房地产估价报告写作-案例.doc

房地产抵押估价报告项目名称: 广西壮族自治区某工程总公司拟抵押位于南宁市中华路*号某大厦（酒店、办公）房地产抵押价值评估委托方：广西壮族自治区某工程总公司估价方：广西某某房地产评估有限公司估价人员：* * 估价作业日期：2010年12月16日至2010年12月21日估价报告编号：(桂)某某（2010）(房)字第144号目 录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4四、估价结果报告6五、附件12六、估价技术报告（仅供估价机构存档和有关政府主管部门查阅）13致委托方函广西壮族自治区某工程总公司：受贵公司委托，我公司于2010年12月16日至12月21日对位于南宁市中华路*号某大厦（酒店、办公）房地产抵押价值进行估价，估价目的是为解押后的估价对象确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。根据国家有关法律法规和技术规范要求，我公司估价人员对估价对象进行认真的实地勘察，收集必需的房地产市场信息资料，选择适宜的估价方法，对估价对象进行科学、公正的估价。估价对象房地产建筑面积33336.79平方米，国有建设用地面积7643.88平方米，于估价时点2010年12月16日在满足本报告已说明的全部假设限制条件下的抵押价值估价结果为：房地产单价：7516元/平方米；房地产总价值：25055.93万元（大写：贰亿伍仟零伍拾伍万玖仟叁佰元整）；币种：人民币。广西某某房地产评估有限公司法定代表人： 二一年十二月二十一日估价师声明我们郑重声明：1.我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价；因专业职责范围，我们对建筑面积也未进行实地测量。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.我们依据委托方提供的资料进行估价，委托方对其所提供资料的真实性、合法性负责。8.本估价报告及估价结果仅限于估价目的是为解押后的估价对象确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价方不为委托方在估价目的界定范围以外使用本报告及估价结果的行为负责。注册房地产估价师签名：估价假设和限制条件一、本次估价的假设条件1.本次估价以南宁市房地产市场在估价时点为自由开放、完全竞争状态下的公开市场为假设前提。2.本次估价以委托方提供的资料真实、合法、有效为前提。3.受专业所限，本次估价无法、也不可能对估价对象房屋内部结构进行测试，因此不能确定估价对象房屋内部结构是否存在受损情况；本次估价设定估价对象房屋的结构、设施和设备质量合格，且处于正常、合理的使用和维护状况；如出现与该设定不符的情况，估价方概不负责。4.估价对象实建设地上29层和地下2层建筑面积33516.09平方米，批建地上28层和地下2层建筑面积33336.79平方米，估价建筑面积以委托方提供的房屋所有权证复印件上登记的合法建筑面积（33336.79平方米）为准；估价土地面积以委托方提供的国有土地使用证上记载的使用权面积（7643.88平方米）为依据；估价人员进行了实地查看，但未进行实地测量。5.根据委托方提供的国有土地使用证，使用权类型为国家价出资，终止日期为2060年5月27日，至估价时点，剩余使用年限为49.5年；本评估结果包含房屋建筑物、装修装饰价格及其占用的国有建设用地使用权价格。6.本次设定估价对象维持现状非住宅用途（即：现状为酒店和办公用途）为目前合法使用前提下的最高最佳使用用途。二、本估价报告及估价结果使用的限制条件1.本报告估价结果是在满足上述全部假设条件下的房地产价格，如上述假设条件发生改变，则需重新进行评估。2.本估价报告仅对估价对象价值的公允性负责，并未考虑房地产处置及重估增值可能承担的税费等对其价值的影响。3.本评估结果为公开市场价格，包含房屋建筑物、装修装饰价格以及其占用的国有建设用地使用权价格。4.据估价人员了解，估价对象已抵押（2009年12月4日抵押给中国建设银行南宁新城支行），且部分房屋已出租，但本次估价未考虑抵押担保、租赁等他项权利限制对估价对象价值的影响。5.估价对象存在抵押他项权利（即已登记有已抵押担保的债权数额），至估价时点尚未注销。本次估价假设估价对象能顺利解押后再进行续贷，故未考虑该过程对估价对象价值的影响，也未考虑如果委托方进行二次抵押所带来的信贷风险。6.需提请本报告使用者注意的是：本估价结果是指设定法定优先受偿款为零条件下的房地产抵押价值，并不代表实际的抵押价值，抵押额应由当事人双方根据当地房地产市场实际情况及抵押实现时应交纳的税费和可能发生的风险并结合本报告结果综合确定。7.本次估价目的仅为确定估价对象房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得做其他诸如注资、处置等用途。未经估价机构和估价人员的同意，估价报告不得向委托方及报告审查以外的单位和个人提供。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.未经本估价机构和估价人员同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用在其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式发表于任何公开媒体上，报告解释权为本公司所有。