领域机构-重庆解放碑·协信中心项目定位沟通案2011-392P.ppt

1 解放碑 协信中心项目定位沟通案 3 本次提案重点解决问题 1 项目所在区位概况 2 区域内典型个案市场表现及异域项目案例借鉴 4 本案定位描述 竞争区隔 城市占位 项目定位等 3 区域消费特征分析及意向客户访谈记录 5 本案产品策略 分类物业构成 设计要点 附加值提升 6 本案营销策略 入市时机 经济测算 销售节奏等 7 认知领域及领域操作本案的独有优势 4 本次提案关注的重点 关注重点一 本案与同质化产品的竞争区隔及卖点设计 即第四章项目整体定位 关注重点二 本案产品规划设计及附加值建议 即第五章产品设计建议 5 区域解读地块认知运营策略企业战略 写字楼市场个案研究异域案例客群研究 产品组合规划建议产品建议配置建议 入市时机推售策略价格策略产值预算 销售组织案场管控 本案逻辑思维导图 市场定位形象定位功能定位 6 数据来源说明本次报告所涉及数据系领域机构市场研发中心自2007年以来针对重庆房地产市场300余个典型项目市场数据长期跟踪 监控 记录及至2007年起历年重庆市地房局官方原始成交数据累计研究所得 前言 7 本案提纲 第一章项目认知 第二章市场专项及典型案例研究 第四章项目整体定位 第五章项目产品设计建议 第六章项目营销策略 第七章项目销售组织体系 第八章案场质量管控 第九章认知领域 第三章写字楼客群研究 8 PART 项目认知 区域解读地块认知运营策略企业战略 金融 商贸为代表的两大产业 成为推动渝中快速发展的不竭动力 渝中区在重庆乃至西部的经济影响力 辐射力越来越强 内陆香港 应运而生 vs 渝中区认知 1国际都市形象区基础设施不断优化商务物业逐渐升级金融硬件环境改善2重庆经济开放样板区利用西部窗口优势继续扩大渝中区经济辐射能力更多承接国际区域性总部3西部金融第一区成为长江上游地区的经济中心 三大发展方向 支撑渝中成为 内陆香港 的核心竞争力 渝中区发展 2009年 渝中区第三产业实现增加值447 3亿元 占GDP的95 5 其中 现代服务业实现增加值259 9亿元 占GDP的55 5 成为名副其实的第一支柱产业 统计数据显示 渝中区不断优化的经济结构和产业结构 与北京 上海 广州等发达城市中心城区已基本 看齐 继续充当在 西部领先 重庆领跑 的主角 2010年4月 渝中区与上海浦东新区 北京朝阳区 西城区等一同被评为 中国现代服务业10强区 渝中区发展 12 永远的渝中区 永远的重庆母城 壹 贰 重庆城市会客厅 重庆金融核心 商贸核心 叁 重庆人的精神堡垒 肆 渝中区价值解码 13 解放碑商贸中心拥有商务楼宇面积140余万平方米 有各类楼宇635幢 28层以上的有58幢 目前入驻解放碑CBD的国内外单位已达13100多家 其中大中型规模以上企业150多家 囊括了90 以上的国内商业银行 保险公司 证券公司的驻渝总部 2 3的驻渝境外银行 保险机构 3 4的驻渝世界500强企业以及所有的外国驻渝领事机构 解放碑商务简介 美国通用电器 利宝 柯达 德国西门子 荷兰飞利浦 日本索尼 丰田 香港和记黄埔 腾辉 韩国 还有 英国总领事馆 加拿大总领事馆汇聚于此 14 有 西部第一街 美誉的解放碑商贸中心区 CBD 跻身中国第三大商圈 目前 解放碑区域内商业网点达4482个 营业面积共121万平方米 其中 营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家 商业网点密度大 大型商场多 为全国同类地区少有 至2009年底 解放碑CBD年销售总额将突破200亿元 社会消费品零售总额突破100亿元 解放碑商圈商业已经形成以大都会购物中心 美美百货 太平洋百货 新世纪百货 重庆百货 迪康百货 王府井百货 家乐福等大型高中档综合商场及超市为支柱 以八一路美食街 中华路服饰精品街 大同路女人用品街 得意不夜城等专业街及商社电器 国美 苏宁 金夫人 诚泰通讯 千叶眼镜 恺撒 美特斯邦威等众多精品店为特色 与众多星级宾馆 酒楼 娱乐文化设施为一体 功能完善 布局合理 交通便捷 设施齐全 环境优美 业态业种丰富的商业布局 集中体现 品牌 时尚 诚信 文明 特色的 西部第一街 解放碑商业简介 15 本案 解放碑商务格局 重庆CBD核心 城市第一商务集群 16 城市级商业配套 西部第一商业街 解放碑商业配套 本案 顶级酒店云集 顶级商务配套 解放碑酒店配套 本案 解放碑人文历史 本案 3000年历史文脉 人文历史悠长 解放碑金融中心重庆CBD核心西部第一商业街重庆城市名片和商业地标集聚渝中区最雄厚的商务基础和最丰富的配套资源 解放碑地位 20 解放碑作为重庆最核心最繁华的商务商贸中心 资源优势非常明显 但劣势也非常突出 交通拥堵发展空间不足外缘地区产业层次低环境质量不高形象和功能有待改善 严重制约解放碑CBD的发展 解放碑发展瓶颈 21 实施 中心开花 南北挺进 战略 先期启动解放碑为中心的硬核地区 后期南北拓展以形成 两江四岸滨水商务区 通过危旧房改造 发展利用地下空间和教育移民 三管齐下 解决用地紧张 交通拥堵的矛盾通过适时搬迁整合朝天门等三大批发市场以置换功能 发展物流园区 通过整合归并三大公园以改善中央商务区生态环境质量 通过策划建设一批具有重庆特色的标志性建筑以提升中央商务区品质 前瞻性的规划解决解放碑的硬伤 22 