2010年上海市酒店式公寓专题研究

上海酒店式公寓 专题研究 概念分类及发展趋势 1 2 产品特点 3 区域分布特征 4 5 产品定位思考 附件：案例及区域市场分析 酒店式公寓概念最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其短期休憩居住的物业。由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的 “ 临时住家 ” 。这就是酒店式公寓的雏形。 酒店式公寓真正发扬光大是在纽约。许多外来商务人士必须长期住在这个城市，但由于买房负担太重，酒店价格比较贵而且没有家的感觉，所以很多人选择住在酒店式公寓，并且成为一种潮流。在一些国际大都市，酒店式公寓成为大量开发商的主打项目。 起源 发展 定义： 意为 “ 酒店式的服务，公寓式的管理 ” 。 是融合了星级酒店的设施与服务，专业酒店管理公司的经营，提供低于酒店的价格和注重家庭特色于一体的自住式单位， 其本质仍然是公寓。 1993990998001起：一枝独秀 初步发展 低谷调整 再发展 百花齐放 2004- 背景 主流产品 代表作 此一家） 3. 国际金融家 号 960项目 18 刚传入上海，探索阶段 外销房销售低迷，开发商转售为租，开发空置房租赁业务 亚洲金融危机及开发过剩，市场自发调整，新产品初试水 上海金融中心地位确定、世博会申办成功，大量外籍高端客户及旅游人士的导入 市中心土地稀缺，开发区域外扩；办公用地增多，住宅用地日渐稀缺 酒店式公寓自 90年代初进入上海市场后，和上海本土房地产市场结合，在传统酒店式公寓原型的基础上，产生了多种 酒店式公寓物业形态： 上述 3类酒店式公寓，构成了上海酒店式公寓市场的主体。 大产权型 （开发商自己持有或整栋出售） 小产权型 产权式酒店 定义： 本质是酒店 ，开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。是一种将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。 特征： 1. 所有权与经营权相分离，业主拥有酒店独立产权，但没有经营权。 2. 酒店式管理运营，管理费用较高：产权式酒店也是酒店的一种，提供各种酒店服务，与传统酒店并无两样，管理费也较高。 所有权与经营权分离、产权分割出售、售后委托专业公司按酒店方式经营管理 服务式公寓 定义： 本质上仍是公寓，是一种配有全套家私的、提供基本酒店服务的住宅公寓。总之，服务式公寓 就是提供酒店式管理服务的公寓 。 依据产权及经营模式的不同，又可将其划分为大产权型和小产权型两类。 关键词 ： 公寓、酒店式服务 特征 ： 小产权型 服务式公寓：对外出售产权，由小业主自行使用或出租，同时提供一定的酒店式服务 上海酒店式公寓分类 2 服务式公寓 按照 产权及经营模式 的不同，服务式公寓可分为以下两类： 1. 大产权型 服务式公寓 ： 不分割出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营，是各类产品中综合品质及管理水准最高的。 开发商或基金等持有整栋物业、产权不分割、统一经营、高水准酒店式服务 产权分割出售、小业主自行使用或出租、酒店式服务 小户型产品 定义： 只提供基本物业服务，无酒店式服务管理的小户型产品。一般为 40或50年产权，以“小户型、低总价”作为其主要卖点。不像服务式公寓一样要求必须精装。 特征： 1. 只提供普通物业服务，无酒店式增值服务。 2. 一般为商业或办公性质。 3. 非必须精装，可为毛坯形式。 4. 