《房地产登记技术规程》征求意见稿版.doc

UDCJGJ中华人民共和国行业标准P JGJ 2010 房地产登记技术规程Technical Specification of real estate registration（征求意见稿）2010 月 日 发布 2010 月 日 实施中华人民共和国住房和城乡建设部 发布中华人民共和国行业标准房地产登记技术规程Technical Specification of real estate registration批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期：2010年 月 日-出版社2010 北 京前 言根据住房和城乡建设部关于印发的通知（建标2008102号）的要求，为配合物权法、房屋登记办法等房地产登记相关法规实施，在认真总结我国房地产登记工作实践和理论研究成果，参考海内外房地产登记规范，充分征求意见的基础上，制定本规程。本规程由1.总则、2.术语、3.登记基本单元编码、4.申请材料要求、5.登记程序、6.登记归档、7.登记信息及附录A登记种类、附录B登记表和附录C主要登记类型申请材料清单组成。本规程由住房和城乡建设部负责管理。本规程由中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会负责具体内容的解释。在执行过程中，房地产登记机构和登记人员应积极总结经验，及时提出完善规程的意见或修改建议，并请将意见、建议寄送中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会（地址：北京市三里河路9号建设部北配楼南楼206室，邮政编码：100835）。主编单位：中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会参编单位：成都市房屋产权监理处杭州市房产交易产权登记管理中心武汉市住房保障和房产管理局无锡市房产管理局产权监理处绍兴市房地产管理处天津市国土资源和房屋管理局主编：沈建忠主要编写人员： 姜万荣 杨佳燕 王 策 赵鑫明 严 勇 刘 松 陈 浩 喻荣胜 管建平 陈亚菁 曾 婷 罗佳意 万孝红 于 阳 何 文 朱雪茹 陈志良 李晨光主要审查人员：目 次1 总则12 术语23 登记基本单元编码43.1 一般规则43.2 分段规则43.3 各类编制方法代码结构及赋码要求64 申请材料要求95 登记程序155.1 一般规定155.2 申请155.3 受理175.4 审核205.5 登簿235.6 发证246 登记归档256.1 一般要求256.2 存档范围256.3 档案管理257 登记信息347.1 一般要求347.2 登记信息的利用34附录A 登记类型38附录B 登记表41附录C 主要登记类型申请材料清单67C.1 所有权登记67C.2 抵押权登记78C.3 地役权登记84C.4 预告登记87C.5 其他登记9799 / 1061 总则1.0.1 为规范房地产登记业务流程，维护房地产交易安全，依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法和房屋登记办法等法律、行政法规和部门规章的规定，制定本规程。1.0.2 本规程适用于中华人民共和国境内的房地产登记。1.0.3 房地产登记应遵循下列原则：1 依法登记原则。房地产登记应遵守法律、法规和规章的规定，按照本规程进行登记。2 权利主体一致原则。房地产登记应遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。3 法定机构登记原则。房地产登记应由房地产所在地市、县人民政府设立的房地产登记机构负责。4 依申请登记原则。房地产登记应依照申请启动，但法律、法规和规章另有规定的除外。5 依法查询原则。房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询。1.0.4 房地产登记，除应符合本规程外，尚应符合国家现行的有关强制性标准的规定。2 术语2.0.1 房地产 real estate定着于地表或地下人工建造的建筑物、构筑物和特定空间及它们所占用的土地。2.0.2 房屋building有固定基础、固定界限且有独立使用价值，供人们生产、生活或用作其他用途的人工建造的建筑物、构造物，以及特定空间。2.0.3 房地产基本单元a basic unit of registered real estate有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋。