XX高新区安置房建设项目结构设计.doc

XX高新区安置房建设项目结构设计第1章 总 论1.1 项目概况项目名称：XX高新区安置房建设项目建设地点：本项目位于XX高新技术产业开发区内，DZAA大道，南至BB路，西至CC大道，北至DD路。建设单位：XX市GG*资产经营发展有限公司项目建设规模及主要建设内容：项目用地面积137亩，新建安置房1416套，总建筑面积132800平方米，配套公共设施建筑面积10939.1平方米、地下车库建筑面积14597平方米、储藏间建筑面积6080平方米。项目总建筑面积164416.1平方米。总投资及资金来源：本项目投资估算31846元。资金来源为：（1）项目单位自有资金11846万元；（2）银行贷款20000万元。项目建设期：本项目建设期为两年。项目进度情况：土地、规划、环评、项目核准程序已经完成或正在进行。1.2 编制的依据、原则、研究范围及目标1.2.1 编制依据（1）中华人民共和国城乡规划法（2008）（2）城市规划编制办法（3）城市居住区规划设计规范（2002年版）（4）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（5）工业与民用建筑可行性研究深度要求（6）XX市国民经济和社会发展十二五规划纲要（7）XX市城市总体规划（20092030）（8）GG区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（10）XX高新技术产业开发区相关规划（11）其它有关规范、技术标准（12）建设单位提供的其他各项基础资料1.2.2 编制原则（1）本着“客观、公正、科学、可靠”的原则，编写可研报告，为业主决策和融资提供依据。严格执行有关标准规范。（2）因地制宜原则：在充分尊重民意的基础上，从实际出发，结合现状地形特点因地制宜、合理布局，既要满足现状需求，又要符合长远发展的战略思想。（3）以人为本原则：按照全面建设小康社会标准，切实考虑居民生活需要，创造安全、舒适、优美的人居环境，提高城市的环境质量和居民生活质量。（4）坚持节约土地的原则：充分利用各类资源，节约土地与集约用地，在满足健康居住的前提下，保护土地资源。（5）可持续发展的原则：城市与经济发展，不能以牺牲环境和居民正常的生产生活为代价，坚持社会效益、经济效益和环境效益的协调统一，实现城乡社会和谐与可持续发展。（6）严格遵循国家有关设计规范，推广新技术、新材料、新产品，将安置区建成安全、舒适、环境优美、功能配套的居民栖息地。（7）认真调查和研究项目的基本条件，做到最佳地利用基础条件，避免不利因素对工程产生的影响。（8）在满足各项目经济技术指标要求的前提下，优化设计，降低工程造价。（9）依据自身条件和财力，量力而行，把握好建设节奏，制订切实可行的实施方案，规避社会风险，保证项目可持续健康协调发展。1.2.3 研究范围与目标本报告编制是根据项目的特点、任务与要求，研究项目的背景及需求，分析项目的必要性、建设条件、建设规模、建设内容、投资估算等，对建设方案进行技术经济论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策与融资提供科学依据。1.2.4 研究背景XX高新技术产业开发区安置房项目是市委、市政府为推进承接产业转移示范区建设和城乡一体化统筹发展，结合XX高新区建设需要确定的一项市政重点工程，主要为安置好江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村的被拆迁群众。1.3 城市概况1.3.1 自然环境XX市位于H省西南部、长江下游南岸。北濒长江与AQ市隔江相望，东与TL市、WH市毗邻，东南与HS市交界，西南与J省PZ，BY县接壤。其地理座标是：东经11633至11805，北纬2933至3051。市内现辖GG区、DZ县、ST县、QY县、JHS风景区，下设41镇39乡4个办事处。全市国土总面积82717平方公里，占全省总面积6%。一、气候特征XX市地处亚热带北缘，属温暖湿润的亚热带季风气候。气候特点为：气温温和，季风明显，雨量充沛，光照比较丰富、雨热同季、光照比较充足、植物生长期长。1、降水（1）全市年平均降水量为1556.9毫米，呈南多北少，东西相当之分布。降水量丰沛年达2200毫米以上，极大值为2716毫米（JHS、83年），干旱年950毫米左右，极小值888.7（GG、78年）。（2）四季降水分布：夏季602毫米最多，春季511毫米次之，秋季270毫米再次，冬季180毫米为最少。各季降水的地理分布：秋季东部QY较多，其他三地相当；其他三季与年降水地域分布类似。汛期（5-9月）雨量921毫米，占年雨量59%，大汛年1583毫米（96年），极少年405毫米（78年）。（3）各月、旬降水分布情况：以6月240毫米和6月下旬114毫米最多，月极值785毫米（ST96.6，旬极值407（GG96.7中旬），12月43毫米和1月上旬10毫米最少。（4）日最大降水量：GG250.3毫米（96年7月15日）、DZ231.2毫米（95年5月25日）、ST190.4毫米（70年7月13日）、QY180.7毫米（70年7月13日）。