面积较小，通过控制总价获得竞争力。 5. 建筑形态多样，可表现为 分割产权出售、小业主自行使用或出租、无酒店式服务 服务 产权是否分割 有酒店式服务 无酒店式服务 大产权 小产权 大产权服务式公寓 （开发商自己持有或整栋出售给基金等） 小产权服务式公寓 产权式酒店 第四象限根据所有权与经营权的关系进行了分类 小户型产品 考虑绿地一贯操作均以快速销售为目标，所以本报告研究对象排除产权式酒店，以其他类型为研究对象 前几年供应集中在市中心 级商圈 传统高端住宅区周围，近年来呈现 外扩趋势 ，目前供应主要集中在嘉定、金桥等外围区域。 产品类型： 小户型产品成为市场的一大主力。 建筑形态 ：越来越多的挑高赠送等高性价比产品。 户型设计 ：更多考虑居家氛围，创造长期居住的可能。 服务 ：物业服务个性化，创造品质生活意向。 主要集中在三个方向：服务的提升与增值；户型的设计与创新；建筑新产品、新材料等环保技术的运用。 品 特 点 分布区位：上海内环 级商圈、传统高尚居住区（古北虹桥由于地位特殊，也属于该类产品集中分布区域） 上海市分布区域：徐汇的衡山路和徐家汇、静安的华山路和南京西路、卢湾新天地、黄浦区人民广场、小陆家嘴、古北虹桥 区位条件：交通便利、商业繁华、配套齐全、传统高尚居住区 面积集中分布区间为 1房 492房 75有少量高端产品，户型较大，集中在卢湾新天地区域 上海服务式公寓区域分布图 古北 虹桥 新天地 小陆家嘴 人民广场 产品特点 1 酒店式公寓分布 分布区位：集中在上海外围区域 上海市分布区域：浦东金桥和外高桥、嘉定新城和安亭、松江大学城等区域 区位条件：交通便利，一般都有轨道交通，能与市中心的商务、商业中心快速接驳 面积集中分布区间为 1房 49房为 80 产品建筑形态更多采用 高性价比的方式。 上海小户型产品区域分布图 嘉定新城 安亭 松江大学城 产品面积 卢湾产品档次最高，出现了大面积服务式公寓产品；如新天地的翠湖天地，最大户型面积达到 300多平米，其次静安区也有少量大户型产品，如 其余区域均为小面积产品，主力面积区间为： 1房： 352房： 75 嘉定、松江等区域缺乏高端客户及强有力的外部配套，更容易出现小户型产品，表现为 升项目自身价值。大量的高性价比挑高户型获得了市场好评。 市中心区域产品则更多的为服务式公寓，通过服务提升品质，除个别大面积项目外，一般都为小面积产品。 酒店式公寓产品特点 3 产品形态 4 精装修 市场绝大部分酒店式公寓采取精装修方案； 在商业繁华的市中心区域，人民广场、陆家嘴、徐汇等地段，因为产权式酒店的存在，精装修加全套家具楼盘的占比高于其他区域； 而外围区域的小户型产品，精装修比相对低些，部分 普通档次的服务式公寓及小户型产品精装修标准一般在2000平；部分高端服务式公寓，如济南路 8号，翠湖天地等，精装修标准在 8000平 5 物业服务内容 服务式公寓 提供与酒店管理类似的服务： 务中心、会议中心等商务设施 餐、咖啡厅等设施 拿等娱乐休闲设施 醒、洗衣、订票等服务 小户型产品 身等配套设施，主要依靠外部环境 厨房等设施，但要求不高 外立面 外立面 服务式公寓 1. 主流做法：基部采用石材，主体采用面砖的方式，少量楼盘会运用铝板在细部进行装饰处理。 济南路 8号。 小户型产品 座采用石材，主体采用面砖的做法 服务式公寓 房在 492房在 75档次的公寓，户型面积相对走大，一房面积在 852房间面积在 160 生间、客厅、厨房等为基础。提升功能空间有会客室、小酒吧等空间。 小户型产品 2. 户型面积 1房在 492房在 80分挑空户型用 1房的面积，做出了 2房的功能空间。 生间、客厅、厨房等为基础。 