寿光巴龙地块调研报告.doc

寿光市巴龙地块前期调研报告市场拓展部 潍坊分公司二 七 年 一月目 录第一章 总论11.1项目名称11.2报告编制单位11.3地块位置及配套11.3.1规划范围11.3.2自然现状21.3.3周边配套21.3.4市政配套21.4综合评价及建议2第二章 寿光市概况32.1地理区位32.2经济概况42.3人口概况52.4发展规划5第三章 房地产市场调研与项目定位73.1市场研究73.1.1 寿光市房地产市场状况73.1.2项目所在区域房地产市场分析103.2 项目的市场定位及价格预测143.2.1项目市场定位143.2.2项目的目标客户定位143.2.3项目价格预测14第四章 项目SWOT分析15第五章 土地报价及投资收益分析1551假设项目为纯多层1552假设项目为纯别墅16第一章 总论1.1项目名称寿光市巴龙地块前期调研报告。1.2报告编制单位海信房地产市场拓展部、潍坊分公司。1.3地块位置及配套1.3.1规划范围本宗地位于寿光市东环路以西，建桥路以东，公安局、检查院、法院、广电大厦办公楼北侧，地块北侧为农地（蔬菜大棚）。以下规划指标为寿光规划展所展示指标，具体数据可能会存在偏差。总规划用地246079平方米（369亩净用地）规划总建筑面积300000平方米总户数2135 户出让年限70年容 积 率1.21绿 地 率3521.3.2自然现状宗地北端为空地，南端为几栋在建多层住宅（目前进度地上一层到两层），中间部分为一中学（不包含在369亩土地中），横跨地块有一高压线。1.3.3周边配套交通：本地块南侧1公里内圣城街上有2路汽车（从洛城经汽车站、佳乐家超市到马店）。不过目前寿光市的主要交通工具为电动自行车、自行车、少量私家车，公交车的利用率不是非常高。教育：本地块两公里内有重点高中：现代中学，大专院校：潍坊科技职业学院，私立贵族学校：世纪学校（幼儿园到初中）。医疗：地块西侧两公里之内有寿光市立医院，地块北侧两公里内有寿光眼科医院。购物：地块西南侧两公里内有全福元超市。其它：本地块西侧1公里左右处为山东寿光巨能金玉米开发有限公司(有强烈的异味)。1.3.4市政配套据巴龙公司人员反映，市政供水、暖、电、气、通信等各种配套管线应该不会有很大问题。1.4综合评价及建议本地块位于新的行政中心、文化教育中心，随着市委、市府等单位的搬迁，其前景看好（本地块当时以43.3万/亩，净地369亩成交）。但寿光市单位集资建房、定向开发现象严重，目前市委、市府、法院、检查院等政府机关及教育机构、效益比较好的企事业单位等都已经完成集资建房或定向开发，而且其开发的项目就户型及位置等因素来看在寿光都属于比较高档的楼盘，这些人短期内买房的可能性比较小，这就使我公司的目标客户群大大流失。通过测算得出，如果纯建设多层住宅则在地价47万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况下可实现我公司15的投资利润率。如果纯建设别墅项目则在地价42万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况才可实现我公司15的投资利润率。但寿光目前普通住宅市场的消化速度比较慢，旺季才能达到20套/月，平均月销售十套左右。369亩的大盘市场消化周期会比较漫长，而且存在本地块紧邻一大型化工厂（该厂有强烈异味且短期内搬迁的可能性不大）。通过对市场的分析，我们认为如果整体接盘风险比较大，建议放弃本项目。第二章 寿光市概况2.1地理区位寿光市位于山东省北部，渤海莱州湾西南岸。东邻潍坊市寒亭区，西界广饶县，南接青州市和昌乐县，北濒渤海。纵长60公里，横宽48公里，海岸线长56公里，面积2180平方公里，辖16处镇、街道，其中规划城区面积40平方公里，建成区面积25平方公里，占全省总面积的1.43。2.2经济概况寿光市连续八次跻身全国农村经济综合实力百强县。2005年度全国百强县寿光排名第41位，农业增加值列全国第19位。全国县域经济基本竞争力百强县列第38位。2005年实现财政总收入19.8亿元，其中地方财政收入突破10亿元，城市居民人均年收入达13000元，各类存款余额163.1亿元。