DZ东流镇95年5月25日出现342毫米的特大暴雨，为我市近40年的最大日降水量。GG最长连续降水日数16天，总量524.1毫米（69年7月3日-18日）。（5）我市常年在6月16日入梅，个别较早的年份可提前一个月，最晚的年份推迟到7月上旬末，这也是常年出梅的时候。梅雨结束较早与较晚的时间分别在6月中旬中期和7月底。梅雨一般为323毫米，丰梅年可达1189毫米，极大值1288毫米（GG96年），枯梅年2-3毫米，少数空梅年不足1毫米。（6）全市伏天的总降水量一般为188毫米，最多的年份可达489毫米，极大值5400毫米（GG80年），较少的年份11毫米左右，极小值0.4毫米（GG66年）。（7）GG降雪和积雪初日分别在12月15日和元月5日。最早11月11日和11月16日，最晚出现在1月21日和2月20土；降雪和积雪终日分别在3月5日和2月16日，结束较早的年份分别出现在12月23日和13日，较晚的年份分别出现在4月7日和4日。2、温度（1）全市年平均气温为16.1，较高年份达17.2，较低之年为15.5。极端最高气温为40.9，出现在ST县88年8月27日；极端最低气温为-16.0，分别出现在69年2月5号和6号（QY、DZ），全市平均年极端最低气温为-8.3，暖冬年为-4.4，严寒之年为-15.2。（2）全市平均高温日数24天，其中较多的ST31天，较少的DZ19天，高温天数最多达68天（ST：78年），最光仅1天（DZ：82年）。GG在0或0以下的低温日数为42天，最长的67-68年达71天，最短的90-91年18天。（3）全市季、月、旬的气温分布：春季（3-5月）为15.7，GG最低15.5，夏季（6-8月）为27.0，GG27.2较高，ST26.7较低；秋季（9-11月）17.1，GG17.3，DZ、ST17.0较低；冬季4.6，其中ST4.8较高，GG、QY4.4较低。各月分布是元月份3.4最低，7月份28.3最高。旬气温分布是：元月中旬最低为3.2，其中GG、QY均为3.1，DZ、ST为3.3；7月下旬和8月上旬最高均为28.8，其中GG29.2较高，ST28.4较低。3、灾害性天气（1）暴雨A、全市的年平均暴雨日数为5.1天，GG最多，ST最少。有67%暴雨集中在5-7月份，而以6月最多。除了12月和1月尚未出现暴雨外，其余各月均出现过暴雨。B、日最大暴雨是250.3毫米（GG96年7月15日），DZ的东流镇95年5月25日达342毫米（水文记录）。C、年最多暴雨日数13天（GG、QY83年）；65年DZ无暴雨。D、最长连续暴雨日4天（ST96年6月29日-7月2日，总量362.4毫米）。（2）旱、涝根据皖旱涝标准（79年4月）和GG近36年的旱涝资料统计：旱年占0.62，涝年占0.49。（3）冰雹我市ST县91年3月8日23时25分观测到冰雹重2克、直径17毫米为极大值。DZ、GG分别达15和13毫米。（4）大风GG8级以上的大风日数为141天，最多的64年达59天为之多，93年无大风。4月份出现最多，3月、7月次之，10月份最少。（5）初、终霜与无霜期A、初霜：全市初霜日出现在11月10日，较早年份在10月19日（极早DZ10月12日），较晚年在12月15日（特晚QY1月10日）。B、终霜：全市平均在3月22日，早年在2月22日（特早GG2月17日），晚年在4月11日（最晚QY4月23日）。C、无霜期：全年平均为230天，较长的GG244天（最长286天），较短的QY219天（最短189天）。（6）寒潮全市寒潮最早见于11月，最晚终于4月。而以2、3月较多。寒潮出现的年均概率约三年二遇，其中以DZ出现的次数较多，ST较少。二、地质地貌XX市位于H省西南部，是WJ经济带和“*”旅游区的重要组成部分。唐武德四年（公元621年）置XX市，历史上区划变动频繁，建国后“两撤三建”，2000年6月撤地设市。现辖GG区、DZ县、QY县、ST县、JHS风景区和XX市经济技术开发区。地处东经11638至10805，北纬2933至3051。东接TL，南邻HS，北与AQ隔江相望，西望庐山，与J九江、景德镇、上饶市毗邻。XX市东南部以JHS、牯牛降为主体构成南部山区骨架，是皖南山区的组成部分。区间层峦叠嶂，绿阴覆盖，是森林及野生动物宝库。中部为岗冲相间的丘陵区，是粮、茶、林、桑、麻重要产区。西北部沿江地带为洲圩区，地势低平，河湖交错，为名副其实的“江南鱼米之乡”。全市土地资源和气候条件呈多样化形态，地表物产丰富多样。XX市大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层、构造、岩浆活动的差异，可分别归属于三个次级构造单元，即DZ县南部为江南台隆；GG区和QY县以北为下扬子台坳；本市的中部为皖南浙台坳。在地壳运动影响下形成一系列褶皱与断裂，本市地层发育齐全，自太古界至新生界均有出露。市内印支期、燕山期岩浆活动强烈，导致一系列基底断裂发生，频繁的岩浆侵入活动，形成了以构造岩浆岩带为主干的成岩成矿系列。XX市地处H省西南部，东南是HS山脉与JHS山脉结合地带，北西濒临长江。整个地势由东南向西北逐渐下降，从中山、低山过渡到低山、丘陵，最后到岗地、平原。