酒店式公寓产品塑造内容 2 户型 服务式公寓 有面积赠送等方式。 小户型产品 求通过赠送面积提高项目性价比 酒店式公寓产品塑造内容 3 建筑形态 服务式公寓 精装修标准在近年来大有提升，一般在 4000平左右，很多知名楼盘装修标准号称在 8000平的区间。 空设计、石材拼花地面，增设会客、餐饮等功能空间。 面、墙面：采用石材 用进口电梯 用国际一、二线知名品牌，如 得宝等。 用国际一、二线知名品牌，如 小户型产品 精装修标准相对较低，大多对外报价在 1500 /平左右 空设计，石材地面，部分会有小型会客空间，但一般为开放形式。 面、石材：采用石材，也有楼盘运用玻化砖的方式。 用知名品牌，如上海三菱等。 用知名品牌：西门子、三星、松下等。 用知名品牌，樱花、西门子、松下等。 酒店式公寓产品塑造内容 4 精装修 服务式公寓 及外籍客户居多，所以在功能设置上也体现了客户的需求，体现了更多的商务性质，以及高端客户的生活方式。一般都拥有高级商务服务的会客厅，餐厅、高级健身会所，部分项目还拥有桑拿、水力按摩等设施。 小户型产品 以能够享用整个楼盘的配套，如会所、健身场所等，整个配套更接近普通住宅项目。 酒店式公寓产品塑造内容 5 配套 古北 虹桥 新天地 小陆家嘴 人民广场 嘉定新城 安亭 松江大学城 区域特征 市级商圈区域 传统高档居住区 产业园区附近 主要集中分布在以下区域 周边配套完善 交通便利：中心区域出行便利，外围区域能迅速与市中心繁华区域对接 分布区域基础特征 区域 主要分布地 区域特点 代表项目 静安 镇宁路、华山路、南京西路 泛 商业繁华、交通便利 高尚居住区 、人文氛围浓厚 国际丽都、世纪时空 徐汇 徐家汇附近、衡山路 商业繁华 （徐家汇商业中心、衡山路）、 交通便利 传统高档居住区 兆峰帝景苑、徐汇苑 卢湾 新天地板块 商业繁华 （淮海路商圈、新天地） 交通便利 翠湖天地、济南路 8号 长宁 虹桥、古北 新华路、华山路（与静安交界） 有产业依托 （虹桥开发区、古北商务区）， 多外籍常驻人口 （区域内多外国领事馆、外资企业及机构） 商业繁华 （中山公园商圈等） 现代广场、衡辰公寓 黄浦 人民广场 城市核心 旅游商业氛围浓厚（人民广场和豫园） 交通便利 天赐公寓、中福世福汇 浦东 小陆家嘴 陆家嘴金融中心 交通便利 东晶国际、万源晶典 金桥、高桥板块 交通便利：轨交 6号线 有依托产业 （金桥出口加工区、外高桥保税区） 禹洲蓝爵、乐非天地 嘉定 嘉定新城、安亭 轨交 11号线 产业园：汽车城 铂悦 818、晶鼎 松江 松江大学城 轨道交通 9号线 大学城 市场上产权式酒店分布在静安、卢湾、黄浦等区域，该类区域具备一定的旅游氛围，产品打造成酒店形式，可供旅客短期落脚。 服务式公寓提供相对高端的服务，客户群体也对应高端，一般分布在区域内多外籍客户、企业高管的 心商圈 /传统高端居住区等，如长宁、静安、徐汇、卢湾、黄浦、陆家嘴金桥等。 小户型产品档次相对较低，一般分布在外围区域，如嘉定、松江等。 产品供应类型： 酒店式公寓区域分布特征总结 2 区域产品供应 主要分布地 产品特点 静安 镇宁路、华山路、南京西路 早期产品居多，近年供应量少 多为服务式公寓，另有少量产权式酒店 面积小， 4490控制总价 装修上大量项目精装加全配 市场唯一一个 50年产权的大面积产品（御华山）销售情况不佳 ，改售为租 徐汇 徐家汇附近、衡山路 早期产品居多，近年供应较少 存在大量 70年产权的服务式公寓 面积小， 主力户型集中在 58控制总价 全装修产品为主 卢湾 新天地板块 产品档次高，户型面积较大 多为 外资酒店管理服务的服务式公寓，另外还有产权式酒店 长宁 虹桥、古北 新华路、华山路 以 产权式酒店及服务式公寓为主 面积小、控制总价 部分产品实行包租 黄浦 人民广场 多数为产权式酒店 小面积产品， 3880浦东 小陆家嘴 面积小，控制总价 35服务式公寓为主 精装修 金桥、高桥板块 大量小户型产品和少量服务式公寓 30嘉定 嘉定新城、安亭 小户型产品 精装修为主 松江 松江大学城 小户型产品为主 区域产品供应统计表 各区购买客户总结 除长宁、卢湾外，绝大多数区域的购买客户以投资客为主。 