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Soho产品研究 专题内容 PART1 soho产品的认知PART2 soho在综合体中的地位和作用PART3 近年来经典soho产品案例分析PART4 soho产品未来发展趋势 soho基本概念soho区位选址soho产品特点soho发展历程soho优劣势分析 soho基本概念 SmallOffice 小型办公 soho HomeOffice 家居办公 soho即Smalloffice and Homeoffice 是头一个字母的拼写 意为小型办公和家居办公 soho是一种新经济 新概念 指自由 弹性而新型的生活和工作方式 代表前潮的生产力 活跃的新经济 soho专指能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作 不受时间和地点制约 不受发展空间限制的白领一族 soho族它代表的是最先进的生产力 代表的是活跃的新经济 能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作 不受时间和地点的制约 不受发展空间限制的白领一族 soho基本概念 soho是人们对自由职业者的另一种称谓 同时亦代表一种自由 弹性而新型的工作方式 soho是住宅观念的延伸 属于住宅 但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施 尤其是网络功能发达 能使居住的同时从事商业活动的居住形式 soho是一种物业形态 国内房地产的soho是居家办公两用的小户型业态 soho实际上与地产并无关系 因纽约soho区闻名于世 所以现在国内多把双层式敞开式的商住两用房作为soho概念房打造 soho基本概念 soho发展历程 起源 SOHO起源於美国 在商业竞争相当激烈的美国 由於雇主考虑到办公室庞大的租金问题 另一方面也为了提高员工的生产力及其工作时的心情 所以提出了这个令劳资双方都相当满意的方案 而对员工来说更是愉快 因为今後不必再受限於固定上班的时间 仍能完成交付的工作 在国外早期SOHO的定义 专门指的是所谓的 电子通勤族 或 资讯通勤族 单单就在家工作者而言 soho并非是什么新的概念 只不过在以前 这样的工作型态一般统称为自由业 后来流行一个比较专业的称呼个人工作室 在现今则加上了新时代意义 同时冠上了最新的时髦称呼 苏活族 soho 指的是90年代居家工作者 选择更弹性的工时或企业外包 这股现代风兴起的起因大致归结为以下几个原因 就业环境面 电脑科技时代一日千里 取代了大量的人力 而全球经济不景气 让许多大企业纷纷缩减人员 于是许多人纷纷自立门户 企业的改造 节省成本 相对的企业外包需求日益增加 让这些自立门户的小企业有了一线生机 科技技术面 高科技产生出许多前所未见的新型态工作及服务项目 高科技的电脑与通讯设备已算是名符其实的物美价廉 也是脱离企业 自立门户的SOHO族能够快速完成企业外包工作的重要利器 尤其INTERNET的兴起 更加速了这个族群的兴起 人文面 在世人一片返璞归真的呼声中 不论男人 女人 都重新反思 工作 的意义 重新回归生活与家庭 不愿浪费时间在通勤等不必要的时间花费上 soho发展历程 根据不完全统计 2004年 美国4000万soho族通过因特网进行工作 占soho市场劳动力的30 到2010年达到6000万 在家办公族占据十分重要的低位 soho是一种自我设计生活轨迹 自我把握生命节奏 自我实现自由的生存保障状态 soho族不仅仅局限于在家办公和自由办公的人群 更代表了告诉增长 掌握科技潮流的大量小型公司 soho发展历程 2000年1月8日 北京出现了 