国民信托-北京和宸地产王府井项目股权投资集合资金信托计划.docx

国民信托-北京和宸地产王府井项目股权投资集合资金信托计划发行机构国民信托投资领域房地产类募集规模5.00亿投资门槛100.00万投资期限24个月收益类型固定收益收益分配半年付息投资公司天禄财富预计收益率预期年化收益率：9.50%-11.20%100万X300万:9.5% 300万X800万:10.5% 800万X：:11.2%资金用途信托资金中2亿元用于支付股权转让价款，3亿元用于和宸地产位于王府井H2地块项目的剩余拆迁工作及后续开发建设。风控措施1、项目公司 100%股权控制 信托计划持有项目公司的 85%的股权，并且剩余股权质押给国民信托。 2、实际控制方差额补足保证 项目公司的实际控制方北京汇宸投资管理有限公司为信托计划的投资本金和收益提供差额补足义务，并办理强制执行公证。 3、实际控制人保证担保 项目公司的实际控制人赵小雄先生及其配偶为上述差额补足义务提供无限连带责任担保，并办理强制执行公证。 4、资金监管和时点要求 信托资金和项目销售资金将进入国民信托制定的银行监管帐户。国民信托审批项目资金使用计划、监控资金实际使用情况。设置时点现金要求如下：信托成立满12个月时，监管账户内现金不低于5000万元；信托期限满22个月时，监管账户内不低于1亿元；信托满23个月时，监管账户内现金不低于2.5亿元；信托成立满 24个月时，监管账户内现金不低于 5亿元。（五）全方位的项目管理措施 国民信托受让和宸地产股权后，将改组公司董事会，派驻董事会成员和财务人员，公司公章等重要印鉴由国民信托指定人员保管；公司营业执照等重要公司证照由国民信托派驻人员和和宸地产指定人员共管；同时，国民信托将对项目工程进度设置时点考核，约定项目工程关键节点的时间安排。还款来源第一还款来源:王府井H2地块项目销售收入。本项目预计销售总收入为33.45亿元；至信托退出前，预计可产生销售收入25.79 亿元，可实现累计净现金流14.48亿元，现金流覆盖率达到290%。 第二还款来源:交易对手集团的整体现金流。本信托计划退出时，北京汇宸投资集团期末累计净现金流约 32.79 亿元，现金流充足，现金覆盖率高。产品优势1、项目位置绝佳：本项目地处北京王府井地区，是北京乃至全国的核心区域，是全国举世闻名的街区，其附加的品牌价值、形象价值不可估量；对本项目的销售带来极大的积极作用和强有力的保障。 2、项目安全边际较高：项目土地使用权的取得时间在831大限之前，未通过市场公开竞价，土地成本非常低廉；预计可实现销售收入 33.5亿，净利润约13.6亿，净利润超过40%，安全边际较高。 3、开发经验丰富： 项目实际控制方北京汇宸投资管理有限公司有着丰富的 房地产开发经验，尤其是北京核心地段的写字楼及公寓开发经验，累计开发面积超过21万平方米。 4、还款来源充足：本项目在信托计划退出时现金流极为充沛，可实现累计净现金流约14.5亿，现金覆盖率高达290%。 5、风控措施完善：国民信托将对项目进行全方位的监管，确保信托财产的安全。融资方介绍1、北京和宸房地产开发有限公司 北京和宸房地产开发有限公司，注册资本2.35亿元，成立于2003年，其实际控制人为北京汇宸投资有限公司，拥有其94%股权，主营业务为房地产开发及商品房建设销售，是北京王府井地块的项目公司。 2、北京汇宸投资管理有限公司 北京汇宸投资管理有限公司（以下简称“汇宸投资”）北京汇宸投资管理有限公司是主要经营房地产投资管理的控股公司,多年来经营风格稳健。公司成立以来主要开发项目集中在北京金融街核心地段，是北京金融街上少有的民营房地产开发商。其开发的金宸国际公寓等项目已成为金融街的知名地标性建筑。旗下项目公司无锡鼎宸置业有限公司开发的“无锡国际金融大厦”项目也已完成施工，五证齐全待售(预计整栋出售给金融机构)，预计实现销售收入约10亿元。目前，汇宸投资正在专注于北京王府井项目（本次融资项目）及惠州“海宸世家”项目的开发建设工作。截止2014年6月，其资产总计 57.39亿元，总负债 22.8亿元，负债率 39.3%，位于同行业极低的水平，财务状况很好。项目介绍项目地处北京市东城区王府井大街与东四西大街交叉路口的东南角，北邻五四大街和东四西大街，向西可达故宫博物院北门、景山公园，向东可达东四、朝阳门、东二环路；项目西邻王府井大街，沿王府井大街向南 800 米可至王府井核心商区（王府井步行街），向北 1500 米可至张自忠路、南锣鼓巷。在积聚人气的核心区域，周围交通极其发达，三条地铁线均在其区位附近，拥有绝佳的地理位置。 本项目分一期开发，整体建设。项目预计2014年10月开始进行拆迁工作至次年一季度基本完成。从拆迁完成到办理四证后开始施工起约半年时间可完成主体结构，一年半的时间竣工验收。项目规划建设用地面积 6124.7平方米，总建筑规模 2.8 万平方米（地上），建设内容为商业、办公。项目总投资约16亿元，预计可实现销售收入约33亿元。本项目土地使用权的取得时间在 8?31 大限之前，未通过市场公开竞价，土地成本非常低廉。土地总成本约为 7.2 亿元，按市场价计算楼面价接近 10万元/平方米，依托北京王府井无与伦比的品牌效应，预计销 售收入为 33.5亿元，毛利约 18.2亿元，净利润约13.6 亿元，净利率超过40%。项目背景项目背景区域经济： 北京是中华人民共和国的首都、直辖市和国家中心城市，是中国的政治、文化、科教和国际交往中心，中国经济、金融的决策和管理中心，也是中华人民共和国中央人民政府和全国人民代表大会的办公所在地；是中国“四大古都”之一，是世界上拥有文化遗产项目数最多的城市，是一座有着三千余年建城历史、八百六十余年建都史的历史文化名城，拥有众多历史名胜古迹和人文景观。2013 年，北京市实现地区生产总值19500.6亿元，经济地位极其突出。受托方受托方国民信托有限公司： 国民信托有限公司成立1987年，前身为1987年1月成立的浙江省信托投资有限公司，2007年更名为国民信托有限公司，并在 2008 年增加公司注册资本金至 10 亿元人民币。公司围绕信托服务、资产管理、财富管理、投资银行四大业务范畴，立