精装修专题研究.ppt

港鐵龍華專案專題研究之精装修专题建议 1深圳精装修发展背景 精装修发展历程 2011年之前政府为促进精装修产业化发展 以减少扰民及产生的大量建筑垃圾等 曾推行多年 1998 2001年 精装修处于简单式拼凑阶段 2002 2006年 精装修处于品牌化运作阶段 精装修开始真正的走入人们的生活 2007年之后 精装修大众化发展 限价后 大多数开发商几乎均以毛坯房入市 限价百余日内30余个入市新盘中 采用精装修面市的楼盘寥寥无几 绝大部分的开发商都将精装修视为限价后的 高压线 房企无不采取躲闪的方法来规避政策 降低成本 精装修发展历程 2011年5月1日限价政策之后 开发商为了节约成本 争取尽早入市 多数取消原定精装修策略 改以毛坯房销售 这两个项目打响 限价第一枪 虽说是以低于市场预期入市 但前提是取消了部分精装修 拉低了价格 原计划全部做精装修单位 但限价后 也采取毛坯房入市 中海康城国际 中海塞纳时光 莱蒙水榭春天三期 万科总裁郁亮此前表示 由于万科整个产品系中主推产品都是带装修的精装修房 因此在成本上显然要高于市场上大多数的同类产品 因此一刀切似的限价 对于万科产品的销售 利润率的保证而言无疑压力大增 郁亮表示 克服限价所带来的困难的方法仍然存在 而万科也有把握能顺利度过这一难关 业内人士表示 即便有万科这样的房企大佬能坚守住 精装修 阵地 但对于绝大部分房企而言 放弃精装修仍然是他们的共同选择 短期内 深圳开发商最头疼的难题莫过于政府限价如何应对 根据当前市场案例分析 未来几月开发商在营销手段上将主要采取变装修为毛坯应对政府限价 这样主动降低成本 既降低售价满足限价要求 又不致损失过多利润 此种思路主要为品牌开发商大盘项目运用 深圳思源 精装修发展历程 严峻的政策环境下 在深圳仅有万科在坚守着精装修的阵地 大部分房企放弃精装仍然是他们共同的选择 仅万科在坚守着精装修 虽说万科精装全过程已非常成熟 成本及标准控制已流程化 但仍存在较大销售及利润压力 由于半数以上客户对是否精装无特别偏好 限价后 绝大部分开发商取消精装 以保证项目开发 限价 政策一出台 我们做的第一件应对措施 就是决定取消精装修 某楼盘营销部负责人在一次行业内部交流时坦言 我们自己也认为放弃 精装修 挺可惜的 但考虑到企业的成本以及未来的可持续发展 我们必须要先保证企业的长远发展 世联对一些热点楼盘的购房者也作了一个调研 据了解 超过半数的置业者对于是否购买精装修楼盘 没有特别偏好 其中半数置业者认为对于是否购买装修房 主要根据价格决定 2深圳市场精装修现状 奢侈系 5000 10000元 平 品质系 3000 4000元 平 深圳精装修现状 2011政策年 高溢价难以实现快速走速 如云顶香蜜湖开盘45000元 平走量仅六套 太古城楼王开盘零成交 少量溢价有一定走速 万科璞悦山2 2万带精装比周边十二橡树2 1万不带精装仅贵1000元 平 有少量溢价的香山里 精装有局部亮点的海境界销售情况较好 香山里开盘推出800套双拼单位销售300套 海境界开盘推出346套 销售180套 从市场现状来看 精装修可根据报价分成三个等级即奢侈系 品质系 经济系 精细化 2000元 平 经济系 1000 1500元 平 有少量溢价的精装品质较好项目销售情况良好 万科金色领域 翡丽郡 招商果岭等均以销售完毕或接近尾声 深圳精装修现状 从市场现状来看 有一定溢价 客户感知精装较佳项目走速较快 