地貌类型比较复杂，根据地貌组合特征，自东南至西北可分为三个地貌区，且都是北东方向延伸，尤以JHS牯牛降中山、低山、山间盆地和QY木镇东流沿江岗地、平原区，都呈狭长状态，中部QY县DZ县低山、丘岭、山间盆地面积较大。三、土壤XX市土壤类型繁多，农耕历史悠久，在空间上有水平分布规律，又呈垂直分布特点。在江心洲和沿江的滩地上，以石灰性潮土为主；在沿江冲积平原和湖滨平原上，多分布各种类型的水积土；在南部岗地、丘陵、中低山地上以黄棕壤、石灰土、紫色土和红壤为主。四、水文XX市水资源丰富，主要由长江、河流、湖泊和水库四部分组成。长江在XX市境内全长160公里，每年四月份江水上涨，5-8月份进入汛期，历年平均水位9.20米，多年平均流量为29500立方米/秒。XX市境内湖泊多为分布在屿垦区域，形成历史悠久。主要有升金湖，七里湖，平天湖，太白湖等8个中小型湖泊。多年平均水面面积有14414平方公里，库容252亿立方米，已围垦面积3183平方公里，全市兴建水库372座，总蓄水量7.02亿立方米，众多湖泊、水库为XX市农业灌溉和沿江地区提供了充足的水资源。境内河流水系均发源于JHS脉和HS山脉，河流主要有青通河、九华河、陵阳河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黄盆河、龙渡河、龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在4-8月份，枯水在冬季。XX市水文条件好，水资源丰富，但降水分配年份和年际变化大。五、植被与主要动、植物状况1、植物资源XX市植被属皖南山地丘陵植被区和AQ市、XX市沿江湖泊圩植被区。处于常绿阔叶林向落叶阔叶林过渡地带，常绿树和落叶树混生。植被，除了农业植被外，森林和茶园是构成本地区主要植被。森林植被丰富，主要被子植物有壳斗科、樟科、山茶科、金缕梅科、漆树科、八角科、楝科、茜草科等千余种。主要裸子植物有松科、杉科、柏科等。其中香果树、青、柳等20多种属国家重点保护树种。中药材280余科，约1300种，其中19种为国家二类药材。山区丘陵，竹类资源广泛分布，主要有毛竹、桂竹等10余种，其中毛竹资源最多，且大片成林。自然植被中除牯牛降保存良好外，其余均遭严重破坏。人工植被以耕地、茶园和人工造林地面积最广。根据植被分布和生长状况可划分为沿江圩区植被片和牯牛降JHS植被片。沿江湖泊圩区植被片：地势平缓，海拔60米左右，为沿江低岗平原区，地处GG区、DZ县沿江冲积平原和全市各大湖泊垦殖区。区内植被类型有水稻、小麦、油菜、垂柳、旱柳、水杉、池杉、茶叶、桐、棕榈、麦、莲等。牯牛降JHS植被片：地处中的山脊丘陵地区QY县内植被分布水平方向和垂直方向都有明显差异，东部以常绿阔叶林构成，南部以木荷为主，海拔1000米以上有HS松分布。600米左右的低山区有草场分布，山间岗地、盆地上分布着小麦、玉米、山芋、水稻及茶树、果树和各类药材黄精、吴芸、胶股蓝及其它经济作物等。2、动物资源良好的生茂环境为野生动物栖息繁衍提供了适宜场所。古时有“山山白鹭满，涧涧白猿吟”(李白秋浦歌)之盛况。境内现有陆生脊椎动物430余种，其中珍贵野生动物50种，属国家一类保护的有白鳍豚、梅花鹿、豹、云豹、黑麂、朱稿、丹顶鹤、白鹤、白头鹤、白枕鹤、白鹳、黑鹳、白肩雕、白尾海雕、白颈长尾雉等15种。升金湖是我国省名的水禽保护区，每年越冬水禽达70余种30多万只，其中有国家一、二类保护饲养野生动物种类。1.3.2 历史文化XX市是个开发较早、历史悠久的地区。早在约2000多年前，我们的祖先就在这块土地上修养生息、辛勤耕作。1977年和1983年先后在GG灌口乡古石城旧址和里山乡红旗村出土了一批春秋战国时期的青铜器（有兵器、钱范、生活用具、生产工具等），这些青铜器玲珑别致，铸造精美，具有长江流域的独特风格，说明当时这里的人民已经掌握了高超的青铜铸造技术。秦汉时期，这里的冶铁、造船、铸造等手工业比较发达。古石城是当时江南经济较为繁荣的城镇之一，同时也是水陆交通要道，地势险峻，是历代屯兵之地。永泰元年（765），唐王朝为了政治、军事的需要，复置XX市，移治于今XX市城，以便“扼控大江”。开成、会昌年间（836841），XX市刺史在城东南湖中筑翠微堤，开始了城内的建设。明正统十年（1440），知府何绍正费银33000两，修筑府城（旧府址在元伯颜下江南时毁于兵火）。新城将近10里，开有6门，其中九华门楼3层，高6级，宏伟壮观。后来知府陆岗、钱槚相继建造百牙塔、清溪塔。双塔凌云对峙，仿佛府城卫士，城墙巍然屹立，犹如天然屏障。新府城充分反映了当时经济的繁荣，是劳动人民智慧的结晶。唐代以后，XX市经济继续向前发展，茶、麻、桑等作为传统经济作物，不断发挥其优势，手工业产品也逐渐崭露头角，XX市白麻纸在唐代被列为土产贡品。宋时，这里生产的纸质量较高，东坡志林上将“池纸”与“宣墨”并称。印刷业也很发达，刻有昭明文选、朱子语录等。近年在山西祁县发现南宋绍兴二年（1229）XX市所刻朱寂昌黎先生集考据，印刷精美，为名贵善本。清代，建德县盛产绿茶，名曰“朱兰茶”，又名“千两茶”，享有盛名。清光绪元年（1875）。歙县人余干臣在尧渡街创办“红茶庄”，试制功夫红茶获得成功。