三、房地产风险及报告使用提示1.抵押房地产本身风险：房地产由于具有不可移动性、寿命长、价值量大、保值增值的特性，既有适宜作为担保物的一面，也有存在风险的一面。2.抵押期间可能发生的房地产信贷风险关注点：房地产相关政策、利率、房地产市场、通货膨胀等风险关注点。3.估价报告使用者应在综合考虑各种风险因素的前提下，认真通读估价报告全文，合理使用评估价值。四、估价对象变现能力分析估价对象为位于南宁市华东路*号某大厦酒店、办公用途房地产，同类房地产在市场上流通相对较多，可独立使用，也适宜分割转让。估价对象位于南宁市商业、住宅二级地段，所在区域条件较好，作为酒店、办公用房，类似房地产市场需求量较大。综合评价估价对象变现能力较强。房地产估价结果报告一、委托方单位名称：广西壮族自治区某工程总公司；单位地址：南宁市中华路*号；法定代表人：罗业凤；联 系 人：吴慈明；联系电话二、估价方估价机构：广西某某房地产评估有限公司；机构地址：南宁市竹塘路18号米兰大厦5层501号房；资格等级：贰级；注册证书编号：2009桂建房评字4501A0029；法定代表人：张新杰；联系人：宁顺光；联系电话三、估价对象1.估价范围本次估价范围为广西壮族自治区某工程总公司拥有产权的位于南宁市中华路*号某大厦（地下2层、地上28层）地上建筑物、装修装饰以及其占用的国有建设用地使用权，估价对象建筑面积33336.79平方米，土地面积7643.88平方米。四至：东、南面邻住宅小区、西邻阳光假日酒店、北临中华路，土地开发程度为宗地外“五通”（ 即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同）、宗地外“五通加场地平整”。2.物质实体状况列入本次估价范围为位于南宁市中华路*号某大厦钢混结构房地产，批建地上28层和地下2层建筑面积33336.79平方米，土地面积7643.88平方米，于估价时点的物质状况描述如下表1：表1 估价对象物质实体状况一览表房屋坐落南宁市中华路*号（坐南朝北）建成年月2000年12竣工，现场勘察为八五成新。功能设计地下2层、地上1-11层以及28层出租给广西万成旅游开发投资有限责任公司用于恒升大酒店经营（标准四星级）；第5层出租给南宁市金都饮食休闲阁经营桑拿中心；其余楼层为广西壮族自治区某工程总公司自营办公。设计合理，能满足住宿、餐饮、办公等多种使用功能，采光、对流、通风较好；层高约3.5米。地下1层以及大楼前广场均为停车场，基本能满足该楼宇酒店、办公经营停车的需要。维护使用状况房屋基础为灌注桩基础，承重结构采用内筒外框全现浇钢筋混凝土结构，质量较好，现场勘察维护、保养状况较好。室外装修外墙正立面为玻璃幕墙和铝扣板装饰，侧面为条型瓷砖。公共配套设施状况给排水自来水已接通到各楼层，污水由地下排污管统一排入市政管道，满足使用要求。供电 电力系统能保证对业主电力的正常供应。通讯已开通直线电话系统，数字电视系统。主要设备中央空调冷暧系统、消防报警系统、智能化网络系统、四部日立电梯供该大厦用户使用以及一部员工专用电梯。消防楼梯地面铺瓷砖，墙面及天棚刮腻子，不锈钢扶手。各层装饰装修情况地下1、2层 地下1层为车库、地下2层为配电房、洗涤间、化粪池、水泵房；装修均为：水泥砂浆地面，内墙面、天棚抹灰，维护保养一般。 第1层为酒店服务总台、旅行社、恒升商场、美容美发室、洗手间等，酒店大堂高约10米，入口为钢化玻璃，地面铺高级拼花造型的大理石，墙面贴有金花米黄云石，大堂圆柱立柱贴雪花白云石、柱座以黑金砂麻石装饰，天棚做有三级工艺吊顶。其余地面铺瓷砖、墙面贴瓷砖或刮乳胶漆，实木门，维护保养较好。第2层为名仕阁，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，部分墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第3层为金碧阁中餐厅，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，部分墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第4层为夜总会包厢，地面铺地毯，墙面贴墙纸并做有隔音墙，天棚做有工艺吊顶，装修较为高档，维护保养较好。第5层为桑拿中心，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第7-20层为宾馆客房，分为总统套房、豪华套房、商务客房、标准客房，客房走廊地面铺地毯，墙面贴墙纸，天棚做有吊顶；房间内地面铺地毯，天棚做有吊顶或刮乳胶漆，卫生间地面铺防滑瓷砖，墙面贴瓷砖，天棚做有吊顶，并设有浴盆。其中7、8层为全新装修，房间使用较高档新型材料。第6、21-28层为办公室或会议室，地面铺瓷砖，墙面刮乳胶漆或腻子，并做有石膏板吊顶，实木门、铝合金窗以及防盗网。3.权益状况根据委托方提供的房屋所有权证（证号为：邕房权证字第01408859号）记载，房屋所有权人为广西壮族自治区某工程总公司，产别为国有房产，设计用途为非住宅，房屋所有权人为广西壮族自治区某工程总公司，系2000年12月建，实建设地上29层和地下2层建筑面积33516.09平方米，批建地上28层和地下2层建筑面积33336.79平方米，超出部分和面积不给予确权，故估价对象为批建部分，房屋权属来源合法。