父母出资为子女购置房产的几个法律问题.doc

父母出资为子女购房行为的法律性质为了确定房屋的权属进而决定如何处理该房屋，首先需要确定父母为子女购房这一行为 的法律性质。那么，父母出资为子女购买房屋的行为在法律上的性质是如何认定的呢？对此，在审判实践中存在两种不同的观点：一种观点认为，父母出资为子女购买房屋的 行为是一种法律上的赠与行为。所谓赠与，根据我国合同法规定，是指“赠与人将自己 的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。在公民之间的一般赠与关 系中 ，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，但“具有救灾、扶贫等社会公益、 道德义务性质的赠与和经过公证的赠与”，赠与人与受赠人之间只要有赠与合意，赠与 关 系就成立，赠与人在财产权利转移之前就不能随意撤销赠与。事实上，父母出资以其子女名 义购买房屋，原因是子女的经济能力差，无力负担买房的压力，目的是要解决子女的居住条 件。另一种观点认为，父母出资为子女购买房屋是一种借贷行为。借贷在理论上分为使用借 贷和消费借贷两种，如果不可消耗物的房屋作为标的物发生借贷关系时，只能发生使用借贷 ，即借用关系，不会发生消费借贷关系；如果购房款作为标的物发生借贷关系时，则发生消 费借贷关系。但是无论使用借贷抑或消费借贷，都是出借人将标的物出借于借用人使用 ， 借用人使用后返还标的物的一种法律关系。当今社会是功利主义社会，欲结婚男女都要对婚 前个人财产进行法律公证的年代，大部分父母对子女结婚行为持比较现实的态度，考虑到一 旦子女离婚其房屋的归属也要有个交代，惟恐子女离婚时将其房屋或者购房款按照夫妻共同 财产进行分割造成无端的浪费，故将其视作借贷关系，这样于出资父母、于子女双方都有备 无患 ，与子女离婚与否无关，到期都要予以返还其购房款。这样于己、于人、于法、于情理都是 一种明智的做法，不仅符合现实生活，也有利于司法讼争。笔者认为，对父母出资为子女购买房屋的行为，不能机械地一概而论，不能武断不是赠 与就是借贷，相反不是借贷就是赠与，应区别为两种不同情况。一种情况是对父母出资为子 女购买房屋行为的认定原则上应视其双方的约定，尤其是以父母的明确表示为界定标准。如 果父母与子女之间约定为赠与或者父母明确表示为赠与，就是赠与关系，其房屋或购房款即 无 偿转让于子女，无论何时子女都不用返还于父母；如果约定为借贷或者父母明确表示为借贷 ，而且立了字据、打了借条则为借贷关系，其房屋或购房款只供子女使用，并不转移其所有 权，子女理当将其返还于父母。在司法实践中，父母出资是借贷还是赠与的真实意思表示， 应该是在出资或赠与的当时来判断，出资当时的有效凭证才是判断父母真实意思表示的证据 。因为日后一旦子女婚姻有变，为维护子女利益，父母偏袒子女普遍存在。但在现实生活中 ，父母的借贷往往是没有借条的，父母的赠与也往往是没有明确的表示，此时就会引发第二 种情况，即父母与子女之间对其房屋或购房款没有约定或者约定不明确时的认定问题。笔者 主张，其行为应推定为赠与行为不应认定为借贷行为。理由如下：第一，从社会常理出发， 父母出资为子女购置房屋时，往往父母经济状况较好，子女经济能力却很差，无力负担买房 压力，加上父母与子女关系融洽，此时，无论是子女结婚之前还是结婚之后，父母出资的真 正目的是要彻底解决子女的居住条件，让子女生活得更加幸福，其真实的意图并不是日后要 回这笔出资。第二，从法理上讲，“赠与是单务行为”，只要赠与人交付赠与物，受赠 人 接受赠与物，赠与关系即行成立，而借贷是双务行为，不仅要出借人交付出借物，而且借贷 人要承担返还标的物的义务。在诉讼中，出资人是有义务提供证据证明接受人有承担返还标 的物的义务，否则，会承担举证不能的法律后果。假设父母出资的性质认定为借贷，父母就 应当提出充分的证据。从证据角度看，借贷就应该立字为据，就应该打借条；没有借据，就 不能证明是借贷，就应推定为赠与。第三，以现有的立法为依据。2004年1月1 日起施行的最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）第二十二条规定，父母为子 女购置房屋的出资，应当认定为对子女的赠与。一、什么是农村宅基地？答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。 根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。二、什么是农村宅基地使用权？答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。三、宅基地使用权包括哪些内容？答：宅基地使用权的泥人范围比较广泛主要包括以下几方面：1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。 2、使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不问宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由形式权利。3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、增与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。四、宅基地与房屋的关系是怎样的？答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农民享有。五、我国土地管理法对农村宅基地作了哪些规定？答：我国土地管理法第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件？答：农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：1、现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的；4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的；5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的；2、一户1子（女）有1处以上（含1处）宅基地的；3、户口已迁出不在当地居住的；4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的；5、虽在农村居住而户口未迁来当地的；6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。七、城镇居民能否在农村购置宅基地？答：宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。土地管理法规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。 国务院关于深化改革严格土地管理的决定规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。八、宅基地使用权能否可以继承？答：土地管理法第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。“根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体；国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。九、什么是宅基地纠纷？答：根据我国宪法、土地管理法的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而发生的纠纷。宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷；以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。十、怎样解决宅基地纠纷？答：我国土地管理法中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种：1、协商解决。土地管理法第16条第1款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。”据此规定，公民之间发生的宅基地纠纷，应当先通过协商的方式加以解决。2、行政解决。土地管理法第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权争议，由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。3、司法解决。土地管理法第16条第2款规定：“当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以在接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明公民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只与按照土地管理法第16条和第53条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。但对于侵犯土地的所有权或者使用权的，被侵权人可以不经行政机关的处理，而直接向人民法院起诉。此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解来解决。人们调解是指在调解委员会（包括城市的居民委员会和农村的村民委员会）的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据，对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分，是我国法制建设的一项独特制度。中华人民共和国物权法第十三章 宅基地使用权 第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。河北省农村宅基地管理办法河北省人民政府令2002第7号河北省农村宅基地管理办法已经2002年5月13日省政府第53次常务会议通过，现予公布，自2002年7月1日起施行。省长 钮茂生2002年5月27日河北省农村宅基地管理办法第一章 总则第一条 为加强对农村宅基地的管理，规范农村建设用地秩序，保护农村村民的合法权益，根据中华人民共和国土地管理法和河北省土地管理条例等有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。第二条 本办法所称的农村，包括村庄和集镇。本办法所称的农村宅基地，是指农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。第三条 本办法适用于本省行政区域内农村宅基地的管理。第四条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内农村宅基地的管理工作。第五条 各级人民政府及其有关部门和村民委员会应当鼓励农村村民建设二层以上住宅，并按照村庄和集镇规划进行旧村改造。农村村民建设住宅，应当合理利用和集约利用土地，严格按照土地利用总体规划、村庄和集镇规划使用土地。村内有空闲地可以利用的，不得占用耕地建设住宅。第六条 农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。第二章 宅基地申请与审批第七条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：(一)因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;(二)外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;(三)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。第八条 农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。经讨论同意并公布后，逐级报乡(镇)土地管理机构、县(市)土地行政主管部门审核和县(市)人民政府审批。县(市)人民政府批准后，村民委员会应当公布批准使用的宅基地。第九条 农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：(一)年龄未满十八周岁的;(二)原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的;(三)出卖或者出租村内住房的。第十条 农村村民占用农用地建设住宅的，应当由县(市)土地行政主管部门拟定农用地转用方案，依法办理农用地转用审批手续。农村村民占用林地建设住宅的，应当依法报林业主管部门审核同意，并按前款规定办理审批手续。农村村民不得占用基本农田建设住宅。第十一条 农村村民占用耕地建设住宅的，农村集体经济组织应当事先开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地，并报土地行政主管部门审查;没有开垦条件或者开垦的耕地经验收不合格的，农村集体经济组织应当依法向县(市)土地行政主管部门缴纳耕地开垦费。第十二条 下列宅基地的使用权，由村民委员会向乡(镇)土地管理机构提出申请，经县(市)土地行政主管部门审查、县(市)人民政府批准后，可以收回：(一)为实施村庄和集镇规划进行旧村改造需要调整的宅基地;(二)为进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地;(三)农村村民一户一处之外的宅基地;(四)农村“五保户”腾出的宅基地;(五)自依法批准之日起连续二年未按照批准的用途使用的宅基地;(六)县(市)人民政府规定应当收回的其他宅基地。由于前款第(一)项、第(二)项和第(三)项规定的原因收回宅基地使用权的，村民委员会应当根据地上附着物的评估价格对原宅基地使用权人给予适当补偿。第三章 宅基地标准第十三条 本省依法实行农村村民一户一处宅基地制度。农村宅基地的面积按照下列标准执行：(一)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百平方米;(二)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处宅基地不得超过二百三十三平方米;(三)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。第十四条 农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满二年未转让其多余的住宅的，村民委员会可以向乡(镇)土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县(市)土地行政主管部门审查、县(市)人民政府批准后收回，统一安排使用。第十五条 农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上的房屋损坏不能利用的，应当退出其宅基地，由村民委员会依照本办法第十四条的规定无偿收回。第四章 宅基地登记第十六条 农村村民的宅基地申请经县(市)人民政府批准后，应当自收到批准通知之日起三