解放碑中心地区定位为 重庆市中央商务区的重要组成部分和商贸中心区按照循序渐进 先易后难 整体控制的原则 通过调整解放碑核心区城市功能 完善城市交通体系 整治城市景观形象 使解放碑核心区实现从商业零售中心 CRD 向中央商务区 CBD 的跨越 创建重庆中央商务区硬核区的新形象 前瞻性的规划解决解放碑的硬伤 23 解放碑地下环道一期工程 依托人防工程等来修建 并将与解放碑的各个酒店地下车库连通 要开6个出入口 3个在滨江 3个在解放碑 环道将分三期修建 一期连接临江门到较场口十八梯 长度为1公里 二期连接十八梯至小什字 三期打通小什字至临江门 地下环道建成后 解放碑将实现人车分流 地面主要是人行道 地下是行车道 环道全长约3公里 将充分利用渝中区现有的防空洞进行建设 整个环道建设预计两年左右竣工 全面解决解放碑交通拥堵的局面 解放碑开建地下环道连通各酒店地下车库 地下环道建设 解决交通硬伤 24 以交通组织整合为重点 合理组织该地区人流 物流 车行交通并考虑停车设施的布置 大力拓展利用城市地下空间 形成优化的地面交通网 完善的静态交通系统 重要交通节点改造方案 地下空间规划 解放碑中心交通组织及地下空间利用 25 重庆解放碑金融商务街位处解放碑CBD硬核区域 北接小什字 东临新华路 西临五一路 南连较场口 总占地面积约7万平方米 项目建设以打造中国 西部华尔街 为目标 形成服务大企业为导向的产业金融平台和以拓展大金融为特色的总部经济平台 将建成一个由7栋180米至350米的高层建筑组成 总规模达90余万平方米 集 高端商务 顶级酒店 精品零售商业 高档酒店式公寓 为一体的综合性商务建筑群 解放碑重大规划 金融街 官井巷地块 原检法两院地块 兰家巷地块 味苑地块 申基二期地块 原解放碑街道办事处地块 京剧团地块 本项目 WESTIN项目 27 国泰艺术中心由国泰大戏院和重庆美术馆组成 是重庆市十大文化公益设施项目 国泰艺术中心与商业 文化广场结合 将重整渝中半岛城市整体形象的新秩序 是推动国际文化交流的重要场所 项目位于重庆市渝中区解放碑CBD核心区 总建筑面积为3万余平方米 规划用地面积9646平方米 概算总投资3 83亿元 解放碑重大规划 国泰艺术中心 28 解放碑中央商务区全面升级 长江上游地区的国际化商务活动中心 金融服务中心 信息服务中心 商贸中心 企业总部基地 现代都市景观风貌展示区 政府全力打造西部第一金融街 重庆金融街建设以打造中国 西部华尔街 为目标 形成服务大企业为导向的产业金融平台和以拓展大金融为特色的总部经济平台 将建成一个总规模达90余万平方米 集 高端商务 顶级酒店 精品零售商业 高档酒店式公寓 为一体的综合性商务建筑群 两江时代的重庆名片 城市永远的核心 解放碑定位 29 高楼林立的国际化城市风貌顶级商务聚集的高端商务区重庆CBD硬核 未来解放碑城市风貌 30 贰 解放碑现在是 今后更是 重庆财富高地 黄金区域 叁 解放碑是中国西部第一商圈 拥有最完善高端的商业配套 商务配套 金融产业资源 壹 内陆的香港中环 重庆的精神堡垒 重庆恒久不变的中心 肆 重庆人都有一份永不割舍的解放碑情节 在解放碑拥有一套物业是奢侈的梦想 身份的象征 解放碑价值解码 江北嘴CBD规划 江北嘴CBD规划定位以金融中心的集中建设为龙头 打造一个5平方公里的金融核心作为重庆未来高端商务的硬核 解放碑对话江北嘴 江北城CBD规划新建总建筑面积560万平方米其中写字楼264万平方米 占新建总建筑面积的46 2 酒店55万平方米占新建总建筑面积9 8 商业配套81万平方米 占新建总建筑面积的14 5 文化娱乐48万平方米 占新建总建筑面积的8 6 居住117万平方米 占新建总建筑面积20 9 江北嘴CBD规划 解放碑对话江北嘴 江北嘴CBD规划 A B D C E F G K D D I J L L H 江北嘴CBD规划 解放碑对话江北嘴 金三角 中央商务区解放碑商贸区是中央商务区核心组成部分的商贸中心 以商贸为主要功能 也包括部分商务办公职能 江北嘴现代商务区以商务办公职能为主 同时包括部分商贸职能 弹子石地区则承担配套服务功能 包括高级居住 公寓 酒店 文化设施等 江北嘴优势 规划最新 最全 最科学 位置优越 交通便捷纯粹 高端 环境最好 35 解放碑CBDVS江北嘴CBD 解放碑的优势在于 重庆一直以来的商业商务中心 配套丰富完善 高端企业云集江北嘴的优势在于 全新的国际化的商务区规划 整体形象 环境好 解放碑对话江北嘴 两者定位不一样解放碑是重庆中央商务区和商贸中心 江北嘴是以金融为主的高端综合商务区 如果说江北嘴是上海陆家嘴 那解放碑就是上海徐家汇 解放碑与江北嘴的竞争分析 关于徐家汇和陆家嘴的关系 陆家嘴作为全新规划打造的上海国际金融中心和国际化的高端商务区 其地位和标志性不容质疑 因此吸引了大量的跨国公司进驻 其中以金融业为主 其标志性代表是金茂大厦和环球金融中心但徐家汇作为上海传统的商业商务中心 其核心地位并未因此动摇 其凭借传统核心地位 丰富完善的商业商务配套 亦在高端商务市场上占据重要地位 同样吸引了大量世界级大公司进驻 其标志性代表是恒隆广场 37 38 关于徐家汇和陆家嘴的关系 金茂大厦 环球金融中心是上海商务代表的标志性建筑 恒隆广场是上海商业和顶级商务综合的标志性建筑 到上海的人必到陆家嘴和恒隆广场 三者都是地标 只是代表的属性内涵不一样 