谈谈你对国内房地产市场发展的看法.doc

精品文档题目：谈谈你对国内房地产市场发展的看法。从大城市的房价看国内房地产市场的发展国内房地产市场发展极不协调，一方面低收入者买不起作为生活必需品的住房，不得不居住在几十年前单位分的破旧平房里，或是靠长期租房居住，再或是住在私自搭建的危险棚户房内；另一方面高收入者通过各种方式一人拥有几处房，通过投机行为赚取高额利润。面对国内房地产市场的不平衡发展现状，我想谈谈我对国内房地产市场发展的看法。一、大城市房价背后的供需分析以北京为例，对住房呈现刚性需求。这一需求来自何方呢：1、原北京市民：老市民大多居住在平房和陈旧的楼房中，随着经济发展市民收入的提高，他们对生活质量的要求更高，购买新式楼房的需求随之升高。同时因为城市发展的需要，很多市民成为被拆迁户，随之而来的就是对住房的大量需求；2、年青一代：孩子们长大，要成家，原有的住房不能满足居住的需要，这部分年轻人就要购买新的住所。还有就是有较好经济基础的年轻人想要拥有自己的住房，独立门户，年青一代对房子的需求是持续性的。3、外来人看中北京：北京作为我国的政治、经济、文化中心，优越的生活环境和较多的发展机会，一直以来就是外省市人的向往地，很多外来人都想在北京落户和发展，自然会瞄准北京的住房。3、大学生：外来人在北京念大学，毕业后想在北京继续发展，大多数人先是租房，之后会考虑在北京买房，这是一个潜在的需求。在大的城市，这种对住房的需求持续且大量，使得需求弹性小，保持在高水平。然而，住房又不同于一般的工业制品，房屋要盖在土地上，可是大城市里尤其是中心地区的土地数量是有限的，这一制约使楼市供给增量总会小于需求的增量，那么就长期而言大城市的房价将趋于上涨。二、货币数量对楼市需求的影响人们购买商品房的愿望无论现在还是未来，都将呈现增强之势，其中包括投资和投机者。那么此时购买能力的形成和变化取决于进入楼市的货币数量。在现代货币制度下，最为主要的货币进入楼市的方式为商业银行投放的大量房贷，从过去几年里我们不难看出，银根的放松促使大城市房价的上涨。2010年我国出台了“国十一条”，提出了差异化信贷和税收政策，以支持首次置业需求和抑制投机性需求。这一政策意图明显，希望通过宏观调控来减少注入楼市的货币量，从而达到抑制房价过快增长的目的。现在已到年末，政策实施近一年之际，有了一定的成效，但十分有限，在即将到来的2011年，国内房市政策又该何去何从呢？三、高房价形成的多方因素在我国现行的体制下，土地的处置权由各级地方政府掌控，出让土地的收入早已成为当地财政收入的一个主要来源，这意味着卖出的土地越多，价格越高，政府收入也就越多，并且各地都把房地产作为支柱产业，通过建高档住房，提升售价，来拉动当地GDP的高增长，以此突显政府的政绩。从而有的地方政府就运用行政权力纵容房地产业的扩张和提价。其次，房地产商进行垄断。我国的房地产市场并非是完全竞争的领域，作为开发商必须有从政府手里批得土地，从官办银行取得巨额贷款的非市场行为能力，这也就形成了房地产市场上的特殊垄断结构，一方面开发商可以依靠控制供给量去提高价格，另一方面以居住为目的的普通购房者只能无奈接受，任其宰割。第三，市场上投资和投机活动对房价的哄抬。房地产带来的高额暴利，使得一些地区的商品房投资和投机需求不断地膨胀，广大普通低收入者买不起房，陷入困境，而高收入者一人拥有几处房产，在大城市这一比例相当高，他们通过投机行为不断炒高房价。面对这高房价形成的多方因素，我们对2011年房市政策的实施要有多方考虑，就“国十一条”而言，内容是很有针对性的，但还要看它在各地区的实施力度，只有在地区上的切实落实，经过一段不短的时间，才会有明显的成效。四、如何解决房地产市场的不协调，实现健康的发展大城市过高的房价，是不容忽视的问题，但在极力控制房价的同时，我们还要切实解决低收入者买不起房的问题。现在政府大力推行保障性住房的建设，要保证中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给，满足多层次的需求。但是在我看来，应着重建设廉租房，低收入者由于经济收入低、不稳定且没有足够的存款，长时间不能购买住房，大多是靠租房来住，他们希望被给予基本的保障，政府为他们提供廉租房，既降低了租房的花费，有助于他们存钱，同时又真正为他们这一阶层提供了切实的保障，房子很小也不体面就是让低收入者有容身之处，这样那些收入较高的人就不会垂涎。我们不能忽视这一现象：在大城市，经济适用房建的居住条件不错，而本身价格又比商品房低很多，于是一些较高收入者就利用各种关系，购买几套经济适用房。像这一类的保障性住房，虽然价格比商品房低很多，但真正的低收入者接受起来还是比较困难，而由于居住条件还不错，就被较高收入者趁虚而入，那么住房的保障还是不能惠及低收入群体。我们都听说过短板原理，如果要提高一个城市的生活水平，还是要从最短的板抓起，着力发展廉租房，为低收入者提供容身之所，给他们经济上缓冲的时间，那么会促进这个城市的协调发展。此外，政府可以加快周边地区的建设发展，不断缩小与一线大城市的经济差距，以分散大城市的住房需求压力；还应拓展民间投资渠道，建立对低收入者的租房补贴制度，同时应避免货币和其他政策的过