第二章房地产市场及其运行规律.ppt

第二章房地产市场及其运行规律 房地产市场概述房地产市场结构与市场指标房地产市场的特性与功能房地产市场的运行规律政府对房地产市场的干预 学习目的与要求 掌握 房地产市场结构 细分方式 反映和描述房地产市场状况的指标 熟悉 房地产市场的含义 房地产市场的特性与功能 房地产市场的周期循环特征 房地产市场与资本市场的关系 房地产市场中的泡沫与过热问题 了解 房地产市场的运行环境 影响因素和主要参与者 政府干预房地产市场的原则 措施 第一节房地产市场概述 一 房地产市场的概念房地产市场是指为从事房地产买卖 租赁 抵押 典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式 一个完整的房地产市场是由市场主体 客体 价格 资金 运行机制等因素构成的一个系统 房地产市场由参与房地产交换的当事者 房地产商品 房地产市场需求 交易组织机构等要素构成 二 房地产市场的运行环境 三 房地产市场的影响因素 影响房地产市场发展的社会经济因素影响房地产市场转变的社会经济力量 三 房地产市场的影响因素 一 影响房地产市场发展的社会经济因素1 社会因素 传统观念及消费心理 社会福利 人口数量及状态 家庭户数与规模 家庭生命周期等因素2 经济因素 经济发展状况 家庭收入水平及分布 物价水平 工资及就业水平 房价租金比等3 政策因素 房地产供给政策 住房分配和消费政策 房地产金融政策 房地产产权与交易政策 房地产价格政策 二 影响房地产市场转变的社会经济力量1 金融业的发展2 信息 通讯技术水平的提高3 生产方式和工作方式4 人文环境的变化5 自然环境的变化6 政治制度的变迁 四 房地产市场的参与者1 土地所有者或当前的使用者2 开发商3 政府及政府机构4 金融机构5 建筑承包商6 专业顾问 建筑师 工程师 会计师 造价工程师 估价师及物业代理 律师7 消费者或买家 第二节房地产市场结构与市场指标一 房地产市场结构房地产市场结构包括 总量结构 区域结构 产品结构 供求结构 投资结构 二 房地产市场细分 三 房地产市场指标包括供给指标 需求指标和市场交易指标三种类型 一 供给指标 二 需求指标1 国内生产总值 GDP 是按市场价格计算的一个国家 或地区 所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果 2 人口数 是指一定时点 一定地区范围内有生命的个人总和 包括常住人口和现有人口 3 就业人员数量 指从事一定社会劳动并取得劳动报酬或经营收入的人员数量 反映一定时期内全部劳动力资源的实际利用情况 是研究国家基本国情国力的重要指标 二 需求指标4 城市家庭人口 指居住在一起 经济上合在一起共同生活的家庭成员 5 就业分布 按产业或职业分类的就业人员分布状况 6 城镇登记失业率 城镇登记失业人员与城镇单位就业人员 扣除使用的农村劳动力 聘用的离退休人员 港澳台及外方人员 城镇单位中的不在岗职工 城镇私营业主 个体户主 城镇私营企业和个体就业人员 城镇登记失业人员之和的比 7 城市家庭可支配收入 指家庭成员得到可用于最终消费支出和其它非义务性支出以及储蓄的总和 即居民家庭可以用来自由支配的收入 它是家庭总收入扣除交纳的所得税 个人交纳的社会保障以及记账补贴后的收入 8 商品零售价格指数 反映一定时期内城市商品零售价格变动趋势和程度的相对数 它的变动直接影响城乡居民的生活支出和国家的财政收入 影响居民购买力和市场供需的平衡 9 城市家庭总支出 指除借贷支出以外的全部家庭支出 包括消费性支出 购房建房支出 转移性支出 财产性支出 社会保障支出 10 房屋空间使用数量 指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量 11 城市居民消费价格指数 反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数 三 市场交易指标 第三节房地产市场的特性与功能 一 房地产市场的特性1 市场供给的特点 短期缺乏弹性 非同质性 高度垄断性2 市场需求的特点 广泛性 多样性 需要金融信贷机构融资 一 房地产市场的特性3 市场交易的特点 交易时房地产产权的流转及其再界定 耗时长 交易费用高 需要专业人员提供服务4 市场价格的特点 与所处地理位置关系大 房地产价格总体呈现上升趋势 交易主体个别因素对价格影响较大 二 房地产市场的功能1 配置存量房地产资源和利益2 显示房地产市场需求变化3 指导供给以适应需求的变化 房地产供给的变化产生的原因 建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式 某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化4 指导政府制定科学的土地供给计划5 引导需求适应供给条件的变化 第四节房地产市场的运行规律 一 房地产空间市场与房地产资产市场房地产兼有消费品和投资品的双重特征 1 房地产空间市场上 房地产为家庭和企业提供生活和生产空间 2 房地产资产市场上 房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易 其目的是获取投资收益 一 房地产空间市场与房地产资产市场3 两者的联系和均衡 空间市场的供求关系决定房地产租金的水平 同时决定了房地产资产的收益率 从而影响资产市场中的需求 空间市场的供给由资产市场决定 