2.0.4 房地产登记基本单元代码 code of registered real estate房地产登记机构依据本规程编制的与房地产登记基本单元一一对应的代码。2.0.5 固定界限 the fixed boundary 能够区分相邻房地产基本单元，由固定的墙界或明确的界址点闭合形成的界线。2.0.6 宗地号land parcel number权属界线封闭的地块或者空间的编号。2.0.7 委托代理申请 apply by trusted agency申请人以书面委托方式，委托他人在其授权范围内代其向房地产登记机构申请房地产登记。2.0.8 利害关系人interested party能够提供证据证明，房地产登记结果可能影响其利益的人。2.0.9 合并办理co-registratio房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但彼此相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。2.0.10 登记官 registrar依法取得国务院住房和城乡建设行政主管部门核发的房屋登记官考核合格证书，从事房地产登记审核工作的专业人士。2.0.11 登记簿 register由房地产登记机构依法制作和管理，用于记载房地产自然状况、权利状况以及其他依法应当登记事项，确定房地产权利归属和内容的特定簿册。2.0.12 登簿 register房地产登记机构将准予登记的房地产的自然状况、权利状况以及其他应当登记的事项记录于登记簿的行为。2.0.13 房地产权属证书 title certificate房地产登记机构根据登记簿记载的内容，向权利人颁发的权利凭证，包括房屋所有权证、房屋他项权证及房地产权证、房地产他项权证等。注：房地产权证与房屋所有权证、土地使用权证是不同地区的行政管理体制决定的。在房产管理部门和土地管理部门是一个单位的地区，只发房地产所有权证（包括了其他地区的房屋所有权证和土地使用权证）；而房产管理部门和土地管理部门不是一个单位的地区，由房产管理部门发房屋所有权证，土地管理部门发土地使用权证。2.0.14 登记证明 registered certificate房地产登记机构根据登记簿记载的内容向预告登记权利人、在建工程抵押权利人等发放的权利证明，包括预告登记证明、在建工程抵押证明等。3 登记基本单元编码3.1 一般规则3.1.1 房地产登记机构应按照本规程为房地产登记基本单元编排代码。房地产登记基本单元代码（房屋，读者注）应具有唯一性、确定性、不变性。3.1.2 房地产登记基本单元代码宜由阿拉伯数字组成。3.1.3 房地产登记基本单元编码应记载于登记簿，并可标注在房地产权属证书及附图、登记证明、房地产平面图、房地产登记档案中。3.1.4 房地产登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代码不得再赋予其他房地产基本单元。3.1.5 房地产登记机构应按照本规程确定的一种方法编制房地产基本单元编码。编制方法确定后，不得随意改变。如确需改变的，应与原编码建立一一对应关系。3.2 分段规则3.2.1 房地产登记基本单元代码应由本体码和最后1位校验码组成（类似身份证：6位地区代码+8位生日+3位信息位+1位校验码，读者注）。本体码应由行政区划代码和基本单元代码构成。3.2.2 行政区划代码应按照下列要求编制： 行政区划代码应由9位三级行政区划代码组合构成，其中：第14位为市（地区、州）行政区划代码，5、6位为区（县、旗）行政区划代码，79位为街道（乡、镇）行政区划代码。行政区划代码应采用GB/T2260中华人民共和国行政区划代码和GB/T10114县级以下行政区划代码编制规则规定的相应代码。3.2.3 基本单元代码应由基本单元幢号代码和户号代码组合而成。3.2.4 编制基本单元幢号代码应选择下列一种方法编制。1 房地产基本单元所在幢的平面横纵坐标代码定位法，简称坐标法。2 房地产基本单元所在幢地籍宗地代码定位法，简称分宗法。3 房地产基本单元所在幢房产分幅分丘代码定位法，简称分幅法。3.2.5 基本单元幢号代码宜优先选用坐标法编制。3.2.6 坐标法基本单元幢号代码应以幢西南角平面坐标表示，由横坐标（6位）、纵坐标（6位）构成。3.2.7 分宗法基本单元幢号代码应以土地地籍分宗图为基础编制，由街坊号（3位）、宗地号（4位）、幢编号（4位）构成。3.2.8 分幅法基本单元幢号代码应以房产分幅分丘图为基础编制，由分幅图（6位）、分丘图号（4位）、幢编号（4位）构成。3.2.9 户号代码（4位）应以每幢房地产内基本单元为单位，按一定顺序的登记流水编号。 