soho现代城 并在三个月内一销而空 随着城市化和房地产行业的不断发展 SOHO公寓被越来越多的都市人所追捧 潘石屹先生说SOHO这种产品是一种时代精神的代表 它颠覆了过去一个时代的建筑传统 它不仅仅是房地产开发商开发的一个建筑项目 它所具有的包容 丰富 混合性正是适应一个城市的发展 不得不说 将流行的生活态度和生活方式融入建筑的设计之中 是房地产行业的一次伟大革命 潘石屹 soho中国董事长潘石屹以前卫著称 他是新一代私营企业的创业先锋 而且他所推广的将居住与工作合二为一的SOHO模式深入人心 soho发展历程 soho区位选址 鉴于soho产品需要同时满足住宅和办公的需要 所以再设计和选址方面要同时满足两者需求的统一 选择区位而不是仅仅选择地段 优质的区位条件代表着城市资源的高度聚集 综合配套越完善 商业氛围就越浓厚 对应的商务效率更高 交易成本更低 从住宅功能看 小户型住宅销售对象主要为年轻白领 卖价昂贵 选址一般都在 浪漫繁华 地段 对周边生活 交通 商业等配套设施要求较高 注 soho用地性质为办公 年限为50年 soho是公寓的细分物业 物业类型属于公寓 综合来看 soho选址对周边环境要求较高 生活配套和交通配套也要求较高 一般依托成熟商圈或产业园区或高科技园区 从办公功能看 办公写字楼一般选择区域配套比较完善 能满足上班员工生活方便 交通方便的地段 soho区位选址 soho公寓对于产业和周边环境的依赖性极大 一般位于高等院校及商业中心附近 soho产品特点 灵活的户型分割 可分可合 更多的机动空间 独立的卫浴设置 管道煤气通达 保证生活的基本配套 对物业管理的要求高 soho建筑的特点在于 最大程度满足办公需求的同时 保证生活环境的优雅与高尚 保证生活舒适的同时 追求商务办公的便利 soho产品特点 soho产品特点 综合 1 2 3 soho公寓对于产业和周边环境的依赖性极大 一般位于高等院校及商业中心附近 由于客户对于居住和办公的需求各不相同 所以要求soho公寓的空间具有极大的伸缩性和变化性 房型的个性化要求应得到充分满足 购买售后公寓的客户分为两类 一类是自用 一类是投资 对于自用客户来说 soho公寓牺牲了部分居住功能 舒适性差 只能是过渡性产品 对于投资客户来说 租金回报较低 于写字楼处下风 但对于试用者来说办公成本低 因而出租率高 4 oho公寓的面积一般都比较大 以居住的成本来实现办公 soho优劣势 优势 劣势 兼顾了办公与居住两方面的需求房屋空间可自由分割 灵活性较高户型方正 利用率较高房价物业管理费以及其他使用成本均低于其他纯写字楼不限购 随用办公的用途 但不能注册公司和挂牌 牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求 户型上会存在很多缺陷作为居住适合单身人士或两口之家 只能是过渡性产品租金回报很低 短期投资受政策限制 优劣势 总结 1 2 soho是一种新经济 新概念 指自由 弹性而新型的生活和工作方式 代表前潮的生产力 活跃的新经济 起源于美国 未来在国内将成为一种流行趋势 由于soho具有宜商宜住 自由分割的特点 所以深受购房族及投资客的喜爱 城市综合体 城市综合体是什么 APARTMENT A Apartment 公寓 PARK P Park 指公园 停车场 HOTEL H Hotel 指酒店 OFFICE O Office 指写字楼 CLUB C ConvetionClub 指会展中心 会所 SHOPPINGMALL S ShoppingMall 指购物中心 写字楼 酒店 停车场 会所 商业 soho 综合体 城市综合体中各产品的地位作用 高星级酒店 项目的品质形象成为城市的标杆 各类别住宅 开发项目的回款来源 酒店式公寓 