长宁购买客户以海外华侨、韩国日本人居多，多为自住。 卢湾除投资客外，拥有相当一部分全国乃至外籍顶级高端客户，该类客户购买物业为自住。 购买客户总结 静安、徐汇、卢湾、黄浦、小陆家嘴等区域更多以外籍客户为主。 嘉定、松江、金桥等区域更多以区域产业园内客户及部分创意产业工作者、市中心价格外溢的年轻白领为主。 租赁客户总结 酒店式公寓区域分布特征总结 3 各区租赁客户总结 服务型酒店式公寓客户 外资公司、跨国公司或机构驻沪的工作人员 国内外知名企业驻沪的高级管理人员 海归创业派人士 小户型酒店式公寓客户 产业园区青年白领 创意工作者 单身青年 身份的需要和象征 需要高档、方便的上午环境和细致入微的专业服务 对厨房设施和使用情况要求不高 居住功能相对较全，但要求不高 需要较为便利的环境和服务 对厨房设施和使用情况要求不高 产权式酒店式公寓客户 外籍人士 国内外企业高管 旅客 前两类客户与服务型酒店式公寓客户雷同 后类客户对便利环境和服务要求较高 酒店式公寓区域分布特征总结 3 各区租赁客户需求总结 主要分布地 客户特点 静安 镇宁路、华山路、南京西路 购买：投资客占绝大多数 租赁：港台人士、高级白领 徐汇 徐家汇附近、衡山路 购买：投资客户是主要客源 租赁：外籍人士 卢湾 新天地板块 购买： 租赁： 澳台、欧美为主； 长宁 虹桥、古北 新华路、华山路（与静安交界） 传统富人区，以海外华侨、韩国日本人居多，多数客户以自住为主要需求 黄浦 人民广场 购买：投资客占绝对多数 租赁：外籍、大陆、港台客户三分天下 浦东 小陆家嘴 购买：投资客占有绝对比例 租赁：陆家嘴金融区工作的外籍人士、高级白领 金桥、高桥板块 购买：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领 租赁：大量园区内工作年轻白领、部分城市外溢年轻客户群体 嘉定 嘉定新城、安亭 购买：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领 租赁：大量区域内工作年轻白领、部分城市外溢年轻客户群体 松江 松江大学城 购买：投资客为主，少量区域内工作的年轻白领 租赁：区域内工作的教师、学生等客户群体 区域分布客户特点统计表 价格特征总结 卢湾、徐汇、静安等区域近几年鲜有供应，多为早些年产品，所以二手房价格相对低廉，多在 2 近期供应主要集中在嘉定、松江、金桥等外围区域，该类区域普通层高产品一般低于区域内普通住宅价格 5而挑空类产品一般高于区域内普通住宅价格 10 价格特征总结： 全市卢湾日租金价格最高，大多数楼盘在 4元 /平以上，其余市中心区域集中在 2平区间，外围区域在 平。 租金回报率各区都处于低位，最高的黄浦区也只有 3%其他区域一般都集中在 间。 