高溢价项目难以实现快速走量 奢侈系典型案例 宝能太古城 10000元 平精装 创意与智慧的火花进阶客厅奢享半开放式书房及书房自动门设计 保证客厅视觉感及空间的灵动感 精心地面拼花设计 恒久时尚全屋墙壁预留挂画轨道设计 提前为家装家饰全面设想 避免日后打也对墙面的破坏 奢华中央空调 日立以独特的清玻纱玻璃丰富空间层次与空间感 让客厅感观更为美观 大方 套房 墙面以高档墙纸与天然进口石材铺装 呵享所有家人 生活阳台 铁刀木实木地板铺装 具有超强耐腐 耐久及耐磨性能 楼王顶级精装修家居齐聚汉斯格雅 唯宝 西门子 日立等国际品牌 并配合书房及厨房自动门设计 以人为本 打造舒适 尊贵的宏伟气派 完美卫浴生活解决方案人性化创新环保考量独特的设计 环保的坚持 一流的工艺与最好材料的无缝结合 为居者带来最符合生命享受的完美产品 浴室四件套 唯宝品牌 豪华浴缸 双面盆 独立坐便空间 高端国际化住宅的基准 体验高尚人居优雅与舒畅 汉斯格雅花洒及水龙头 地面采用 V 型加工防滑槽 让您不用再为家中老人与孩子的洗浴安全担忧 防雾 除雾玻璃的特别设置 防止水腐蚀墙面 免除浴后模糊的视觉担忧 洗手台及墙面接口处黑金石档水板的匠心处理 倍显细节处的用心所在 全功能厨房设置让您的厨房生活声色谐趣厨房所有设备的用材用料 均秉承德系产品经典之作 创新厨房空间新理论 人性化自动门 突破以往厨房门固有思维 让空间随心所欲的切换 如此考虑 让餐厅与厨房进出自如 细节设计可谓独具匠心 高端厨房电器 国际西门子品牌双开门冰箱 全自动洗碗机 电烤箱等豪宅厨房必备产品 为您品味及便捷生活提供基本保证 FRANKE水槽 Legend开关插座 典型案例 宝能太古城 10000元 平精装 奢侈系典型案例 云顶香蜜湖 6000元 平精装 德系精工大宅 通过德国顶级配件 尽显豪宅气质 奢侈系典型案例 万科璞悦山 5000元 平精装标准 为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品 通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅形成产品差异化竞争优势 奢侈系精装标准总结 入户门 分户门 窗户 玄关 客厅 卧室 餐厨区域 卫生间 设施 德国唯宝 科勒洁具 德国杜拉维持的水龙头 花洒 德国杜拉维持或瑞士劳芬座便器 台盆 浴缸 地面墙面 诺贝尔磁砖 背景部分增加马赛克装饰 品质系典型案例 湾厦海境界 4000元 平精装 在厨房及卫生间区域突显高档 品牌更高端 同时在细节处突显品质 品质系精装标准总结 入户门 分户门 窗户 玄关 客厅 卧室 餐厨区域 卫生间 ROCA TOTO等洁具 德国高仪或杜拉维持的水龙头 花洒 德国杜拉维持或瑞士劳芬 TOTO座便器 台盆地面墙面 开始出现像马可波罗或者蒙娜丽莎品牌瓷砖 地面 高级防滑瓷砖墙面 厨房为高级面转 餐厅部分使用乳胶漆或壁纸 天花 涂料或乳胶漆 部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨灯具 灯具普遍配筒灯设施 普遍赠送厨房设施 包括高档组合橱柜 高档人造石台面 不锈钢水槽 高级抽油烟机及炉灶 整体厨房 如方太整体厨房 博罗泥 德国LEICHT等 厨房电器方面目前使用品牌主要西门子或方太的抽油烟机 电磁炉 消毒柜 微波炉水槽和龙头的品牌则主要是德国汉斯格雅或德国高仪 精细化典型代表 万科系及招商 2000 