装修管理要点和违章纠纷处理介绍.ppt

1 装修管理要点和违章纠纷处理 2 前言 概念 装修管理是物业公司依据国家相关法规和条例 受开发商或全体业主委托 对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中 对新建楼房的室内装修活动实施审查 监督和管理的行为 3 目录 CONTENTS 装修实施管理阶段 装修扫尾工作 业主违章纠纷的处理 装修管理要点 装修前的策划 装修实施管理阶段 装修扫尾工作 根据装修管理实施过程分成三个阶段 5 装修管理要点 装修前的策划 装修实施管理阶段 装修扫尾工作 装修管理实施的第一阶段 6 装修前的策划 项目的定位装修相关资料的准备和文明规范装修的宣传相关管理方式的确定对预防控制违规提前采取的其他措施人员的准备服务细节的设置 7 装修前的策划 项目的定位 阳台封包事项的确定 包括雨棚和遮阳棚 开发商书面同意 统一方案和效果图 制定 征得 要求 格式 样式 颜色的统一 8 装修前的策划 项目的定位 阳台封包事项的确定 包括雨棚和遮阳棚 格式 样式 颜色统一 阳台封效果图 封闭后 封闭前 封闭前 封闭后 9 装修前的策划 项目的定位 空调机位和空调孔位置的确定 未安装套管 统一安装图 统一安装图 要求 必须安装在原先预留的空调位 并在外墙空调管上安装装饰管 10 装修前的策划 项目的定位 晾衣架安装方式的确定 外置晾衣架实景 挑空阳台 统一挂壁式晾衣架 11 装修前的策划 装修相关资料的准备和文明装修的宣传 交房时将装修手续办理流程告知业主 并对业主的疑问做好说明和解释 提前准备 12 装修前的策划 相关管理方式的确定 1 要求所有装修材料必须在大门口卸载 石子 沙子等物品还需提前进行袋装 然后转电瓶三轮车等进入园区 确保公共区域不受损坏和污染 2 装修垃圾在室内袋装好 然后用平板车推运到一楼单元门厅后直接转用电动三轮车运出小区 装修材料和装修垃圾的搬运路径和方式 13 装修前的策划 相关管理方式的确定 施工人员通道的确定 14 装修前的策划 对预防控制违规提前采取的其他措施 如拜访在当地有影响力 知名度的设计师或装修公司负责人 合作 共赢 15 装修前的策划 人员的准备 熟悉园区和户型结构 掌握装修管理相关法律法规 熟悉小区装饰装修管理规定 能够识别各种材质 有一定的表达和沟通能力 必须奉公 廉洁 槽钢 大块型玻璃 防腐木材 墙体打孔机 太阳能热水器 易用于违章的材料 中央空调 易用于违章的机器 16 装修前的策划 服务细节的设置 例如 统一提供空调装饰管 统一定制易损配件 便民平板车 17 装修管理要点 装修前的策划 装修实施管理阶段 装修扫尾工作 装修管理实施的第二阶段 18 装修管理实施阶段 业主提出装修申请 携带相关资料进行申请 适用时可包括 装修工程队资质证书复印件 加盖公章 装修设计平面图 装修单位营业执照 当地法律法规规定的房地产主管部门的审批意见书 其他政策 法规规定的相关资料 装修办理人员与业主签署并填写相关文本材料 装修办理人员对材料进行审核 室内结构 室外外观是否改动 是 向原设计部门或相关行政单位提出变动设计方案 并得到方案合格批复 办理相关手续 否 装修办理人员向业主及装修负责人详细讲解 装修注意事项 并签订 填写 装修申请备案表 等 与业主 装修负责人详细讲解房屋 装饰装修服务协议 内容并让其签收 告知装修垃圾和材料搬运方式 业主或装修负责人交缴文明施工保证金等相关费用 装修手续办理完毕 服务处签字审批同意 归档 发放 装修许可证 装修管理实施阶段 一个好的装修备案程序 是一个好的开始 会给日后的装修管理工作带来很多的益处 装修管理实施阶段 装修申请备案时必须要求业主本人和装修负责人到场 并逐层签字确认 装修管理实施阶段 原始结构图 装修公司设计图 对于有异议的地方进行注明 避免日后纷争 装修管理实施阶段 原始结构图 装修公司设计图 对于有疑议的地方进行注明 避免日后纷争 承重结构必须按照原始结构不能拆改 装修管理实施阶段 对 装修备案承诺书 和 业主 装修公司相关装修事项及须知 逐一进行解读 并让业主和负责人签字确认 装修管理实施阶段 业主 装修公司相关装修事项及须知 1 房屋装修前 先现场确认该房屋 其室内有无存在渗漏水现象 如室内存在渗漏水现象的暂停装修 待修复后再实施装修行为 2 敬请业主加强对装修施工单位及所雇用的装修人员的管理 特殊工种的装修人员应持证上岗 督促装修人员遵守物业服务中心相关规定 装修人员需佩戴出入证进入小区 不得赤足 赤身 不得随地吐痰 便溺 不得在公共区域抽烟 不得酗酒 赌博 不得大声喧哗打闹 骚扰他人 不得私自留宿 乱扔垃圾 不得向窗外抛掷物品等不文明行为 3 装修人员携带物品外出时 须经业主同意 并到物业服务中心开具物品放行单 离开施工现场时 应及时关闭门窗 水电等 以及贵重物品 贵重装修材料请勿留置装修现场 4 承重墙 承重梁 承重柱等承重结构不能敲毁 打孔 凿洞等行为 不得改变房屋使用功能 一切须严格按照审批后的设计图纸进行施工 装修管理实施阶段 业主 