绿城中国公司调研报告.doc

绿城中国调研报告（一）2010年全国房地产市场签约面积为10.43亿平米，签约金额为5.25万亿元，平均签约单价为5033元/平米。签约金额100亿元以上企业有35家，合计金额9927亿元，占整个房地产市场签约金额19%。签约金额500亿元以上企业有7家。综合考虑2009年及2010年房地产市场情况，我们对比了中国房产销售前11家企业（实际应是销售前12去掉中兴地产，因为其数据难以找到，且影响力稍小），将这些企业的财务数据与绿城进行对比分析，希望能对翠屏与绿城合作起到提示作用。一、2009年、2010年房地产11强公司销售数据对比（中指数据提供）：单位：签约金额万元、签约面积万/平米企业名称万科绿地保力万达绿城中海恒大龙湖碧桂园雅居乐富力09年签约金额63442243831153342130318323222624209年签约面积66463252331839347756418847527923309年签约单价954866778375978013562882653729734488481001038610年签约金额102867566265056856950433332932332210年签约面积898816688-28053078924560028324710年签约单价1144882729622-202861073663881359254831141313036签约金额增长率62%60%51%109%7%35%66%82%42%43%33%签约面积增长率35%29%27%-29%11%40%30%26%1%6%数据分析解读:1)绿城中国是TOP11中2010年签约面积唯一为负增长的公司；2) 绿城中国是TOP11中2010年签约金额增长最小的公司；3) 绿城中国是TOP11中签约均价排名第一的公司。因为绿城中国的产品均为高中端产品，2010年的连续两轮宏观调控使得投资性与改善性需求大幅度减少,使得该公司签约金额与签约面积出现增长缓慢及负增长的现象。2011年1月26日国家又出国八条调控政策，高端房地产产品的战略将再次面临严重挑战。与绿城合作相关建议：与绿城合作时产品定位要因地制宜、理性定位，不要完全照搬绿城。二、绿城中国2010全年销售数据对比（中指数据提供）：月份销售面积（）销售金额（万元）均价1月1380002400002月700001000003月2000004300004月4000006500005月1300002000006月1600003100007月1000002600008月1600003400009月30000071000010月34000062000011月28000051000012月5200001020000合计2798000568000020300数据分析解读：在国家10年颁布政策调控后10年5月之10年8月之间绿城中国连续4个月推盘签约面积未超过16万平米。三、全国十大城市2010年12月的平均房价（中指数据提供）：城市名称北京上海广州深圳天津杭州南京武汉成都重庆签约单价（元）22535233051457424902118152057112014708678876525数据分析解读：1）我们没有2010年绿城销售在各城市占比数据，但2009年中，绿城在各城市的销售占比为：浙江75%（其中杭州31%）、上海5%、北京5%、山东6%、江苏3.5%、其他5.5%。2）杭州房价排名为全国第四，但杭州的教育资源、商务环境、GDP、人口、人均收入、人居环境、交通资源等资源与北京、上海、广州尚存在一定差距，但房价与北京、上海持平，比广州房价高出约40%。是否杭州市场的高房价成就了绿城的高端产品战略有待进一步研究。3）绿城公司在十大城市的销售房价均高于当地市场房屋均价，绿城在杭州房屋销售均价约在34000元-38000元之间、在北京房屋销售均价约在46000元-50000元之间、在南京销售均价约在34000元。与绿城合作相关建议：应继续按城市、建筑形态等分析其利润增长点，在分析其成功经验的基础上复制它。四、绿城公司与TOP11房产公司财务指标分析（财务指标截止09年底、土地储备截止10年底）公司资产负债率净利润率土地储备（万平米）备注万科67%11%5646绿地非上市公司，无准确数据保力68%15%4224万达非上市公司绿城84%13%3145中海63%20%3639恒大80%20%8271龙湖71%22%碧桂园67%12%4423雅居乐68%15%3215富力75%16%2645数据分析解读：绿城公司09年资产负债率为84%，为各房产公司最高，资金流异常紧张，公司净利润率也不高。与绿城合作相关建议：了解并分析其利润构成中是否含有代建利润？含多少？如包含则说明其利润率更低，因为代建利润几乎无成本利润应该是非常高的。高端产品低利润率模式在翠屏是否适用？我们支付了高额的代管费用后还有多少利润？这些问题一定要搞明白，否则忙碌到头可能是一场空。另代建与代管实际是区别很大的，进一步了解其收费模式。高负债率是否会导致绿城等米下锅？我们能否按合同兑现管理费？我们要重新测算现金流。五、绿城中国目前土地储备地域明细：（绿城网站来源）省份/城市项目占地面积（万平米）比率建筑面积（万平米）比率杭州2929015%61720%浙江地区（不含杭州）3371637%113436%江苏地区71357%2478%上海5603%572%济南、青岛524713%59519%北京5462%922%天津120%211%合肥2392%993%长沙11045%301%郑州2543%501%乌鲁木齐1412%592%陵水119910%1264%大连120%181%合计931935100%3145100%数据解读分析：绿城公司土地储备中浙江地区、山东地区占整个土地储备的75%，公司平均容积率为1.62。上述地区的城市房价普遍较高，如杭州20571元/平米、宁波13801元/平米、绍兴11166元/平米、温州15933元/平米、青岛9448元/平米。与绿城合作相关建议：绿城在江苏地区土地储备逐年增加且是其在浙江山东外最大份额，表明其战略布局上对江苏的重视，这是否也是他们和我们合作的目的之一？六、绿城公司人员结构数据09年年末绿城公司共有员工2880人，其中本科1493人、占52%，中高级技术人员767人占27%，经营管理人员258人（指集团部门经理及项目公司总助以上职位）。10年中期公司共有员工3257人。结论：我们不能以为引进绿城就万事大吉了，在很长的时间里我们可能经历更复杂的管理局面，如何顺利将改革进行到底，我们提出如下建议：一、 展示翠屏风采，精诚合作：1、坚持预算及考核制度，用经济目标统一行动方向（我们经济目标制定方法比较科学，但在集团管理费和资金占用费的收取上应与绿城工作组达成一致，另我们应考虑再计提土地增值税和绿城代管费用）；2、采用管理评审方法接受或选择性接受绿城好的制度；3、采用合同评审方法接受或选择性接受绿城好的材料供应商和施工队伍；4、精确管理，量化每套房屋、每个职业经理人的工作业绩；5、进行管理责任移交或管理交底，划清责任避免扯皮。二、 支持绿城工作，实现共赢：1、 在一定条件下可以优先绿城的合作伙伴，前提是材料供应商或工程单位给我司的价格和绿城要一致；2、 给绿城工作人员一个畅通的工作渠道，并公正地对待他们；3、 允许他们派财务人员参与管理，资金权掌握在翠屏即可，否则对我们提供的财务数据他们不一定认可；4、 派优秀且愿意合作的翠屏员工支持和协助绿城工作组开展工作。三、 其他：1、与绿城合作对翠