2010年上半年东莞房地产市场报告.doc

2010年上半年东莞房地产市场报告一片调控中，房地产市场走过了较为艰难的第二季度，也迎来了仍存变数的第三第四季度。被誉为“史上最严厉的调控政策”与楼市如影随形，大大小小的开发商在降与不降的争议声中以各自的方式应对着市场的考验，广大购房者也在新一轮的观望中揣摩着最为合适的买房时机。新政时代，楼市如雾里看花水中望月。近日，国土部部长徐绍史表示：“到目前为止，在房地产调控政策的作用下，内地主要城市房地产市场呈现出量跌价滞的态势，预期再过一个季度左右，部分地区房地产市场将面临全面调整，房价会有所下降，但不同城市表现不一，下降到什么程度不好预测”。万科董事长王石也放出话来。“一味涨价、没人倒闭的房地产市场，肯定不是一个健康的市场”，他同时认为“过去，房地产开发企业利润过高，现在，开发商应该让出利润，主动买单，尽到企业对社会对环境应有的责任，否则将失去机遇，遭到淘汰”。就连一向“挺涨”的华远集团总裁任志强也“服软”了，他说“我鼓励大家尽快降，给政府一个台阶，后面就不会出现恶性的政策，不行就再打一锤子，何苦两败俱伤，降价大家都有台阶下，就回到原来的轨道上，这是最好的结果”。一系列言论之后，楼市更加欲辩难明。不过这些言论的背后可证实的一点就是，面对新政，房价仍保持在一个高位运行状态，并未随成交量的大幅下滑而得到实质性的下降。而这种量跌价滞的发展态势也更多被解读为，经过2009年赚得盆满钵满的开发商有足够的资金去应对新政带来的压力，而经历2008年那轮调控之后，不同的开发商对市场预期有了不同的判断，就像恒大进行全国性“降价”后并没有形成跟风，光大在东莞率先“领降”后其他开发商也没表现出多大兴趣一样。看来房价要真降，2008年一个“带头大哥”就够了，2010年则需要更多的“带头大哥”。基于资金的充足以及对后市的不同判断，开发商作出了不同的抉择。结果，一片山呼海啸般的降价声中，楼市以不降的姿态走完了2010年上半年。应该说，离新政出台还不到3个月，这么短时间内还难以检验出楼市成色，接下来的第三第四季度才是令所有开发商感受到压力的时候，毕竟2009年赚再多的钱也经不起2010年卖不动房的折腾，而除了生存还有发展问题。下半年楼市到底呈现何种走势，不得而知，但还是要做好准备。一、房地产政策分析1、持续从紧,放松可能性不大为遏制部分城市房价过快上涨，4月中旬以来，中央接连重拳出手调控楼市，掀起新一轮楼市调控风暴。而实际上，从2009年年末至2010年年初，关于房地产行业的政策便频频出台，直至4月，被称为“史上最严厉调控”的4.15房贷新政发布，政策调控成了全国楼市上半年的主旋律。而调控态势一直持续到7月，各方面消息面依然是从紧。作为二线城市，东莞的房价并不曾像一线城市出现暴涨，但一刀切的政策对市场依然起到了降温作用。有行内人士表示，政策频出，市场波动，市场受政策调控的影响越来越明显。2、最严厉调控出台退热明显4月，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，被称为史上最严厉调控的新“国十条”，要求贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。随后，调控政策“一波未平一波又起”，跟房地产相关的部门如：央行、银监会、住房建设部、国土资源部等都有政策出台。而与往年政策发布不同的是，这一次政策的落地速度之快，各部委细则出台的时间之短，都出乎了从业者的意料之外。各地楼市在政策发布落地之后，成交量都出现了急速的逆转，部分一线城市在政策发布的一个月内出现了零成交。作为二线城市的东莞，在严厉的政策调控之下，也不可避免地被降温。政策给市场带来了强烈的观望情绪，一方面是二套房首付比例的大幅提高，使一部分改善型置业需求的购房者就此止步。另一方面，对降价的心理预期，使不少刚性需求的首次置业者也延续了入市购买的步伐。新政前后市场的成交量出现了极大的落差，成交量低迷成了新政后市场的主要表现，即使是在传统营销旺季的五一黄金周也未能幸免。3、下半年政策预期持续收紧虽然上半年严厉的调控政策频频出台，使市场成交量出现了明显降温，但各地楼市呈现的均为量跌价稳，部分一线城市甚至价格继续上涨。价格的僵持使行内人士对下半年的政策面表现出了担忧。7月初，有媒体报道，相关部委已经开始积极准备新的房地产调控政策。楼市新调控政策将在三季度发出，四季度可看到效果。