2010年和泓集团呼和浩特市项目可行性研究报告

和泓集团呼和浩特市项目 可行性研究报告 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 分析目录 1 市场环境 2 房地产市场分析 3 项目概况 4 产品定位建议 5 产品销售建议 经济预算分析 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 【 内蒙古概况 】 【 呼和浩特市概况 】 1 市场环境 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 关于内蒙古，印象中是这样的 位处中国北部边疆，是西部大开发的重要省份之一。 面积 118万平方公里；以蒙古族和汉族数量最多，首府：呼和浩特市。最大城市：包头市。 赤峰、乌兰浩特、乌兰察布、乌海、呼伦贝尔、通辽、鄂尔多斯等为自治区内主要城市。 建国后，以采矿、冶金和稀土为骨干的工业发展较快的省份！ 已探明矿藏 60余种，稀土、煤、银等储量巨大。 全国重要的畜牧业基地。 草原面积居全国前列，大兴安岭林区木材蓄积量较大。 1 市场环境 之 【 内蒙古概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 其实不尽然，它并非印象中那么简单！ 内蒙古 望挺进 “ 万亿 ” 俱乐部。 2009年我国又有 1个省份 (安徽 )加入 “ 万亿 ，至此，全国共有 14个省份 蒙古去年实现 名第 15位，距 “ 万亿 ” 身价仅一步之遥。 内蒙古自治区的人均 进入新世纪以来，内蒙古经济持续快速增长。据统计， 2000年到 2009年，自治区 远比全国平均增速高， 2009年实增速更是达到 比全国平均增速高 续八年保持全国各省区市第一位。 1 市场环境 之 【 内蒙古概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 另外 国家经济转型，产业升级，内蒙古领占鳌头。 国家抵御经济危机，投入经济建设，斥资 4万亿救市。带动中国经济产业迅速升级，面临经济转型。于此同时，内蒙古发现大量自然能源，支撑工业链运转。内蒙古的工业发展成为国家经济发展大潮中的重要部分！ 1 市场环境 之 【 内蒙古概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 内蒙古作为一支实力强大的潜力股，将成为国家未来发展相当重要的省份。 1 市场环境 之 【 内蒙古概况 】 总结 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 土地总面积为 1 7万平方公里，建成区面积 149平方公里 呼和浩特市辖 4个市辖区、 4个县、 1个旗和一个国家级开发区。即 玉泉区、新城区、回民区、赛罕区 、呼 和浩特市 金川经济技术开发区 、土默特左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川县。 2009年， 全市有常住人口 中市区人口 蒙古族人口 他少数民族人口 人口出生率 ，死亡率 ，自然增长率 。 居住着蒙古、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、 鄂温克、鄂仑春等 36个民族。 呼和浩特作为内蒙古自治区首府 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 呼和浩特作为内蒙古自治区不容质疑的中心 经济中心 内蒙古重要的工业城市、我国重要的毛纺织工业中心之一确立中心地位。 现已成为一个门类比较齐全的综合性工业城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业、蒙牛乳业、呼和浩特市卷烟厂、亚华水泥厂、三联化工厂等大型企业。近年来，呼和浩特借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为闻名遐迩的 “ 乳都 。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 交通中心 立体交通枢纽支撑中心城市建设。 近年来，呼和浩特市交通发展很快，已初步形成了市内市外、空中地面互相配套的立体交通网络。乘火车、汽车极为方便。 呼和浩特白塔机场是内蒙古第一大航空枢纽 , 航线基本覆盖全国各大省会城市及中小城市；呼和浩特市将成为我国西北地区重要的铁路枢纽，京包线途经呼和浩特市；呼和浩特市是 45个国家公路主枢纽之一，驾车从北京到呼和浩特只需 5个小时左右，省级大通道贯穿内蒙古全境。 政治、文化、教育中心 各大知名院校，以及重点科研机构支撑捍卫中心地位。 现有内蒙古大学、内蒙古示范大学、内蒙古农业大学、内蒙古工业大学、内蒙古财经学院、内蒙古医学院等 10多所高等院校。呼和浩特市还有中央、内蒙古直属和市属的多家科研机构。