租金特征总结： 酒店式公寓区域分布特征总结 5 租金特征总结 主要分布地 产品价格及租金 静安 镇宁路、华山路、南京西路 价格：楼盘开发早，二手房价格低，在 2万 场新盘价格较高，可达 10万 /平 租金：租金在在 平 /日区间，年租金回报率在 徐汇 徐家汇附近、衡山路 价格：楼盘开发早，二手房价格低，在 盘价格较高，可达 平 租金：租金在 平 /日区间，租金回报率集中在 间 卢湾 新天地板块 价格：档次高，大量楼盘价格都在 60000以上， 租金：全市最高，一半以上楼盘都在 4元 /平 /日以上，投资回报率集中在 间 长宁 虹桥、古北 新华路、华山路 价格：市场供应多为早年产品，二手房价相对较低，集中在 2万 租金：在 平 /日区间，租金年回报率在 间 黄浦 人民广场 价格：市场供应多为早年产品，二手房价相对较低，集中在 4万之间 租金：在 平 /日区间，租金年回报率在 间，回报率相对全市较高 浦东 小陆家嘴 价格：市场供应多为早年产品，二手房价相对较低，集中在 租金：租金在 平 /日区间，租金年回报率在 间 金桥、高桥板块 价格：普通层高小户型产品价格低于周边住房价格；但有特色的 格高于周边住房价格。 租金：项目租金在 对处于全市低位，年投资回报率在 嘉定 嘉定新城、安亭 价格：普通层高小户型产品价格略低于区域内普通住宅产品，降幅区间在 5挑空产品价格略高于区域内普通住宅产品，增幅在 10松江 松江大学城 价格：普通小户型产品价格低于周边住房价格；但有特色的 格高于周边住房价格。 租金：项目租金在 对处于全市低位，年投资回报率在 分布区域价格及租金特点统计表 办公用地增多，住宅用地减少 办公住宅价格倒挂 办公销售速度较慢 不受日益趋紧的住宅物业政策限制 小面积 办公住宅价格倒挂 成熟商圈 适合做酒店式公寓？ 办公与住宅售价倒挂 居住氛围浓厚、成熟商圈 小面积分割 项目 酒店式公寓 ? 类住宅仅能提供企业注册，不能迁入居民户口，未来业主子女上学会有困难。 仅有 40 50年的产权年限，对自住客有一定的抗性。 一般都要求首付 5成，最长贷款周期不超过 10年，利率标准较高。 按照公建用途规定，水电煤费用比民用标准高 40%，宽带上网费用比名用标准高 1倍，物业管理费比普通住宅高 50%且转让契税、所得税均无减免，且面临今后被征物业税的可能。 住氛围较差 通常类住宅与写字楼、商铺等作为整体立项报建，导致社区环境缺失，社区生活类配套不足，品质感下降。 如晒衣服的阳台，厨房的消防、通风，采光等，居住上存在抗性。 由于小户型进深不可太大， 失容积率，从而提高了单位成本，同时按照公建相关要求，人防和消防等建设标准较高，对开发商而言单位成本提高。 设计导向不同，公建物业受朝向、采光、进深等限制，带来部分类住宅朝向通风采光问题存在。 一、布局优化： 在平面布局上尽可能实现户型朝向的均好性，尽量避免核心筒设计带来的北向单元过多的问题； 二、户型优化： 总价。 加附送空间。 升舒适度。 三、服务优化： 提供特色服务，增加项目附加值 四：配套优化： 气入户等。 2. 配套完善，提升生活方式 :商务会客中心、餐厅、桑拿房等 五、精装修优化： 客户需求为导向，特色的精装修方案 六、成本优化： 在建筑选材上以市场和客户为导向，避免价高且接受度低的新技术新产品，选用性价比高，客户感知明显的产品 有消息称，自 2011年 1月 1日起，政府将对酒店式公寓产品出台新的政策 酒店式公寓产品户型面积必须大于 150平米。 政策 于投资类产品，较少自住 租金：办公 酒店式公寓 住宅 价格：住宅 酒店式公寓 办公 无面积限制情况下：虽然单价高于办公，租金低于办公，但由于总价较低，投资门槛相应较低，适合投资者进入 面积限制：总价提高，与部分办公产品相比不具备总价优势，同时租金没有办公高，所以在投资门槛提高，而投资收益相对较低的情况下，对于投资者而言并不划算，产品也就失去了原本的竞争力。 政策限制下，一般情况的产品定位中将不再考虑设置该类产品。 