2006年19月，完成财政总收入18.2亿元，比2005年同期增长32.6%。金融机构各项存款达187.2亿元，比年初增加27.2亿元。各项贷款余额140.3亿元，比年初增加22.4亿元。农村居民人均现金收入7334元，同比增长12.7。工业方面：2005年，全市工业实现销售收入434.1亿元，同比增长57.5%。寿光市基本形成了造纸包装、原料化工、机械制造等6大支柱产业，打造了晨鸣机制纸、联盟化肥、仙霞服装等10多个知名品牌，有4支股票上市。农业方面：寿光是全国无公害蔬菜示范基地县达标单位，仅蔬菜一项，农民人均纯收入3000多元。连续成功办了六届蔬菜博览会，被国务院批准为全国五大农业会展之一。其北部地下卤水储量40亿立方米，宜盐面积260万公亩，原盐年产量300万吨，是全国三大重点海盐产区之一；沿海滩涂45万亩，主要经济鱼类20多种，贝类10多种；石油和天然气储量也非常丰富。近几年寿光市经济发展状况良好，综合经济实力一直名列潍坊市最前列，近几年胡锦涛主席将寿光做为先进性教育试点单位，从政治环境及政策等方面为寿光经济的快速发展提供了强有力的支持。近三年潍坊市各区县的GDP对比如下：20032004 20052006前三季度GDP增长率GDPGDPGDP潍城区33.385.9%41.1952.2847.1奎文区28.5224.3%37.0846.3843坊子区30.8715.7%37.1146.0542.9寒亭区3316.5%40.7549.4146.7高新开发区54.58滨海开发区35.37经济开发区10.96青州市101.7716.2%125.64147.79136.3诸城市138.3519.2%176.36207.52197.6寿光市155.517.1%193.01231.19209.8安丘市76.043.8%90.44102.7691.7高密市8817.5%102.00130.2123.8昌邑市80.1513.0%99.00118.28112临朐县53.056.4%60.5373.0662.7昌乐县46.313.9%60.0272.56632.3人口概况目前寿光市总人口约108万，其中市区非农人口约25万。寿光市区2010年规划城市人口为32万人。2020年规划城市人口为42万人。2.4发展规划寿光市城市总体规划是北京清华城市规划设计院于2004年11月编制完成,2005年5月山东省政府批复实施。规划期限为2003年至2020年，（近期：2003年2010年，远期：2011年-2020年。）城市职能：全市域政治、经济、文化中心，全市交通枢纽以及农副产品加工为主的绿色环保产业基地，全国重要的农副产品交易中心和造纸产业基地。城市性质：寿光市是以绿色环保产业为主导，具有花城菜都特色的生态园林城市。市域城镇体系规划：寿光市域城镇体系分为三个等级规模。一级：寿光市区，到2020年城市人口发展到42万。二级：4个重点镇，分别为稻田、候镇、羊口、台头，每个镇到2020年人口控制在2-5万人。三级：余下的10个一般镇。到2020年每个镇人口控制在1万人以内。纪台于中心城市辐射区内，应与市区保持密切的产供销、居住、交通等各方面的联系与协作。寿光市域空间结构以寿光市区为中心；以潍高路、羊青路、昌大路、辛沙路及寿光城区的圣城街、渤海路为城市主要发展轴线，以稻田、候镇、羊口和台头等重点镇为支点，与产业发展和区域生态环境密切结合，形成二纵二横四个主要城镇带；同时结合市域内十纵十横的道路系统，选择城市次要发展轴线，加强各乡镇联系；由北到南带动滨海渔盐生态经济区、寿北牧林农生态经济区、寿中农牧林果生态经济区和寿南粮菜花果城郊型生态经济区的发展，进而构成寿光市城乡一体生态化城市的基本框架。城市化水平2010年达到55%，2020年达到65%。城市规模：寿光市区2010年规划城市人口为32万人（06年末约25万人）， 2020年规划城市人口为42万人。规划城市建设用地：近期2010年为38平方公里，人均建设用地为118.81平方米；远期2020年为50平方公里，人均建设用地为118.46平方米。城市规划区：城市规划区范围划定为现有五个街道办事处的行政管辖区域。远景规划不受此边界限制。