均衡状态下 租金与价格都不发生变化 价格 重置成本 新增量 折旧量 房地产资产存量不变 二 房地产市场的周期循环 一 房地产周期循环的含义房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象 且此现象重复发生 二 房地产周期循环的原因1 供需因素的影响 金融因素最关键2 市场信息的不充分3 生产者和消费者的心理因素追涨不追跌 投机 非理性预期 二 房地产周期循环的原因4 政策影响 容积率控制 农地征用控制等5 政治冲击 如社会政治动荡6 制度因素 预售制度的期货效应 中介与估价制度的健全程度等7 其它因素 生产时间落差 季节性调整 总体经济形势等 三 传统房地产周期理论的主要内容在市场供求平衡的前提下 房地产市场会正常运作 且这种平衡性会持续一定的时期 在此时期内 投入房地产市场的资金的利润预期保持不变 投资者具有自我调节投资量的能力 房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性 且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微 三 传统房地产周期理论的主要内容 四 房地产市场的自然周期1 房地产市场自然周期的供需求平衡点 长期平均空置率 合理空置率或结构空置率 2 房地产自然周期的四个阶段 第一阶段 开始于市场周期的谷底 第二阶段 增长超过平衡点 需求继续以一定速度增长 形成对额外房屋空间的需求 第三阶段 始于供求转折点 供给增长速度高于需求增长速度 空置率回升并逐渐接近合理空置率水平 第四阶段 始于市场运行到平衡点水平以下 此时供给高增长 需求低增长或负增长 A E D 长期平均空置率水平 上升 下降 供给增长率 需求增长率 需求增长加快 空置率下降 租金增长率稳定或小步上升 需求继续上涨 供给紧张 租金增长率快速上涨 空置率继续下降 供给停止或很低 需求有增长趋势 租金增长率仍下滑 空置率有所下降 需求继续上升 开始新的建设 但需求增长不供给快 空置率仍下降 租金增长率上升 需求停止增长或以很低的速度增长 开工减少 但竣工量使空置率继续上升 租金增长率开始下滑 供给 竣工 增长率超过需要 空置率上升 租金增长率仍缓慢上升 五 房地产市场的投资周期1 当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一阶段运动的时候 很少有资本向存量房地产投资 更没有资本投入新项目的开发建设 2 随着自然周期运动通过第一阶段 投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高 当P 重置成本时 有资本投入存量房地产 3 当自然周期到达其峰值并进入第三阶段时 空置率低于平衡点水平 投资者继续购买存量房地产并继续开发新项目 六 房地产市场自然周期和投资周期之间的关系投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化 在其他阶段则超前于市场自然周期的变化 三 房地产市场中的泡沫与过热 一 房地产泡沫及其成因1 房地产泡沫的定义房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价格严重背离 脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态 房地产泡沫是一种价格现象 是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果 2 房地产泡沫的成因 土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础 投机需求膨胀是直接诱因 金融机构过度放贷是直接助燃器 资金支持是房地产泡沫生成的必要条件 3 房地产泡沫的衡量 研究 1 实际价格 理论价格 2 房地产价格增长率 实际GDP增长率 3 房地产价格指数 居民消费价格指数 4 房价收入比 5 个人住房抵押贷款增长率 居民平均家庭收入增长率 6 房地产投资需求 房地产使用需求 二 过度开发 及诱因1 过度开发 也称为 房地产过热 是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时 所出现的空置率上升 物业价格和租金下降的情况 过度开发反映房地产市场的供求关系2 诱因 开发商对市场预测的偏差 开发商之间的博弈和非理性行为 开发资金的易得性 三 房地产泡沫和 过度开发 的区别和联系1 区别 1 过度开发和泡沫反映两个不同层面的市场指标 过度开发反映市场上的供求关系 当新增供给的增长速度超过需求的增长速度时 就产生了过度开发 泡沫反映市场价格和实际价值之间的关系 当市场价格严重偏离实际价值时产生泡沫 三 房地产泡沫和 过度开发 的区别和联系1 区别 2 两者危害性程度不同房地产泡沫比过度开发的严重程度更高 3 两者在周期循环中所出的阶段不同 投机性泡沫往往出现在周期循环的上升阶段 过度开发一般出现在循环周期的下降阶段 2 联系 1 两者都是用来描述房地产市场中实际价格对房地产基本市场价值的偏离 使房地产价格中非基本价格的不同程度的体现 2 过热 不一定产生泡沫 但 过热 是市场产生泡沫的前提和诱因 第五节政府对房地产市场的干预 一 政府干预房地产市场的原则1 目标的确定性 1 使存量房地产资源得到最有效的使用 2 保证为各类生产生活需要提供适当