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 呼和浩特作为内蒙古自治区不容质疑的中心 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 但呼和浩特市在迅猛发展的大潮中不断刷新自己， 其并非数据显示那般表面化， 我们应该用 未来眼光 重新审视呼市。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 通过对呼市的市场调查我们发现： 人口迅猛增长，为城市未来注入新鲜活力。 呼和浩特作为自治区首府的区位优势、人口锐增及政府一系列激励政策都推动着房价持续增长。近年来，呼和浩特市销售的商品房中，一些重点项目 50%左右为外地人购买，这一比例还在持续增长。 首府人口的锐增也构成住房的刚性需求。统计数据显示：近年来，呼和浩特市总人口增长迅速，到今年三季度，全市现居住总人口达 280余万人，较年初增加 8万人，增幅近 3%。其中常住人口增加了 4万多人，流动人口增加了 综述：城镇化步伐的加快和流动人口的不断涌入，为购房提供了客观需求，也刺激着房价不断上涨。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 城市热岛效应，奠定城市未来中心格局。 行政中心的搬迁不只是地点上的位移，它的转移将产生一系列的连锁效应，即其落户的区域将迅速成为城市政治、经济、文化等各类信息的热岛和集散地。何况首府行政中心有政务核心区、城市公园、商务中心、城市交通枢纽、文教综合区、居住区、如意产业开发区等多个功能区。 品牌开发商和高品质小区的聚积使得如意板块迅速产生了 “ 热岛效应 ” ，这种效应是针对开发而言的。 行政东移、产业西进的城市功能布局无疑会加剧呼市的城市发展。正是基于这样的发展前景和心理预期，东河板块由昔日的僻静之地变化为 “ 城市核心区 ” ，成为众多房地产开发品牌企业抢滩登陆之地。 综述：热岛效应将加强城市中心化，如意板块由原来的交通和配套设施的相对简单到现在的日趋完善逐渐成为房地产开发的热点区域，其未来城市的发展在区域的带动下不可限量。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 高铁提速交通，拉近城市与未来的距离。 2012年呼和浩特乘火车到北京将缩短至 3小时，呼和浩特铁路局将于 2012年建成高速客运通道，届时，呼和浩特至北京单程时间将从目前的 10小时左右缩短到 3小时以内。 到 2012年，呼和浩特铁路局将建成高速的客运通道、大能力的货运通道和现代化客站、大能力货运站以及战略装车基地，建成时速 200公里以上的高速铁路 700公里，基本形成高速客运通道。 2011年，呼和浩特铁路局将建成集包（集宁包头）第二双线，批量开行公交化动车组。 2012年建成呼和浩特、包头和鄂尔多斯间城际快速铁路，届时将形成三市 1小时交通圈。横贯内蒙古东中西部的客运大通道也将初步形成，融入环渤海地区快速客运系统，呼和浩特至北京单程时间将压缩到 3小时以内，呼和浩特、包头和鄂尔多斯与广州、深圳地区实现“ 夕发朝至 ” ，与关中、成渝地区实现 “ 朝发夕归 ” 。 综述：高铁不仅拉近了城市与首都的距离，也将促使城市中的产业格局发生巨大的变化，未来将不可同日而语。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 首先看各省会城市的房价，为呼市房价找准方向。 2009年商品住宅均价： 银川：均价 3669元 /平方米，同比上涨 乌鲁木齐：均价 3650元 /平方米，同期相比增长了 呼和浩特：均价 3312元 /平方米，同比增长了 无论从均价还是从涨幅上来看，呼和浩特市均处于较低势态，随着经济形式的扭转以及城市配套的不断完善，房价在未来也将发生巨大的变化，呼市今日已非彼日。 房价上升趋势明显，未来空间无天花板。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 塞尚公馆 现均价 5500 金隅时代城 现均价 5000 万达广场 现均价 5400 光大锦秀城 现在均价 4500 再来看一下，目前市场上标杆项目的均价： 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 最后我们从上述项目的价格浮动中，对市场有了更准确的认知。 塞尚公馆 首次开盘价 3900 现在均价 5500 再次开盘约 7500 金隅时代城 首次开盘价 3800 现在均价 5000 再次开盘约 5400 光大锦秀城 首次开盘价 3900 现在均价 4500 再次开盘约 5000 由此看来，呼和浩特市的房价呈上升趋势，并且涨幅较大，较大的涨幅充分说明了呼市的楼市溢价空间没有天花板。 上述项目均处于阶段性尾盘发售，价格数据对当前市场无法准确支撑，参考价值有限。