2500元 平精装标准 入户门 分户门 窗户 玄关 客厅 卧室 餐厨区域 卫生间 地面 高级防滑瓷砖墙面 厨房为高级面转 餐厅部分使用乳胶漆或壁纸 封闭式厨房全部贴砖天花 涂料或乳胶漆 部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨灯具 灯具普遍配筒灯设施 普遍赠送厨房设施 包括高档组合橱柜 人造石台面 不锈钢水槽 抽油烟机及炉灶墙面品牌 立邦 多乐士 爱的设施 水槽 龙头摩恩或弗兰卡 目前使用品牌主要为科勒 高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要集中在西门子或方太品牌 显示出一定的档次和亮点 通过装修配置从而对产品去化起到很大的支撑作用 精细化精装标准总结 地面 高级防滑地砖 并部分突出颜色组合 墙面 高级墙砖天花 防水石膏板吊顶 涂刷乳胶漆灯具 灯具普遍自配 部分赠送筒灯设施 洁具普遍为科勒 TOTO 乐家同档次产品 冷热水龙头为汉斯格雅或摩恩 热水器为能率 随着精装价格逐步提升 发展商选择精装重点范围逐步扩大 对细节与品牌的应用也渐渐提升 深圳精装修现状总结 3香港精装修参考 豪宅案例 香港 上林TheSerenade 项目区位 位处香港岛东半山大坑之罕贵地段 坐拥大都会脉搏 地理位置优越 交通四通八达 前临270度辽阔维多利亚曯目海景 背靠青葱翠绿毕拉山山峦 建材与装修标准 厅及睡房配备彩电视像对讲机系统 浴室配有液晶体电视 采用Gaggennau嵌入式厨电与Bathtub浴缸 6 豪宅案例 香港 珑玺ImperialCullinan 项目区位 坐落于香港西南九龙海辉道10号 位处维港主轴线 天玺 环球贸易广场 奥运站地铁上盖 与未来高铁站仅一站之隔 毗邻机场站 紧接三号干线 拥占西南九龙海岸线 精装修与建材 沿用 天玺 风格 采用高端Miele厨电 大量铺砌天然石材及玻璃幕墙 建材 大厦外墙铺砖砌玻璃幕墙或玻璃装饰板或氟化炭喷涂层装饰铝板或喷上油漆 墙身主要铺砌天然石材或高级瓷砖或氟化炭涂层装饰铝板 部分墙身为玻璃外墙并装灯饰 地台铺砌天然石材 客厅及睡卧内为low e双层玻璃幕墙及配氟化炭喷涂层铝窗 其他铝窗为low e双层玻璃或清玻璃或磨砂玻璃 部分住宅单位客厅设有电动窗帘 豪宅案例 香港 尚汇 项目区位 位于香港湾仔告士打道212号 置身告士打道和马师道交界 贴邻轩尼诗道 多元交通汇聚 极速飞驰湾仔 铜锣湾 中区黄金地段 毗连海底隧道 往尖沙嘴或九龙各区 瞬间即达 徒步前往铜锣湾港铁站约需5分钟 驱车往中环约需8分钟 经铜锣湾港铁站前往尖沙嘴约需10分钟 经海底隧道往尖沙嘴约需12分钟 湾仔 铜锣湾 铜锣湾 湾仔运动场 海底隧道 精装修 欧洲GORENJE厨房家电设备及先进智能家居系统 THEGLOUCESTER标准层各住宅单位均配置一系列欧洲五大家庭电器生产商之一Gorenje的优质厨房家电设备 THEGLOUCESTER住宅单位内之部份家电更选用了由国际着名法籍设计师Ora Ito与Gorenje合作之厨房设备致 豪宅案例 香港 乐天峰 项目区位 位处香港港岛区跑马地半山 位处跑马地贵胄地段 位置居高临下 尽览跑马地马场之翠绿与维港璀璨之美景 与铜锣湾咫尺之遥 精装 采用欧洲奢华星级品牌 整个装修清新亮丽 先进的智能家居保安系统及Kaba智能机电门锁 豪宅案例 香港 嘉苑ParkRise 项目区位 傲立于半山传统贵尚豪宅地段麦劳道17号 