选择陆家嘴的的是看重他的整体规划 金融中心的集群优势 高端的商务氛围 选择恒隆广场的是看中她的中心区位 顶级而丰富的商业配套 以及本身的高端商务硬件软件 39 我们有理由坚信 如徐家汇之于上海解放碑也将是重庆恒久不变的中心 其重庆母城 中央CBD 大西南第一核心商圈的地位无法撼动 未来的解放碑 将更加熠熠生辉 为世界展现重庆真正国际化大都市的风貌 40 PART 项目认知 区域解读地块认知运营策略企业战略 41 地块指标 地块名称 渝中组团E分区E31号地块土地用途 商业一级用地土地面积 14455平米最大建面 205569平米地上建筑面积 170569平米最大建筑密度 60 绿化率 不低于15 容积率 11 8 42 地块四至 欧鹏电子商务大厦 金雅兰酒 环岛名都大都会 罗汉寺 43 地块特征 地块方正 内部无明显高差 地块占地面积小 内部无任何景观资源 地块周边也没有任何可直视的景观资源 地块西面临城市主干道 北面临罗汉寺 且南面和东面均为较为陈旧的建筑物 44 地块周边道路状况 三横 四纵 一金街三横 邹容路 五四路 正阳街四纵 民族路 八一路 五一路 新华路一金街 解放碑十字金街 横向 纵向 金街 45 项目SWOT分析 优势 Strength 解放碑商圈商业商务氛围浓厚核心商圈交通便利 配套完善商圈办七大重点项目之一协信品牌价值 S 劣势 Weakness 非商圈核心位置本案商业体量较小各商业业态形象不一 W 机会 Opportunity 未来市场对高端写字楼需求增加专业化纯商务写字楼较少 O 威胁 Threat 商圈未来高端综合体项目剧增周边项目及核心商圈竞争影响 T 本案地块开发条件成熟 区域 地段优势明显 具有良好的高端商务开发前景 46 PART 项目认知 区域解读地块认知运营策略企业战略 47 领域对城市综合体的认知 48 综合体运营策略的关键问题 综合体中各物业的功能综合体中各物业价值的相互关系综合体的发展模式和核心驱动力开发顺序如何满足价值提升最大化要求 48 49 综合体各业态的功能 公寓 商业 办公 酒店 提供完善配套 综合体价值支撑 居住标杆 现金流产品 服务标杆 形象标杆 资本投资品 提升项目档次 提升品质感 档次标杆 50 综合体中各物业有机价值体系 作为高效复合型物业的城市综合体由于将城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序集合出现 所以其内部各物业形态的价值绝非个体的简单相加 而是一个相互影响相互提升的交互式的价值体系 并且通过这个可持续生长的有机价值系统对外部环境产生整体影响 51 51 综合体的发展模式和核心驱动力 综合体各组成部分之间形成一种相互依存 相互助益的能动关系 并且通过这个价值可持续生长的有机系统对外部环境产生整体影响 所以确定项目发展模式和核心驱动力应该本着系统研究的思维框架 立足于研究综合物业各组成部分之间的相互关系和影响及不同物业在综合体中可能承担的功能 首先确定有可能成为项目核心驱动力的物业类型 进而确定项目的发展模式 52 核心驱动力物业是指能够引领项目价值及形象 使项目相对于竞争对手具有较大业态优势的物业 核心驱动力物业的要素 具有项目所有业态中的最高的价值认知度和认可度 能为其他业态业提供强大价值支撑 能够主力代言项目整体形象 能够驱动提升项目整体价值和保证项目的良性运营 可以不是配比最大的体量 但也具有一定的体量 综合体核心驱动力物业 53 典型综合体案例核心驱动力分析 54 大都会 定位方向 商业主导型 商业品牌 住宅品牌 商业资源 住宅资源 商业支撑住宅价值 典型综合体案例核心驱动力分析 55 重庆涉外商务区 定位方向 商务主导型 以写字楼为核心主体 生活配套滞后 区域商务前景看好 典型综合体案例核心驱动力分析 56 中新城上城 定位方向 均衡发展型 公寓产品丰富 商业资源及模式优势 商务及酒店功能完备 各种业态互为依托 典型综合体案例核心驱动力分析 57 本案驱动力分析 58 经上述分析 我们认为本案属 商业 商务 驱动模式的综合体物业 本案核心驱动力 59 项目定性领域观点 商务型综合体 本案是商务 商业综合的城市综合体 地标型综合体 本案的产品配置可以成为解放碑标杆型综合体 渠道型产品 实现本案最大价值化 最快去化率的核心为精准锁定目標客户的线下渠道 投资型产品 项目板块优势及两江时代背景下的城市房地产购买目的主流趋势 中心型综合体 本案的地段及打造的特色商业中心 60 PART 项目认知 区域解读地块认知运营策略企业战略 61 本案的运作相对安全 不属于高风险 高难度项目 对于企业而言 意义在于 在安全的前提下 如何创造项目价值的最大化 在顺畅成功的基础上 如何创造项目及企业品牌价值的最大化 如何让企业真正成为 综合体专家 企业战略 62 62 领域观点 根据项目认知导向 下一章节 我们将重点研析写字楼商务市场发展趋势 重庆写字楼典型市场个案 异域项目案例借鉴的分析 以及客户消费特性分析得出本项目产品的发展方向 63 本案提纲 第一章项目认知 第二章市场专项及典型案例研究 第四章项目整体定位 第五章项目产品设计建议 第六章项目营销策略 第七章项目销售组织体系 第八章案场质量管控 第九章认知领域 第三章写字楼客群研究 64 PART2 项目市场专项研究 重庆商务市场分析解放碑商务市场分析重庆典型案例分析国内典型案例分析 