类住宅产品也是项目的汇款来源 高星级酒店 地方政府税收来源 形象的组合 标杆性商业 长期稳定的现金流来源及物业资产增值 城市综合体的作用 城市综合体是城市发展到一个高级阶段的产物 被誉为城市中最精华的盒 叫做 城中之城 它是城市升级的引擎 城市综合体是城市消费的中心 城市综合体的开发可以为城市 新城 快速建成和人气的集聚带来放大效应 城市综合体能够产生整体大于部分之和的集聚效应 它能是不同功能之间形成叠加效应 成为一个巨大的能量和磁场 把人流 物流 资金流 信息流吸引进来 万达广场 城市综合体中各产品之间的相互关系 soho在城市综合体中的地位作用 soho 意为居家办公 作为一种生存方式 在国外流行已久 国内出现较迟 近几年发展较快 主要集中在一二线城市 由于soho具有门槛低 配套好 高投资回报率 不限购等优势 所以在商业综合体中发挥了极大的作用 soho 综合体 提供源源不断的人流及现金流 soho公寓目前受到年轻业主 中小型公司 投身事业的年轻人 以及小本投资者的极度青睐 soho是都市新贵及城市白领的投资宠儿 能为城市综合体带来中高端稳定客源 soho是一种过渡性产品 宜商宜住宜投资 1 对大多数自住购房者尤其是单身贵族或刚结婚不久的小夫妻而言 想要一次性购置3室甚至4室这种大户型 其难度是比较大的 很多人会倾向于选择小户型 等到财富积攒到一定程度再考虑二次置业 改善居住环境 因此 小户型可以作为一个过渡性产品 在若干年后 有了更大 更舒适的房子 小户型可以出租或出售 滚动置业 的美好设想可以在小户型这个载体上比较轻松地实现 可租可售可自住 所以说它的过渡性是非常强的 soho作为办公物业来使用 具有办公设配被套 可分可合 自由组合 作为住宅来使用 又具有独立的厨卫设计 以及配有专门的煤气管道设计 独立厨卫浴设计 方便起居生活 办公与居住均可使用 无论是自住还是投资 小户型相对于大户型来说 其最大的优点就是总价低 如果是通过银行按揭方式购买 那么其首付和月供也相对较低 这对于经济实力较为薄弱的购房者来说 应该是不错的选择 在房价日益飙升的今天 小户型低总价 低首付 低月供的优点 使得 居者有其屋 这一美好愿望不再那么遥远 总价低 首付低 月供低 投资风险小 一方面 由于小户型总价低 其投资门槛相对不高 通过选择地段和装修标准 一般可以实现用月租偿还月供赚取长期稳定的收益 或者择机出售 迅速回笼资金 比起大户型来说 由于总价低 机会成本也相对少 即使房价出现比较大的动荡 亏损也相对较少 另一方面 投资小户型房屋 相对于投资股票 债券来说 收益更稳定 即使房价出现大的动荡 也不会像股市崩盘一样 投资变成一堆废纸 从这个角度来说 风险是比较小的 含有商业性质 保证了将来的升值空间 4 房屋作为一种特殊的商品 除具备居住功能外 还具有保值及增值的附加价值 而小户型无疑成为房产投资的首选 一般来讲 小户型项目所处位置交通状况良好 同时相关配套也比较齐全 小户型无论是出租还是出售都具有较大的保值增值空间 总结 1 2 soho物业是综合体的重要组成部分 能为商业带来一定的人流量 同时也依赖着综合体中的商业等配套 soho办公物业是投资客最热门的首选产品 但它仅是一种过渡性产品 北京soho现代城 SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目 项目名称 SOHO现代城地理位置 北京朝阳区建国路88号SOHO现代城占地面积 7 3万平米总建筑面积 48万平米一期建设 6栋28层塔楼 总建筑面积26万平米 公寓总套数为1385套 车位1226个二期建设 4栋联体楼 总建筑面积22万平米 其中SOHO公寓512套 商铺48间 办公室277套 车位866个 商业街1 9万平米 写字楼6 