2010年浙江嘉兴嘉秀洲005号地块土地获得评估报告

浙江中原事业部 2010嘉秀洲 005号地块土地获得评估报告 浙江中原物业顾问有限公司郑重声明 本项目相关报告仅提供给贵公司参阅，未经贵公司书面同意，浙江中原物业顾问有限公司承诺不将本项目提报的内容透露给任何第三方。 浙江中原物业顾问有限公司拥有本项目 相关报告 之一切权利，未经浙江中原物业顾问有限公司书面许可，贵公司不得将其中内容透露给任何第三方。 本报告结构 项目地块解读 嘉兴房地产市场解析 项目区位 &四至 项目经济指标 产品打造趋势 09年发展小结 区域重要规划 重点个案分析 土地市场分析 本项目土地获取价格建议 项目地块解读 项目地块解读 项目区位与四至 项目位于浙江嘉兴秀洲区， 嘉兴自古为富庶繁华之地 ，素有 “ 鱼米之乡，丝绸之府 ” 之美誉，随着整个长三角地区经济的发展，嘉兴已经成为了衔接浙江与上海的桥头堡，是浙江的北大门。 项目本身处于嘉兴老城区“秀洲新区”，周边已成为嘉兴比较集中的住宅及商品房板块。 本案 本案 项目地块解读 项目区位与四至 项目目前周边状况相对凌乱； 项目周边道路及通行情况，目前发展相对滞后； 项目周边存在的一些老式公房影响项目视觉效果。 项目处于嘉兴老城区商品房开发相对集中的区域，目前虽然周边开发现状不甚完善。但是我们有理由相信，与本项目沿路相望的目前正开发地块的启动，将有利的带动项目本身及周边区域的发展。 未来发展空间将有较大的提升空间。 项目地块解读 项目区位与四至 嘉兴处于长三角地区衔接浙江、上海的门户位置，本身的区域位置奠定了较好的发展空间。 项目处于这样的宏观区位，奠定了未来较好的发展基础。 项目处于嘉兴老城区内，周边已存在部分已开发的商品房小区。 对于本项目未来的开发带来一定积累。 项目周边目前开发情况相对堪忧，但是我们有理由相信，随着区域的整体发展， 项目未来的发展空间较大。 项目地块解读 项目经济指标 总用地面积：约 33909 规划用地性质：商住用地（商业不大于 10%；住宅不小于 90%） 建筑密度： 30% 容积率 本规划要求 建筑体量引申 建筑面积构成预估 总用地面积：约 33909 总建筑面积： 59562 商业面积（ 15%）： 8934 住宅 /酒店式公寓面积（ 85%）： 50628 车位约： 560个（商业 +住宅） 项目地块解读 项目经济指标 项目经济指标，决定了项目本身的产品打造方向往小高层（无论是住宅还是酒店式公寓）与商业的综合体方向发展。 由于项目本身小高层占据了相对较高（ 90%）的比重，因此，小高层未来售价的形成，直接关系到项目利润的实现， 对于该部分的售价预期也直接关系到本项目获得土地价格的上限控制。 项目地块解读 项目产品发展趋势 产品组合建议 根据开发商提供的产品设计初步方案，我们建议采用 “ 方案二 ” 的产品组合模式，一方面有利于项目整体品质的树立，另一方面有利于平衡销售回笼速度与销售利润的均衡实现。 产品类别 总建筑面积 单套建筑面积 占地面积 层数 层高 栋数 户数 建筑高度 住宅 （二类高层） 33120 230 460 18 144 店式公寓 17508 8 3 2 56 商业 8934 2978 3 筑密度 项目地块解读 小结 项目本身所处区位虽然目前存有一定瑕疵，但是从区域发展的眼光来看，其拥有一定的发展空间，但这对未来总体的开发、运营水平有一定的要求。 项目主力产品 小高层 /高层部分未来的售价预期以及相应的综合定位，将直接关系到目前本项目获取土地的价格控制。 我们建议以“高层住宅 +酒店式公寓 +商业”的产品组合模式来定位本项目的宏观产品形态，一方面有利于提升项目的品质，一方面有利于平衡去化速度和销售回笼效果。 嘉兴房地产市场解析 市场解析 09年房市回顾 2009年阶段性市场特点 第一阶段： 2009年 23月 楼市回暖 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年国际金融危机及国内经济回调的影响，住房销售低迷，房价涨势逐步回落，房地产市场进入调整阶段，调整程度逐步加深。 