65 重庆主城商务市场格局 空港总部基地 北部新区EBD商务区 观音桥商务区 江北城CBD 弹子石CBD 解放碑CBD 南坪商务区 上清寺 两路口商务区 石桥铺商务区 沙坪坝商务区 杨家坪商务区 渝中总部基地 龙头寺商务区 66 CBD 解放碑商贸区 江北嘴商务区 弹子石商住区形成的 金三角 区域 EBD 传统商务园区与城市生态 资源配置 产业发展的全面整合与升级的北部新区高新园EBD 龙头寺 新牌坊商务带 第三产业为龙头的创新型商务区域 金山商务带 以线外商政公园等项目为代表的新兴商务区域 与北部新区EBD相互呼应 以解放碑 上清寺 观音桥 南坪 杨家坪 石桥铺 沙坪坝等区域商圈为支撑的传统商务区域中心 传统型商务中心 集群型商务中心 总部基地商务中心 空港总部基地 渝中高九路企业总部基地 规划中 重庆主城商务市场格局 本案在商务市场格局中属于传统型商务中心 解放碑商务区历史文脉积淀 高端商务中心地位确立上清寺 两路口九十年代中后期的渝中半岛西扩该地带迅速形成辐射力强大的商务板块石桥铺商务区聚集重庆高新技术支撑众多快速成长的新经济型创业企业江北 南坪 杨家坪商务区以聚集商圈步行街为依托形成的次级商务区 以商业街业态形式为核心 区域商圈为支撑的传统商务区域中心 传统商务中心 重庆未来发展最强有力的 金三角 解放碑 中央商贸区以商贸 金融服务为主江北嘴 中央商务区以商务 总部经济为主弹子石 中央商住区配套服务中心 其中弹子石 南滨路以生活配套为主 集群性商务中心CBD 北部新区高新园EBD规模 面积约为50平方公里 分为人和组团和大竹林组团园区规划建设 重庆光电产业基地 重庆软件产业基地 重庆医疗器械产业基地 重庆新材料产业基地 生态产业中心 超过200万平方的高科技产业楼宇 已进驻科技 电信 生物制药等近千家国内外知名企业 生态科技商务中心 以海王星 天王星 火星 木星等 星系列商务中心 为代表 是重庆规划最新 基础配套最完善 涵盖功能最齐备 最具发展潜力的EBD商务中心 集群性商务中心EBD EBD 传统商务园区与城市生态 资源配置 产业发展的全面整合与升级 产业生态化 科技化适合城市地缘环境 以服务于人和城市为主导 资源合理配置城市设施综合利用 集约使用土地 保护城市生态 提高工作效率 缓解交通负荷 生态建设生产环境和生活环境合理布局 园区城市化和生态化 环境优美 促进投资环境和人居环境改善 推动可持续发展 构筑和谐城市新形态高效率 可持续 提升园区竞争力 有助于招商引资 产业发展和人才集聚 集群性商务中心EBD NO 1重庆空港新城 建立西部最大的总部基地占地1500亩 建筑面积195万方 总投资100亿商务 酒店 中央公园 商业配套 生活服务等多种业态聚集 总部基地商务中心 72 江北嘴 观音桥 四大地域功能 中央金融机构战略性网点布局地 外资银行 保险机构 证券基金公司西南总部首选地 世界 国内500强企业西南地区总部首选地 西部地区金融产品 金融组织创新与试验的特殊区域三大市场 证券场外交易市场 OTC市场 全国性电子票据交易中心 期货交易所 总部基地商务中心 NO 2江北总部基地 建立重庆的 陆家嘴 聚合江北嘴 观音桥 北滨路 打造长江上游地区总部企业密集度最高的聚集地 重点行业 金融 商贸 物流 工业总部 NO 3南岸区总部一条街南滨路 弹子石中央商务区由写字楼 购物中心组成总部一条街吸引文化创意 会展企业总部落户 开业九家五星级酒店 总部基地商务中心 NO 4渝中区高九路总部基地发展政府定位 将高九路沿线约500亩土地 打造成为 现代企业总部基地 现代企业总部基地整合瑞安 大坪龙湖万科 协信等开发企业 吸引四分之三的世界500强企业 在渝中建设全国性 区域性总部 针对行业 航空运输 现代物流 国际商务 商业购物 以及汽摩 电线电缆 模具 生物医药 电子信息等新兴产业总部企业 已签约总部企业 重庆盐业集团 中美国际电力集团 总部基地商务中心 75 1 商圈型商务区 高端集群商务区和总部基地三分天下 尤其是两江新区的新兴集群商务区 越来越受到市场青睐 重庆商务格局特征总述 2 商圈型主要分布于各传统商业中心 高端集群型主要分布于解放碑 江北 北部新区等核心区域 总部基地主要分布于两江新区新兴区域 3 三种商务区的目标客户有所区分 商圈型商务区针对传统行业客户 配置比较落后 高端集群商务区针对新兴行业和现代服务业 客户群最为高端 办公环境和配套最佳 总部基地针对人数众多的大型企业 以自购为主 规模优势明显 但位置 配套等欠佳 76 重庆目前已使用的商务产品主要集中在渝中 江北 渝北三大板块 高端商务办公楼主要集中在渝中片区 尤其是解放碑 已入驻商务产品分布 重庆主城商务市场发展情况 77 在售商务产品分布 目前在售的写字楼项目主要聚集在渝中 江北 北部新区 在售项目供应体量约86万方 已消化体量约70 约60万方 重庆主城商务市场发展情况 78 重庆典型5A甲级写字楼基本情况 目前重庆5A甲级写字楼物业主要以分零销售为主 半层整层销售为辅 5A甲级写字楼单层面积划分以建面110 300 为主要区段 甲级5A写字楼单个项目月均去化量可保持在2500 3000 月 重庆5A甲级大多数交房以清水为主 79 数据来源 重庆房屋管理局 重庆网上房地产 2010年 重庆写字楼成交量超过60万方 同比2009年增幅约50 随后新政颁布成交量萎缩 