商铺投资谈资.doc

彼岸商铺春江荟投资说辞一、 投资逻辑1、 投资房地产现在比较常见的投资渠道有银行储蓄、金融理财、艺术品投资、房地产投资、民间融资几种。5年期定存的回报率只有4.75%，而且在定存期间这笔资金完全丧失流通能力，现在几乎没有人存大额定期；金融理财中只有货币基金是理论上无亏损可能的，按照过去的表现年收益率低于5%，同时资金流通能力大幅降低，国内股票市场整体较差，亏多过赚，期货等市场投资门槛高、风险大；艺术品投资人大部分是投机行为，需要花很多的教训和代价才能入门，门槛很高，而且艺术品投资波动较大，流通能力较弱；浙江省的确是民间融资的大省，民间融资给出的利息也非常夸张，但是民间融资有几个问题，高利贷完全不受法律保护浙江省目前小的民营经济非常不好，民间融资的风险极大，无法收回资金的案例到处都是恶意的旁氏骗局越来越多，真假难辨；房地产投资与以上四个最大的不同在于，房产品本身作为固定资产，有实际使用功能，尤其目前杭州城镇化率不高，房地产的投资风险极小，同时房地产投资每年都可以产生现金流，房产品本身又是有极强流通能力的硬通货（租赁、销售甚至抵押等套现渠道丰富），保证了沉淀资金的流通能力，因此目前来看，房地产投资仍然是绝大多数人的最佳投资方向。2、投资商铺民间所说的房地产投资可以理解为住宅投资跟商铺投资两种。在过往的10年中，住宅整体的投资量大于商铺的投资量，住宅也经历过涨幅高达10%的疯狂时代，但是自2011年开始至今，住宅价格几乎没有上涨，住宅价格已经非常接近顶板价，而租金的回报率一般只能稳定在23%；商铺投资在杭州流行度并不高，过去10年中，杭州的商铺几乎均被甬台温的精明商人持有，甬台温等地“一铺养三代”的说法广为流传。商铺在经历35年的养成期后，平均每年提供8%的现金回报，等于甚至超过每年的按揭款，同时物业增值平均可以达到50100%，价值达原始投资数倍的商铺也比比皆是。全款付清的商铺可以方便的获得估价70%的抵押贷款，养成期的商铺抵押获得的资金必然会超过原始投入资金的总额，同时在抵押期商铺仍然可以正常获得8%以上的现金流，等于甚至超过还款额。算法一：我们保守估计商铺租5元一平（实际肯定不止），售价算5万元。每年租金递增12%。第一年：5*365 第二年：5*365*1.12 第三年：5*365*1.122 第四年：5*365*1.123 . 总共 5*365（1+1.12+1.122+1.12N）=50000 N=12.7年 正常商铺的租金回报率8%算法二：500万商铺 150方 首付250万 月息 月供30000元 第一年租金：5*150*30=22500第二年租金：5*1.1*150*30=24750第三年。：5*1.12*150*30=27225第四年：5*1.13*150*30=29948。 从第5年开始月租金大于月供 5年以后月供还清，商业增值50% 约750万 5年 250万 抵押贷款 400万现金 相当于 250万 赚到400万现金 加350万固定资产 算法三：1000万的铺子 先付500万，交付还清1000万，一个月抵押贷款70%，现金700万 700*7.1%1000*5% 拉平 不考虑物业的增值：此时您的手上有700万的现金流 另外，考虑物业的增值：5年之后，物业增长到1500万，抵押贷款金额为1050万，也就是说您的手上1050万的现金和450万的固定资产。但您当时真正的付出就是500万！ 所以说：真正的财富阶层都是在玩钱赚钱的游戏 3、 投资社区商铺商铺投资又分为专业市场、商业综合体和社区商业三种。江浙一代专业市场的代表当属四季青和海宁皮革城。这些年商铺的持有人当然获得了非常非常大的收益，但是偌大的浙江省，专业市场成功的案例不超过5个，但是专业市场开发了上百个。专业市场存活需要好的时机、政府支持、极强的运营能力等多种因素，完全不受控制，投资专业市场也没有任何眼光可言，新四季青就是个很好的例子；商业综合体是最近兴起的一个很火的商业概念，但是价值已经被极大的透支掉了，按照上海的经验（走访过上海10几个大型综合体，也走访了很多华润、新鸿基、红楼的相关人），每个综合体的养成时间高达10年，而且10年期的商业体项目中，绝大多数只有餐饮业可以盈利，其它多处于微利挣扎中；社区商业由于有稳定的人群（有社区才有社区商业）、画地为王的属性（辐射半径的存在对社区商业其实也是很好的保护）成为了商铺投资中最稳妥、最合理的投资产品。二、租金对比1、滨江区1）彩虹城附近主营店面：早餐、咖啡、洗衣、蛋糕、中介、水果、餐饮、便利店 面对客群：周围小区 租金情况： 80方转角铺（中介），年租金25万左右100方（洗衣），年租金20万左右140方（中介），年租金30万左右租金每年递增10% 2）东方郡附近2010年出售时候，商铺价格在3.5万/方，而现在市场上也基本没有二手商铺出让，唯一一套90方的商铺出售在630万左右。近100方的商铺，租金情况在2010年是12万一年，现在基本上在20万-25万每年。不算租金的上涨，仅是物业本身的增值，4年之间就翻了整整一倍。2、 钱江新城钱江新城，以蓝色钱江为例，2010年底商均价在4万元每平方，而现在市场上也基本没有二手商铺出让，租金情况在7.5元/平/天。3、 城东地区城东区域，住宅集中在九堡，住宅价格在1万5以内，商铺面貌和匹配人群数量和消费力都比较有限，但即便是如此，60平米的底商也可以租到5元/天/平。红苹果附近主营店面：服装、奶茶、中介、烟酒、洗衣、餐饮、便利店、足浴 面对客群：周围小区 租金情况： 90方，年租金15万左右60方，年租金10万左右租金每年递增10%4、 城西地区城西银泰城附近主营店面：服装、洗车、琴行、电器、剪发、水果、餐饮、便利店 面对客群：周围小区、银泰城客户补充 租金情况： 55方转角铺（服装），年租金22万左右40方，年租金15万左右租金每年递增10% 5、 市中心商铺主营店面：服装、奶茶、烤禽、烟酒、医院、古玩、餐饮、便利店 面对客群：客户补充 租金情况：