1万平米配套 车位2092个 一所幼儿园2150平米 一所小学校5800平米 俱乐部2235平米 一期 二期 基本概况 北京soho现代城 SOHO现代城位于东长安街延长线 国贸东800米 北京商务中心区内 CBD 内 随着地铁复八线的建设 国贸桥的改造 通惠河的治理和东四环的开通 现代城所处的商务中心区已成为北京最现代繁华的地区 现代城东南西北 地下水上皆四通八达 复八线地铁在现代城设有出口 区位概况 北京soho现代城 开发背景 1997年 SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大 便首次向市场推出 小型办公 居家办公 SOHO 这一概念 给业主提供了灵活多功能的空间 市场反应 项目于1998年正式销售 其销售总额约40亿人民币 并且连续两年 1999 2000 获得北京市房地产单体项目的销售冠军 SOHO现代城于2001年完工 市场情况 立面设计特点 北京soho现代城 建筑外立面刷上明亮的颜色 增加了色彩感和时尚感 外立面大量的运用玻璃幕墙 同时将窗户做成落地窗 让人们拥有更开阔的视野 产品设计 北京soho现代城 现代城户型设计师引用推拉活动隔墙灵活分割 让空间可分可合流动起来 再者 为减少干扰 户型面积为150 300平方米 楼下为办公和会客区 楼上居住区 产品设计 北京soho现代城 面积134平方米 户型方正 可自由分割 商住投资皆宜 环境设计 北京soho现代城 soho现代城的环境设计 现代城在高层设计中每层挖一个8m 12m的空中阳光四合院 增加了采光通达性 同时在社区内设计不同特点的绿化环境和雕塑 和建筑立面不同的色标统一起来 让居住人群有归属感 出电梯后 映入眼帘的是四层楼高 20米宽的全景空间 为邻里交流的好平台 北京soho尚都 基本概况 项目位置 朝阳区正临北京南北主干道之一东大桥路占地面积 2 20公顷总建筑面积 170000 00平方米开发商 SOHO中国公司平均售价 22000元 平米租金价格 50 00 70 00美元 平米 月入住时间 1 2006年12月30日 2 2007年7月物业性质 甲级写字楼物业费说明 写字楼 17元 平方米 月 商业 30元 平方米 月规划 SOHO 尚都由两座主要的高楼组成 两楼之间由穿越整个街区的低层玻璃拱廊和商业街连接 这个双子楼具有多重功能 既有办公场所 又有住宅 而中间起连接作用的建筑则分配给零售店和表演舞台 北京soho尚都 区位概况 SOHO 尚都建筑面积17万平方米 位于CBD西北角 整个项目处在朝外商圈 建国门商圈和国贸商圈三圈交汇的黄金地带 西侧紧靠东大桥路 与第一使馆区和蓝岛大厦隔街相望 东侧是规划中的东大桥东侧路 从朝阳路直通建国路 与新城国际一路之隔 北侧距离朝阳北路仅有300米 南侧与世贸国际公寓二期相接 北京soho尚都 立面设计特点 soho尚都的建筑外观空间设计完全打破了现代建筑原来体系 采用大胆的非对称建筑元素 在空间关系上强调丰富的变化和千差万别 整个建筑立面是由不规则折面构成 上面镶嵌着互相交织的几何线条 总体在立面设计上符合了soho创新求异的特点 两座楼的外立面 或外部 表层 是裂开的冰片形状 它本见之于传统的中国门窗设计 用于夜间照明的内置灯带则成为一座 都市标牌 以纪念中国式建筑中过去常用霓虹灯来凸显建筑外观的手法 在两楼间的连接处的内部空间就像是放到了里面的外部空间 他把这样所产生的效果称为 视觉剧院 北京soho尚都 产品物业规划 项目规划为南区 北区 西区 其中西区规划一栋8层商业楼 北区规划一栋24层办公楼 南区规划一栋28层soho公寓楼 同时底下还包括附属的4层商业裙房 共规划400多家商铺 为社区提供了优良的配套 同时商铺采取产权式运营 