3.2.10 校验码以已确定的本体码为基础，按如下方法计算生成：(1) S=Sum(Ai*Wi) （公式1）式中：i：表示号码字符从右自左包括校验码在内的位置序号i1、2、3、n(n表示包括校验码在内的字符个数)。Ai：表示第i位置上房屋代码的数字Wi：表示第i位置上的加权因子，按2i-1对11求模得到，公式如下：Wimod（2i-1，11） （公式2） (2)计算加权合计值S对11的模Y，公式如下： Y=mod(S,11) （公式3）(3)查表3.2.1，通过模Y得到对应的校验码C。 表3.2.1 校验码Y012345678910校验码10X987654323.3 各类编制方法代码结构及赋码要求3.3.1 采用坐标法，房地产登记基本单元代码应由26位组成，前25位为本体码，最后1位为校验码，其结构示例见图3.3.1行政区划代码（9位）基本单元幢号代码（12位）户号代码（4位）校验码（1位） 本体码 校验码 户遍号 纵坐标代码 横坐标代码 街道（乡、镇）行政区划代码区（县、旗）行政区划代码 市（地区、州）行政区划代码 图3.3.1 坐标法组合代码结构示例3.3.2 采用分宗法，房地产登记基本单元代码应由25位组成，前24位为本体码，最后1位为校验码，其结构示例见图3.3.2行政区划代码（9位） 基本单元幢号代码（11位） 户号代码（4位）校验码（1位） 本体码 校验码 户编号 幢编号 宗地号 街坊号 街道（乡、镇）行政区划代码 区（县、旗）行政区划代码 市（地区、州）行政区划代码图3.3.2 分宗法组合代码结构示例3.3.3 采用分幅法，房地产登记基本单元代码应由28位组成，前27位为本体码，最后1位为校验码，其结构示例见图3.3.3行政区划代码（9位）基本单元幢号代码（14位）户号代码（4位）校验码（1位） 本体码 校验码 户号 幢号 分丘图号 分幅图号 街道（乡、镇）行政区划代码 区（县、旗）行政区划代码 市（地区、州）行政区划代码图3.3.3 分幅法组合代码结构示例3.3.4 房地产登记基本单元编码应按照下表要求赋码：表3.3.4房地产基本单元赋码要求分段大类子类编码描述和说明本体码行政区划代码市、地区、自治州、盟采用GB/T2260中华人民共和国行政区划代码规定的6位数字代码区、县、县级市、自治县、旗街道、乡、镇参照GB/T10114县级以下行政区划代码编制规则规定的3位数字代码幢号代码街坊号在所属街道、乡、镇范围内以道路等自然形成的地块，按行政区划范围内的一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为3位，从001999宗地号在街坊内统一按一定顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999分幅图号参照GB/T17986.12000房产测量规范第1单元：房产测量规定和GB/T17986.22000房产测量规范 第2单元：房产图图式规定的分幅图号6位，分丘图号4位数字代码分丘图号横坐标取幢西南角坐标点，以米为单位，横坐标数值在前，纵坐标数值在后，各取坐标值小数点前6位整数。纵坐标幢号在同一宗地的幢号、按照自南向北、自西向东的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，从0001-9999户号代码户号在同一幢内，按照房地产基本单元登记的流水号，初始流水号按照自南向北、自西向东、从下向上的顺序用阿拉伯数字进行编号，编码位数为4位，按顺序从0001-9999校验码参照ISO 7064:1983.MOD 11-2规定的校验码方法4 申请材料要求4.0.1 申请材料应为韧性大、耐久性强，可永久保存的纸介质，不得使用热敏纸、荧光纸等不宜长期保存的介质材料。申请材料幅面尺寸宜为国际标准A4（297mm210mm）。4.0.2 需填写的申请材料宜使用黑色墨水或墨汁填写，不得使用自动修正的打印色带或修正液。4.0.3 申请材料应使用汉字文本。少数民族文字文本的申请材料在非少数民族聚居或者多民族共同居住地区使用，应附汉语文本。外文文本的申请材料应附经公证或认证的汉字译本。4.0.4 申请材料中应使用申请人的汉字姓名（名称）或汉字译名。使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名（名称）。4.0.5 申请材料中涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。4.0.6 申请材料超过一页，应按1、2、3顺序排序，并在每页的右下角标注页码。