150平的限制 对定位的影响 店式公寓案例 芝大厦（产权式酒店公寓） 项目名称：芝大厦 地址：衡山路 41号 物业： 套房数： 164间 套房设计：独立客厅、卧房、厨房、卫生间、家具电器等 餐饮设施：中餐厅、西餐厅、酒吧 娱乐设施：健身中心、按摩室、桑拿浴室、行政酒廊 服务设施：会议厅、商务中心、停车场、洗衣服务、宽带上网 房型 面积 价格 1房 95平 8000平 2房 165平 16000平 3房 202平 25000平 兆峰帝景苑（产权式酒店公寓） 位置：肇嘉浜路 999弄，徐家汇公园对面 产品： 1栋 25层高层建筑， 112套，56 经营方式：统一经营 装修：精装、彩电、分体式空调、微波炉、滚筒式洗衣机、烘干机、电冰箱、网络等 提供服务：商务服务、报刊订阅、代购物品、预定机票、叫车服务等 配套：中西餐厅、会议室、健身房、游泳池 房型 面积 价格 1房 74平 5000元 /平 2房 114平 7000平 3房 155平 11500平 翠湖天地（大产权服务式公寓） 翠湖天地御苑 位于市中心黄金地段淮海路商圈，环境成熟交通便利，楼盘定位全市高端豪宅，客户以港、台、外籍人士为主 8号线 10号线 1号线 项目位于卢湾区黄金地块，淮海路商圈，距离新天地咫尺之间，太平桥人工湖、企业天地尽在周围 周围环境繁华成熟，尤其是新天地是上海国外人士消费的首选之地 交通便利， 1号、 8号、10号地铁环绕周围 新天地 8号，改装成顶级酒店式公寓租赁经营，现已被韩国未来资产收购 翠湖天地项目大都是超高端住宅，总建筑面积为 要围绕太平湖环水而建，形成一个“都市型环湖住宅群落”。 紧邻上海地标新天地，企业天地，形成一个融合老上海建筑风格与现代化配套于一体的“中心城商住办综合区” 2006 2007 2008 基汇资本 收购 翠湖天地御苑 18号改装成顶 级酒店式公寓 高档服务式公寓 管理公司 团 经营管理， 大摩，基汇控股 韩国未来资产 收购 18号楼，仍 由 8号物业是一幢高 31层的建筑，共有100套豪华公寓，其中 99套供出租。 高端的酒店式服务带来高的租金收入，租金比业主自主散租的高约 3倍 天地 月租金一室的 室的 中唯一一套面积达 385平方米的 4室复式公寓，月租金则为 11万元。 翠湖天地雅苑 105平米左右，豪华装修 月租金 11000服务增值： 1. 服务人员高配置： 99套出租公寓的工作人员达到 55名。 2. 个性选择： 多款不同面积和灵活布局的套房供住客选择。 3. 豪华酒店服务 ：每天打扫服务、每周更换 3次床单， 24小时保安、礼宾及门房服务的常驻管家服务、专车接送来往机场服务、专业洗烫及干洗服务，以及免费自助洗衣设备。 位于新天地豪宅板块，周围繁华成熟便利，客户以新加坡、香港及外籍人士为主 济南路 8号位于卢湾区核心位置的新天地板块，北临淮海公园，南眺太平桥人工湖，西面新天地，东为企业天地二期，为上海市中心豪宅的地标性建筑。 轨道一号线黄陂南路站距离小区步行10分钟，延安高架、南北高架距离小区 2000米左右，步行至淮海路仅需要几分钟，地理位置十分优越。 上海酒店式公寓案例 4 济南路 8号（小产权服务式公寓） 项目地址：黄陂南路 506号 物业形态： 2栋 31层高层 占地： 总建面： 容积率： 总户数： 364户 主力户型： 82 项目均价： 80000 装修标准： 17000元 / 开发企业：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商） 物业服务公司：帕默斯顿酒店及度假村公司 管理费： 16元 /月 项目简介 目规划 巴卡拉 济南路 8号由 2座 31层高层公寓组成，公寓房型由 83一房， 147二房组成，每栋塔楼仅有 7套顶层公寓，面积从 295。 