营的良性格局，各区从自身局部利益考虑，纷纷招商引资建设“MALL城”，容易造成彼此间的恶性竞争和资源分散。四，资金短缺。在资金和设施上，MALL城需要大量的资金支持，由于融资体制没有解决好，目前“长投短融”的银行信贷不适合商业地产的发展特性。但是，由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，因此，如何引进中外基金，是MALL城建设发展的根本。目前武汉商业地产销售模式主要有整体（分段）转