城市发展方向：本次规划期限内，城市主要由南北的渤海路与东西的圣城街为主要发展轴线，城市发展方向以现有城区为主体向外围拓展，近期主要向东跨过弥河发展洛城及北洛组团，远期继续发展洛城组团、北洛组团，远景可向城区南部发展。城市规划布局：规划期内城市总体空间结构为组团结构，三个环状及十字轴状的方格网道路，并结合弥河滨河绿带、防护林带、农业生态园等楔形绿地以及自然村落和菜地，形成相对独立、有机联系的“一主两辅”组团结构的空间规划格局：“一主”是指以原有寿光老城为主，在二环路内呈东西向布局的中心城区组团，两辅是指以弥河东岸的洛城为主的洛城组团及以经济技术开发区（巨能特钢）为主的北洛组团。寿光中心城区组团大体可分为四片功能区：由圣城街与渤海路为空间发展轴，而划分为4个城市功能区。渤海路以西圣城街以南进行用地调整、房屋改造、产业升级，发展为城市商业、文化中心区，及居住区，主导产业为商业、金融、文教科研、蔬菜大市场及其他各项服务产业等，同时以晨鸣工业区为主，主导产业为造纸、热电等传统优势工业；渤海路以东、圣城街以北以原有高新科技园及潍坊科技职业学院为基础，重点发展高等教育、高科技产业、全市行政办公区(项目所在区域)； 渤海路以西、圣城街以北以旧城改造为主，主导产业为商业、金融、文教科研；渤海路以东、圣城街以南重点建设新的城市居住区、文体中心和政务中心。洛城组团发展一类工业为主，配套安排居住和公共服务设施。北洛组团北部发展二类工业为主，南部配套安排居住和部分公共服务设施。“两辅”与“一主”之间以大面积生态绿地、防护绿地进行有机分割，并保持通畅便捷交通联系。对城区南部水源地做好规划控制，严格进行保护。第三章 房地产市场调研与项目定位3.1市场研究3.1.1 寿光市房地产市场状况 寿光房地产业从2002年开始活跃，自2002年以来，寿光房地产市场稳步发展，城市建设取得了较大成就，2006年1月23日，寿光市被国家建设部命名为“国家园林城市”。目前房地产业已成为寿光市一大经济支柱。2005年寿光市共办理开发项目21个，开复工面积78万平方米，竣工交付面积36万平方米。据建设局开发办预测，2006年将完成房地产投资10亿元，开复工面积80万平米，竣工交付60万平米。房地产市场日趋活跃，外地开发企业先后来此投资兴业，2005年寿光市从事房地产开发的企业达到19家，其中二级资质企业2家，三级资质企业6家，四级资质企业6家，暂定资质企业5家。详细分析如下：一住宅市场情况1）东部新城环境好，开发量大，是购买能力强的客户首选之地寿光市房产市场近几年开始活跃并表现出了较快的发展趋势，目前有多家大型项目在建或已经启动，包括东部新城区的美林花园、环翠花园、鸿基花园等住宅小区，位于圣城大街北侧（即该地块南侧）的公安局、检察院、法院、广电大厦等高层办公楼（现主体已封顶）。随着市政机关的准备东迁，东部将作为未来的政治中心和文化中心，其优越的自然环境和教育环境在房产开发中占据主要地位，目前寿光的高品质大盘多集中在这个区域。成为大批的机关人员、教育、医疗机构的高素质、高收入人群入住的生活区。市民对此区域的认可度也较高。但是从现在的开发建设进程来看，生活配套和市政配套还不完善，预计在3-5年的时间内才能形成比较完善的配套。目前在此区域购房的人都具备一定的经济实力，但大多数为单位团购或定向开发，购买时价格较便宜（11001700元/平方米）。此区域规划的地产项目有高档公寓、别墅、高层住宅、花园洋房等多种形态，户型面积大多在120以上。社区品质也较高，环境绿化和物业管理都做的相对较好。2）定向开发、集资建房的现象在寿光较为普遍寿光市福利待遇较好的政府机关单位和规模较大的企事业单位大都采用委托开发和定向开发的模式与开发商联合起来，用较低的价格在小区内团购商品房，剩余的房源对外出售。这个现象在过去的两年内较为严重，而且已经形成一定的规模，目前基本所有的政府机关单位、教育机构都已经完成了集资建房或定向开发。3）新农村建设运动的开展，城市周边新兴建了许多村民自建规模较大的住宅小区寿光的城市化进程相对于其他县市更加快速，市区与农村紧密相连，无明显的分割界限。目前新农村建设正在如火如荼的进行，南部、北部的村建房项目颇多，西部外环线附近村庄也正规划进行大规模的改造，这些住房的建设对商品房市场形成强有力的冲击。