xx县房地产市场发展现状调研报告：房地产市场发展问题及建议

xx县房地产市场发展现状调研报告：房地产市场发展问题及建议笔者对xx县房地产市场发展现状进行详细分析调查，并有针对性地提出对策和建议，形成如下调研报告：一、房地产开发的现状当前我县城区住房由商品房、保障房、棚户区改造房、移民房、企事业单位集资建房和村民自建房等几部分构成。按照房地产项目审批、商品房预售备案和全县住房普查的相关数据统计分析，全县住房共计xx万套，面积约xx万平方米，我县房地产具体情况如下：商品房：截至目前，我县具有房地产开发资质的企业xx家，三级资质两家，房地产开发投资累计完成xx亿元，建成紫薇花园、红枫苑、丽景花园等商品房xx万套，xx万平方米，xxxx年红枫苑等新建项目xx套，xx万平方米，综上建成和新建商品房面积共计xx万平方米，占房地产总面积的44.9%。保障房：xxxx年以来，我县以经济适用房、廉住房、公租房等为主的保障性住房建设全面开展，累计投资xx亿元，共建成各类保障房xx套、xx万平方米，占房地产总面积的10.6%。棚户区改造房：建成棚户区改造房xx万平方米、xx套，占房地产总面积的1.5%。移民房:累计建成海则畔移民二区等各类移民房xx套，xx万平方米，在建移民房xx套，xx万平方米，共计xx万平方米，占房地产总面积的2.8%。企事业单位自建房：建设单位集资房xx万平方米、xx套，占房地产总面积的3.9%。村民自建房：全县居民（村民）自建房xxx户，按照平均每户xx平方米估算，全县居民（村民）自建房面积约为xx万平方米，占房地产总面积的36.3%。综上分析，商品房和村民自建房占我县住房面积的绝大多数（占总面积的81%）。目前，我县建成区面积xx平方公里，城区人口约xx万人，城区人均住房面积xx平方米，高于全国xx平方米、全省xx平方米和全市xx平方米城镇人均住房面积（xxxx年末统计数据），但低于神木县（xx平方米）、府谷县（xx平方米）、定边县（xx平方米）等周边县区的城区人均住房面积。二、商品房销售及价格情况xxxx年到xxxx年为我县房地产发展的高峰期，受全国房地产市场调控影响，xxxx年以来我县房地产市场商品房销售处于下行态势。目前，居民自建房均价约xxx元/平方米，商品房均价约为xxx元/平方米，商业用房均价约为xx万元/平方米。xxxx年，xx县商品房均价xxx元/，5年来，商业用房销售价格从xxxx年的均价xxx元/平方米下降到xxxx年10月份的xxx元/平方米，价格下降近xx个百分点。三、房地产需求空间分析目前，县城区内居住人口约为xx万人，按照每个家庭xx口人估算，全县约有xx万个家庭，按照每个家庭购买xx套房计算，全县应有xx万套住房，目前已建成各类住房xx万套，房地产市场供需基本持平，接近饱和状态。但随着人口年龄增长和农村人口进城及外来人口进入我县，新的购房人群也在增长，房地产仍有一定的发展空间，但需求量不是过大，不宜大规模的发展房地产。四、当前房地产市场发展呈现的几个特点（一）房地产市场整体低迷。受全国房地产市场整体下行、经济发展不活跃的双重影响，消费信心不足，居民消费预期下降，观望情绪浓厚，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。当前，全县空置商品房面积xx万平方米，约xx套。（二）房地产配套设施和物业管理滞后。我县有资质物业管理企业进驻小区率较低，物业规范化管理比较滞后，普遍存在管理不到位、发展滞后的问题。大多物业管理都是开发商指定的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。特别是，村民自建房存在不按规划建设和乱修乱建现象，给我县房地产市场发展带来不利影响。（三）房地产开发历史遗留问题较多。我县在房地产发展起步阶段，部分房地产开发企业开发建设商品房存在建设手续不完善的问题，部分房地产项目未能按时组织竣工验收，导致大量的房屋因手续不完备不能办理房产确权手续，严重影响了房屋的交易流通，制约了我县房地产市场的健康发展。五、房地产市场发展的几点建议鉴于我县房地产市场疲软萎缩，刚性需求减少，对我县房地产发展提出如下意见和建议：（一）优化房地产市场发展环境。在市场调研的基础上采取有效措施切实解决房地产目前存在的资金短缺、交易萎缩、有价无市等问题。引导房地产开发商正确合理、科学有序地进行开发和建设，限制新建商品房的土地供应，放缓商品房开发步伐，避免房地产过度开发和盲目投资，改过去摊大饼式的盲目发展为建精品提质量上来，逐渐改变供大于求的现状。加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，坚决杜绝或重点查处无资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境。（二）注重房地产开发结构。以保障性住房建设为重点，加快各类保障房、棚户区改造房和普通商品住房建设步伐，建立健全各类保障房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。适时规划建设一批现代化高标准住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次，满足不同层次住房需求。（三）大力推进规范物业管理。房地产开发商在项目建设的同时，要按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。积极指导各住宅小区组建业主委员会，通过业主委员会选聘具有资质的物业管理企业进行物业管理。严格物业管理企业资质核定工作，进一步整顿、规范物业管理市场，提高物业管理水平和服务质量。（四）不断提高城镇化建设水平。积极推动城市建设高品位发展，坚持高起点规划、高品位开发、高效率运作、高质量建设的模式。做大做强优势产业，发挥县域经济发展对房地产市场的带动作用，形成一定规模的人口聚集，逐渐提高有效的城镇化水平。同时要加大棚户