数年后，余干臣将其经商中心移至祁门，故名曰“祁红”，饮誉海内外。民国年间，今DZ县徐村竹编工艺品制作精美，曾作为中国民间工艺品参加巴拿马国际博览会展览，为祖函赢得了荣誉。唐代大诗人李白曾经三上九华、五游秋浦，写下了数十首赞美XX市山水的不朽诗篇；晚唐诗人杜牧在任XX市刺史时写下的清明诗，被后人称作千古绝唱，也使XX市杏花村名播青史、蜚声中外；此外，还有陶渊明、白居易、苏轼、王安石、包拯、文天祥、岳飞、朱熹、陆游、李清照等许多文人雅士也曾徜徉在XX市山水之间，留下了数千首脍炙人口的诗作，被称作“千载诗人地”。以佛教文化为特色的JHS，千百年来，古刹林立，飞阁流丹，香烟缭绕，修持佛法，享有“莲花佛国”之称。始于母系社会的GG傩戏被誉为“戏剧活化石”。1.3.3 社会经济概况“十一五”时期，XX市以科学发展观为统领，以“加快追赶、奋力崛起、实现跨越”为主题，抢抓国家促进中部崛起、保增长扩内需等重大机遇，深入实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，扎实推进“583”工程，有效应对国际金融危机冲击，国民经济和社会各项事业取得显著成就。综合实力大幅提升：地区生产总值由117亿元跃升到300亿元，是“十五”末的2.6倍，年均增长15.4%。财政收入由11.7亿元跃升到42.5亿元，是“十五”末的3.6倍，年均增长29.4%。固定资产投资由75.6亿元跃升到350亿元，是“十五”末的4.6倍，年均增长35.9%。工业增加值由28.7亿元跃升到100亿元，是“十五”末的3.5倍。人均地区生产总值达到18634元，达到全省平均水平。“十一五”时期成为XX市复建以来发展最快、效益最好的时期。经济结构持续优化：三次产业结构由“十五”末的21.735.942.4调整到1546.738.3。农业产业化经营不断扩大，农业产业化省级龙头企业达18家，农产品中国驰名商标达1件、省著名商标达23件。工业化进程不断加快，新材料、装备制造、新型化工等主导产业加快发展，节能环保、生物医药等新兴产业初步形成，规模以上工业企业由147户跃升到652户。旅游产业加速壮大，成功创建“中国优秀旅游城市”，国家A级旅游景区达27个，其中5A级景区1个、4A级景区6个，基本形成以JHS为龙头、主城区为中心、各县区为支撑的大旅游格局，年旅游接待人次突破1500万人次。节能减排目标任务全面完成。城乡面貌显著变化：围绕打造“一池山水满城诗”的江南绿城，累计投入超过100亿元，主城区面积由26平方公里拓展到120平方公里，是“十五”末的4.6倍，“滨江环湖、一城五区、组团发展”的城市空间格局初步形成，获得国家园林城市、中国人居环境范例奖、首届H省文明城市等称号。城镇化率达44%，比“十五”末提高14个百分点。列入WJ城市带综合交通枢纽城市，高速公路、铁路、机场实现“零突破”，港口和航道建设扎实推进，建成沪渝高速XX市段、京台高速XX市段、济广高速XX市段，开工建设JHS机场、宁安城际铁路XX市段，望东长江公路大桥、XX市长江公路大桥、东九高速即将开工建设，初步形成集“水、陆、空”于一体的综合交通体系。改革开放全面深化：农村综合改革、集体林权制度改革、文化体制改革基本完成，政府机构改革、基层医药卫生体制改革积极推进。深入实施“开发沿江一线、保护腹地一片”空间发展战略，在沿江区域规划建设6个省级开发区，累计投入400亿元，园区产业集中度、财政贡献度不断提高。省管江南产业集中区成功落户，承接产业转移示范区建设全面启动。设立九华农村商业银行、徽商银行XX市分行以及各县农村合作银行、10家小额贷款公司、92家农村互助基金会。对外开放程度持续提高，与瑞典斯文永阿市、阿根廷弗洛伦西奥巴莱拉市缔结友好城市（区），XX市港口岸正式对外开放，XX市海关、出入境检验检疫局、边防检查站挂牌运行，实际利用外资年均增长29%，进出口额年均增长14.9%。民生保障明显改善：按照“五有”的要求，着力推进以改善民生为重点的社会建设，民生工程由2007年的20项增加到目前的33项，同时结合群众意愿，每年增加实施10件惠民实事，累计投入资金30多亿元，是“十五”时期的4倍，惠及民众145万人，2007-2009年连续三年在全省考核中获一等奖。科教文卫事业全面进步，社会保障体系不断健全。人民生活水平明显提高，城镇居民人均可支配收入年均增长15.2%，农民人均纯收入年均增长13.6%，城乡居民收入双双超过全省平均水平。争创全国双拥模范城实现“两连冠”，群众安全感、社会治安满意率连续三年位居全省第一，实现建成“平安市”目标。1.4 区域概况1.4.1 区域位置项目建设场地位于XX高新技术产业开发区内，地理位置优越，水陆交通十分便利，距距XX市主城区7公里，北靠长江（距国家一类开放口岸XX市港新港区3公里），南临318国道、沿江高速（距沿江高速公路城区出入口7公里）和铜九铁路、宁安城际铁路（距XX市站7公里），东临江南集中区（距九华国际机场9公里）。1.4.2 区域概况安徽XX高新技术产业开发区是2010年4月经省政府批准设立的省级高新区，依托省级开发区安徽GG工业园区规划建设，是XX市东部经济园区的一个组成部分。