目户型规划分为高中低三区 因本项目为酒店式公寓，以投资客为主，故主力标准层产品为控制总价的小户型 在高区设计楼王产品，作为项目标杆，拉升形象 厅 地 面 大理石 墙 面 石材装饰、木饰面、涂料 吊 顶 石膏吊顶 进户门 门 扇 钢木防火防盗门 电器 液晶体电视、 卧 室 地 面 进口大理石 墙 面 木饰面、 制皮革、镜面、涂料 吊 顶 石膏吊顶 家具 意大利家具设计巨头 B&B 寝具 使用的品牌 电器 丹麦 厨 房 橱 柜 国） 地 面 品牌地砖 墙 面 品牌墙砖 顶 面 金属扣板吊顶 龙 头 汉斯格雅（德国） 电 器 冰 箱 德国） 微波炉 国） 炉圈、排风罩 德国） 电磁炉 国） 烤 箱 国） 洗碗机、洗衣机、干洗机 国） 冷酒器 瑞士 生间 墙 面 进口石材 地 面 进口石材 台 面 进口大理石 吊 顶 金属扣板吊顶 卫浴设备 卫浴 国） 洁具 国） 花洒 国） 龙头 国） 项目精装修明细 地址：嘉定叶城路 818号，靠近白银路地铁站 交通状况： 轨交 11号线白银路站，沪嘉高速公路、上海绕城高速公路、 生活配套：步行范围内有欧尚超市、乐购大卖场、永乐家电、东方商厦、麦当劳、肯德基、交行、建行、招行、工商银行等生活业态。基本指标：建面 24800平，占地 6943平，容积率 化率 22%，总户数 348 建筑类型 :13层小高层， 1 均价 15500元 /平方米 户型面积 45 产权年限 50年 层高： 物业费 月 商业用水电煤 装修标准； 3000元 /平米，拎包即可入住 上海酒店式公寓案例 5 铂悦 818（小户型产品） 18户型采用挑空形式，高性价比： 2室 2厅 1卫 1厨 层高 底层 上层 客户多为投资客 另有部分工作地点在静安、人民广场、嘉定的年轻白领。 11月 28号开盘推出150套房源，开盘当天去化 100多套。 域市场分析 区域特点及楼盘分布 主要分布地 区域特点 徐家汇 衡山路 商业繁华（徐家汇商业中心、衡山路）、交通便利 高档居住区 芝大厦 东亚公寓 兆峰帝景苑 尊园 永新城 嘉汇国际广场 徐汇御苑 东方时空 名仕苑 电影华苑 嘉创华狮国际 徐汇苑 汇金广场 河滨国际公寓 建造时间 产权 产品 服务 装修 经营模式 东方时空 2004 70年 37平 全装修 出售 名仕苑 2004 70年 74平 出售 电影华苑 2008 70年 65平 全装修 出售 嘉创华狮国际 2003 70年 58平 出售 徐汇苑 2009 70年 120平， 190平 普通服务 全装修 出租 汇金广场 1998 50 2房 130， 3房 220 酒店式服务 全装修 芝大厦 2000 50 1房 87平， 2房 108平， 3房 180平 酒店式服务 出售后统一经营管理 永新城 2006 50 67平 全装修 出售 +出租 嘉汇国际广场 2008 62全装修 出售 河滨国际公寓 2007 70年 63售 兆峰帝景苑 2004 1房 60平， 2房 120平 装修 徐汇 产品特点 供应：近两年市场供应量少 产品： 0年产权的服务式酒店公寓 租加出售 价格及租金 项目名称 价格 租金 年租金回报率 % 东方时空 4万 仕苑 影华苑 4万 创华狮国际 汇苑 金广场 33518 大厦 55000 新城 56000 亚公寓 35000 园 25000 汇御苑 38000 滨国际公寓 30000 峰帝景苑 45000 格：大量楼盘开发年代较早，目前二手成交价格较低，在 场最高价是徐汇苑，价格 平 租金： 元 /平 /日区间，租金回报率集中在 间，个别项目因自身素质良好，获得远高于市场的租金 投资客户是主要的购买客源 