装修公司相关装修事项及须知 5 空调外机必须按装在房屋原空调外机预留位置上 安装时告知物业服务中心 空调按装时须提供相关安装图纸 办理相关手续 注 空调机位外侧百叶窗禁止拆除 6 卫生间或厨房里地面原本防水设施不能破坏 上下给排水管道不能移动或更换 及改变使用功能 7 房屋外立面其中包括门框 窗框 外墙等其颜色 样式 规格保持统一 严禁破坏或变更房屋外立面 注 北阳台内侧墙体拆除 必须先把外侧阳台封包起来 8 装修时不能占用公共部位 包括排烟管道 过道 安全消防楼道 梯厅 公共绿化等 不得占用公共区域进行加工 堆放装修材料或垃圾 不得损害公共部位和公共设施设备 装修管理实施阶段 业主 装修公司相关装修事项及须知 9 未经燃气公司批准 严禁私自移动厨房的煤气探测仪 煤气管道 破坏 封包煤气报警器 10 装修材料 包括沙 砖 水泥等 袋装化进入 非包装类建筑材料严禁从地下车库进入 地面绿化已覆盖 地下室车库限高2米 大型车辆不得进入 主干路不得停车 装修材料搬运事宜由业主或装修公司自行与装修材料搬运公司洽谈进行 主要以小区卫生 绿化及公共部位免遭受破坏为原则 装修材料搬运 垃圾清理不过夜 搬装修垃圾需提前告知服务中心 垃圾放于室内室直接装车拉走 11 由于本小区是人车分流型小区 小区地面绿化覆盖 地下室限高2米 因而大型货车无法通行及停靠 装修材料只能在西门口以大车换小车的方式进入 对此本服务处免费提供平板小推车供您使用 12 装修现场配置灭火器 50平方一个灭火器 动明火的必须提前向物业服务中心申请 装修管理实施阶段 业主 装修公司相关装修事项及须知 13 雨棚 阳光房 不锈钢防盗窗 太阳能热水器 水地热 外置晾衣架 卫星接收器等外置物不能擅 自按装 注 业主家在不破坏外立面的前提下安装防盗设施予以支持 前提为业主有需求防盗窗可装室内 北阳台必须按本小区相同的质材 格式 尺寸 颜色等要求进行封闭 符合条件的向 本服务处报批后可以请外单位进行自费施工 也可以选择小区设点的门窗制作施工方进行制作 完全遵循公平 自愿的原则由您自主进行选择 14 装修时室内可视对讲机 紧急报警按钮 弱电设备箱等严禁擅自移位 若确有移位需要请提前告知本服务处 由服务处安排专业人员进行处理 否则因维修所产生的费用由装修户自行承担 15 严禁将废弃物 汽油 稀料 油漆 胶水等倒入下水道 发生腐蚀损坏变形 影响其它业主使用 装修管理实施阶段 业主 装修公司相关装修事项及须知 16 为方便业主进行装修装饰 现园区内已进驻 装修材料搬运公司 博美亚窗业 装修建筑垃圾清运 零售沙包水泥以及门窗制作 等单位 该类单位属外驻单位并非属于本物业公司 上述单位工作人员非本物业工作人员 有上述服务需求的业主可以聘请上述单位进行自费服务 服务价格自行面议 在不影响小区环境卫生 绿化及配套设施完好和不影响外立面统一前提下 服务处支持业主自行从外聘请相关单位或个人进行服务 服务前请至服务处进行外来人员进入登记即可 装修管理实施阶段 业主 装修公司相关装修事项及须知 17 不得在周末 星期六 星期日 法定节假日 每日早晨8点之前 17点30之后的时间段 进行容易制造噪音的装修行为如敲墙 电刨 电钻凿等 18 请仔细阅读一下 装修协议 和 装修严禁行为 装修工程队违章 违约标准 等相关内容 并予以遵守该相关规定 19 开元物业在服务过程中所有收费项目匀由客服前台统一收取 收取后当场将开具相关票据 请缴款人索取并保管好相关票据 其他个人严禁收取小费等服务外费用 若有违规现象请举报 现场告知人 被告知人确认 装修负责人确认 年月日年月日 房屋使用功能的改变 承重结构的破坏 装修管理实施阶段 违章行为 破坏外立面 对相邻业主造成影响 装修管理实施阶段 装修材料搬运的跟进 材料是否属于正常装修范围 是否袋装化进入园区 是否会损坏公共设施设备 是否污染公共区域 有无堆放在公共区域 装修管理实施阶段 园区安全防范 室内是否配备灭火器 单元门禁是否保持常闭式 关注装修施工人员的施工安全 园区其他安全防范工作 装修管理实施阶段 定期收集 更新相关法律法规 及时组织学习 认真分析日常管理中出现的一些问题 对于新的违章点 确定应对措施 对装修管理人员要进行品德教育 时不时敲响警钟 避免员工在工作中犯错 熟悉新型装修材料 加强业主的沟通技巧 34 装修管理要点 装修前的策划 装修实施管理阶段 装修扫尾工作 装修管理实施的第三阶段 装修扫尾工作 关注室外的装修 雨棚 卫星接收器 更改绿化 外置晾衣架 花架 装修扫尾工作 装修竣工验收表主要内容 业主违章纠纷的处理 1 三层沟通 三层 二层 一层 装修管理员 管家现场沟通 领班 主管级沟通 项目经理沟通 记录 拍照 录音 留证 业主违章纠纷的处理 2 门岗把控 3 采取强制措施 如停水停电 对不起 我也不知道为什么老跳闸 是不是你们拉的电 业主违章纠纷的处理 4 已成违章的处理 对违章现场拍照取证 发送停工通知书和整改通知单 请业主自行整改 报当地行政执法局或相关管理部门 请他们支持和处理 处理时利用业主的职业个性 背景关系处理 如社会舆论 上级主管等 强