据报道，新一轮房地产调控是基于几个方面考虑的：其一是新“国十条”政策初见成效，需要强调进一步执行才能见到效果；其二是一线城市房价没有出现明显下降，距离新“国十条”调控预期目标有差距。而不少业内人士及分析师表示,在调整经济结构为主旋律的下半年,最有可能的是中国政府进一步落实已公布的房产调控政策,短期内政策没有退出迹象。但若经济形势急转直下,不排除年底前政策会出现松动。房产税久久未推出,亦可以从另一层面看出政府的谨慎考虑,并不希望进一步打击敏感的楼市。预期收紧不明朗的楼市，使东莞从业者开始期待一线城市价格的下滑。有行内人士表示，一线城市价格的僵持，使政策的态势不明显，从目前的市场格局来看，下半年的政策面可能持续保持收紧，进一步细化。如果一线城市价格僵持的格局被打破，则下半年的政策预期会相对平静，以落实消化上半年政策为主。但政策放松的可能性不大。二、上半年东莞房地产市场分析 2010年“415新政”效果立竿见影。今年上半年住宅签约面积同比2009年上半年下跌近40%，房价上涨之势基本停止。上半年宏观经济环境及开发商资金环境优于2008年，普遍开发商降价意愿较小，力挺房价，多数楼盘以5%以内的小幅促销为主，极个别楼盘降价较明显，部分楼盘房价仍稳中有升，最终导致上半年房价波动较小，整体以平稳为主。新政成为东莞楼市供求关系分水岭,楼市从“供不应求”转向“供求平衡”，随着下半年供应量的加大，东莞楼市将出现一定程度的“供过于求”，楼市消化压力开始积累，房价遭遇下行压力。当前东莞楼市成交量虽稳中有升，但整体仍处于低水平，第三季度价格促销仍会持续，预计下半年整体房价将稳中小幅回落。不过基于东莞房地产发展长期健康稳定的特性，房价调整空间有限。（一）土地市场2007年-2010年上半年城区商住用地成交情况1、楼面价创新高数据显示，今年上半年商住用地供应量为124.8万平方米，同比2009年上半年的53.9万平方米增长132%。成交量为106.9万平方米，同比2009年上半年的29.9万平方米增长267%。成交楼面地价为1931元/平方米，与2009年同期的1521元/平方米相比上涨27%。2008年楼市低迷，对2009年上半年市场预期较低，因此2009年上半年商住地供求量达历史低谷。伴随着2009年楼市整体回暖，加之2010年上半年供应地块质素较高，导致2010年上半年商住地楼面价达历史同期最高。数据表明，2007年上半年楼面地价为1847元/平方米，2008年上半年为1648元/平方米，2009年上半年仅1521元/平方米，这一数字在2010年上半年变成了1931元/平方米。上半年成交楼面地价最高的属虎门镇，平均楼面地价高达5217元/平方米；长安镇以3858元/平方米紧跟其后；接着是寮步镇，平均楼面地价是3511元/平方米，成交地块靠近东城，楼面地价较高。2、城区供应减少近年来城区供应的商住用地越来越少，导致成交量也在下降。城区的商住用地供应、成交逐年递减且都被深系及外地的其他开发商竟得。从近几年城区商住用地的成交情况看来，莞城和东城的土地供应量越来越少，特别是东城，从2006年至今，商住地总成交量仅为6.3万平方米，比起南城的104.9万平方米大幅减少94%。目前城区的商住地成交主要集中在南城和万江，特别是南城，是目前乃至未来东莞城区房地产发展的重点区域。今年上半年四大城区商住用地招拍挂仅成交20394平方米，只有莞城和万江有成交，成交金额为5410万元。其中万江成交4971平方米，莞城成交15423平方米。（二）住宅市场1、政策影响成分水岭 上半年成交量同比下滑明显根据东莞市房地产业协会提供的数据，东莞市2010年上半年全市住宅销售183.08万平方米，比去年同期的289.78万平方米，下降了36.82%。这无疑是一个相当大的下滑幅度。据市房协提供的数据，2010年第一季度东莞市商品房成交9659套，成交面积1025751平方米，其中住宅成交7963套，成交面积877945平方米，成交面积与去年同期相比下滑23.93%。而第二季度东莞市住宅成交面积952855平方米，与去年同期相比下滑45.35%。承接2009年的势头，2010年第一季度延续了2009年价量齐升的局面，不管是刚性自住需求的中小户型，还是资源型的高端豪宅项目，在第一季度都表现了较优的成交状况。而改善型居住需求在第一季度也出现了一定程度的释放。各种需求的释放，推动了2010年第一季度成交量也有比较优异的表现。然而伴随着415新政的发布，东莞楼市的成交情况出现了逆转。