申请材料传递过程中，宜将申请材料合于左上角封牢。补充申请材料宜按同种方式另行排序封卷，不得拆开此前已封卷的资料直接添加。4.0.7 申请材料应提交原件，但下列形式的复印文本应视为规范、有效：1、比对。不能留存原件的，申请人应提交与原件一致的复印件并提供原件，由登记官对原件和复印件进行比对。2、确认。不能提供原件比对的，应由出具该材料的机构或法定存档机构、公证机构确认复印件与原件一致的证明。4.0.8 申请房地产登记应提交合法、有效的身份证明材料。申请书中需填写身份证明内容的，应注明证件名称，填写相应号码。4.0.9 自然人身份证明材料应为：1 境内居民：居民身份证，未成年人可提交居民身份证或户口簿。2 军人：居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等有效身份证件。3 港澳同胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区居民身份证或中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照、港澳居民往来内地通行证、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证、居民身份证。4 台湾同胞：台湾居民来往大陆通行证或台胞证。5 华侨：中华人民共和国护照。6 外籍人士：中国政府主管机关签发的居留证件或其所在国护照。4.0.10 法人的身份证明材料应为：1 境内企业：企业法人营业执照。2 境内行政机关、事业单位和社团组织：事业单位法人证书、社会团体法人登记证书或组织机构代码证。3 港澳法人和其他组织：中国委托公证人（香港、澳门）公证的登记证明。4 台湾法人：经台湾公证机构公证的登记证明或注册证明。5 国外法人：经所在国家公证机构公证并经外交认证的登记证明材料。4.0.11 其他组织的身份证明材料应为：1 境内其他组织：组织机构代码证。3 境内法人设立的非法人分支机构：分支机构营业执照或分支机构登记证书。4 港澳其他组织：中国委托公证人（香港、澳门）公证的登记证明，并加盖“中国法律服务（香港、澳门）公司”印章转递。5 台湾其他组织：经台湾公证机构公证的登记证明或注册证明。6 外国其他组织：所在国家公证机构公证并经外交认证的登记证明材料。7 外国驻华使馆、领馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使馆、领馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。4.0.12 房地产登记后，申请人申请相应房地产登记时，其身份证明材料中姓名（名称）、法定代表人（负责人）、证件号码等内容发生变更的，应提供下列变更证明：1 境内居民应提交户籍所在地公安机关（原发证机关）出具的身份变更证明。2 军人退役或转业，房地产以原军官证等有效军人身份证件登记的，应提交军人身份证件核发部门或现户籍所在地公安机关出具的原军人身份证件与现提交的身份证明一致的证明。3 港澳同胞应提交经中国委托公证人（香港、澳门）出具的身份变更事项的公证书。境内居民取得港澳身份，房地产以境内身份证明文件登记的，应提交经中国委托公证人（香港、澳门）出具的身份变更事项的公证书，或原户籍所在地公安机关（或出入境管理机构）出具的身份变更证明。4 台湾同胞应提交经台湾公证机构公证的变更证明。移居台湾取得台湾身份，而房地产以原国内身份证明登记的，应提交经经台湾公证机构公证的变更证明，或原户籍所在地公安机关（或出入境管理机构）出具的身份变更事项证明。5 外国自然人应提交经其所在国公证并经中国驻该国大使馆或领事馆外交认证的变更证明。移居外国取得外国身份，房地产以原国内身份证明登记的，应经所在国家公证机构公证并经外交认证的身份变更事项的证明，或原户籍所在地公安机关出具的变更事项证明书，或公证机构出具的身份或身份变更事项公证书。6 境内法人、其他组织应提交身份证明发证机关出具的相应变更证明。7 港澳法人、其他组织应提交经中国委托公证人（香港、澳门）公证的变更证明。8 台湾法人、其他组织应提交经台湾公证机构公证的变更证明。9 国外法人、其他组织应提交经所在国家公证机构公证并经外交认证的变更证明。4.0.13 房地产登记机构已建立了房地产平面图的，申请人宜采用。房地产登记机构未建立房地产平面图的，申请人提交的房地产平面图应符合登记的要求。4.0.14 共有的房地产，申请人应采用在申请书中注明或单独提交书面材料说明共有性质。按份共有情形应明确相应部分或具体份额。份额宜采取分数、百分数表示。