房地产政策管理法规.ppt

房地产政策法规 课程简介 本课程主要是对有关房地产有关法律和法规及其有关政策的进行一下初步的了解 并通过阅读辅导教材和听取辅导讲座来进行深一步的学习和认识 使学生通过本课程的学习能够运用法律和法规正确的解决实际中遇到的有关房地产的问题和纠纷 并且能够认识到国家在改革开放以来对房地产业的建设和改革 本课程即要求学习相关的法律知识 又要求具有一定的房地产专业知识 因此 对学生来说这一门很重要入门学科 在学习本课程的时候要求学生注意把握理论联系实践 只有这样才能学好这门课程 并且在以后的学习中以教材为基根的不断的向外扩展 本课程的基本目的和要求是 1 了解和掌握房地产法的基本概念 基础知识和基本理论 熟悉有关房地产的法律 政策 法规 2 提高依法治国 依法管理房地产的自觉性 能运用所学房地产法知识分析好人解决实际问题 学前准备及其学习方法 要求学生在学习课程之前要对我国房地产近年来的改革和建设以及相关法律和法规 以此来引导学生学习本课程的兴趣 在学习本课程应把握和遵循一下几点 1 理论联系实际2 学习教材和学习有关房地产法律和法规以及政策相结合3 系统学习与重点把握相结合4 学习教材与辅导材料和辅导讲座相结合5 结合题型特点进行学习 学习中需要参考的书籍 中华人民共和国城市房地产管理法 房地产法 人大版 建筑法 1997 11 12 物业管理法 教学中的主要手段 讲解 结合各地的房地产实例进行分析 教学大纲 前言 房地产业是从是房地产开发 经营 管理和服务的行业 随着社会的发展 房地产业已经成为国民经济的一个重要部门 在联合国1986年修订的 全部经济活动产业分类 的国际标准中列为十大经济活动的第八类 在我国现行的行业分类中列为第七类 这说明房地产业无论是在国际上还是在国内都作为一个重要的独立产业成为国民经济发展的支柱之一 房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革而逐渐深入和完善 当然放地产市场的和谐运转和健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设 特别是在我们这样一个幅员辽阔 地区差异大的国度 健全和完善的房地产法制更是不可或缺 房地产法是一门综合性的法律部门 包括诸多法律规范 理论博大精深 体系庞大而复杂 涉及到土地利用和城市建设规划 房地产用地开发 房屋建设 房地产金融 房地产交易 房地产抵押 房地产评估 房地产终结 房地产税费 物业管理等法律制度 在较大的房地产法律体系中 基本且理论比较成熟的法律有 土地法 建筑法 房产法 物业管理法 土地是财富之母 也是整个社会经济发展的基础和前提 就房地产业而言 土地更是第一要素 土地的基本特征是 稀缺性如何有效配置土地资源就成为土地制度的核心问题 土地法的基本使命 在维护土地公有制的前提下 设计和保护各种土地使用权 建立和维护一个健全的土地市场 内容 土地所有权 土地使用权 土地抵押权 耕地 建设用地 土地市场 土地税费和管理 建筑师凝固的音乐 音乐是流动的建筑 在房地产业中 建筑业是其中的一个有机组成部分 在房地产开发中 建筑师气中的一个重要环节 在房地产法中 建筑是其中的一个基本组成部分 安居乐业 改革开放以来 通过推进投资主体多元化 实行住房商品化和逐步引入市场机制 促进了住宅投资和住宅建设的持续高速增长 推动房地产业的恢复和发展 也初步完成了解决城镇居民住房严重短缺问题的历史任务 这是我国住宅建设由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式转变所进行的第一次重大转折 极大的调动了各方面住宅投资的积极性 为住宅建设和房地产业发展奠定了一个好的基础 物业管理 目前 住宅小区作为城市的缩影 成为集居住 服务 经济功能为一体的小社会 而物业管理也已成为我国的新兴行业 朝阳产业 随着经济的发展和人民生活水平的不断提高 广大群众对物业管理的要求也越来越高 物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应 物业管理法 物业管理中主体 行为 责任的法律制度构成 中华人民共和国城市房地产管理法 一总则1 制定原因为了加强对城市房地产的管理 维护房地产市场秩序 保障房地产权利人的合法权益 促进房地产业的健康发展 2 遵守本法的情况在中华人民共和国城市规划区国有土地 以下简称国有土地 范围内取得房地产开发用地的土地使用权 从事房地产开发 房地产交易 实施房地产管理 应当遵守本法 本法中的概念 1 房屋 是指土地上的房屋等建筑物及构筑物 2 房地产开发 是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 3 房地产交易 包括房地产转让 房地产抵押和房屋租赁 3 机构设置及其职权国务院建设行政主管部门 土地管理部门依照国务院规定的职权划分 各司其职 密切配合 管理全国房地产工作 县级以上地方人民政府房产管理 土地管理部门的机构设置及其职权由省 自治区 直辖市人民政府确定 二房地产开发用地 土地使用权出让1 概念 指国家将国有土地使用权 以下简称土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 2 土地使用权出让 必须符合土地利用总体规划 