房地产信访问题调研材料.doc

对房地产纠纷引发信访问题的分析与建议随着经济社会不断发展和城镇居民可支配收入的不断增加，我市房地产行业近年来得到快速发展。但受国内外经济走势、国家政策调控、地区差异及相关制度影响，购房者与开发商之间矛盾纠纷时有发生。大部分群众遇到此类纠纷时首先想到就是寻求政府部门帮助。据统计，2016年，我市各级信访部门共受理房地产纠纷类信访问题*件，同比上升*%；2017年一季度受理*件，同比上升*%。 一、房地产纠纷信访信访问题的特点从群众来信来访来看，房地产纠纷引发信访问题主要有三个特点：一是群众反映问题情绪较激烈。作为普通群众，往往投入毕生积蓄购房，一旦利益受到损害，情绪往往非常激烈。如果在与开发商协商中得不到满意的结果，不满情绪更易高涨，矛盾纠纷更易激化升级。来访中，多采取拉横幅、穿状衣、喊口号、封堵道路等行为；网上信访与纸质来信中，多采用扬言、过激语句，希望引起关注。二是信访群众易集聚。房地产纠纷一般都涉及一个或多个项目、一个楼盘甚至整个小区业主的权益。由于涉及人员较为集中，容易引发串联，尤其是利益受损较大时，群众往往认为“人多力量大”，有计划有组织地进行大规模集体上访或在短时间内通过网上信访渠道大量投递同一事项信访件，并在网上制造舆论影响，以期引起重视。三是涉及问题类型多样。因房地产纠纷引发群众信访的情况较为复杂，涉及问题类型多样，主要反映楼房不能按期交付、楼房质量不合格、小区规划不合理变更、物业管理混乱等。此外，还存在部分房屋拆迁安置纠纷、多方债权债务纠纷等，以及由此引申出控告开发商欺诈、投诉政府部门失职，以及诉讼、仲裁与信访并行等情况。二、房地产纠纷引发信访问题的主要原因（一）开发商资金链断裂。由于近年来房地产行业利润丰厚，少数开发商由于资金不足，往往将土地和楼盘抵押给银行进行前期开发，一旦出现开发成本增加或企业运行管理不善等情况，就可能导致资金链紧张甚至断裂。资金链断裂后，所建楼盘项目停工、已售楼房延期交付、已签合同逾期未备案、房产被冻结扣押等各种问题相继爆发。如2016年10月以来，*区*小区业主多次到省、市、区上访并通过网上信访渠道投诉，反映自2014年9月起陆续购买该处商品房，合同约定2015年9月交房，但开发商与第三方发生经济纠纷，现楼盘被法院查封，要求维护业主合法权益。（二）开发商诚信缺位，欺骗谋利。为实现利益最大化，部分开发商不惜通过各种方式非法牟利。一是采取虚假折扣额外收取额外定金。如2017年1月以来，*区*园业主多次通过网上信访渠道反映该楼盘采用缴纳旅游基金、定金等形式引导购房者“按96折购房”，但实际楼盘折后价与备案价完全一致，并无折扣。二是变相抬价。如2017年4月，*区*楼盘意向购房客户大量网上致信，反映该楼盘房以备案价“网上开盘5秒售光”，对客户言明终端销售价将加入*元每平米的装修价；将房源大量委托*等中介机构售卖，收取十余万元“茶水费”、中介费。三是擅改规划牟利。有的在楼盘交付使用后，将原公共通道划设停车位，将公共花园改为超市商铺，增设牟利项目。如2017年1月以来，*区*园小区业主多次网上致信，反映小区开发商*公司私自更改景观规划，将原有绿地、花园改建为停车位出售牟利，且停车位均设置在楼栋出入口，严重影响居民出入及消防安全。四是承诺配套不兑现。少数开发商在销售楼盘时，承诺在楼盘内建设学校、业主会所、运动场、游泳池等公共配套设施，销售完成后却不兑现，引发纠纷。如2017年4月以来，*区*开发区*公馆的业主多次网上投诉，反映小区原规划幼儿园一直未建，规划用地“至今仍是板房和菜地”，质询开发商一直没有回复。五是一房多卖。有的开发商一房多卖，卷款后“人走楼空”，业主意识到受骗后维权困难。如*市民陈*2016年9月赴省反映，购买位于*区*的商品房后，发现开发商*公司一房多卖，目前该处房产已被另外买家过户，要求政府处理。三是后续服务管理工作不到位。个别开发商将楼盘出售后，由于已获得预期收益，对于后续的管理服务工作不够重视，引发矛盾。较为突出的问题表现在对房屋出现严重的质量问题时跟进不及时或推诿扯皮，从而激化矛盾。如2017年4月，*区*14栋业主多次网上致信，反映2012年购买该处住房，2016年起房屋出现沉降，墙体开裂明显，要求妥善处置。三、解决好房地产纠纷引发信访问题的几点建议（一）专项治理，因事制宜。组织对本地区房地产行业的问题进行彻底的清查和处理，因事制宜将问题及时有效解决。对个别开发商资金链紧张情况，做好风险评估和应急准备，确保不发生因开发商资金链断裂引发大规模集体上访。（二）各负其责，合力化解。因房地产纠纷引发的群众信访，成因复杂，涉及人员范围广，处理难度大，仅靠单个部门的力量化解往往难以奏效。属地业务主管部门、涉事单位、信访部门要加强沟通联动，切实强化联动促进问题解决。（三）依法依规，分类处理。对于应由政府部门调处化解的房地产纠纷类信访问题，要及时提出相应解决措施，举一反三，查漏补缺，健全完善制度，从源头上减少信访问题发生。对于不应由政府部门调处且政府部门也调