4.0.15 建筑物涉及区分所有情形，申请人应在申请房屋所有权初始登记时提交说明建筑物区分所有情况的书面材料。 建筑物区分所有情况的材料包括标示专有、共有及公用具体位置的情况说明书。建筑物区分所有情况的材料应由规划部门确认或由房地产开发企业与业主书面约定。4.0.16 用于申请登记的人民法院、仲裁机构法律文书应为已生效法律文书。已生效的一审法院裁判文书，除法律规定不可上诉情形外，应提交一审法院出具的生效确认书或协助执行通知书。4.0.17 下列登记材料应经公证： 1 因继承、遗赠申请房屋登记的继承文书、遗赠文书，但能提供人民法院、仲裁委员会出具的生效法律文书除外。2 自然人委托他人代为申请处分房地产、对已登记的房地产申请异议登记、遗失补办房地产权属证书和撤回登记的委托书。3 有监护资格之人对未成年人或无民事行为能力人、限制民事行为能力人享有监护权的证明，但基层组织或人民法院指定监护的除外。4 境外申请人委托他人代为申请房地产登记的委托书。5 当事人约定须公证的文书或事宜。4.0.18 公证材料应符合下列要求： 1 港、澳地区出具的公证材料应经中国法律服务（香港、澳门）有限公司加章转递，由各省公证协会确认。2 台湾地区出具的公证材料应经海基会转递，由各省公证协会确认。3 与我国有外交关系的国家出具的公证文书须经中国驻该国使、领馆认证；与我国无外交关系的国家出具的公证文书，需经与我国有外交关系的第三国驻该国使、领馆认证后，再由中国驻该第三国使、领馆的认证。4.0.19 境外形成的司法文书应符合下列要求：1 用于房地产登记的香港、澳门、台湾地区形成的司法文书，应经境内房地产所在地中级人民法院以裁判方式审查确认。2 用于房地产登记的外国司法文书应经境内房地产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式进行审查确认。5 登记程序5.1 一般规定5.1.1 房地产登记一般应按照：申请、受理、审核、登簿、发证程序进行。房地产登记机构认为有必要的，可就登记有关事项进行公告。5.1.2 房地产登记机构宜建立房地产登记审核委员会，对房地产登记中的重大疑难事项进行会审，形成会审意见。房地产登记审核委员会宜由包括3名以上具有丰富经验的登记官组成。 5.1.3 房地产登记机构应实行房地产登记质量检查制度，对房地产登记工作进行定期、定量检查。1 对房屋所有权初始登记每件必检，其他登记类型每月按不低于月登记件数的3进行抽查。 2 每件检查业务均应填写检查记录，并签署质量检查意见。3 撰写月度与年度质量检查报告。4 计算错件数比例，对于有误的登记业务，书面说明理由和整改意见。5 对更改后的退件进行复检并签署复检意见。5.1.4 房地产登记机构应设立受理、审核、登簿、质量管理等岗位。受理、审核、登簿、质量管理岗位工作应由登记官承担。5.1.5 房地产登记机构宜配置居民身份证识别器、指纹采集仪、二维条形码等防伪、加密设施设备。5.2 申请5.2.1 申请房地产登记，申请人应向房地产登记机构提交要件齐全、形式规范，内容合法、真实有效的申请材料。依法应共同申请的，应由申请人共同提交申请材料。5.2.2 有下列情形之一的，可由当事人单方申请：1 因合法建造房屋取得房屋权利。2 因继承、受遗赠取得房屋权利。3 因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书取得房屋权利。 4 因房屋灭失、权利人放弃权利申请注销登记。5 房屋权利人申请不涉及他人利益的更正登记。6 法律、法规、规章规定的其他情形。5.2.3 按份共有人取得房地产申请登记的，共有人应共同申请并提交各自房产份额的约定书。5.2.4 共同共有人取得房地产申请登记的，共同共有人应共同申请房屋登记。 5.2.5 建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，申请人申请房屋所有权初始登记时应一并申请登记。5.2.6 申请人不能亲自向房地产登记机构提交申请的，应采取代理方式向房地产登记机构提交申请。采取代理方式申请登记的，代理人（或复代理人）应向房地产登记机构提交书面委托书和其他申请材料，在申请书中签名，并签注【委托人确为登记房地产的权利人或利害关系人，并经核对身份无误，如有虚假，本代理人（或复代理人）愿承担法律责任】字样。5.2.7 未成年人的房地产应由其监护人代为申请登记。监护人应提交本人和未成年人的身份证明、代理资格证明。5.2.8 申请人应采用在申请书中载明承诺用语或另行提交声明材料方式，承诺其提交的申请内容、材料的真实、合法、有效。