一次性转让方式 商铺的逐渐入住将带动区域的人气 并与soho的开发形成良性循环的局面 北京soho尚都 产品设计 soho尚都包括270户适合投资的精装修办公室 产品线非常长 户型面积从17平方米到747平方米都有 精装修同时能使投资者可以早日得到租金回报 同时也更加容易出租 缩短周期 大规模小商铺 450个最适合投资的小面积商铺 构成商铺规模大的特点 小面积商铺具有聚集性 易于聚拢人气 商业氛围浓厚 开放型设计 北京soho尚都 产品设计 soho尚都商铺裙房 一至四层均为商铺 共规划450个铺位 面积为110 400平方米 其中黄色区域为餐饮区含2个中庭采光及6个下沉式花园 北京soho尚都 产品设计 共450个商铺23部自动手扶梯及13部电梯贯彻上下五层商场2个采光中庭可作商家活动产所 聚集人气6个下沉式花园可作餐饮区4500平方米屋顶花园480米沿街店铺 180米朝南花园店面每个商铺面积小 总价低 容易出租 北京三里屯soho 基本概况 位置 北京市朝阳区工体北路南侧 南三里屯路路西 为三里屯商业区核心地段的商业 办公 居住综合社区 投资商 SOHO中国均价 60000元 平方米规模 三里屯SOHO由5个购物中心和5幢30层高的办公和公寓楼组成 项目总占地约5 1245万平方米 规划总建筑面积地上约为31 568万平方米 地下约为15万平方米 本项目裙房 一至四层 局部五层 及地下一层将作为零售商业 高层 五层及以上 用作写字楼和公寓 地下二至四层用作停车场 设备机房和服务管理用房 北京三里屯soho 区位概况 项目毗邻第二使馆区和工人体育馆 是北京最具国际化气氛和传统的区域 其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外 周边交通发达 五百米内有多达十余条公交线路 113路 115路 117路 406路 431路公交可直达 距离北京国际贸易中心仅15分钟车程 距离北京国际机场仅30分钟车程 此外 三里屯SOHO距离地铁10号线团结湖站约500米 北京三里屯soho 立面设计特点 项目体现了使用多种材质 外观呈曲线的隈研吾式风格 表达出自然 有机的整体语言 北京三里屯soho 产品物业规划 占地面积 5 1万平方米建筑面积 46 6万平方米 其中地上约31 6万平方米 地下约15万平方米 各业态面积 商业 约12 8万平米 B1 4层 局部5层 办公 10 2万平米 共5栋 5 24层 公寓 12 0万平米 共4栋 5 28层 建筑高度 97米建筑层数 地上 地上 最高 28层 地下 4层装修 公寓及写字楼均为精装修车位 地下二 三 四层 地面55辆 地下停2362辆 共计2417辆 1 各种功能规模 北京三里屯soho 产品物业规划及设计 2 内部交通体系 开放式设计 整个项目没有任何围墙 目的是和城市融合 开辟众多街道 让人自由游逛 为整个社区注入活力 3 内部空间布局 4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧 这里的日照条件非常理想 安静适于居住 写字楼坐落在项目用地的北侧 这里与主要街道的联系十分便捷 公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境 与此同时 又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性 写字楼的大厅位于首层 使商业活动和工作环境融合在一起 产生互补 增效的作用 北京三里屯soho 产品设计 每层由两个核心筒构成 每个核心筒单元三部电梯每层共分9个单元户型面积119 387平方米全框架结构 可任意分割按照居家户型功能设置 但是厨房卫生间设置在户型边缘 