依据XX高新技术产业开发区总体规划，高新区规划面积27平方公里，目前已累计拉开框架面积15平方公里，建成区12平方公里。建成道路42条80公里，架设高压线22公里，铺设供水主干管30公里，雨污水主干管90公里，平整土地近14000亩，建成区12平方公里范围已实现“七通一平”；建成了*产业园、机械产业园、电子信息产业园A区，标准化厂房面积达65万平方米，满足了招商引资和项目建设的需要。按照“产业新城、优雅新区”的总体要求，园区教育、卫生、政务中心等城市配套工程相继建设，绿化、亮化、美化工程陆续实施，功能配套日臻完善，为广大客商来园投资兴业和安家居住提供了优越的条件。截止目前，高新区吸引了120余个符合园区产业定位的项目落户园区，其中光电及电子信息项目27个，现代装备制造及零部件加工项目30余个，其他高新技术产业项目30余个；协议总投资208.3亿元，基本形成了以现代装备制造、电子信息、新材料加工、新能源为主的产业发展格局。1.5 建设单位简介一、基本情况XX市GG*资产经营发展有限公司位于XX高新技术产业开发区，成立于2003年5月18，由GG区国资委投资设立，性质为国有独资有限责任公司，注册资本金为12000万元，现有总资产约为1000000万元，资产负债率为37，公司主体长期信用等级为AA-级。公司严格按现代企业制度的要求组建和营运，实行决策权和经营权分离，法人治理结构健全，实行董事会领导下的总经理负责制。内设机构为五部一室，即计划财务部、工程管理部、投资发展部、资产经营部、综合事务部、审计监察室。下辖XX市GG兴业投资开发有限责任公司、XX市GG区建业投资有限公司、XX市GG汇财置业有限责任公司、XX市东城投资发展有限公司四个子公司和*集团有限公司一个控股公司。二、公司背景XX市GG*资产经营发展有限公司为区政府授权的投融资平台、全区政府性投资的重大项目建设管理主体和国有资产经营主体；是经区政府批准重组，仍由区政府出资、直属区政府领导、具有一级法人资格、从事资本运作的国有独资公司。三、公司宗旨创新融资方式，做到融资有主体，招商有载体，运作有实体，项目有法人。加快新型城镇化、产城一体化建设步伐，加速镇域经济发展。四、公司主要经营范围和主要职能（一）主要经营范围重点项目的投融资、土地收储、房地产开发、国有资产经营及基础设施建设、参股投资性项目建设。（二）公司的主要职能1、融资。依托有效资产（土地、房产和无形资产），多渠道筹措建设资金，重点是加大土地资本运营力度，扩大城区及农村集镇土地收储规模，以城市及新农村建设带动地产升值，通过市场化出让，实现土地价值最大化，满足投资建设的资金需求。2、投资。投资重点是政策性投资项目、公益性项目、城镇公共设施建设，选准有全局带动性和有效益的项目，提高投资效益，使生财、管财、用财融为一体。3、还贷。通过投资与经营产生的收益用于还贷。五、公司业绩公司自成立以来得到了社会各界的大力支持，完成了一批具有代表性的城市基础设施建设项目，如：GG工业园区内十条道路基础设施项目、GG工业园区标准化厂房项目、GG齐山民营工业园标准化厂房项目、前江工业园区项目等。保障性住房建设项目有洋浦碧水庄园小区廉租房工程项目、马衙牧之路廉租房项目等。这些项目的建成，提高了GG区的综合实力和人民的生活水平，改善了投资环境，取得了良好的社会效益和经济效益。经过不断的发展，公司已经成为XX市GG区重要的投融资平台。六、经营目标公司经营的战略目标是围绕XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要XX市GG区国民经济与社会发展十二个五年规划纲要和XX市城市总体规划（2009-2030年）纲要，完善城乡住房保障制度，加快推进保障性住房建设，逐步将农村进城的稳定就业人员纳入廉租房和经济适用房供应范围。以城乡一体化综合配套改革为契机，将城镇化与新农村建设有机结合，加快城区、镇街基础设施建设，推进优质公共服务向农村延伸，着力构建城乡一体化发展体系，逐步缩小城乡差距。同时，加强旧城保护与整治、功能转换和环境改善。公司按照市场规律，贯彻城市经营的理念，高效运作，形成公司的核心竞争力，使公司逐步发展壮大为一个以城市基础设施建设项目经营、保障性住房建设为主的专业化的城市建设企业。98第2章 项目建设背景及必要性XX市是长江南岸重要的滨江港口城市、省级历史文化名城、WJ城市带承接产业转移示范区城市，也是H省“*”（HS、JHS、太平湖）旅游区的重要组成部分。“十一五”以来，XX市坚持走特色发展之路，紧紧围绕实施“生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市”战略，着力建设“实力XX市、活力XX市、魅力XX市、和谐XX市”，进一步明确和强化了坚持抓工业、抓招商、抓园区、抓旅游、抓城市，以重点突破带动全局发展的思路，经济社会发展全面提速，经济总量呈现跨越发展之势，经济增速始终保持两位数。在XX市总体规划和XX高新技术产业开发区总体规划的指导下，XX高新区已发展成为XX市高新技术产业的重要基地，最具发展活力的经济增长点。2011年，高新区预计实现工业总产值28.3亿元，其中高新技术产业总产值9.8亿元，拥有高新技术企业10家、省级创新型企业1家、省级创新型试点企业1家、市级创新型试点企业12家，已成为全市自主创新的“摇篮”和高新技术产业集聚的“沃土”。