415房贷新政的发布，业主购房资金压力增大，尤其是对于第二次置业的改善型需求，首付压力大增，需求明显受到影响。而市场受政策影响观望情绪浓郁，部分购买者暂缓了购房需求，使第二季度的成交量出现了明显下跌。数据显示，2010年上半年新增住宅供应仅197.7万平方米，创2007年以来同期最低。上半年住宅签约面积183.2万平方米，同比2009年下滑37%，但仍然高于2008年同期。2009年1-4季度东莞楼市明显处于“供不应求”，当季的销售量均高于供应量；2010年第一季度始，市场供求关系发生改变，当季销售量低于供应量。415新政后，东莞楼市观望氛围浓厚，成交量直线下滑,5月住宅签约面积环比4月下跌五成，而6月持续减少，创2007年以来历史最低(春节月除外)。而普遍楼盘成交量下降4成-8成，数据表明，监测到的72个主流楼盘，新政后成交量环比减少4成-8成,楼盘数量占54.2%。2、量跌而价稳 价格未现大幅回落虽然第二季度住宅成交量的明显下滑使上半年整体成交量下跌明显，但从成交价格来看，上半年东莞楼市的成交价不仅没有出现明显下跌，反而同比出现了微幅增长。据东莞市房地产业协会提供的数据，2010年东莞住宅销售均价5684元/平方米，同比去年的5529元/平方米，增长了2.8%。其中第一季度的销售均价达到7215元/平方米，环比增长6.84%，同比增幅达到34.84%。第一季度销售均价的增幅明显，是市场延续2009年的格局量价齐升，尤其是高端豪宅物业，从2009年第四季度的热度一直延续。在2010年上半年，如虹溪诺雅、锦绣山河、天骄峰景、森林湖等项目的销售均持续飘红。高端物业的售价相对较高，也自然拉高了市场的整体成交均价。而进入第二季度，虽然受到政策影响使整体成交量下跌明显，但东莞市场的成交价格并没有出现明显回落，即使是进入6月后，有部分楼盘进行了明显的让利。但这些楼盘只是占据市场的小部分，没有出现明显的领跌效应。6月出现的价格调整，主要是部分项目之前定价偏高，调整回市场可接受的合理价格，或者是一些楼盘部分单位的促销打折，对市场整体价格影响不大。而东莞的售价一直比较稳健，没有出现暴涨，一直在相对平衡的价位运行。所以即使市场出现波动，也没有价格的明显回落。从上半年的成交情况来看，东莞目前依然是两端销售较好，即资源性的高端楼盘产品，和100平方米左右的满足刚性需求的楼盘产品。这主要是由于高端客户受房贷影响不大，而刚性需求置业者大多是首次购房，受贷款影响也不是很大。受影响较明显的是中偏大面积段满足改善型需求的单位。 3、供求分析2008年9月-10月东莞楼市供求比达到历史最高，楼市供求压力较大，市场同时出现大范围降价促销，房价跌入2008年以来最谷底。当年从第四季度始，在宽松的政策刺激下，成交量稳步提升，供求比持续超过14个月减小，房价随着供求关系而持续上涨。2010年4月供求比触底，仅1.084：1，新政后，5月-6月供求比开始平缓增大，平均增加0.01个百分点，供求压力开始累积。截至2010年6月底，全市一手住宅库存面积约440万平方米，库存量经历长达一年半的回落后，开始有所回升，由此可见楼市消化压力开始积累。按照2010年上半年月均30万平方米/月消化速度，消化440万平方米存货需要14个月。2010年下半年东莞住宅新增供应面积=2009年新开工但未售面积196万平方米上市率90%+2010年全年新开工且上市面积295平方米2（暂且预测下半年开工量和上半年一样）上市率30%=196平方米90%+295230%=353万平方米。加上截至2010年上半年约440万平方米存量，下半年市场可售总量为353平方米+440平方米=793万平方米，供应将充足。4、下半年预测 上半年政策频动是不争的事实， 2010年上半年东莞房地产市场的发展特点十分鲜明，政策市造就了清晰的分水岭，第一季度与第二季度的成交明显分化。从上半年的成交情况来看，市场量跌价稳，东莞目前依然是两端销售较好，即资源性的高端楼盘产品，和100平方米左右的满足刚性需求的楼盘产品。对于下半年的发展态势，市场可能会延续第二季度的态势，保持量跌价稳的局面，东莞楼价没有泡沫，水分也不多，因而可调整空间不大。在目前观望的局势中，应该不失为购房者多看多选合适房子的时机。2010年与2008年不同。2008年是整体经济环境受到影响，使购买力也受到了影响。2010年的市场需求还是很旺盛的，只是受到政策影响，需求被抑制。这一点从新政之后，一些资源性楼盘的销售情况上也不难看出。新政后一些资源独占型的楼盘和满足刚性自住需求的楼盘价格