城市规划和年度建设用地计划 3 出让方式 拍卖 招标或双方协议方式 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 4 土地使用权出让最高年限由国务院规定 土地使用权出让应当签订书面出让合同 由市 县人民政府土地管理部门与土地使用者签订 5 违约赔偿土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的 市 县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定 提供出让的土地 未按照出让合同约定提供出让的土地的 土地使用者有权解除合同 由土地管理部门返还土地使用权出让金 土地使用者并可以请求违约赔偿 6 有关收回的情况国家对土地使用者依法取得的土地使用权 在出让合同约定的使用年限届满前不收回 在特殊情况下 根据社会公共利益的需要 可以依照法律程序提前收回 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿 7 土地使用权因土地灭失而终止 二 土地使用权划拨1 概念 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 2 以下可由县级以上人民政府依法批准划拨 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施用地和公益事业用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 4 法律 行政法规规定的其他用地 三 房地产开发1 房地产开发必须严格执行城市规划 按照经济效益 社会效益 环境效益相统一的原则 实行全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 2 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 满二年未动工开发的 可以无偿收回土地使用权 但是 因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外 3 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅 4 设立房地产开发企业 应当具备条件 1 有自己的名称和组织机构 2 有固定的经营场所 3 有符合国务院规定的注册资本 4 有足够的专业技术人员 5 法律 行政法规规定的其他条件 设立房地产开发企业 应当向工商行政管理部门申请设立登记 5 房地产开发企业的注册资本与投资额的比例应当符合国家有关的规定 四 房地产交易 一 一般规定1 房地产转让 抵押时 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 抵押 2 国家实行房地产价格评估制度 3 国家实行房地产成交价格申报制度 二 房地产转让1 概念 房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为 2 房地产不能转让的情况 1 以出让方式取得土地使用权的 不符合以下条件的不得转让 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 转让房地产时房屋已经建成的 还应当持有房屋所有权证书 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 5 权属有争议的 6 未依法登记领取权属证书的 7 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 3 房地产转让应当签订书面转让合同 合同中应当载明土地使用取得的方式4 土地使用权的使用年限原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 5 以出让方式取得土地使用权的 转让房地产后 受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的 必须取得原出让方和市 县人民政府城市规划行政主管部门的同意 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同 相应调整土地使用权出让金 6 商品房预售 应当符合的条件 第一章房地产管理体制 学习目的与要求了解我国房地产管理体制的沿革 掌握我国现行房地产管理体制的基本架机构 第一节我国房地产管理体制的沿革 从建国之初到 文革 期间改革开放以来 第二节我国现行的房地产管理体制 国家房地产管理体制对房地俩证合一于房地俩证分离的综合考察 第二章土地管理法律制制度 上 学习目的与要求了解土地管理法的概念 土地法律关系 土地管理法的渊源和效力以及土地管理发基本内容 掌握土地所有权制度 国有土地有偿使用制度和国家土地使用权划拨的有关内容 第一节土地管理发概述 一 土地管理法的概念 二 土地法律关系 三 土地管理法的基本内容 四 土地管理法的效力 第二节土地所有权制度 一 土地所用权的概念和特征 二 国有土地所用权 三 农民集体土地所用权 第三节国有土地有偿使用制度 一 土地使用权出让 二 土地使用权转让 三 土地使用权出租 