以 新贵 为营销调性 从 新贵志 新贵入门 最新贵 新贵风范 新贵风范 国际奢华品牌设备 意大利Varenna高级组合厨具 精装修趋势1 卫浴 橱电采用顶级奢华品牌 强调人性化 实用性及环保型功能设计 地板多采用石材铺地 精装修趋势2 选择先进的智能家居保安系统及智能机电门锁来增加私密性与防骚扰 精装修趋势3 精装修引进名师设计的个性创意性家具并提供个性化的时尚主题型的装修风格 案例 尚汇 个性创意家具 每单位放置法国创意大师Jean MarieMassaud的杰作PoltronaFrauArchibaldArmchair及法国设计师OraIto为欧洲品牌Gorenje构思的厨具 国际著名设计公司ABconcept悉心打造的灵感源自经典的高级时装及电影 银黑双色调的成熟风格的 马天尼风尚 MartiniVibe 和以纯净清凉的 晨露 为灵感 设计满清新色彩 盎然生气 以淡淡熏衣草色 轻浅石纹 配合光滑钢材和亮丽漆面 创作出富有现代感的空间的 晨光露彩 MorningDew 4客户眼中的精装修 客户眼中的精装修交楼 希望精装修交楼 我买房子一定要带装修 省时省力 自己装太麻烦了 自己装修要一次性付款 精装修交楼可以把装修费用按揭付款 小面积的可以精装修方便投资 大面积的要看装修的档次 不希望精装修交楼 我不要精装修 现在房价已经很高了 加上装修费用成本太高 如果装修质量不过关怎么办 我宁愿选择自己装修 我选择的房子都是二百平米以上的 我不希望带装修 我喜欢自己对房子的空间进行规划 另外 我也怕带的装修不是我想要的风格 部分目标客户希望精装修交楼 认为省时省力 部分目标客户不希望精装交楼 主要因为个性化需求 成本问题和担心装修的品质 客户对精装修敏感点1 人性化 精细化收纳空间及细节处理 让客户感知开发商的用心及品质 卫浴精细化 海境界在户型优化时 除了水槽下方的收纳柜 还特意设置了墙壁凹槽 可嵌入式放置收纳器皿 大大增加储物空间 让浴室更加整洁悦目 海境界地面采用高低型加工防滑槽 让您不用再为家中老人与孩子的洗浴安全担忧 卫浴精细化 万科璞悦山玄关嵌入鞋柜及可旋转式衣柜等 收纳空间展示极佳 客户感知力强 玄关精细化 卫浴精细化 海境界 万科璞悦山打造了镜柜一体化设计 可嵌入式放置收纳器具 增加储物空间 客户对精装修敏感点2 客户对整体精装设计感非常重视 注重格调 色彩搭配 视觉处理等 项目需系统化 高品味的实现精装档次及风格 TOP级精装修家居齐聚汉斯格雅 科勒 西门子 大金等六大国际品牌 强调视觉整体化和线条简洁现代质感 将 永恒优雅 融入设计之中 整体档次感很强 德国诺托品牌门窗五金配件 洗卫用具杜拉维特 汉斯格雅 科勒 品牌与万科璞悦山相当 但由于设计 色彩搭配 视觉变化等处理方式的欠缺 与万科相比档次感有限 客户对精装修敏感点3 客户对厨卫的整体品牌感知力强 客户最关注的部位是地板 卫浴洁具和厨房燃具 这些关键部位对品牌的选择尤为重要 客户语录 我对空调 厨卫产品还是比较熟悉 知道一些品牌吧 像三菱 日立空调 厨卫中的科勒 TOTO什么的 其他的我懂得也不多 主要是看这些 梁先生 企业职工 家庭年收入30万元左右 客户对精装修敏感点4 精装修局部亮点设计提升客户感知及印象 好太太自动晾衣架 既有晾床单被褥的长杆 又有紫外线杀菌功能 铺装铝吊顶阳台 从细节处着手 让客户留有深刻印象 汉堡阁地暖系统 原装进口地暖系统 启用10分钟左右地面即可感受到温度 进而温暖