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 综述： 2010年的房地产市场将向二线城市扩张，呼和浩特市的房价基础较薄弱，在市场的聚焦下，加之城市经济发展的带动，城市房价将有一个突飞猛进的跃升。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 客群基数激增，未来将拉动城市内需。 1、随着旧城改造、城中村规划，加速了刚性需求客群向新城市中心靠拢。 2、内蒙古自治区矿业等自然能源的发展，带动着全省其它城市的经济发展，富起来的人出于对首府气质的向往，大举挺进呼市置业。 3、呼市作为首府，随着教育、交通等生活配套的日渐完善，吸引外来客群进入。 4、呼市周边区域矿产开发的加快，带动外来人口流动增速。 综述： 从长远来看，呼市经济总量不及鄂尔多斯，制造业能力不及包头，但服务业发达、文化教育水平较高，历史文化源远流长，科技水平较高，完全可以成为吸纳人才创业和居住的首选之地。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 知名开发商云集，促城市居住品质升级。 1、 06年以前，呼市的楼市开发，以巨华为主的本土开发商担当主角。 2、 06、 07年，松江、雅世集团率先进入，为呼市的居住注入新的血液。 3、 07年以后，品牌开发商绿地、金隅、光大以及万达进军呼市市场，全面带动城市居住品质升级。 综述：知名开发商的云集对产品的品质要求更加严格，越来越注重产品形态上的竞争，未来的呼市将是品质的呼市，客群对产品的要求也将大幅提升，知名开发商效应也将带动城市迅猛发展。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 总结 1、呼和浩特市正处于高速发展时期，未来经济形势一片大好。 2、随着周边矿业的发展，城市辐射力加大，城市发展进程加快。 3、房价涨势明显，随城市的迅猛发展带动，将无天花板障碍。 4、在客群基数增大的同时，刚性需求与改善性需求主导市场。 5、品牌开发商的进驻，对产品品质要求提高。 1 市场环境 之 【 呼和浩特市概况 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 【 宏观市场认知 】 【 区域市场研判 】 【 区域客群解析 】 2 房地产市场分析 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 房地产开发购置土地情况 表 2 购置土地情况表 项 目 同比增减 % 2009年 12008年 1单 位 4508 元 土地购置费 109690 方米 完成开发土地面积 808755 方米 购置土地面积 小结： 1、 09年购置土地面积相较 08年有所上升，完成开发土地面积有所相对 08年有所下降，说明2010年土地开发市场上拥有丰沛的储备基础。 2、土地购置费比去年同期有所降。一方面说明去年以来的金融危机影响，开发商拿地更加谨慎，观望的同时增添了几分理性，更加注意看投资回报率；另一方面，表明 2009年的土地价格上升。 土地层面 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 2009年 1表 1、 2009年 1 2009年 112月份全市房地产开发完成投资 1126587万元，与去年同期相比增长 占全市固定资产投资的 其中住宅完成投资 745572万元，同比下降 其中经济适用住房完成投资 比下降了 开发层面 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 表 3 房地产施工情况明细表 项 目 单位 2008年 12009年 1同比增减 % 房屋施工面积 平方米 6297928 中：新开工面积 平方米 707361 宅施工面积 平方米 2704168 中：新开工面积 平方米 078171 济适用房施工面积 平方米 3050000 3390000 中：新开工面积 平方米 1320000 760000 公楼施工面积 平方米 28280 中：新开工面积 平方米 8035 业营业用房施工面积 平方米 789620 中：新开工面积 平方米 18043 它施工面积 平方米 075860 中：新开工面积 平方米 53112 地产开发施工与竣工情况 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 房屋施工与竣工面积呈下降态势，而且竣工面积下降幅度较大。各类房屋新开工面积均呈下降态势，特别是办公楼下降幅度最大。房屋竣工面积降幅较大，办公楼竣工面积增幅较大。近年来，机关单位新盖办公楼，是导致办公楼竣工面积增幅较大的主要因素。由于全国房地产市场由热到冷的剧变，导致 2009年呼市房屋新开工与竣工面积明显下降。 