项目营销推广计划（2600字）.doc

项目营销推广计划（2600字）东港中心城4月下旬方案现状及问题1）全装修概念推出很长时间后，东港中心城客户上访量有明显减少，现阶段缺少明显的销售节点，如何增加客户量以打开销售局面，是当前需要解决的重要问题之一；另外一方面是对于客户现场成交的逼定能力有待加强，客户的流失情况严重2）由于产品本身存在的问题是无法解决的，项目现阶段需要从约客力度和加强推销全装修的现房概念。一方面深度挖掘现有老客户以促进来访和成交；另一方面通过有效的策略发掘新客户，这两个问题是保证项目后期销售的关键。营销背景市场背景：随着新限购令的推出，房地产市场新政主要作用在两方面，一方面加强限制投资型购房；另一方面新政延及到了武汉的一些开发区包括阳逻。在此政策的作用下，客户对楼市预期降低，加上项目现有房源供应及价格空间有限，使得本项目在一定程度上处于劣势。由于政策调控在短期内不会发生变化，项目自身可调整的产品有限，因此，后期主要从营销策略上进行调整，将项目销售重点放在全装修现房上，对客户进行精准营销，结合节点进行有效地宣传活动，包括对外主题、渠道以及销售说辞等方面予以调整营销思路：除了针对当前市场提出的销售政策外，为了之后保证客户对项目的持续关注，有效地利用样板间开放，清明节，2011武汉春季房展会等大型节点来解决项目目前客户来访量转化率偏低的问题，并保证后期客户上访量，我们准备以几个大型的节点进行减价购房的优惠促销活动方式，通过带趣味性的短信让利方式邀约客户上访，尽可能深度挖掘前期潜在客户。推广目的和策略一方面以定向活动邀约客户上门，提高客户来访转化率，深度挖潜潜在客户；另一方面以线上推广的方式，锁定目标客户区域，配合媒体通路强化。? 深度挖掘前期登记客户，尽可能提高来访客户转化率，并提高后期客户上门量；? 加强样板间开放：“天上掉馅饼”活动在目标区域的推广力度，加强活动信息的释放，尽量抓新客户。将全装精品现房的概念坚决执行，结合4月的清明节，大型房展会等大的节点进行大力有效地宣传，力求吸引更多的成交量！活动推广?“天上掉馅饼”今天你吃了没活动时间：4月2日4月30日（拟定为一个月）活动方式：1. 在活动有效期内，凡收到通知短信或看到户外广告的到阳逻营销中心或者武展临展点登记的，领取印“馅饼”字样的优惠卷，而凭此优惠卷在样板间开放后购买装修房享受特定优惠。2.在活动有效期内，收到通知短信或看到户外广告来营销中心登记领取优惠卷时，并交付了一定的买房定金，在样板间开放当日有优先选择权且会为其保留房源3.本活动最终解释权归本公司所有活动主题：“天上掉馅饼”促销活动活动内容：在样板间开放前收到活动主题的短信或者看到户外广告到营销中心登记，便可以领取一张印有“馅饼”字样的优惠卷，凭此优惠券在样板间开放后购房就可享受优惠。收到通知短信或看到户外广告来营销中心登记领取优惠卷时，交付了一定的买房定金，在样板间开放当日有优先选择权且会为其保留房源到活动结束前一日线上推广?根据近期现场的反馈，此次推出全装修精品现房活动对客户具有较大吸引力，但在对外推广的力度上却显得有些不足。通过本次对该活动的深化和延展，希望能够尽可能对目标区域加强宣传力度，重点抓新客户，为后期销售蓄客，并是的活动效果最大化。的盛大开放，目标区域锁定为轻轨沿线、阳逻本地及新洲的潜在目标客户为主。深度挖掘目标区域的新客户。媒体建议：1， 短信发送短信发送，分三种发送形式。一种针对之前已来访登记留下过联系方式的，有意向购买的客户！第二种是省内客户，筛选1+8城市圈、新洲等地区定向发送；第三种是针对武汉市区客户及阳逻本地，配合这次的样板间的开放和清明节的节点；把活动有效地传递！2， 232公交车广告灯箱城市公交推广，作为从汉口进阳逻的第一个住宅项目，本项目具有较多自然来访客户。为了有效的抓住这批客户，建议在232等公交线路上做相应的推广，如车内灯箱广告等形式，宣传项目近城优势；配合优惠活动广告的宣传，进一步提升项目来访量！