承诺用语宜使用：申请人承诺提交的申请材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任。特此承诺。5.2.10 自然人确认申请材料应采用签名或摁留指纹。签名应与提交的身份证明一致，不得使用省略名或曾用名。摁留指纹宜摁留申请人右手拇指指纹或食指指纹。5.2.11 法人的申请材料确认应采用加盖有效的法人印章、法定代表人签名（章）的方式。5.2.12 其他组织的申请材料确认应采用加盖该组织有效的印章、其负责人签名（章）的方式。5.2.13 房地产登记机构可开通网上提交资料的系统，并向社会公示网上提交资料的系统地址、提交要求。网上提交资料的电子文本应仅用于登记前期资料审查，不得视为已正式进入登记程序。申请人到登记机构现场申请时，应提交与电子文本一致的纸质申请材料。5.3 受理5.3.1 受理岗位登记官应履行下列职责：1 查验申请主体。2 查验房地产权属证书、登记证明是否真实、有效。 3 查验申请材料是否具备完整性、关联性并符合法定形式。4 查验申请登记事项与登记簿记载信息是否冲突。5 根据需要就不同申请登记事项询问申请人或代理人,并记录询问情况。6 查验申请人或代理人在申请书、询问记录等申请材料上签名。7 将登记信息录入登记系统。8 签署受理意见。 9 计算申请人应缴纳的登记费用，并出具受理凭证。10 将受理后的申请材料移交审核人员；对于不予受理的，告知申请人或代理人需补正的内容或不予受理的理由。5.3.2 查验申请主体内容应包括：1 申请人、代理人为自然人的，申请书等有关申请材料上相应名称、签名应与身份证明上的姓名相符。处分房屋的，已采集指纹的，指纹应与指纹采集仪的信息比对成功。申请人、代理人提供身份证明可通过身份证识别器查验真伪，并读取相关信息。2 申请人为非自然人的，申请书等有关申请材料上相应名称、印章与单位名称相符。3 登记官应查验申请人或代理人在申请书等有关申请材料上签名，并署名为查验人。5.3.3 查验申请材料的内容应包括：1 真实性。房地产权属证书或登记证明真实有效。2 完整性。收取的申请材料齐全完整。3 关联性。申请材料内容应与申请登记的事项相互对应；申请材料之间的内容应相互对应；询问结果与申请材料相互对应。5.3.4 登记官应对申请人或代理人进行必要的询问，询问内容包括但不限于：1 申请人身份询问申请人是否与身份证明记载的信息相符；代理申请的，代理人是否与其提供的身份证明记载的信息相符、委托书中被代理人和代理人签章是否真实。2 共有情况询问申请登记的房屋是否有共有人；共有形式是按份共有还是共同共有，属按份共有的，应询问申请人的共有份额；按份共有人处分本人所拥有份额，其他共有人是否知情。3 需进一步询问的其它有关事项。5.3.5 房地产登记机构应根据不同的登记类型和申请对象设置相应的询问事项。询问表可单独成表，也可与申请书合并。5.3.6 询问结果经被询问人确认后，应同其他申请材料归档保留。询问结果与申请材料缺乏关联或有冲突的，房地产登记机构应不予受理。5.3.7 符合受理条件的，房地产登记机构应受理登记申请，并在申请人或代理人缴纳登记费用并出具受理凭证。不符合受理条件的，房地产登记机构应不予受理，并书面告知申请人或代理人补正内容，或不予受理的理由。5.3.8 申请房地产登记符合下列情形之一的，房地产登记机构可合并办理： 1 以抵押贷款方式预购商品房的，预购商品房预告登记与预购商品房抵押权预告登记。2 已设立抵押权预告登记的预购商品房登记符合条件后，预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押权登记。3 已设立抵押权登记的在建工程竣工后，房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转房屋抵押权登记。4 以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权登记。5 继承人将自己的房产份额转让给其他继承人的，房屋所有权继承、赠与转移登记。6 房屋所有权转移、变更致使房屋抵押权、地役权转移、变更的，房屋所有权转移、变更登记与抵押权、地役权的转移、变更登记。7 人民法院、仲裁委员会生效的法律文书中涉及多次房屋转移或权利来源证明文件记载的权利取得人已不存在且有新的房屋承受人的。5.4 审核5.4.1 审核岗位登记官应履行下列职责：1 审核申请材料的一致性、合法性、有效性。 2 决定是否应对登记事项进行公告。3 根据规定至申请登记的房地产现场进行实地查看。4 核对已收取的登记费用。5 签署审核意见，符合登记条件的，将申请材料和其他材料移交登簿岗位登记官；不符合登记条件的，退回申请材料。