累积需求在9月份得到爆发 交易量猛增 随后两月由于供应量的减少 成交量下滑 2010年月度商务市场情况统计 重庆商务市场发展情况 2010年 价格呈上下波动态势 但整体趋势向上 年成交均价约为12900元 80 2004 2009重庆写字楼产品供需及成交均价走势 数据来源 重庆房屋管理局 重庆网上房地产 重庆商务市场发展情况 1 近年写字楼产品销售量稳定 年成交量保持在30 40万方左右 整体市场供不应求 2 2005年开始写字楼市场以消化存量为主 并且其空置面积占商品房空置面积的比重逐年减少 3 写字楼价格自2005年起逐年稳步攀升 81 81 据不完全统计 除本案之外 在未来3 5年内主城潜在的写字楼预测总体量达600 800万方 三北及渝中板块是主要供应区域 重庆主城商务市场发展情况 未来3年潜在写字楼项目分布 82 2010重庆主流写字间市场核心因素关联表 写字间定位 出售面积段划分 单价 总价 备注 城市核心顶级甲级5A写字楼公摊率按40 预估 城熟区位5A写字楼公摊率35 预估 在成长性区位创意型写字楼公摊率30 预估 商务市场发展趋势特性 83 上表解读 写字间的面积购置需求与总价间有密不可分的关系度 在写字间单层面积设定及套型段划分的原则上 因以上表为基础 以单套总价控制为原则综合考量 写字间的单套面积段的划分与写字间柱网及筒体及过道有密切联系 原则上应结合上表所列面积段按柱距规整划分 同时充分考量单套写字间之间的自由组合性 写字楼典型市场除个案外 如线外 金融街 整层以上购买比例能达到60 100 外 市场上其他写字间整层以上购买比例仅能占到20 30 主流写字楼面积段大小的划分比较 如上表所列 即 成长性区位写字楼 甲级5A写字楼 成熟地段5A写字楼 写字楼的单套面积不宜划分太大 原则上不超过300 由于总价控制原则和预售制度的规定 小单套可组合购买成为大套型 而大单套不能拆分为小套型出售 面积段划分只能考量由小变大的单向组合性 84 至2009年起 因城市价值的暴发性增长 重庆市主城写字间市场迎来新增及换代两大需求供需两旺的市场特性 重庆主城甲级写字楼市场供不应求 近五年销售率达122 重庆甲级写字楼市场价格近五年平均年增幅达21 未来价格仍上涨空间 重庆市主城写字间供应量在未来3年内将达到700 800万平米 建面 两江新区供应将占到400 500万平米 建面 占绝对供应主力区域 重庆未来3年 商务办公人口将新增30万 40万人 按人均面积13 人计算 商务产品新增需求约为400 500万 而因企业经营发展及受重庆工商登记新制度出台 限制住宅公寓企业登记的影响 原有办公物业升级换代产生增量约300万 预计3年内写字楼需求 将达到700 800万 供需总量基本持平 1 重庆商务市场研究结论 85 写字楼整体市场在3 5年内 将成地产投资客群选择亲睐物种 高端居住物业 商业 写字间 的主力方向 投资性客群与纯使用客群将各自占到写字间整体购买客群的50 平分江山 其中高端5A写字间及差异化 特色性 增值潜力大的写字间物业将成为大中投资客群 含外来投资客约占30 的投资主力战场 而在成长性区域的创意型写字楼物业将成为使用客群的主力战场 2 重庆商务市场研究结论 86 城市核心高端5A甲级高端写字楼占据各商圈核心地段及新兴版块核心地段 且规化及配置高端 达到或超过甲级写字楼标准 因其供应量相对有限将成为先稀缺性产品 在市场上赤手可热 供不应求 重庆甲级写字楼项目的整体均价将在2011年内突破20000元 建面 大关 3 重庆商务市场研究结论 87 成熟地段5A写字楼随写字楼市场大势 供需两旺 成为中小型投资客及成长型企业购置的主力对象 4 重庆商务市场研究结论 成长性区位 非主流 创意型写字楼 如LOFT写字楼 STUDIO 独层写字楼 因其产品的差异性及稀缺性 也将赢得中小型投资客及智能型企业的购置追捧 5 88 写字楼需求区域分析 未来3年 商务办公新增需求及改善性需求的首选地直指两江新区之城市功能版块区 即江北城CBD 龙头寺 新牌坊商务带 北部新区EBD 北部新区金山商务圈 北部新区礼嘉组团 空港新城等 渝中解放碑CBD将持续保持其顶级高端写字楼集群形象的头衔 吸附对地段 硬件配置及形象要求较高的金融行业 外资企业 智能型企业 商贸行业等企业需求 6 重庆商务市场研究结论 89 核心地段甲级写字楼的终端客户需求面积段为建面120 300平米内 除金融类型企业外 且很难有整层以上的办公企业 从购买客户分析 投资客比例远大于自用客 投资的户型段为建面120 300平米 且120 300平米的去化速度远快于建面400平米以上户型的去化速度 同时 本地客户购买整层为自用办公 异地客户购买整层的多为投资 且将会以分零方式出租 7 重庆商务市场研究结论 90 PART2 项目市场专项研究 重庆商务市场分析解放碑商务市场分析重庆典型案例分析国内典型案例分析 91 解放碑商务市场发展 产品更新换代配套日渐完善 解放碑商务市场从97之后先后经历了起步期 高速发展期以及旺盛期三个阶段 而产品及产品配置 配套也逐步升级更新换代 预计未来三年内 解放碑区域写字楼销售均价年涨幅将保持在15 左右 解放碑商务市场将步入成熟期 数据来源 领域机构市场研发中心 发展期年增幅8 10 旺盛期年增幅15 20 起步期年增幅5 8 解放碑写字楼价格走势 93 