2008下半年至 2009年一季度，作为扩大内需、促进经济增长的重点，中央及地方政府连续出台了多项鼓励住房消费、活跃房地产市场的调控政策。 压抑了一年多的刚性需求、诸多楼市优惠政策，以及中国经济的逐步抬头，使得 2009年春节前后，楼市出现明显 “ 回暖 ” 迹象。 市场解析 09年房市回顾 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第二阶段： 2009年 48月 全面井喷 嘉兴房地产市场的反弹是由住宅市场率先起航的。相关统计数据也表明，从 4月份开始，住宅市场的活跃与第一季度相比已表现出明显的不同，产生了质的变化：在 08年市场低迷环境下压抑已久的刚性需求得到迅速释放，成交量和成交价格均呈加速上升之势 。 在上半年成交量的大幅提高之后，作为传统淡季的 7、 8两月略有回调，但由于去年 8月成交量较低，年度同比仍有 191%的涨幅。 这表明着：观望期正式结束，刚性需求已经井喷 。 市场解析 09年房市回顾 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第三阶段： 2009年 911月 历史之巅 在南湖新区地王频出之后，嘉兴楼市 “ 金九银十 ” 态势重现，特别是到了十一月，成交量和成交价格达到历史的最高点。根据宜居城市网最新备案数据显示，今年 11月嘉兴市商品房面积、金额、均价、套数全线增长， 2009年 11月嘉兴市商品房销售备案总套数 4627套，日平均成交 154套，备案面积 案金额 成交均价达到 平方米 。 同时，需求结构也从上半年的“刚性需求”为主逐步向改善型和投资性需求转变，需求结构的转变直接导致了高端项目的热销。 市场解析 09年房市回顾 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第四阶段： 2009年 12月 至今 微妙过渡 从 11月份开始 ， 由于嘉兴及全国房市均出现高涨态势 ， 信贷开始紧缩 ， 国家明确开始打击囤地现象 ， 社会开始流传政府将有政策性收紧传闻出现；由于前一阶段的火爆热销 ， 可售房源大幅减少 ， 供应量不足导致嘉兴市场一手房成交量开始出现回落 ， 但价格仍然高居不下；二手房市场 ， 营业税政策调整 ， 房东想持币过年 ， 价格开始小幅跳水 。 目前房价已在历史最高点，赚钱速度已经赶不上房价上升的速度，价格泡沫集聚。 市场解析 09年房市回顾 2009年嘉兴市房产市场主要经济数据 投资增长：逐季加快，回升势头好于预期 在市场回暖 、 销售增加等因素的带动下 ， 今年以来嘉兴房地产开发投资增长逐季加快。 前三季度 ， 房地产开发投资 同比增长 增幅分别比上半年 、 一季度提高了 中 ， 商品住宅投资 同比增长 比上半年 、 一季度分别提高了 测算表明 ， 10月份当月 ， 房地产开发投资增速达 5%， 高出 9月份 连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。 全年增速预计在 16%左右 ， 远远好于预期 。 市场解析 09年房市回顾 销售量增加：三大需求集中释放，市场销售猛增 进入 2009年 ， 随着市场的迅速升温 ， 房地产销售大幅增加 ， 出现了近年来所没有过的“ 井喷式 ” 行情 。 前三季度 ， 嘉兴商品房销售面积 创自 1998年房改以来历史同期最高水平 。 其中商品住宅销售面积增长 93%；办公楼销售面积增长 商业营业用房销售面积增长 同比增长 而去年同期是下降了 15% 市场解析 09年房市回顾 价格上涨：同比涨幅由负转正，环比持续上行 在成交量不断放大的同时 ， 房价也持续上涨 ， 同比涨幅由负转正 ， 环比持续正增长 。12月份 ， 嘉兴市区商品房销售价格同比上涨 涨幅比 11月份下降 这是自年初以来 ， 房屋销售价格连续第 6个月同比上涨；环比上涨 环比持续正增长 。 