5.4.2 一致性审核应核对下列内容：1 申请人名称、签章应与权利来源证明文件、登记簿、登记档案记载信息一致。2 申请登记的房屋应与申请材料记载房屋信息一致。3 需实地查看的房屋，实地查看结果应与申请材料记载房屋信息一致。4 需公告的，公告期届满且无异议或异议不成立。5.4.3 合法性审核标准应审核下列内容：1 申请所有权初始登记、在建工程抵押权登记的房屋在规划验收证明或建设工程规划许可证明的范围内，申请预购商品房预告登记的房屋在预销售许可证范围内，申请其它登记的房屋在登记簿记载的范围内。2 申请登记事项符合法律、法规、规章要求。3 申请登记事项与登记簿的记载不冲突。4 不存在不予登记情形。5.4.4 有效性审核标准应核对下列内容：1 权利来源证明文件、其他有关证明文件应为依法有管理职权部门出具或有签名权的自然人签署。2 证明文件应在规定的有效使用期限内或未在有效使用期限但仍能证明登记事项的效用。5.4.5 经审核，需要进一步补充材料的，应告知申请人或代理人补正内容和补正期限。申请人或代理人需书面告知的，应发书面补正通知书。5.4.6 有下列情形之一的，应实地查看： 1 房屋所有权初始登记。2 在建工程抵押权登记。3 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。4 法律、法规、规章规定的应实地查看的其他情形登记。5.4.7 房屋所有权初始登记应实地查看的内容：1 房屋是否已竣工。2 房屋名称、门牌号与有效的证明文件记载的信息是否一致。3 登记官认为应查看的其他内容。5.4.8 在建工程抵押权登记应实地查看内容：1 申请抵押的工程是否已建造。 2 登记官认为需要查看的其他内容。5.4.9 因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记应实地查看内容：1 房屋是否已灭失。2 登记官认为需要查看的其他内容。5.4.10 每件实地查看业务应由不少于两名登记工作人员到实地查看，其中至少一名为登记官。查看人员应填写实地查看单。申请人或代理人核对查看记录无异议后，应签名确认；申请人或代理人拒不确认的，登记官应在实地查看单中注明。5.4.11 有下情况之一的，应进行公告：1 征询异议。2 集体土地上的房屋所有权初始登记。3 依法需公告房地产权属证书、登记证明作废的。 4 因房地产权属证书、登记证明遗失、灭失等原因需补发的。5 房地产登记机构认为需要公告的其他情形。5.4.12 公告应在房地产所在地公开发行的报纸上刊登，或在房地产登记机构官方网站上发布。集体土地上房屋的公告宜在房屋所在地农村集体经济组织或村民委员会办公场所，或房屋所在地张贴。该农村集体经济组织或村民委员会出具已公告的证明，或现场拍取的公告场景照片，可作为已公告依据。5.4.13 公告内容应自公告刊登之日起发生效力，公告期应不少于5日。根据人民法院生效的法律文书制作的公告，不受本条公告期限限制。5.4.14 房地产登记机构宜建立登记公告查询系统并向社会提供查询服务。5.4.15 符合审核标准的，应予以登记；不符合审核标准或申请人在通知的补正期限内无正当理由未补齐材料的，作出不予登记的决定，书面告知申请人并说明理由，退回申请人或代理人已缴纳的登记费用。5.5 登簿5.5.1 登簿岗位登记官应履行下列职责：1 掌管登记簿。2 将予以登记的申请登记事项记载于登记簿。3 移交申请材料和其他材料。5.5.2 登记簿应按照房地产登记基本单元建立，并与登记档案形成对应关系。5.5.3 登记簿内容应由登记官负责填写。登记簿中每一件登记业务的记载都应由登记官签名。5.5.4 登记簿宜采用电子介质形式，也可采用纸介质形式。电子介质形式的登记簿应异地备份，纸介质形式的登记簿应配备必要的安全保护设施。5.5.5 使用电子登记簿的，审核完成登记事项即应记入登记簿；使用纸质登记簿的，应在审核完成后1个工作日内将登记事项记载于登记簿。5.5.6 登记官应根据申请在登记簿上作相应的权利人记载：取得房屋权利的申请人应记载为权利人；预告登记取得物权请求权的申请人应记载为预告登记权利人；全体业主共有的房屋的权利人应记载为全体业主；国有直管房屋的权利人应记载为房屋所在地的人民政府或人民政府授权的部门。5.5.7 房地产登记机构合并办理登记的，各件登记应在相应的登记簿上分别予以记载。对于5.3.8第7款合并办理登记，应将其历史变动事项在登记簿上予以注记，并将最后的权利取得人记载为权利人。5.5.8 已记载于登记簿，但尚未缮证或发证的，登记官发现记载有误的，应按照更正登记的程序更正登记簿。