常州万达广场调查报告.doc

常州新北万达广场调查情况汇报2010年10月18日，本人一起同董事长助理钱东晓、上海分公司副总经理陈佰强、市场部刘奇去常州市考察新北区万达广场店铺，现就考察具体情况汇报如下：一、广场位置、规模及预售情况：1、常州新北万达广场位于新北区通江大道和太湖中路交汇处，项目坐西朝东，正门朝通江大道，西靠竹山路，南依太湖中路，北与巢湖路相接，并紧邻常州市政府、市人民广场及体育中心（详见百度位置附图）。项目总占地面积110余亩，建筑面积近40万平方米。规划中包含大型购物中心、室内外步行街、国际知名连锁超市、国内一流电影院线、大型量贩KTV和电玩城，以及五星级酒店，是名副其实的大型城市综合体。2、广场于今年9月16日开工建设，整个项目预计将在2012年下半年全面竣工，但大商业将于2011年底完工开张营业；广场室外步行街店铺（二层结构）总分二期开盘预售。日前一期预售推出的室外步行街店铺位于靠竹山路西向的近70个商铺。根据广场步行街沙盘店铺总布局，经实地调研，考虑朝向、位置、客流等因素,现在一期开盘的店铺，位置、客流走向都不理想，而于年内第二期开盘的室外步行街店铺的位置较好。但二期开盘的步行街两向主通道的门头店及位置较好的店铺，已被当地政府有关亲属朋友认购。经我们与常州万达广场项目总经理孟杰、副总经理陈俊俩人沟通协商，初步预订购二期开盘的B段中央位置061号、062号、063号三个商铺共计420.56（价格未确定）做我们的集成店（详见广场店铺布局平面附图）。二、常州市概况及商圈：1、面积、人口：常州市位于美丽富饶的长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，与上海、南京等距相望。现辖2个县级市和5个行政区,全市总人口360万，其中市区面积1864平方公里，人口225万。2、商圈概况：南大街商圈是目前常州市的核心商圈，它辐射周边的南大街、延陵西路、怀德北路、晋陵中路等主要街道商区。南大街商圈地处常州市中心城区，延续了最早的常州传统商业，主要以百货经营为主，街边店铺鳞次栉比，具有浓郁的商业气氛；怀德路商圈以餐饮、娱乐为主；兰陵路商圈集中为电脑城、苏宁电器、数码城、九州服装城等大型主题专业市场；关河东路商圈主要以超市、大洋百货构成，火车站地区巨大的人流和客流量带动了该区域的商业发展。3、租金调查：目前南大街商圈内，商铺的租金价格较高，主要分为3个层次，核心地段最高月租金约1250元/；中间段店铺月度租金约750元/；而末尾及较差的地段店铺，月租金就相对较少约250元/；其它地段商业街因百货业态不同，租金高低不均，差异很大，没有大的可比性，这里就不一详述。三、新北区概况：新北区是常州市的新区，面积约439平方千米，人口约45万人。近几年，随着市政府的北移，新北区在几大片区里的重要性与日俱增，目前已成为常州市重点开发区域。同时，随着交通路线的逐步完善，BRT（快速公交系统）1号线的投入运营，市政建设力度的加大，提升了新北区域的附加值，区域的商业地产项目也迅速成长起来，商业价值也与日俱增。新北万达广场的适时进驻，不仅将改善常州市整体商业布局、促成常州市多级商业格局的形成，而将真正促成新北商业中心的形成，加快北部新城功能的完善。四、红蜻蜓市场概况：常州市区市场属上海分公司管辖。原由代理商代理经营，后因公司品牌发展需要，于2009年3月18日收回公司自主经营。现共有5个商场专柜（比去年增加了二个专柜），本计划今年在南大街拓展1家专卖店，但因其店铺租金太贵、转让费太高（转让费高达30万/间）一直无法拓展开设；常州市区去年销售业绩354万元，今年1-9月份已累计销售415万元，完成年度计划508万元约82%，预计年内可完成520万元。五、综述和购置建议：综合上述分析， 我们认为：1新北区万达广场，虽然位于常州市新区，但新北区近年发展较快，潜在的有消费能力的群体较大，交通网络完善、快捷，同时广场周边公寓住宅、商业地产建设项目密集（万达广场的周边，已经有府琛广场、太阳城以及正在建设中的丰臣国际）如雨后春笋涌现，加上影剧院、新体育馆的建成使用将进一步完善新区的周边配套，商业价值与日俱增，从发展的角度看，万达广场商业成熟速度会快、潜力大。2、这次预订的万达广场店铺位置尚可，面积适当，从投资的角度有增值空间，从经营的角度也可改变常州市区无专卖店的格局。为