3， 活动宣传单页派发销使派单，针对阳逻本地这次清明节返乡的客户，以及营销中心和武展临展点的现场，还有几个潜在客户密集的区域，都进行有力的大势宣传！现场配合?1） 梳理销售说辞，销售说错从三方面进行调整。? 针对项目所在区域的地理位置，以及对日后的发展前景进行一个引导式讲解。为客户提炼出项目的价值点? 针对中高楼层、较大面积以及总价较高的产品制定相关说辞，强化项目价值和销售人员现场说客力；? 针对阳逻首个全装修的现房概念坚决的宣传执行，包括：省钱省心省事等多个角度描述。突出项目在阳逻的唯一性，独特性。有力的结合4月几个大的节点有效促进成交！2） 活动配合 置业顾问在每天接待来访和来电客户时；为推出的最新的活动进行一个宣传介绍 活动开始前配合策划部门准备好所需要的物料，在活动开始后每天需做好来访客户的登记工作，3） 看房车调配 活动期间看房车停靠在临时外展点，负责接送客户到项目现场，结合现场工作人员的有力说服，促进客户的成交率！营销中心销售管理建议如下：1) 加强销售人员的日常培训，安排人员确实有效的对每天早、晚会进行记录，积累有效客户，对这些有效客户集中进行梳理，争取每组客户制定相关档案库，对前期流失客户进行电话拜访，销售人员多次进行轮换联系。力求成功邀约客户来访！2) 合理运用销受使者，加强对其管理，对消极的有关人员进行待岗、下岗处理，增加销售使者的提成比例，有效刺激销售使者的工作积极性，确保带客上门的数量及质量。3) 希望尽快对武展临展中心进行更新和整理，对于来访的客户提供一个良好舒适的洽谈环境，增强了我项目在客户心中的印象，迎合4月份活跃的春季房交会、春季车交会而吸引来的大量客户，提高了项目形象。也使客户对我项目增强了信心，有效地促使成交！4) 对于阳逻现场营销中心的更新，包括广告，销售说辞等销售道具，销售物料落实到位其次安排销售人员排班每天定期对营销中心的清洁进行打扫。为洽谈客户营造一个良好的环境！武汉润和置业策划部 20xx年3月30日星期三 第二篇：项目营销推广计划安排 2600字 1 营销安排1.1. 物业分期推广计划1.1.1. 一期的物业状况和经济指标（参照美院第二稿方案）用地面积：185646平方米1) 地上总建筑面积：160460平方米，其中：a) 住宅建筑面积：142280平方米，其中：花园式住宅：33020平方米多层住宅：52624平方米独立式住宅：4000平方米联排式住宅：52678平方米b) 商业建筑：16930平方米c) 物业管理及会所：1250平方米2) 半地下机动车库建筑面积：13278平方米（未记入容积率）3) 半地下非机动车库建筑面积：31500平方米（未记入容积率） 容积率：0.87建筑密度：29%绿地率：40%总户数：838户停车位：673辆其中：室内：238辆半地下汽车库：435辆1.1.2. 一期可销售物业横向分析 物业横向分析图? 花园式住宅（多层花园洋房）：该物业目前在扬州供应量尚在少数，这也是中原规划建议中提出退台花园洋房量比较多的重要原因，退台花园洋房以大露台（不计建筑面积），多阳台见长，拥有排屋般与自然充分相融的禀赋，在加上户型和面积的丰富性，使得客户拥有比较广泛的选择余地。? 多层住宅：多层住宅在的总规划中占有绝对的量，这也是项目在容积率上得到体现的最有效的工具，一期多层占总量的1/3，从套数上讲预计有440套，单纯从量化的角度上而言，需要我们投入比较大的宣传力度。中原认为：多层花园的顺利推广是一期项目成功最后关键环节。? 联排式住宅：该物业类型相对比较复杂，其中又包含叠排（双跃层，严格意义上为多层物业）和联排，在美院的方案中物业计算类型相对比较混乱，所以在此只能一并分析。叠排：作为过度型产品在扬州目前的大市场行情下，一度颇受追捧，分析其原因：其一是用次排屋的价格购买类排屋的品质，满足自身的虚荣心和尊荣感，所以在项目的宣传中应该以排屋对外进行宣传，其二，用高于多层的价格购买超发展式的多层物业，满足家庭功能性、空间的多样性需求，提升居住质量，适合二次物业购置者，所以在项目的宣传中应该从功能性的丰富性和空间的多样性进行强力渲染。