福星新城价格执行策略.doc

福星新城价格执行策略周边市场直接竞争个案对比情况分析1、交通、地段分析四季晶华：位于沧浪新城的南面，宝带路888号，友新路的东侧。公交有7路、25路、28路、102路可到达，据南环高架5分钟车程，距观前街约18分钟车程。天辰花园：位于沧浪新城中心，北靠永生路、西临友新路路，东临长吴路。公交有54路、25路、47路、60路、701路可到达，据南环高架2分钟车程，距观前街约15分钟车程。福新星城：沧浪新城核心区，福星小区南面，友新路的西侧，教师新村的北面。公交有25路、54路、47路、60路、701路等可到达，据南环高架2分钟车程，距观前街约15分钟车程。总结：从出行和距市中心的距离来看，三个楼盘同属于沧浪新城内，四季晶华较靠南面，本案和天辰花园分别在友新路的两侧，距市中心相对较近，从出行上来说更便捷。2、规模分析四季晶华：总占地65000平方米，总建筑面积150000平方米，由15幢12-18F的高层和小高层组成，共规划1225户。天辰花园：总占地126000平方米，总建筑面积200000平方米，由26幢高层和小高层组成。首期开发房屋 14 幢，约 124000平方米，共 1458 户。福新星城：总占地184900平方米，总建筑面积347611平方米，由18幢8-24F的高层和小高层组成，规划户数1914户，分南北两区开发，目前先开发南区。总结：从三个个案的规模上来看，本案是目前沧浪新城内最大规模的居住小区，而且前期开发已建成的福星小区一二三期，已经形成了一定的规模，在此区域内有一定的影响力。3、推案方式分析四季晶华：2004年10月30日开始预约，11月31日开盘到现在推盘5次已陆续推出近438套房源，实行多批次，小批量的推广方式。天辰花园：2004年12月31日开盘到现在推盘2次共推出房源208套，装修和毛坯房分开推出。 福新星城：现在还为开盘。总结：结合周边两个竞争楼盘的推广方式，本案也不宜大批量的推出，一期4幢房共294户，也可以分批分量，结合楼层，户型特点以及地理位置作推广。4、户型配比分析四季晶华面积配比如下：户型面积范围户数总户数比例2房2厅1卫919214843633.9%3房2厅1卫1021078443619.3%3房2厅2卫11913017643640.3%复式158160284366.4%天辰花园面积配比如下：户型面积范围户数总户数比例1房2厅1卫87.0592443%2房2厅1卫94.48113.686324426%2房半2厅2卫136.42140.642824411%3房2厅2卫148.98159.712924412%4房2厅2卫1621879624439%复式156.31216.8192447%福新星城面积配比如下：户型面积范围户数总户数比例2房2厅1卫99.22103.358329428%2房2厅2卫120.5822941%3房2厅1卫119.52130.219729433%3房2厅2卫132.96138.168029427%4房2厅2卫170.2492943%复式162.05241.88232948%总结：如图户型分布根据以上数据显示，目前该区域内户型主要集中在2房和3房之间，1房相对偏少，只有天辰有唯数不多的几套；2房的面积基本集中在91120平方米之间，；3房面积集中在102138平方米之间；四房面积集中在162187只见，四季晶华暂时无此户型推出；复式面积集中在156216平方米之间。可见，四季晶华面积相对控制得比较合理，天辰花园的面积相对偏大，而本案面积有大有小，面积控制的合理性不如四季晶华，但2房和3房的面积比天辰花园合理，主要在四房和复式上面积偏大。5、配套分析四季晶华：羽毛球场、半场篮球场、儿童乐园等；有会所，安保智能化设施配套齐全；但其周边的商业配套比较欠缺，且小区自身无健全的商业配套规划，主要依赖于东面吴中区的配套。天辰花园：有大型 VIP 会所，容娱乐、休闲、健身、综合服务于一体；在物业管理方面，引入智能化系统 周界防范系统、闭路监控系统、对讲门禁系统、电子巡更系统、停车管理系统、信息网络系统等；小区内配套主要依靠北面友联小区周边的配套，小区自身无统一的商业配套规化。福新星城：小区内设有苏州唯一的中心下沉式水广场、另有集中绿化休闲广场、会所等；安保智能化设施配套齐全；以及自建一条小区内的商业步行街，生活所需的配套比较齐全。总结：从上可知， 因本案地处沧浪新城的中心位置，从长远居住角度看，其周边的发展潜力最大，配套最齐全，且本身小区内还有自建的商业步行街。6、绿化率分析四季晶华：43.9%天辰花园：39.8%福新星城：63%总结：本案绿化率最高，也可以说是绿化面积最多，享受的环境最好，最适合居住的住宅小区7、得房率分析四季晶华：80%天辰花园：小高层83%86%，高层81%福新星城：小高层84%，高层82.5%总结：从得房率来看，四季晶华的得房率最低，所以性价比相对最差，本案是得房率最高，空间使用率最高，性价比最高的居住小区。8、价格分析四季晶华：首次推盘时均价为4100元/平方米，至目前3月份推盘均价达到4500元/平方米，价格范围从43005000元/平方米，按推盘次序前后涨幅为400元/平方米。天辰花园：首次推盘时毛坯房均价为4200元/平方米，装修房为