市场解析 09年房市回顾 2009年的嘉兴楼市，为我们展示了一片价格飞速飙升、有房子不愁卖的火爆异常房地产盛世景象 上半年：多项利好政策出台 +刚性需求井喷 +经济好转 下半年：投资热钱涌入 + 防通胀预期 + 地王 + 涨价 市场解析 区域重要规划 沪杭高铁 沪杭铁路客运专线由铁道部、上海市、浙江省及宝钢集团共同出资建设，是全国铁路快速客运网和长三角城际轨道交通网的重要组成部分，投资估算总额 程连接上海、杭州，由上海虹桥站引出，经松江南、金山北、嘉善南、嘉兴南、桐乡、海宁西、余杭南引入杭州东站，并通过联络线与上海站、杭州站相接，正线全长160公里，其中 87为桥梁工程，全线设车站 9座。专线设计速度目标值为 350公里 /小时，规划年输送旅客为单向 8000万人 。 市场解析 区域重要规划 沪杭高铁的规划与建设，大大缩短了“嘉兴 上海”，“嘉兴 杭州”的时间距离。而这种时间距离的缩短，从很大意义上加强了“嘉兴”对于上海和杭州这两大经济、旅游、文化城市的吸引力与向心力。 从本项目建设的周期与时间来看，项目建成后，高铁已经投入使用。一方面为项目吸引来自沪、杭两地的投资客奠定了有效的基础，形成了事实上的卖点，另一方面，也为项目未来吸引长期、相对稳定的使用群体（指酒店式公寓及商业部分）奠定了有效的交通基础。 市场解析 个案分析 嘉富好第坊 嘉富 好第坊项目总占地面积 89亩，由 积率 建筑面积建立南湖新区一站式生活蓝本。 嘉富 好第坊一期 “ 怡景嘉苑 ” 为约 5万平米高层住宅，由一幢精品小户型公寓和 4幢高层典雅景观住宅组成。 . 市场解析 个案分析 中港城 紫澜别墅 项目规划充分利用公园湖岸资源，营造别墅园区水系，最大化实现自然景观的价值。在规划设计上， 除了充分利用外部景观资源外，在园区内部的景观营造中，更以西形东韵的手法打造公园级别墅景观。通过自然水系的引入，使“小桥流水人家”的独特韵味贯穿各组团之间。让别墅真正的生长于自然生态中，更让别墅主人的移驾一步，自有天地。 市场解析 个案分析 新亚香榭水岸 新亚 香榭水岸位于秀洲新区中央核心区域，中山路北侧，东临北郊河，西靠聚贤路，周边有江南摩尔，秀洲区政府、新安国际医院、秀洲学校、运河文化长廊等基础配套。项目占地约 100亩，总建筑面积约 15万平方米，是嘉兴首个亚热带奢华园林景观社区，由加拿大丽景畅意（中国机构）担任景观规划。 市场解析 个案分析 紫园 2008年 1月 29日嘉兴紫元房地产开发有限公司注册成立，开发建设 “ 紫园 ” 住宅小区，小区位于嘉兴市开发区常秀街与洪殷路东南侧，性质为商住用地 ,占地面积为 69604平方米，容积率 筑密度不大于 30%，绿地比例 30%。 市场解析 个案分析 耀城广场 耀城广场总建筑面积 16万平方米，集合了办公和住宅两用，两栋写字楼。主力户型为：平层 90层 180 市场解析 个案分析 富安臻园 富安臻园是以海派经典风格 占地面积约 建筑面积约 积率 筑密度仅约 绿化率高达约 35。项目精心布局电梯花园洋房、小高层、高层和部分商业等多重业态，大手笔铺成五大主题庭院，而且毗临近万方城市水景公园，成为市中心罕见的低密度海派公园住区。 市场解析 个案分析 龙盛 右岸名邸 龙盛 右岸名邸位于嘉兴秀洲新区秀园路东侧，东面毗邻龙盛 华城右岸与龙盛 右岸美墅。占地面积 10万余平方米，总建筑面积约 17万平方米。整个社区由景观主轴自然划分为多层都市洋房和高层景观公寓南北两大主题板块。南区 “ 玫瑰园 ” 与 “ 缇香阁 ” 多层都市洋房，精心设计丰富创享空间，令居住感受别具一格。北区 “爱琴海 ” 水韵悠然，环绕分布高层景观公寓。 市场解析 个案分析 综合比较 &分析 目前嘉兴区域内的在售楼盘以住宅为主力产品，且其所拥有体量都相对较大。 对本项目后市的供应，存在一定的竞争压力。 从在售楼盘的户型分布及去化情况来看，小户型产品的去化相对拥有一定优势。 