2.1 XX市社会经济发展目标XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出XX市“十二五”时期的经济社会发展目标为：经过“十二五”时期的奋斗，努力使转变经济发展方式取得实质性进展，综合实力、核心竞争力、可持续发展能力显著提高，人民物质文化生活明显改善，初步实现在全省“总量居中、人均居前、速度居先、环境居优、民生居上”，为到2020年全面建成小康社会打下具有决定性意义的基础。具体发展目标为：一、综合实力大幅提升。经济保持又好又快发展，增长质量和效益明显提高，到2015年地区生产总值、财政收入、城乡居民收入实现翻番，固定资产投资五年累计突破3000亿元，人均地区生产总值力争超过全国平均水平。二、经济结构显著优化。三次产业结构调整到7:56:37，农业基础进一步巩固，工业结构继续优化，战略性新兴产业发展取得突破，现代服务业增加值占第三产业比重达到60%。工业化率力争达到50%。城镇化率力争达到55%，城乡区域发展的协调性进一步增强。自主创新能力显著提升，高新技术产业增加值占地区生产总值比重达到合芜蚌自主创新配套改革试验区平均水平。三、改革开放不断深化。市场经济体制日益完善，重点领域和关键环节改革取得明显进展。对内对外开放广度和深度不断拓展，经济外向度和承接产业转移水平显著提高，进出口总额、实际利用外资力争达到WJ城市带承接产业转移示范区平均水平。非公有制经济占经济总量比重达到全省平均水平。四、生态环境更加优良。生态XX市建设迈出新步伐，生态优势更加彰显，绿色发展取得积极进展，循环经济发展取得明显成效，生态环境质量稳步改善。全面完成省下达的节能减排目标。五、人民生活显著改善。城乡居民收入普遍较快增加，努力实现居民收入增长与经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步，城乡居民收入力争双双超过全国平均水平。收入分配格局更加合理，低收入者收入明显增加，中等收入群体持续扩大，贫困人口显著减少。人民生活质量明显改善，城镇和农村恩格尔系数分别降至39%和43%。人民群众幸福感普遍提升。农民居住向社区集中的程度明显提高，农村饮用自来水比率超过60%。全市总人口不超过167万人，人口自然增长率控制在7以内。六、社会建设明显加强。就业持续增加，努力实现充分就业。覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完善。学前教育入园率明显提高，九年义务教育质量显著提高，基本普及高中阶段教育。社会主义民主法制更加健全。文化事业和文化产业加快发展。社会管理水平明显提高，社会治安和安全生产状况保持稳定，社会更加和谐2.2 XX高新技术产业开发区规划及发展目标XX高新技术产业开发区为XX市东部经济园区的一个组成部分，规划面积27平方公里，发展定位为“产业新区、优雅新城”，“十二五”及今后一个时期，将围绕建设“WJ城市带承接高新技术产业转移示范园区”和“H省自主创新示范园区”的目标，结合自身优势，重点发展机械装备制造和电子信息两大主导产业，着力打造“5+3+100”的整机+代工厂+零部件配套企业的平板电脑产业体系，实现“整机+配套”千万台平板电脑生产基地和以数控机床为主导的百亿元高端装备制造业产业集群，力争到“十二五”末，电子信息产业实现产值300亿元，税收15亿元，高端装备制造业实现产值100亿元，税收3亿元；引进培育高新技术企业100家。2.3 项目规划目标与功能定位2.3.1 规划目标本项目建设地点位于XX高新技术产业开发区内，具体位置在CC大道以东，DD路以南，规划用地面积约137亩，计划建设安置房1416套，安置江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村拆迁户662户，总投资约3.1亿元。同时配套：幼儿园、社区卫生服务中心、社区活动中心、菜市场、储藏间、车库、环境卫生设施等。项目建成后将彻底地改善农民的生产条件和生活环境，解决拆迁户安置问题，实现区域配套功能齐全、环境整洁美化的宜居、宜休闲目标。2.3.2 功能定位按照与拆迁户的约定，本项目全部作为拆迁安置用。2.4 项目建设的必要性XX高新技术产业开发区安置房建设是一项“民生工程”，是实践“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建和谐社会的重要举措，对改善农民生产生活条件，全面建设小康社会，推进高新区的建设发展，以及加快新型城镇化进程，推动工业化和城镇化协调共进等具有重要意义，主要体现在以下几方面：一、为改善人居环境的迫切需要拆迁居民现有住房陈旧落后，居住较为分散，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展极不协调。本项目通过拆迁的集中安置，根据发展规划，重新科学合理构建，改造XX市东部城区面貌，与城市总体面貌相协调，提升XX市东部经济园区的整体形象。在XX高新技术产业开发区规划区现有住户大都为农民，居住分散，没有集中供水、供气、排水等配套设施，当地居民迫切希望改善生活居住条件。