解放碑甲级写字楼潜在供应 未来甲级写字楼市场竞争激烈 数据来源 领域机构市场研发中心 2011 2013年 解放碑区域甲级写字楼云集 未来三年放量约67 4万方 年均放量约22 5万方 后市竞争较为激烈 根据 重庆市国民经济和社会发展第十个五年规划 重庆市2010年GDP将超过5 000亿元 2005 2010年年平均增长率10 以上 而2002 2009年GDP实际年均增长率为12 8 故本文选取12 8 为估计参数 据此推算重庆市2014年的GDP产值将达到12928亿元 按照2002 2009年第三产业占GDP的比例38 45 考虑到重庆产业结构的不断优化 选择45 高值预测三产数据 则第三产业产值为5818亿元 按照2002 2009年第三产业年平均增长率17 可以推算出重庆市2010年的第三产业产值将达到2 905 79亿元 同时可以推算出重庆市2014年的第三产业产值将达到5 526 03亿元 取上述推算方法均值 重庆市2014年的第三产业产值将达到5672亿元 甲级5A写字楼市场发展空间 就业人口分析法 写字楼新增市场需求空间预测 重庆市2009年第三产业产值2 474亿元 2014年将达到5672亿元 则2010 2014年将增加3198亿元 按照 第三产业产值每增加1亿元 就相应增加0 0524万的第三产业就业人口 每增加1个第三产业就业岗位增加2 7609平方米的商品写字楼需求面积 的结论 则可得出 重庆市2010 2014年由产业发展衍生的新增写字楼市场需求面积将达到462 66万平方米 根据其他发达城市经验 写字楼市场成熟后甲级写字楼将占总体市场的30 左右 由此推算得出462 66 30 139 万平方米 重庆市未来3年内由第三产业发展衍生的的新增甲级5A写字楼需求将不少于140万平方米 含三北地区 江北CBD 解放碑CBD 甲级5A写字楼市场发展空间 就业人口分析法 96 2 解放碑甲级写字楼产品销售均价逐年攀升 从2005年起 年均涨幅近15 20 未来三年年均涨幅在15 3 解放碑未来3年甲级写字楼云集 市场放量达67 4万方 市场竞争白热化 1 解放碑商务市场的产品更新换代 市场步入成熟旺盛期 解放碑商务市场发展趋势 4 重庆未来3年对甲级写字楼的需求量达140万方 平均分摊到解放碑CBD的市场需求量是47万方 97 PART2 项目市场专项研究 重庆商务市场分析解放碑商务市场分析重庆典型案例分析国内典型案例分析 长江国际 项目区位坐落南滨路紧临会展中心和南坪商圈解放碑CBD隔江而望连接弹子石南区CBD 重庆案例分析 开发单位 重庆迅升房地产开发有限公司建筑工程 江苏中兴建设集团建筑设计 澳大利亚怡境师 HASSELL 设计师事务所重庆市设计院外立面 景观设计 澳大利亚怡境师 HASSELL 设计师事务所公寓室内设计 台湾著名设计师李玮珉酒店内装设计 澳大利亚怡境师 HASSELL 设计师事务所酒店管理公司 美国卡尔森酒店管理集团 Carlson 物业顾问 第一太平戴维斯 Savills 物业管理公司 重庆豪生物业管理有限公司 项目背景 项目信息 重庆案例分析 长江国际 100 通道 装修后通道宽1 9米层高 3 6 3 9m 净高约2 5m地板 35cm全平面架空地板铺设 布线灵活电梯 8部客梯 1部货梯 1部消防梯卫生间 50 公共卫生间电梯厅 宽度3米 写字楼标准层建筑面积 1450 销售方式 整层 半层及1 4层销售面积区段 6F 15 40F 整层销售 建筑面积区段1018 1498 12 14F 半层销售 建筑面积区段728 7 11F 分零销售 建筑面积区段333 395 A塔楼 写字楼部分 长江国际 重庆案例分析 101 标准层面积 395 333 长江国际 重庆案例分析 102 A塔楼 写字楼配置 长江国际 重庆案例分析 103 写字楼图示 长江国际 重庆案例分析 104 项目写字楼2010年1月首次面市 截止2010年11月 价格涨幅约42 31 长江国际销售均价走势 数据来源 领域机构市场研发中心 长江国际 重庆案例分析 105 长江国际 重庆案例分析 106 项目区位坐落观音桥紧临观音桥商圈 协信中心 重庆案例分析 107 协信中心 重庆案例分析 108 写字楼大堂效果图 写字楼产品层高 暗梁楼板设计 层高3 7 3 9m地板 架空地板铺设电梯 芬兰原装通力电梯8部 3m s大堂 豪华装修大堂 9米挑高 面积350 空调 VAV变风量中央空调车库 星级智能化车库写字楼标准层建筑面积 1488 面积区段 25 26F 分4户 建筑面积330 457 5 24F 分8户 建筑面积130 229 协信中心 重庆案例分析 109 5 24层标准层面积 25 26层标准层面积 协信中心 重庆案例分析 25 26F 分4户 建筑面积330 457 5 24F 分8户 建筑面积130 229 110 公共区域公共服务 1 秩序维护及24小时巡逻 2 公共区域的环境维护 包括办公时间内公共卫生间的纸品及皂液提供 3 公共区域的设备设施维护 4 大堂前台服务 包括咨询 临时针线包借用 残疾人协助 黄页查询 交通查询等 5 大堂礼宾服务 早间高峰时段提供形象保安帮助按电梯 问好等礼宾服务 同时 管理服务员于大门列队问好进行形象展示 6 楼层秘书服务 分楼层设置固定秘书服务 入住家访 定期客户回访等 7 安全自救知识普及培训 