小结 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 15002000250030004000当期上市面积 批准预售面积 成交面积图 3 不同价位新建商品房供求结构 单位：万平方米 不同价位新建商品住房供应面积供求结构 商品房供求层面 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 图 4 不同价位新建商品房套数供求结构 单位：套 239140618278782129532956833119852321098 109238753229110556797702000400060008000100001200014000100015002000250030004000当期上市套数 批准预售套数 成交套数不同价位新建商品住房上市套数供求结构 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 商品房供求层面 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 图 5 不同价位新建商品房占比图 单位： % 15002000250030004000批准预售面积 成交面积 成交套数小结 从图 3、 4、 5可看出，当期上市、批准预售及成交面积和套数在2500 4000元 /平方米之间的所占面积、套数比重数量大，说明客群集中于中低收入家庭。 不同价位新建商品住房预售面积供求结构 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 商品房供求层面 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 商品房销售价格分析 图 6 2009年商品住宅价格走势图 单位：元 /平方米 05001000150020002500300035004000450050001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月元/平方米0246810121416%商品房均价 商品住房均价 商品房同比增长 商品住房同比增长小结 2009年 1 12月，商品房销售平均价格，依据市内四区不同地域、不同价位，经算术平均法计算，商品房平均销售价格 4353元 /平方米，全年平均增长了 当月与上月环比增长 其中商品住宅平均价格 3312元 /平方米，全年平均增长了 当月与上月环比增长 商品房价格层面 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 住房价格指数分析 图 9 2009年 1呼市房屋销售价格同比指数为 比全国 70个大中城市平均水平低 比 比全国 由高到低排序，在全国 70个大中城市中分别位居 49位和 39位。其中，新建住房销售价格指数是 比全国指数低 比 由高到低排序，在全国 70个大中城市中分别位居 43位和 35位；二手住房销售价格指数是 比全国指数低 比 比全国指数低 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 商品住房购买对象情况 小结 2009年 1 12月，呼市销售住房 10503套。商品房购买对象本市区占 75%，外地购买对象占 25%。外地购买对象占整体客群的 1/4,充分说明外地客群存在大大的挖掘空间。 指标名称 本市 外地 本市城区 本市其他 本省其他地区 外省市 面积 成交面积（万平方米） 总成交面积比重（ %） 0 5 2 上年同期比（ %） 2 上月环比（ %） 数 成交套数（套） 7879 7352 527 2624 2309 315 占总成交套数比重（ %） 0 与上年同期比（ %） 上月环比（ %） 格 平均价格（元 /平方米） 3312 与上年同期比 与上月环比 客群层面 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 09年 3月份前呼市房地产市场与全国房地产市场的形式基本相同，市场一样处于低迷趋势，土地供应明显缩量，新开工面积减量，市场销售面积下降，房地产投资有所下降， 但整体还是稳步增长； 09年 3月份以后，随着一线房地产市场的回暖，呼市房地产市场显现回升态势。各项指标逐月上升，开发资金到位良好，区外有经济实力的品牌开发商来呼市投资增多，加速了整个城市化的进程。同时，各项稳定房地产市场政策措施逐步落实，促进房地产市场健康发展政策的效果逐步得到体现， 市场总体保持着持续回升的态势， 平稳、健康的发展，因此，我们有理由相信呼市房地产将进入快速增长期，整体表现好于预期。 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 呼市 09年宏观市场总结 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 将延续 09年态势，整体需求旺盛。 2010年，呼市的房地产市场整体上需求仍然旺盛，仍会延续 2009年的态势。预计 2010年，呼市房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。