这为本项目日后的小户型产品（无论是住宅还是酒店式公寓）的去化奠定了较为有利的市场基础。 目前嘉兴市场在售楼盘的价格同质化现象相对集中，住宅类产品的价格区间主要集中在 65008000元 / 的水平中。而随着后市以及相应规划的落实， 我们认为对于本项目的售价仍存在保守乐观的空间。 市场解析 土地市场分析 近期土地挂牌信息 编号 土地位置 土地面积 用途 规划指标 出让年限 挂牌起始价 保证金 （） 容积率 建筑密度 绿地率 （年） （元 / ） （万元） 2010嘉秀洲 秀洲区王店镇，花园路东侧，规划道路北侧 21035 商住 30% 30% 40/70 920 387 2010嘉秀洲 秀洲区油车港镇，天星路南侧，规划道路东侧 47106 商住 30% 30% 40/70 840 791 2010嘉秀洲 秀洲新区，东升西路北侧、兴港路东侧、木桥港西侧 51084 商办 30% 25% 40 980 1000 2010嘉秀洲 秀洲工业区，乍嘉苏高速公路西侧，中山西路南侧 31725 工业 45% 20% 50 350 222 2010嘉秀洲 秀洲新区，殷秀路南侧、聚贤路东侧 33909 商住 30% 30% 40/70 1590 1078 2010嘉秀洲 秀洲区新塍镇，兴镇路南侧（原浙江东泰源车辆配件有限公司地块） 16293 工业 30% 10% 20% 50 345 112 框中标注为本地块 市场解析 土地市场分析 近期成交土地信息 受让方 土地范围 出让面积 用途 成交价格 挂牌价格 土地溢价率 （） （元 / ） （元 / ） % 浙江大树置业股份有限公司 东到昌盛路，南到文博路，西到秀水学院用地，北至新桥港 34855 商住 4830 2925 江翔鸿实业有限公司、陈正华、沈丰平、姚松良 东至云溪南路，南至广益路，西至云东路，北至向阳街 办 13350 3040 至空地，南至广益路，西至云溪南路，北至向阳街 办 9940 3030 北京、刘小阳 油车港镇，天星路南侧，规划道路东侧 47106 商住 2120 840 店镇，花园路东侧，规划道路北侧 21035 商住 1880 920 兴市中正置业有限公司 南湖区凤桥镇新康路北侧，育才路西侧 4438 商住 1950 660 于 2009年整个中国“疯狂”的房地产市场，嘉兴近期成交土地的溢价率也明显上升，“地王”频现， 这一点是我们在 2010年新的市场环境下拿地需要注意的，应撇除其中的“市场追涨”因素。 市场解析 土地市场分析 嘉兴地区近期挂牌的土地（包含本项目）的初始价格已明显提升，一方面是市场正常的成长因素，另一方面与 2009年整个房地产市场的“飙涨”有直接关系。 从近期已成交土地的情况来看，溢价率明显高出正常水平，这需要我们引起重视，不盲目追涨，撇除其中的特殊市场因素。 对于本项目土地获得的价格测算来看，我们还应回到本原，通过“产品 稳定的预期 综合成本控制”这条综合执行线来可观的评价。 本项目土地获取价格建议 开发成本预估 1 序号 项目 计量基数 单位价格 合计 测算依据 (万 (元 / （万元） （一） 土地成本 1 楼板价 （二） 前期开发费 1 地质勘查、地形修测费 2 设计费用 43 其 住宅和酒店式公寓 40 中 商业 60 3 临时水、电费 20 4 施工图审图费 2 5 规划、施工执照费 1 6 勘察、设计、施工、监理招标费 3 7 住宅管理费 6 8 环境影响评估费 2 9 卫生防疫管理费 1 10 粘土砖专项基金 1 （三） 配套费用 686 1 城市市政公用基础设施配套费 320 2 红线内供电配套费 172 3 供水配套费 4 供水道路排管工程费 22 5 燃气配套费 本项目土地获取价格建议 开发成本预估 2 6 燃气室内排管费 10 7 电话通讯工程费 20 8 有线电视 20 9 小区安全保卫等智能化费用 30 10 绿化景观、道路围墙 50 （四） 工程建安费用 1 工程建筑安装费 其 小高层 1800 中 商业 1200 2 