4）寿光市近两年来的房地产交易量和交易价格都处在上升的态势根据在房地产交易中心了解的数据，寿光市商品房交易量05年为15万平方米，06年为20万平方米，上涨幅度为20%左右。商品房交易平均价格也由05年的1900元/平方米上涨到2100元/平方米。成交户型以120-130平方米为最畅销的户型，从整个发展格局来看，目前从寿光房地产市场整体上处于一种供求相对平衡的状态，可以预计在2007年商品房交易量及交易价格应该会稳中有升。5）畅销户型以120平方米以上的大户型为主， 80-110平米的小户型成为市场稀缺产品由于居住习惯和生活舒适度的要求，在寿光最受欢迎的户型面积为120平米三室户型，畅销主力户型面积在120-160平方米之间。 120平米以下的户型供应量较少，根据调查，90平米小户型开始受到购买力较弱的置业者的青睐，怡园花都的90平米小户型推出不久即销售一空，但这是在单位价格相对较低状态下的情景，估计单价上升后小户型房型的消化速度也不会很理想。二、土地市场情况寿光市自2002年以来，按照立项、规划、拆迁、整理、招拍挂公开出让的路子，将国有土地使用权、房地产开发权和建设中的行政性事业收费权捆绑在一起向社会公开“招标、拍卖、挂牌”，省却了开发商在开发建设中办理手续的繁琐，促进了房地产市场健康发展。自2002年以来至2006年5年的时间土地出让面积增长196。如下表所示：年度成交宗数土地总面积（亩）出让面积（亩）总价款（万元）备注2002年7444.33399.16512110.982003年8311.285250.1221588.52004年11258.96218.115898.112005年9682.03489.78275902006年191185.667548.3已储备3080亩44宗合计541696.6052542.765144735.8906年出让土地的详细情况如下：2006年成交地块统计表序号项目名称出让面积（亩）单价（万/亩） 出让年限用途地块位置经营方式成交日期1德隆汽车运输公司44.97 68.04 70住宅圣城街以南，银海路以东挂牌 2006-3-19城里预制厂2张敏3.17 37.16 70住宅城区清河路以东挂牌2006-1-43刺绣厂23.59 72.92 70住宅公园北街以北，房管局以西拍卖2006-5-304温泉小区126.30 40.80 70住宅正阳路以东，建新街以北 2006-6-175市委地块14.30 174.80 50商住综合渤海路中段东侧拍卖2006-8-16水利局4.69 277.33 50商住综合新兴街以南，迎宾路以西拍卖2006-8-17市政府5.80 143.02 40商业渤海路以东，金光街以北拍卖2006-8-18国土资源局以北9.75 190.83 50商住综合迎宾路以西，广场街以南拍卖2006-8-19民政局3.59 278.82 50商住综合广场街以南拍卖2006-8-110环保局2.97 121.03 50综合用地公园北街以南拍卖2006-10-1711商贸局3.09 71.09 50综合用地石马路以西拍卖2006-10-1712世纪家园68.25 60.00 70住宅郭家路以西，建新街以北 2006-10-1413圣城中央花园南区64.46 132.79 50综合用地迎宾路以东，广场街以南 2006-11-2514潍坊科技职业学院87.42 44.04 70住宅晨鸣路以西，文庙街以南15健元春集团83.64 58.10 50光明路以东 2007-1-10其中寿光2006年共出让土地1185.6亩，包括通过招拍挂共出让土地15宗，出让土地面积约501亩。所出让的土地位于中央商务区、周边配套好的土地价格在121174万元/亩；位于东区及中央商务区周边、配套尚不完善的，土地价格在5070万元/亩。详细情况如下所示：3.1.2项目所在区域房地产市场分析1）供求分析寿光市真正开发商自主开发、市场化销售的项目并不多，而且其开发周期混乱。大型房地产项目多采用的是一次少量开发的策略。开发周期较长，很难界定其供应时间、统计出确切的供应量。