四 土地使用权抵押 五 国有土地租凭和国有土地使用权作价出资或入股 六 土地使用权的终止 第四节国有土地使用权的划拨 一 土地使用权划拨的概念和范围 二 划拨使用权的转让 出租 抵押 三 划拨土地使用权的回收 四 国有企业改革中划拨土地使用权的处理 第二章土地管理法律制度 下 学习目的与要求了解土地利用总体规划 掌握耕地保护法律制度和建设用地法律制度的美容要点 第一节土地利用总体规划 一 土地利用与保护的概念和内容 二 土地利用总体规划的编制 三 土地利用总体规划的审批与修改 四 土地利用总体规划与其他规划的关系 五 土地利用年度计划 第二节耕地保护制度 一 切实保护耕地是我国的一项基本国策 二 基本农田保护区制度 三 土地开发与复垦 第三节建设用地制度 一 建设用地的概念 二 国家建设用地使用权的取得 三 国家建设征用土地 四 临时用地的管理 五 乡 镇 建设用地 第三章城市房地产权属及其管理法律制度 学习目的与要求掌握房屋所用权 土地使用权 建筑物区分所用权 住房部分产权和房地产相邻权等有关概念和内容 掌握城市房产权属登记的概念 功能 效力 房产权属登记和地产权登记的内容了 了解城市公有房屋和私有房屋的有关内容 第一节城市房地产权属关系 一 房地产所用权 二 土地所用权 三 建筑物区分所用权 四 住房部分产权 五 房地产相邻权 第二节城市房地产权属登记 房地产权属登记的功能房地产权属登记的效力房产权属登记地产权属登记 第三节城市房屋管理 城市私房管理城市公房管理 第四章城市房地产开发法律制度 学习目的与要求了解城市房地产开发的概念 特征以及房地产开发应注意的事项 掌握房地产开发用地制度的内容 了解房地产开发企业的概念 设立条件和程序 认识房地产开发企业的管理机制 了解房地产中介服务的有关内容 第一节城市房地产开发概述 房地产开发的概念和特征房地产开发的类别房地产开发应注意的事项 第二节房地产开发用地 房地产开发用地制度土地使用权出让与划拨 第三节房地产开发企业 房地产开发企业的概念和种类房地产开发企业的设立条件和程序房地产开发企业的管理 第四节房地产中介服务 房地产中介服务的概念中介服务机构及其管理中介服务人员资格管理中介服务管理 第五章城市房屋拆迁法律制度 学习目的与要求了解城市房屋拆迁的概念 种类 明确房屋拆迁应注意到事项 掌握城市房屋拆迁的补偿和安置的有关内容 第一节城市房屋拆迁概述 一 屋拆迁的概念和种类 二 房屋拆迁应注意的事项 三 房屋拆迁的程序 第二节城市房屋拆迁的补偿和安置 一 拆迁补偿 二 拆迁安置 第六章城市房地产交易法律制度 学习目的与要求了解房地产交易的概念和特征 理解房地产转让 抵押应注意的问题 了解和掌握房地产转让 房屋预售 房地产抵押 房屋租凭 房屋出典 房屋赠与和房屋加油的主要内容 第一节城市房地产交易概述 一 房地产交易的概念和特征 二 房地产转让 抵押应注意的问 第二节房地产转让 一 房地产转让的概念 二 房地产转让的条件 三 房地产转让的程序 四 房地产转让合同 第三节房屋预售 一 房屋预售的概念 二 房屋预售的法律调整 三 房屋售的再行转让 第四节房地产抵押 一 房地产抵押的概念 二 房地产抵押的条件 三 房地产抵押的程序 四 房地产抵押合同 第五节房屋租赁 一 房屋租赁概述 二 房屋租赁合同 三 房屋租赁的几个具体问题 第六节房屋出典 一 房屋出典概述 二 典权的设定和实现 第七节房屋赠与 一 房屋赠与的概念 二 房屋赠与合同 第八节房屋交换 一 房屋交换的概念 二 房屋交换合同 三 房屋交换行为的认定 第七章城镇住房制度的改革与立法 学习目的与要求了解城镇住房制度改革的必要性 城镇住房制度改革的模式选择 掌握城镇住房制度改革的基本原则和基本内容 第一节城镇住房制度改革概述 城镇住房制度改革的必要性城镇住房制度改革的模式原则城镇住房制度改革基本原则和基本内容 第二节城镇住房制度改革的政策和立法 城镇住房制度改革的重要政策和立法城镇住房制度改革的政策和立法的主要内容加强住房立法 第八章物业管理法律制度 学习目的与要求了解物业管理沿革 认识物业管理的概念 特点和原则 掌握物业管理的内容 认清不同用途的物业的管理要点和物业管理的基本环节 了解房屋修缮管理和房屋设备管理 了解和掌握业主大会与业主委员会 物业公司的有关内容 第一节物业管理概述 一 物业管理沿革 二 物业管理的概念 特点和原则 三 物业管理的内容 四 不同用途的物业的管理 五 物业管理的基本环节 六 房屋修缮管理和房屋设备管理 第二节业主管理权 一 业主 业主大会和业主委员会的概念 二 业主大会和业主公约 三 业主委员会 第三节物业委托管理 一 物业公司的法律地位 二 物业公司的权利义务 第四节加强物业管理立法 完善物业管理体制 一 现代物业管理对传统物业管理的挑战 二 政府对物业管理市场的管理 第九章涉外房地产法律制度 学习目的与要求明确涉外房地产关系法律调整的特殊性 掌握涉外地产制度和涉外房产制度的有关内容 第一节涉外房地产关系法律调整的特殊性 一 涉外房地产的概念 二 涉外房地产关系的法律适用 三 处理涉外房地产关系应当遵循的原则 第二节涉外地产制度 一 外商投资企业用地 二 外商投资开发经营成片土地 三 外商投资企业的地产 第三节涉外房产制度 一 涉外房产的买卖 二 涉外房产的租凭 三 外商投资企业的房产 四 外国人私有房产 五 华侨房产 第十章房地产税