定期消防演习总动员 协信中心 重庆案例分析 111 特约服务 1 会议室服务2 代办名片3 鲜花预定4 代订餐5 代订本地酒店 票务6 代购邮票 信封7 代寄信件及包裹8 代办报纸回收 免费 9 废旧电池回收 免费 10 代订报纸 杂志 免费 11 代送洗衣物12 代请保健按摩师 13 代冲洗胶卷14 代召的士 仅对VIP 15 代寻翻译16 代租公寓17 租摆服务18 室内保洁套餐19 代联系汽车租赁20 投资类客户物业代管21 空气质量监测及处理22 室内维修服务 23 代寻活动公司及礼仪公司24 代寻旅游公司25 代寻医疗体检机构26 丰富办公外的休闲课堂 瑜珈班 养生讲座班 烹饪班等 协信中心 重庆案例分析 协信中心销售均价走势 项目写字楼2009年11月首次面市 截止2010年11月 价格涨幅约50 协信中心 重庆案例分析 113 协信中心 重庆案例分析 114 新华国际 重庆案例分析 115 写字楼产品写字楼标准层建筑面积 1115 销售方式 2户 4户 6户面积区段 分6户 13 90 180 233 340 分4户 68 177 239 319 340 分2户 18 520 570 新华国际 重庆案例分析 116 项目配置电梯 6部蒂森克虏伯客梯3 5m s 1部货梯4m s 大堂 挑高9米 5星级酒店大堂 空调 分层式变频空调 实现24小时冷 暖气输送 新风系统 分层新风系统 每个房间采用恒风量风口进行送风 全天候进行空气氧度调节 车库 意大利INTERPARK全智能化机械式立体停车库 采用工业组态软件进行控制和管理 电视监视系统 无线智能卡管理系统 LED大屏幕显示系统等配合 可实现停车库的无人化管理 新华国际 重庆案例分析 效果图 117 新华国际 重庆案例分析 118 项目2009年11月开始内部认购 截止2010年11月 价格涨幅约22 58 数据来源 领域机构市场研发中心 新华国际销售均价走势 新华国际 重庆案例分析 119 新华国际 重庆案例分析 120 重宾 保利国际广场 重庆案例分析 121 重宾 保利国际广场 重庆案例分析 122 重宾 保利国际广场 重庆案例分析 单层面积2000 单层划分8户 面积区间100 400 123 重宾 保利国际广场 重庆案例分析 124 国汇中心 典型案例重庆案例分析 125 国汇中心 重庆案例分析 126 项目由国际会议展览中心 凯宾斯基酒店 5T写字楼 私家公寓等四大主要业态集约而成 业态规划 国汇中心 重庆案例分析 127 产品配置 国汇中心 重庆案例分析 自由分割空间网络地板五星级酒店标准精装8部高速电梯和2部自动扶梯光伏太阳能智能化应急疏散系统四管制空调系统新风排气系统 128 标准层平面图 电梯间及公共部分 单层面积1500 8部高速电梯 国汇中心 重庆案例分析 129 无偿服务 1 邮件 包裹速递服务 联系专业速递公司上门服务 2 访客登记查验 3 文娱活动安排及组织活动 高档次奢侈品活动安排及组织 4 失物招领服务 5 紧急服务热线 第一援救服务 6 叫车服务 24小时代叫出租车7 雨具服务 前台提供雨具租借 商务服务 国汇中心 重庆案例分析 130 1 飞机票 火车票预定 2 代订文化 娱乐 体育类票务 3 提供旅游类活动联系 接洽服务 4 酒店宴会预定 5 商务 商务中心服务 秘书 翻译 速记 礼仪 公关策划 商务活动安排 复印 传真 打印 打字6 会议室预定7 代客订车 代客租车 代客接人8 洗车服务9 保险柜代租 联系专业保险柜公司上门租赁 酒店保险柜租赁业务10 租借办公设备 办公设备维修 11 洗衣服务 上门收衣 干洗 湿洗 熨烫12 植物租赁 代订 代送鲜花13 室内设施设备保养维修服务14 特约保安服务 15 环保服务16 送餐服务17 酒店预定18 灭虫服务 国汇中心 重庆案例分析 有偿服务 商务服务 131 国汇中心 重庆案例分析 132 富力海洋国际 重庆案例分析 图 133 定位 重庆江北首座精装写字楼总建 2 9万 楼层 23F层高 3M标准层面积 1400 销售方式 可分零 可整层配置 电梯 6部日立电梯大堂 挑高9M豪装大堂空调 国际品牌中央空调 独立控温车库 智能化车库物业管理 国际顶级物业顾问公司 富力海洋国际 重庆案例分析 134 项目采用分零销售6梯18户面积83 125 富力海洋国际 重庆案例分析 135 富力海洋国际 重庆案例分析 136 重庆环球金融中心位于重庆市解放碑CBD硬核中心 东临民族路步行街 西对国泰艺术中心 南接美美百货广场 北连王府井百货 重庆环球金融中心 重庆案例分析 项目经济指标 137 重庆环球金融中心 重庆案例分析 66 70F规划平层豪宅产品 50 65F规划五星级酒店 11 49F规划甲级写字间 重庆环球金融中心 重庆案例分析 139 写字楼硬件 28部原装进口豪华电梯13部高速商务专用电梯 超豪华五星入户大堂专享大堂管家尊崇服务 酒店 办公 商场分层入户 原装进口旋转门 尊贵大气 酒店级礼遇 层高4 2 4 5米 2米宽敞走廊 巨资打造7 15厘米网络地板 空中泳池 重庆环球金融中心 重庆案例分析 效果图 140 重庆环球金融中心 重庆案例分析 141 该项目位于解放碑金融街中段 紧邻大都会购物广场 与海逸酒店相隔 是集五星级酒店以及专为金融机构 世界级企业打造的6A甲级写字楼 世界顶级奢侈品商业 