基于以上种种原因，通过本项目建设，配套较为完善的基础设施，将会大大改善提高当地居民的生活环境。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。二、为节约集约用地和农民增收的需要当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。实施XX高新技术产业开发区安置房建设，能盘活片区存量土地，通过合理规划新社区，提升容积率，实现土地的节约集约利用。实施XX高新区安置房建设工程，完善社区功能与结构，能带动商业、服务业等相关产业的发展，增加财政税收，实现投资拉动经济发展的效应，在大众服务业、社区服务业、卫生和教育等方面能为社区居民（安置户）提供大量的就业选择和增收渠道。同时，随着项目的建成，农民可以在高新区企业方便就业，比从事农业生产获得更多的收入。三、为社会和谐稳定的迫切需要搞好拆迁安置工作、建设安置房是城市建设的重要内容。在城市建设中必须妥善安置拆迁的移民，给他们有能够令人满意的住房，这关系到群众的切身利益，关系到社会的和谐稳定和经济的发展，以及城市建设的顺利推进，所以党和政府非常重视这项工作。拆迁移民需要有一个良好的生活环境，需要有自已的住房，可以在新的地方过上稳定的生活。拆迁安置是重新选择和设计一个自然、社会、资源与移民相结合的安置环境。根据移民安置的宗旨，达到移民工作“三不”和三个基本满意”的实现，即不上访、不返迁、不留后遗症；移民基本满意、安置地群众基本满意和各级领导基本满意。移民安置首先必须解决移民的生活基础，因此，本项目建设是为了满足XX高新区拆迁安置户的妥善安置的需要。四、为XX高新区建设发展的需要“十二五”时期，是XX市承接产业转移的黄金期、工业化城镇化的加速期、经济社会发展的转型期，必须紧紧抓住并用好这一历史机遇，加快建设WJ城市带承接产业转移示范区，扩大开放，促进产业承接，实现跨越发展，加速崛起。这需要重点解决好失地失房农民的安置问题，使这一群体能够有机融入开发区的建设发展中，为大承接、大开发、大发展创造良好的社会环境。五、为加快新型城镇化进程的需要工业化、城镇化是经济社会发展的两大动力，是实现全面建设小康社会的基础途径。XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出，必须坚持工业化城镇化双轮驱动，加快新型工业化进程、新型城镇化进程，促进城市人口与现代产业同步扩张，推动工业化和城镇化协调共进，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。在XX市的新型工业化进程中，建设“人文、生态、宜居、宜商”的城市居住区，解决好拆迁户的生产生活及就业问题，是一个地区发展工业化的前提。城镇化与工业化紧密联系，因此，XX市“十二五”规划发展目标提出，到“十二五”末，城镇化率力争达到55%，农民居住向社区集中的程度明显提高。为促进这一目标的实现，本项目结合实际情况，提出XX高新区建设工程，将失地农民集中到现代城市居住区，这也是加快新型城镇化进程的需要。总之，本项目建设是为了解决失地失房居民的妥善安置，改善拆迁户的生产生活及就业条件，保障民生，全面建设小康社会，提高人民生活水平，推进城市建设，促进XX市的经济社会发展。第3章 拆迁安置方案为规划建设WJ城市带承接产业转移的园区基础平台，XX高新区需对江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村662户群众进行拆迁转移，拆迁安置方案已制定完成。3.1 拆迁补偿方式拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种。除法律、法规、规章另有规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。货币补偿是指拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场经济规则确定的市场评估价为标准，对被拆除房屋的所有权人以货币方式给予补偿的形式。实行货币补偿后，拆迁人就不必另行交付房屋给被拆迁人的一种补偿方式。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。根据XX市主城区城市规划区建设用地范围内集体土地房屋拆迁补偿安置试行办法第八条规定，XX市主城区城市规划区建设用地范围内的集体土地房屋拆迁原则上实行统建安置。本项目借鉴XX高新区成功经验，经过调查、协议，根据大多数群众的意愿，确定对江口街道办事处査村村和马衙街道杨安村农户采取产权调换、集中统建新房的方式进行拆迁安置与补偿。3.3 拆迁安置工作方案具体拆迁安置工作方案如下：一、拆迁范围及面积本次拆迁安置范围是江口街道办事处查村村和同义村，共拆迁662户，拆迁人口2724人，拆迁面积共计144664.75平方米，包括上述范围内需要拆迁的所有建筑物、构筑物及附属物，其中主房面积122232.84平方米、附属房面积22431.91平方米。