便于作为办公利用 福州东二环泰禾广场 基本概况 福州东二环泰禾广场 区位概况 东街商圈 世欧王庄 东二环泰禾广场位于塔头路与连江路交汇处 距市中心仅仅5分钟车程 位于主干道上 交通便利 福州东二环泰禾广场 立面设计特点 区别于一线城市富有个性创新的外立面设计 泰禾广场soho外立面采用独特的玻璃幕墙与干挂石材完美结合 使建筑外观气派沉稳 洗练刚毅 极富现代建筑之美 同时具有更好的隔热 采光 防紫外线 防潮 隔音等效果 福州东二环泰禾广场 产品物业规划 中央商务集群 泰禾新天地 泰禾广场 项目分为三期 一期为27万平米的中央商务集群 包括一栋五星级洲际酒店 一栋5A甲级写字楼 8栋soho写字楼 二期为9万平米的泰禾新天地 包括欧式商业小镇 下沉式商业广场 独栋式会所 三期为15万平米的泰禾广场 包括一栋七层的大型商场 8栋soho办公 酒店 写字楼 福州东二环泰禾广场 产品设计 泰禾广场整层1200平方米面积 规划单间40 47 62 小户型面积 在户型设计方面 40 1200平米 4 5米层高灵动空间 采用全框架结构 可独立使用 亦可根据需要自由分割 可分可合 满足客户不同面积 不同功能的多重需求 福州东二环泰禾广场 产品设计 作办公使用一楼可作员工办公场地 二楼做Boss办公室使用 福州东二环泰禾广场 产品设计 作居家使用一楼作厨房卫生间及与朋友交谈聊天的客厅使用 二楼作客房使用 灵活多变的soho空间可以从单身的一居室到结婚的两居室 再演变为上下居住的4居室 更具情况将相邻的小户型进行组合拼接 福州东二环泰禾广场 产品设计 福州东二环泰禾广场 借鉴点 产品设计上 40 1200平米灵动空间可分可合 宜商宜住宜投资4 5米层高 一层变两层物业功能上 在公寓的空间打造商务的配套引进全省领先的 中央缴费系统 自助缴费系统 的先进模式及智能反向寻车系统带超大规模商业配套 满足业主需求 万达广场 基本概况 区位概况 万达广场 万达商圈 万宝商圈 台江商圈 CBD 万达广场位于仓山区浦上大道 离万宝商圈及北江滨CBD仅几分钟路程 福州东二环泰禾广场 立面设计特点 区别于一线城市富有个性创新的外立面设计 泰禾广场soho外立面采用独特的玻璃幕墙与干挂石材完美结合 使建筑外观气派沉稳 洗练刚毅 极富现代建筑之美 同时具有更好的隔热 采光 防紫外线 防潮 隔音等效果 福州东二环泰禾广场 产品物业规划 中央商务集群 泰禾新天地 泰禾广场 项目分为三期 一期为27万平米的中央商务集群 包括一栋五星级洲际酒店 一栋5A甲级写字楼 8栋soho写字楼 二期为9万平米的泰禾新天地 包括欧式商业小镇 下沉式商业广场 独栋式会所 三期为15万平米的泰禾广场 包括一栋七层的大型商场 8栋soho办公 酒店 写字楼 福州东二环泰禾广场 产品设计 泰禾广场整层1200平方米面积 规划单间40 47 62 小户型面积 在户型设计方面 40 1200平米 4 5米层高灵动空间 采用全框架结构 可独立使用 亦可根据需要自由分割 可分可合 满足客户不同面积 不同功能的多重需求 福州东二环泰禾广场 产品设计 作办公使用一楼可作员工办公场地 二楼做Boss办公室使用 福州东二环泰禾广场 产品设计 作居家使用一楼作厨房卫生间及与朋友交谈聊天的客厅使用 二楼作客房使用 灵活多变的soho空间可以从单身的一居室到结婚的两居室 再演变为上下居住的4居室 更具情况将相邻的小户型进行组合拼接 福州东二环泰禾广场 产品设计 福州东二环泰禾广场 借鉴点 产品设计上 40 1200平米灵动空间可分可合 宜商宜住宜投资4 5米层高 一层变两层物业功能上 在公寓的空间打造商务的配套引进全省领先的 中央缴费系统 自助缴费系统 的先进模式及智能反向寻车系统带超大规模商业配套 满足业主需求 SOHO公寓从一开始的亮相到