5.5.9 申请登记事项尚未记载于登记簿的，申请人向房地产登记机构提出撤回登记申请时，房地产登记机构应予以撤回，收回受理凭证，并于1个工作日内将收取的申请材料予以退回。撤回登记不生成新的登记簿。5.6 发证5.6.1 房地产登记机构应根据登记簿记载的内容填发房地产权属证书、登记证明。房地产权属证书、登记证明的填写格式和要求应按照国家房屋权属证书、登记证明填写说明等有关规定执行。房地产权属证书应附有房地产平面图，房地产登记机构可根据不同类型房屋附以总平面图或分层分户平面图。5.6.2 房地产权属证书、登记证明记载的内容应使用中华人民共和国法定文字，涉及数量、日期、编号的，宜使用阿拉伯数字。5.6.3 发证时，应核对领证人身份证明，收取受理凭证及有关书证，要求领证人在领证凭证上签名确认，并注明领证日期。无法收取受理凭证的，应要求权利人出具说明，权利人应作出声明并承诺承受相应的法律责任。5.6.4 下列情况不应颁发房地产权属证书或登记证明：1 依法归全体业主共有的房屋。2 异议登记。3 本规程5.3.8的第7种情形中不是最终的权利人。4 法律、法规和规章规定的其他情形。6 登记归档6.1 一般要求6.1.1 登记事项记载于登记簿后，房地产登记机构应将当事人提供的申请材料和房地产登记机构在登记过程中形成的其他材料，收集、整理、归档，定期或永久保存。6.1.2 房地产登记档案存档形式包括物理形式和电子形式。同时采用电子形式和物理形式存档的，两者应保持一致。6.1.3 房地产登记档案应由房地产登记机构集中统一管理。6.1.4 房地产登记机构应建立登记档案检索工具，方便登记档案查询，实现目录数据库与登记簿数据库之间的单项查询、互查、组合查询、模糊查询等功能，并能根据要求实现严格的身份验证等其他方面的功能需求。6.2 存档范围6.2.1 房地产登记档案包括申请材料、登记审核表单和具有保存价值的其他材料。其形式可以是文字、图表、声像等，其载体可以是纸介质、磁介质和其他介质。6.2.2 申请材料应包括房地产登记申请书、身份证明以及证明房地产权利来源文件或基本状况发生变化的证明等。6.2.3 审核表单及其他材料主要应包括下列内容：1 询问笔录。2 实地查看单。3 登记审核单。4 其他证明。6.3 档案管理6.3.1 物理档案管理应包括归档、立卷、编号、整理、装订、入库、上架等工作。6.3.2 物理档案的归档应符合下列要求：1 登记工作完成后，应将列入归档范围的材料收集齐全，按照本规程的要求整理立卷、检查验收、入库上架。 2 归档的材料应是原件或经登记官比对的复印、复制件，不符合要求的，不得接收。6.3.3 物理档案宜按照“一宗一卷”立卷，即每办理一宗登记所形成的材料立一个卷；合并办理登记的材料可根据实际情况合卷或分别立卷。6.3.4 物理档案编号可由各地根据自身情况制订编号规则。6.3.5 物理档案的整理应包括：卷内材料的排列与编号、卷内目录和备考表的编制、卷皮和档案盒（袋）的编写工作。1 卷内材料应按下列顺序排列：1）目录。2）审核表单，结论性审核表单在前，过程性表单在后。3）当事人提供的申请材料。4）图纸。5）其他。6）备考表。2 卷内材料页号的编写应做到：每一页材料编写一个页号，页号编写在材料的右上角。单面书写的材料在右上角编写页号，双面书写的材料，正面在右上角编写背面在左上角编写页号。图表、照片可编在与此相应位置的空白处或其背面卷内目录、备考表不编页号。编写页号应使用阿拉伯数字，起始号码从“1”开始。3 卷内材料目录编制应符合下列要求: 1）顺序号：按卷内材料的排列顺序，每份材料应编一个顺序号，不重复，不遗漏。2）材料题名：填写该材料自身的标题，不得随意更改和省略。如材料没有标题，应根据材料内容准确、简练地拟写一个标题。材料题名栏内不得填“其他”。3）页次：填写该材料所在的起始页，最后页应填起止页号。4）备注：需要注明的内容。4 备考表的编制应包括下列内容：1）立卷人：负责材料整理、立卷归档人员的姓名。2）检查人：负责检查归档材料整理、立卷质量检查人员的姓名。3）日期：归档材料整理、立卷完毕的日期。4）卷内材料说明：需要说明的情况。5 卷皮与档案盒（袋）项目的填写可采用计算机打印和手工填写两种方法，手工填写时应使用黑色墨水或墨汁填写，字体工整，不得涂改。6.3.6 物理档案装订应符合下列要求:1 将材料上的金属物全部剔除干净，操作时不得损坏材料，不得对材料进行剪裁。2 破损的或幅面过小的材料材料应用A4白衬纸托裱，一页白衬纸应托裱一张材料，不得托裱两张以上（含两张）材料；字迹扩散的应复制并与原件一起存档，复制件在前，原件在后。3 卷内材料大于A4幅面的，应按A4大小折叠整齐，并注意预留出装订边际，便于展开翻阅。4 卷内目录题名与卷内