二、拆迁安置工作组织机构（一）拆迁主体：XX市GG区人民政府（二）组织机构：成立XX高新区征迁安置指挥部办公室，负责本次拆迁安置工作，江口街道办事处和拆迁公司派精干人员组成拆迁工作协调小组。三、拆迁期限拆迁期限暂定为一年。四、拆迁政策及补偿标准参照XX市主城区城市规划区建设用地范围内集体土地房屋拆迁补偿安置试行办法组织实施，具体补偿标准见下表3-1。五、拆迁面积的认可方式（一）以产权证证载面积及用途进行认定；（二）对私人自建房依据国家质量技术监督局发布的GB/T17986.0-2000房产测量规范进行实地丈量计算；1、主房指生活起居的客厅、卧室、厨房等与生活密切相关的符合建筑结构标准的房屋；2、附属用房指除主房以外另建或搭建的披屋、猪圈、鸭棚、简易厕所等符合建筑结构标准和相关偏房。六、拆迁安置方式1、本次拆迁原则上采用集中统建的安置方式，统建安置房为框架结构，安置房户型按单元结构设计，提供80m2、100m2、120m2三种户型供被拆迁户选择。安置小区建设规划坚持高起点、高标准，环境优美、交通便捷、配套设施齐全。2、对被拆迁户房屋补偿原则上实行主房拆一还一，但每户最高安置面积不得超过240m2，且选择安置房不得超过两套。在最高安置面积以内的，按安置房基准价（基准价为840元/m2）购买，购买资金为所得房屋拆迁补偿费；超过最高安置面积以上部分，被拆迁户自筹资金以市场价购买。3、对人口较多，主房面积较小的被拆迁户，每人按不超过40m2进行安置，在主房面积内按基准价（840元/m2）结算，主房面积在240m2以上人均40m2以内部分按1100元/m2购买，超过40m2部分按1500元/m2购买。4、被拆迁户安置房每户人均面积超过40m2的：若主房面积低于最低安置面积（240m2）的，主房面积以内部分按基准价结算，超出部分按1500元/m2购买。若主房面积大于最高安置面积（240m2）的，最高安置面积以内部分按基准价结算，最高安置面积以上人均40m2以内部分按1200元/m2购买，超出部分按1500元/m2购买。5、五保户、孤寡老人拆迁实行货币补偿。无亲友可投靠的有所属地敬老院安置，补偿款归敬老院；可投靠亲友的，补偿款由现居住地的村民组带领，并由该村民组与其亲友签订赡养协议。6、住宅房每户无偿提供7m2储藏室，超出面积部分按400元/m2购买。7、非住宅房一律实行产权置换，产权置换差价参照试行办法有关规定执行。8、拆迁人与被拆迁人房屋差价款应在入住统建安置房时一并付清。主房货币化补偿的，协议签订并拆除完毕后支付补偿款的10%，余款在回迁后一并付清。9、常住人口认定：常住人口由江口街道办事处结合农村实际居住习惯和人口现状认定，并在村民组公示。10、分户有关规定：（1）从动迁之日起，男年满22周岁、女年满20周岁视为达到分户条件，此条件仅作为拆迁安置规定。（2）分户时，父母身边须留一个子女。（3）符合分户条件，未结婚可按2人份安置；已婚未育者可按3人份安置。（4）拆迁主房面积在分户时均摊。（5）临时分户的，搬迁费按原户头发放，储藏室按原户头补偿。11、楼层差价：多层型户型中二、五层按上述安置政策基准价购买，三、四层另增加40m2楼层差价，底层、顶房的住房按40m2补偿楼层差价。12、凡不到安置点居住，进城居住并按时拆迁的，除按房屋征用政策予以货币化补偿外，另给予一次性补偿安置费2万元。13、凡房屋按时拆迁的，每月补助搬家费500元，按住房面积4元/m2每个月支付过渡费。被拆迁房屋的被拆迁户自行过渡，过渡期一般为18个月，实际过渡费用据实计算。七、拆迁奖励对按规定的拆迁期限内签订协议并按要求搬迁的被拆迁人，给予一定的奖励，奖励办法如下：被拆迁户在拆迁通知书下达后20日内完成拆迁的，按其主房面积20元/m2给予奖励；在拆迁通知书下达后40日内完成拆迁的，按其主房面积10元/m2给予奖励；逾期不予奖励。（一）对有独立水、电户头的被拆迁人，在签订房屋拆迁补偿安置协议书后应自行到供水、供电部门办理销户手续。（二）被拆迁人领取拆迁安置补偿款应出示下列手续：1、拆迁补偿安置协议书2、搬迁证3、产权人身份证明4、独立水、电销户证明5、拆迁公司开具的领款凭证八、安置房建设XX市GG*资产经营发展有限公司负责在24个月内完成安置房工程建设，投入使用。逾期完成，超期过渡费，由XX高新区管委会支付给XX市GG区人民政府。表3-1 房屋拆迁补偿标准项目标准备注主房框架结构840元/m2混合结构760元/m2砖木结构楼房670元/m2砖木结构平房550元/m2半砖瓦450元/m2附房混合结构（平顶）240元/m2砖木结构144元/m2半砖瓦100元/m2简易72元/m2附属物深井1500元/口压井400元/眼围墙20元/m2水泥晒床20元/m2沼气800元/口电话150元/部吊顶10元/m2外墙瓷砖30元/m2水池30元/个空调移机200元/台附属物卫生设备座便器80元/个蹲便器30元/个洗脸池30元/个浴缸300元/个室外设施自制防盗门150元/樘卷帘门80元/m2防盗网40元/m2防盗门40元/m2室内地坪木地板50元/m2地板砖30元/m2水磨石15元/m2大理石40元/m2油漆地面6元/m2铝合金隔断70元/m2包门20元/个固定吊地柜30元/m2太阳能热水器200元