新型墙体保温费 27 3 工程监理费 30 4 质量监督费 2 5 沉降观测费 2 （五） 后期测试管理费 32 1 环卫设施及补贴费 15 2 卫生防疫测检费 2 3 避雷监测费 2 4 环境监测费 5 5 室内空气检测费 3 6 沉降观测费 2 7 竣工规划测量费 2 8 竣工档案编制费 1 （六） 其它费用 本项目土地获取价格建议 开发成本预估 3 1 管理费用 总销金额的 暂按住宅 /酒店式公寓 7000元 / ；商业11000元 / 计算 2 不可预见费用 同上 （七） 销售期间费用 1 房屋产权籍费 其 房地产勘丈、测绘、登记 2 中 交易手续费 3 地形图修测费 2 住宅维修基金 数 1295的 4% 2 销售推广费用 其 销售费用 销金额的 2% 中 广告费 销金额的 1% 3 销售税费 其 销售税金及附加 销金额的 中 土地增值税 销金额的 4 财务费用 00 按 100元 / 计算 （八） 项目总成本 处的 “ 总成本 ” 指项目开发建设的静态成本（暂不包含土地成本） 本项目土地获取价格建议 项目方案损益分析 1 住宅销售价格（元 / ） 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 2 住宅销售面积（） 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 3 商铺销售价格（元 / ） 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12000 12500 13000 4 商铺面积（） 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 5 销售总收入（万元） 40406 41901 43397 44892 46388 47883 49378 50874 52369 6 工程造价（万元） 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 7 销售期间费用（万元） 1212 1257 1302 1347 1392 1436 1481 1526 1571 8 营业税及附加（万元） 2855 2960 3066 3172 3277 3383 3489 3594 3700 9 期望毛利（ 15%）（万元） 6061 6285 6510 6734 6958 7182 7407 7631 7855 10 土地成本（拍卖价）（万元） 13191 14312 15432 16553 17673 18794 19915 21035 22156 11 每亩单价 (1)（万元 /亩） 150 162 175 188 200 213 226 238 251 12 成本总计（总投资） 34345 35616 36887 38158 39429 40700 41972 43243 44514 13 税前利润（万元） 6061 6285 6510 6734 6958 7182 7407 7631 7855 14 所得税（万元） 2000 2074 2148 2222 2296 2370 2444 2518 2592 15 税后利润（万元） 4061 4211 4361 4512 4662 4812 4963 5113 5263 注：工程造价前期开发费用配套费用工程建安费用 后期测试管理费其他费用 上述分析是土地拍卖价随销售价格的变化而变化。 为方便决定拍卖价时进行对比分析，再进行下列动态分析，即控制毛利（税前利润）来决定土地拍卖价。政府明确需分摊的款项已列入工程成本，表中的土地拍卖价不再包含上述款项，但包括契税。 本项目土地获取价格建议 售价、土地价格和投资回报率对比 1 住宅销售价格 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 商铺销售价格 9000 9500 10000 10