联排：应该是本案宣传的重头戏，目前市场上联排的放量不在少数，而在激烈的市场中立足，并占有鏊头之势，产品因素是第一位的，即本案的户型的精致性。单纯从项目总价而言，排屋物业与独立式住宅相比具有明显的优势，单纯从物业的层次来看与多层相比的市场的表现力度要强，更容易引起市场的关注。? 独立式住宅：独立式住宅应该扬州北区住宅将来存在的物业类型，也是整个扬州独立式住宅物业选择可能性最大的区域，所以市场的关注度极高，“希望越大失望”这就是独立式住宅产品设计不出挑的最悲观的结果。所以本案独立别墅设计严格把关，绝对创新的最大理由。做出点睛之闭毕竟代表着北辰的创业精神和开发精神。是项目最高形象的代言。综合：项目一期物业种类最为复杂，这在一定程度上也决定了项目在宣传推广中作好权衡和选择，好的物业不一定有好的市场，普通的物业更不能叫响市场，如何在不同物业中选取最佳物业类型或者最佳物业类型组合。这要根据物业的产品质素和市场的预期分析来定夺。在众多物业类型中，即能够为市场所接受，一方面有亮点呈现，同时还要有产品升华的可能，这就是研究项目施工计划和推广计划的最根本的基础。1.2. 一期物业推广安排坚挺形象确保市场的联排先行力拔形象升华市场的别墅跟进稳住市场流传口碑的多层随后激起波澜点睛市场的退台点缀1.3.1. 联排先行1) 联排、的产品定位180-240，合理的面积范围是市场的关注点。2) 联排不失项目的高档性，是项目力拨头筹的兴奋点。3) 主形象以规模取胜。4) 量大先行，快步抢占市场。5) 为别墅留足高档客户的积累时间。1.3.2. 别墅跟进1) 别墅联排产品的最大升级，产品在提升，形象再升华。2) 让产品的期待和欢呼声达到最高，而后揭开神秘面纱，一蹴而就。3) 把价格提升最高，攻占扬州产品第一品牌。4) 为随后的产品奠定价格基础。1.3.3. 多层随后1) 品牌有了号召力，价格有了铺垫，产品有了创新，多层的机会到了。2) 笼络大众心理，回归百姓的理性消费。3) 广泛树立品牌概念。1.3.4. 退台、叠加点缀1) 退台是多层的跨越。叠加是多层的点睛之笔。2) 市场不能懈怠，市场需要激情，正如平静的水需要涟漪和浪花来点缀。3) 多层的推售在短时间内不可能去化，市场疲惫因素必须要考虑。4) 退台、叠加是多层销售中的领头效应的最佳倡导者。1.3. 一期物业推广的区位选择一期物业的推广在建筑类型的选择上，应该按照中原以上建议的排序进行，在项目的实际推广过程中在遵循以上物业选择原则之外，还要根据项目的组团规划状况，按照区域划分进行阶段性推广。中原认为按照以下推广组团顺序相对项目的整体推广相对比较适合：一期西北角的排屋先行，通过排屋的宣传，塑造项目的综合形象。当西北角排屋销售到一定时间之后，根据销售形势适度在放量推售或者采取停止排屋销售，而拉开别墅销售大幕，争取开盘当天全部销售完成，在市场上建立北辰公司的别墅无论是在开发理念上还是在产品上都是一流的，是受市场追捧的，同时在价格上有很大的拔高，形象上有很大的提升。当别墅销售完成后，就正式地对西南向的排屋正式对外推广，此时价格上已经与先行推售的排屋价格形成一个的差额，给市场上形成一定的升值效应，排屋的再推售，一方面满足没有购买到别墅物业的心理急迫感（毕竟价格上有一定的差距，容易落单），另一方面排屋物业的封盘使得客户对项目有销售好感。在其他物业的销售阶段 ，可以适度地把首推的西北角部分排屋以保留房（关键是说辞）进行放量。当排屋物业达到预期的销售比例之后，正式对外推售多层和退台花园部分部分，至于选择哪种物业在先，首先要根据案场接待客户的意向多少，再者根据目前市场上竞争项目的物业类型供需状况进行定夺。当两种物业客户意向基本持平时，中原建议先推扑动多层部分，其中点缀退台花园洋房物业，这种好坏搭配的方式对避免客户的外流和抢占客源是比较好的推售方式。推广取向和推售物业示意图 营销计划五、营销战略（1）、产品策略1、普通家教服务家长上门自行挑选教员，收取信息费10元,可在数据库中为其搜索合适的五条教员信息,通过试教由家长决定教员;家长电话联系,免收家