大型会议厅等为一体的大型综合建筑群体 项目为53层 总建筑面积约为18万平方米 威斯汀 重庆案例分析 142 自由间隔18部高速 威斯汀 重庆案例分析 143 千人宴会厅 重庆最大的无柱式豪华宴会厅 10米挑高 净跨度32 50米 多功能厅 可满足大型商务会议 企业年会等要求 会议厅 可满足多种不同规格的会议需求 宴会厅 配备十数个大小宴会厅 满足各种商务接待需要 顶层特色餐厅 重庆独一无二的空中夜景餐厅 东南望长江 西北临嘉陵江 俯瞰两江四岸 空中景观大堂 挑高14 5米 凌驾200米高度之上 西部第一 餐饮 娱乐 健身 配备有中餐厅 西餐厅 特色餐厅 以及休闲娱乐健身中心 餐饮 娱乐 游泳 美容 SPA 健身 会所洽谈等功能应有尽有 商务配套 威斯汀 重庆案例分析 144 威斯汀 重庆案例分析 145 英利国际金融中心 重庆案例分析 146 世邦魏理仕国际物管引进 英利国际金融中心 重庆案例分析 147 英利国际金融中心 重庆第一个获得美国LEED预认证金奖的写字楼 英利国际金融中心 重庆案例分析 148 英利国际金融中心 重庆案例分析 149 电梯指标 数量 20部品牌 原装OTIS荷载 1 6T速度 4 5 6M S优化 智能选层 英利国际金融中心 重庆案例分析 150 英利国际金融中心 重庆案例分析 151 英利国际金融中心 重庆案例分析 152 英利国际金融中心 重庆案例分析 153 英利国际金融中心 重庆案例分析 154 英利国际金融中心 重庆案例分析 155 英利国际金融中心 重庆案例分析 156 157 综合分析 目前重庆5A甲级写字楼硬件配置数重宾保利及英利国际金融中心最高 可作为本项目最佳参考项目 158 PART2 项目市场专项研究 重庆商务市场分析解放碑商务市场分析重庆典型案例分析国内典型案例分析 159 508米 地上101层 29万方观景层 85 91F 出租写字间 9 84F 购物中心 B1 6F 台北101大厦 国内案例分析 160 台北101大厦 国内案例分析 161 垂直运营系统 台北101大厦 国内案例分析 162 大厦办公区配置使用用途为金融保险及一般事务所 办公室全年24小时皆可使用 办公区楼板高度4 2米 室内净高2 8米 室内全区铺设6cm高架地板 标準区域楼板载重400kg 特定区域楼板载重1 000kg 紧急发电机為租户提供后备电力 VAV中央空气调节系统 可分区控制风量 全栋电信资讯光纤干管铺设 通讯系统多重备援 双层节能帷幕外墙 降低紫外线照射 B2 B5地下停车场共约1 800车位 其中35 36 59 60楼为 空中大厅 设为电梯转换层 将整栋大楼分为低 中 高楼段三个区域 大厅楼层提供便利商店 邮局 管理办公室等设施 36楼设有国际会议中心 提供会议服务 84楼为 风云会 为多功能活动场地 台北101大厦 国内案例分析 163 大厦管理系统访客发卡系统 访客先利用访客发卡机与租户联系 要求授权进入大楼 电梯转换系统 在塔楼内设有34部双层电梯 不同时段变换三种的不同运转方式 电梯预叫系统 可在大楼电梯外的按钮指定欲到达的楼层 在电梯内不必排队按键 能源管理及控制系统 监控管理全栋大楼机电设备 并以自动化设定及控制达到节约能源目的 安全监视系统 公共区之监视器 警报系统及卡片阅读机 确保大楼设备与租户之安全 大厦多样的智能管理系统是保证物业安全 高效运作的必备前提 101大厦购物中心 台北101大厦 国内案例分析 项目地址 中国上海浦东新区世纪大道88号投资单位 中国金茂 集团 股份有限公司建筑设计 美国芝加哥SOM设计事务所建筑施工 上海建工 集团 总公司携日本大林组 法国西宝公司 香港其士集团物业管理 上海金茂物业管理有限公司 上海金茂大厦 国内案例分析 上海金茂大厦 国内案例分析 占地面积 2 3公顷 建筑面积 29万平方米 车位数 900个建筑层数 地上88层 地下3层 建筑高度 420 5米结构形式 钢筋混凝土结构建筑造价 50亿楼层规划 金茂大厦1 2层为门厅大堂 3 50层是层高4米 净高2 7米的大空间无柱办公区 51 52层为机电设备层 53 87层为超豪华五星级酒店 金茂君悦大酒店 88层为建筑面积1520平方的米观光大厅写字楼 3 50层办公楼区域总建筑面积约123000平方米 标准层无柱式大空间随意分割 金茂大厦办公区在塔楼的3 50层 建筑面积为122 871平方米 均为无柱大空间 层高4米 净高达2 7米 租户可根据自身的需要任意进行分隔和布置 办公区的统长采光窗宽敞明亮 自然采光达到最佳状态 照明嵌装式灯罩 1 5米 1 5米均匀布置 光照均匀 光线柔和 照度达450 500LUX 对电脑荧光屏无反光 不刺眼 有利于电脑时代眼保健 金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组 新风量 5升 秒 人 每层办公区还设有24只手动温控器 可使室温在19摄氏度 29摄氏度范围内任意调节 在空调系统的末端设有消音设备 为客人提供安静的办公环境 每层办公区还设有茶水间 24小时免费提供经砂过滤器 活性炭过滤器 紫外光消毒三级过滤的饮用水和开水 免费为客人提供清洁卫生的饮用水 上海金茂大厦 国内案例分析 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