本项目所在新城区域南侧的美林花园、环翠花园、鸿基花园、现代小区、阳光温泉花园五个项目的总建筑面积约97万平米，目前正市场化销售的面积约为5.7万平米，后续市场化销售的供应面积约为23万平米（可能会在两到三年内释放）。整个寿光市调研的10个项目的总建筑面积约108万平米，市场化在售面积约9万平米，后续供应约42万平米。详细情况如下：项目名称总建筑面积在售面积后续供应面积美林花园32.2万约2万约13万环翠花园14.78万约3.6万无鸿基花园20.4万约1000无银丰新都11.2万无11.2万中央花园3万约3000平米无怡园花都5.45万约1万无圣都嘉苑2万8000平米无温泉花园二期10万无10万文化名园三期1.1万1.2万无群利7.86万无7.86万合计108万约9万约42万从调查的结果来看，东部新城区的后续供应主要集中在美林花园的后续项目的开发及阳光温泉花园项目的开发。根据美林花园的开发风格，其后续的供应不可能在今年同时开发，应该是在两三年内逐步开发。需求方面，目前东部楼盘的主力客户还都是政府机关的公务员。即使市场化程度较高的美林花园也存在土地储备中心、财政局、刑警队、工商局等单位团购的现象。而像环翠花园的绝大多数房屋则是由法院、检察院、交通局、房管局定向开发。而鸿基花园则主要是市委、市政府、人大、政协定向开发。这些需求主要得益于政府机关的向东搬迁。从目前的状况来看，本区域的市场基本上是处于供求平衡的状态。2）价格及销售情况分析从调研的情况来看，目前新城区多层的平均价格以美林花园（具体位置见1.3规划范围中的图片）为代表约2400元/平方米。但其早期销售的价格较低约为1700元/平方米。从2006年年中开始由1900元/平方米涨到目前的2400元/平方米，其销售情况尚可，但其主要销售量集中在涨价前。而环翠花园当时是以11001600元/平米的价格卖给法院、检查院等政府机构，剩余房源以2600元/平方米的均价向外出售，因其价格较高，面积偏大，销售并不理想。老城区的中央花园、怡园花都目前都已经入住，尚有约80的未售房源。详细情况如下：区位项目名称建筑形态主力户型面积均价新城区美林花园别墅、多层100-1452400（多层）5200（独栋别墅）4500（双拼别墅）环翠花园高层1581882600阳光温泉花园多层112-146约2250老城区中央花园多层1001602500怡园花都多层80-1402300圣都嘉苑高层110-1662800（精装）文化名园多层80-1602200通过实地调研及与同行的交流，了解到目前整个寿光房地产市场的消化速度一般，销售旺季可能月均销售二十几套。淡季根据项目的不同而有所不同，像环翠花园在06年2月、3月甚至出现一套未售的情况。3）消费者行为分析根据某专业地产机构06年12月底利用集中访谈、企业抽样访谈、入户访问等方法，进行的有效客户调查数据得出如下结论：1、61的受访者购房的主要原因是改善居住条件，他们居住在老房子里，无论是生活配套还是物业管理，与新兴商品房相比水平较差，生活的舒适性差。结婚用房占到22，而本地拆迁和投资的受访者占的比例较低，只有7和9。2、78的受访者打算购买多层住宅，仅有22%的受访者比较偏爱小高层住宅。寿光从行政级别上来说是县级单位，当地的消费者的消费观念相对传统、保守，所以比较容易接受多层住宅；但是寿光的经济发展水平相对较高，消费者中又有很多前卫的思想，因此对小高层有一定的接受度。3、受访者打算购房的总面积主要集中在80120平米，其中80100平米的需求量占到30，100120平米的需求量占到32。120平米以上比例较少，120140平米为17，其余的需求量很小。受访者对户型的要求相对市场上供应的户型面积偏小，他们所需求的面积在市场上很难找到，这是市场的一个空白点。4、对于最可能购买的房价范围59的受访者选择1800元以下，16的受访者选择18001900元，13的受访者选择19002000元，接受2000元以上的比例很小。5、受访者在购房上花费的最可能的总费用排名为：2025万元占46，20万元以下占35，2530万元占15。从数据中可以看出目前寿光市市民能承受的房价集中在20万元左右。6、55的受访者选择分期付款，28的受访者选择一次性付款，17%选择银行按揭。