预计 2010年新开工面积 350万平方米左右，其中住宅新开工面积 280万平方米左右。竣工面积 320万平方米左右，其中住宅竣工面积 260万平方米左右。人均建筑面积达到 32平方米左右 。 呼和浩特 2010年市场环境预测 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 上述数据虽详实，但是我们认为它并不能代表呼市当下的市场。 由于城市发展飞快，数据的更新呈现一定的滞后性，并且在发展过程中城市的形态瞬息万变，因此，我们认为上述数据对市场的支撑是有限的。 为了对呼市市场有更进一步的了解，我们将根据市调过程中的亲见亲闻，对产品特性的深入挖掘，真实再现呼市市场。 2 房地产市场分析 之 【 宏观市场认知 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 新 城 区 赛 罕 区 回民 区 玉泉 区 如意开发区 金桥开发区 六个主要城区清晰划分呼市市场，高中低端市场特色鲜明。 2 房地产市场分析 之 【 区域市场研判 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 1、低端市场刚性需求为主，注重实质及实用率，小户型低总价受爱戴。 （以回民区、玉泉区、金桥开发区为主） 回民区做为呼市老的生活区以旧城改造为主，区域内多以中低端产品为主，而玉泉区以经济适用房、廉租房等为主，近些年玉泉区不断加大旧城区危旧平房拆迁改造和城中村改造开发力度，把拆迁安置、城中村改造、旧城区改造与建立廉租住房保障体系有机结合在一起呈现出良好的发展趋势。金桥经济技术开发区是首府 “ 首 ” 区赛罕区构筑大产业、培育大企业、发展大工业的发展载体，是集产、学、研、商贸、娱乐、仓储、金融保险、信息咨询等功能、综合型、现代化的新型开发区。现具备承载 300展潜力巨大，投资前景广阔。 2 房地产市场分析 之 【 区域市场研判 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 区域 玉泉区 回民区 金桥开发区 项目名称 印象江南 新西蓝 左岸阳光 占地面积 24万平米 227878平米 70万平米 建筑面积 50万平米 270800平米 120万平米 建筑形式 多层、高层 多层、小高层 多层 装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 层数 6、 12、 15、 16、 18 6层 17栋 容积率 2 化率 35% 35% 35% 销售均价 均价： 3750元 /平米 均价： 2360元 /平米 均价： 2680元 /平米 物业类型 住宅 经济适用房 经济适用房 存量 306套 新盘 新盘 玉泉区、回民区、金桥开发区标杆项目简析 2 房地产市场分析 之 【 区域市场研判 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 玉泉区：以中低端项目为主 回民区：以低端项目为主 金桥开发区：以工业项目为主，住宅项目较少。 产品类型多为经济适用房 均价较低 商品住宅发展空间较小！ 2 房地产市场分析 之 【 区域市场研判 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 2、如意区以中高端市场为主，偏向于改善型需求。 呼市东部如意开发区是新兴的核心政务区。政务区所独有的公信力与权威感，同时高端品牌开发商多去集与此，其它区域无法相比。因此，即将建成的毗邻而居的东岸国际拥有一种无法言喻的尊贵感和安全感。这里还是呼市商务经济的黄金地段，拥有足够的升值空间，其地段价值明显高出呼市的其它区域。 这一区域交通便利，景观资源丰富，周边配套设施在不久的将来也会变得非常完善。 2 房地产市场分析 之 【 区域市场研判 】 和泓集团呼和浩特项目可行性研究报告 项目名称 新里塞尚公馆 金隅时代城 东岸国际 亿利傲东国 际 思罕复式国 际公寓 蓝色理想 占地面积 12万平米 276014平米 46031平米 建筑面积 110万平米 32万平米 43万平米 22万平米 145948平米 建筑形式 小高层、高层 高层、小高层 高层、多层 多层、小高层 高层 高层（ 14 装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 层数 11层、 25层 4层半、 7层半 最高 14容积率 化率 40% 38% 38% 50% 30% 35% 项目均价 均价： 5500元 /平米 均价 5000元 /平米 均价 8800元 /平米 均价 5000元 /平米 均价 6300元/平方米 均价 4700元 /平米 物业类型 住宅 住宅 住宅、洋房、 别墅 住宅、洋房、别 墅 住宅 住宅 存量 1136 898套 474套 229套 82套 如意区标杆项目简析 2 房地产市场分析 之 【