外籍人士成为区域最主要的租赁客源，并且非常稳定 区域特点及楼盘分布 主要分布地 区域特点 镇宁路、 华山路、 南京西路 泛 商业繁华、交通便利 高尚居住区、人文氛围浓厚 美丽园公寓 达安河畔花园 世纪时空 协和丽豪 山公寓 国际丽都 爱俪轩 御华山 建造时间 产权 产品 服务 装修 经营模式 华山公寓 2001 96平 2房， 110平 3房，236平 4房 家居服务，含清洁，洗烫等 精装修 出售 世纪时空 2002 50 层高 酒店式管理 全装修 产权酒店公寓 协和丽豪 2003 50 53 精装修 包租一年，国际丽都公馆 2004 50 44售 爱俪轩 2000 50 54平 1房， 117平 2房 出售 达安河畔花园 2007 50 85平 2房 全装修 分割产权出售 003 70 470 全装修 出售 美丽园公寓 2000 1房 90 198 酒店式管理 精装修 出售 御华山 2009 50 327店式管理 毛坯 改售为租 静安 产品特点 供应：多为 04年前产品，近几年供应少 产品： 供酒店式管理服务，精装修，出售为主 0年产权的服务式公寓，该类产品面积较大，出售为主 0年产权的大面积产品，因销售不良，最终只能改为出租 价格及租金 项目名称 价格 租金 年租金回报率 % 华山公寓 28688 纪时空 18000 和丽豪 28266 际丽都公馆 25000 俪轩 29100 安河畔花园 38200 5000 丽园公寓 37000 华山 95000 价格：大量楼盘开发年代较早，导致价格低下，在 2万 场新盘价格较高，可达 10万 /平 租金： 元 /平 /日区间，年租金回报率在 金回报率与楼盘档次未体现强烈的正相关性 客源 聚集了很大一部分港台地区人士。 部分小面积酒店式公寓也吸纳了一部分高级白领。 主要分布地 区域特点 徐家汇 衡山路 商业繁华（淮海路商圈、新天地） 交通便利 时代豪庭 济南路 8号 香港广场 翠湖天地 伊时代公寓 绿洲仕格维 城市一品苑 建造时间 产权 产品 服务 装修 经营模式 香港广场 1998 50 2房 88平 专业酒店公寓管理 精装修 出售 济南路 8号 2007 82提供酒店式管理服务 精装修 出售 绿洲仕格维 2005 精装修 出售 城市一品苑 2009 50年 156提供酒店式管理服务 精装修 出售 伊时代公寓 2005 50年 1房 45平 采取统一的酒店公寓管理 精装修 出售，返租金 7%/年 翠湖天地 2009 70年 127提供酒店式管理服务 精装 出租 卢湾 产品特点 产品： 型面积都较大 出售 价格及租金 项目名称 价格 租金 租金年回报率 香港广场 55000 南路 8号 90000 洲仕格维 78000 市一品苑 60000 时代公寓 35000 翠湖天地 160000 格： 格几乎都在 60000以上， 半以上楼盘都在 4块钱以上 主要的购买客源： 主要的租赁客源： 澳台、欧美为主 区域 主要分布地 区域特点 代表项目 静安 镇宁路、华山路、南京西路 泛 商业繁华、交通便利 高尚居住区、人文氛围浓厚 华山公寓、世纪时空 徐汇 徐家汇附近、衡山路 商业繁华（徐家汇商业中心、衡山路）、交通便利 高档居住区 徐汇苑、兆峰帝景苑 卢湾 新天地板块 商业繁华（淮海路商圈、新天地） 交通便利： 翠湖天地、济南路 8号 长宁 虹桥、古北 新华路、华山路（与静安交界） 依托虹桥开发区、古北商务区、中山公园商圈等支撑，区域内商务活动频繁 区域内多外国领事馆、外资企业及机构；所以外籍常住人口较多，区域内酒店式公寓起步早 黄浦 人民广场 地处城市中心，依托黄浦江两岸开发， 人民广场和豫园有着浓厚的旅游