数据反映出消费者的消费观念相对保守，不太接受银行按揭的付款方式，而选择分期付款说明消费者的消费能力有限，一次性付款的难度大。7、40%的受访者愿意承担的首付款为510万元，29的受访者愿意承担的首付款为5万元以下，愿意承担1015万元首付款的受访者占到24。8、受访对象所能承担的月供金额金额500-1000元所占比例最高为36，其次是月供金额在1000-1500元的比例是30，月供在500元的以下比例为27，月供金额超过1500元的比例较低。9、受访普遍接受的户型为平层，所占的比例为58，有23的受访者选择复式的建筑形式，选择跃层的受访者占11。10、受访对象对三室的需求率较高，分别是：三室一厅一卫所占比例相对较高为38，三室二厅二卫所占比例是21，三室二厅一卫所占比例是17。11、67的受访者选择在新城区购房，只有32的受访者选择老城区。说明大多数的消费者认同寿光东部开发区良好的自然环境，大都选择去开发区购房。12、所调查对象中有30认为寿光的房产价格在未来三年内下跌，调查对象认为寿光市房产价格在未来三年内保持现状和上涨的比例各占25和28。从数据显示可以看出，大多数的受访对象认可寿光的房产价格在未来三年内下跌，主要原因在于寿光周边的社会主义新农村建设如火如荼，村改房和单位集资建房的比例很高，所以消费者普遍认为价格的上涨已经接近顶点。这些思想可能会在一定程度上加重其在购房时的观望态度。13、对目前住房不满意的24的受访者选择环境污染，17的受访者选择物业管理，各有11的受访者选择户型结构和小区的环境。可以看出受访者普遍关心居住环境和物业管理的水平。14、46的受访对象需要车库，14的受访对象选择地下室，35的受访对象两者都要，只有5的受访对象两者都不要。私家车消费即将成为大众化的消费，需要车库的家庭越来越多15、期望的交房标准55的受访者选择厨卫装修，23的受访者选择全装修，20的受访者选择毛坯房。注：本此调查客户情况男女性别比例接近2：1；年龄段范围，30岁以下占53，3040岁占35，4050岁占8；家庭结构的类型，其中主要为三口之家占45，单身占23；文化程度，初中及以下占13，高中占52，大专占26；从事行业是行政机关占6，金融保险占5，自由职业占15，私营业主占26，其它（医生）占21，商业贸易占13；家庭年收入2万元以下占32，25万元占41，510万元36。3.2 项目的市场定位及价格预测3.2.1项目市场定位本项目所处的地理位置为寿光市的东部新城区，市委市政府估计近期内就会搬迁到本区域。其南侧的公安局、检察院、法院等机关的办公楼也已主体完工，其中法院预计07年8月入住，其他单位预计也会在07年入住。政府机关的入住将大大提升本区域的竞争力，加上其周边的教育、医疗等环境配套比较成熟。建议本地块的定位为寿光市的中高端。3.2.2项目的目标客户定位目前寿光各企事业单位的集资建房、定向开发等分流了政府机关、企事业单位绝大多数的中高层收入者。使本项目的目标客户群显的比较单薄，本项目目标客户应该以寿光市收入比较高的私企业主、各乡镇企业的中高层管理者、乡镇中特别富裕的村民、政府及大型企事业单位的二次购房者为主。3.2.3项目价格预测本地块紧邻新的行政中心，地理位置优越。但与目前在售的美林花园（多层2400元/平方米，别墅部分原出售价格为45005200元/平方米，近期因销售很不理想目前出现大幅降价，降幅约800元/平方米）环翠花园（高层均价2600元/平方米）相比，位置略逊。其西侧金玉米工厂空气污染比较严重、目前周边生活等配套尚不完善。考虑到我公司的品牌及项目品质，综合分析预测多层销售均价为2500元/平米，分析别墅市场的销售及周边化工厂等环境的影响建议别墅均价3900元/平方米。第四章 项目SWOT分析v优势本地块位于寿光市的新政治、教育中心，升值潜力较大。本项目净用地约369亩，有规模优势，便于环境的营造及品质的提升。目前寿光缺少真正的高品质楼盘，竞争相对较少。周边的教育资源比较丰富，有重点高中及最好的私立学校（幼儿园到初中）。v劣势项目距离金玉米化工厂较近，空气污染比较严重。（预计该厂在近期内搬迁的可能性不是很大）目前周边生