又根据委托方提供的国有土地使用证（证号为：南宁国用（2010）第556846号）记载，土地使用权人为广西壮族自治区某工程总公司，地号为0304372，图号为长坡岭-D-4、人民-C-3，土地用途为商务金融、住宿餐饮用地，使用权类型为国家作价出资，终止日期为2060年5月27日，使用权面积7643.88平方米；该宗地由（0304002）广西壮族自治区某工程总公司宗地变更，该宗地合同约定：建筑容积率不高于 3.91（住宅餐饮容积率为3.17、商务金融容积率为0.74），建筑密度不高于23.04%，绿地率不低于3.82%，建筑总面积29859.42平方米。估价对象于2009年12月4日设定抵押他项权利，权利人为中国建设银行南宁新城支行，权利范围为全部，权利价值为220156000元，至估价时点该抵押权尚未注销。4.区位状况估价对象位于南宁中华路*号，处于南宁市目前执行基准地价中的商业、住宅二级地段，中华路是南宁市销售电单车一条街，区域内多为企事业单位及单位小区，如：广西壮族自治区交通规划勘察设计院、南宁市卫生监督所、金之岛城市广场、中鼎花园、南宁市师范学校、广西体专宿舍楼等小区。周边农贸市场、超市、银行网点、学校等公共和生活配套服务设施较齐全，能较好地满足居民日常生活的需要。临近的中华路上有6、19、73、212、605等多路公交车通行，距离南宁市火车站约1.2公里，交通较为便利。四、估价目的委托方拟以估价对象向金融机构抵押贷款，本次估价目的是为解押后的估价对象确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。五、估价时点2010年12月16日（实地勘察时点）。六、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。本报告所评估的房地产抵押价值包含房屋建筑物、装修装饰价格及其应占用的国有出让建设用地使用权价格。七、估价依据1.中华人民共和国城市房地产管理法；2.中华人民共和国土地管理法；3中华人民共和国城乡规划法；4.中华人民共和国物权法；5.中华人民共和国担保法；6.城市房地产抵押管理办法；7.房地产抵押估价指导意见；8.房地产估价规范（GB/T50291-1999）；9.委托方企业法人营业执照； 10.房屋所有权证(证号: 邕房权证字第01408859)、国有土地使用证（证号为：南宁国用（2010）第556846号）;11.委托方提供的其他相关评估资料；12.估价方调查、收集的南宁市房地产市场资料。八、估价原则1.独立客观公正原则独立客观公正原则要求估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各当事人来说都是公平合理的价格。2.合法原则遵循合法原则，应以以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行估价。3.估价时点原则遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格。4.最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。5.替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。九、估价方法根据房地产估价规范，通行的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法等。估价应按照技术规范要求，根据估价对象特点及估价目的等，宜选取两种以上的估价方法。本项估价中，我们在选择确定估价方法时，主要从以下方面考虑：1.估价对象部分房屋已出租，且其所在区域也有大量类似房地产出租案例，能够比较准确的估算类似房地产的收益，因此适宜采用收益法对房地产价格进行估价； 2.根据估价时点南宁市类似房地产市场状况，估价对象土地属于商务金融、住宿餐饮用地，房屋设计用途为非住宅，实际用途为酒店、办公用途，此类房地产土地重新购得价格可以采用基准地价系数修正法求取，同时房屋建造成本、房地产开发利润、利息、税费等均可以可以搜集相关的资料调查得到，再扣除折旧，然后累加求取旧有房地产价值，故宜采用成本法来求取房地产价值；3.估价对象作为已开发完成的房地产且维持现状可达到最佳使用，因此不优先选用假设开发法估价； 4.估价对象作为酒店、办公用途的房地产，在同一供需圈内可比性的交易案例较少,因此不优先采用市场比较法估价。综上所述，根据影响估价对象价格的因素条件，结合南宁市房地产市场的发育状况和估价目的，本项估价中我们优先采用收益法与成本法求取估价对象房地产价格。收益法：是预计未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法：是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价结果经估价人员对影响估价对象房地产价格的各因素进行充分调查和科学分析，遵循房地产估价的基本原则和程序，采用适宜的估价方法，确定估价对象建筑面积33336.79平方米，土地面积7643.88平方米，于估价时点2010年12月16日在满足本报告已说明的全部假设限制条件下的抵押价值估价结果为：房地产单价：7516元/平方米；房地产总价值：25055.93万元（大写：贰亿伍仟零伍拾伍万玖仟叁佰元整）；币种：人民币。十一、估价人员注册房地产估价师 估价师注册证书号 签 名* 4520070021 * 4520100009 十二、估价作业日期2010年12月16日至2010年12月21日。十三、估价报告应用的有效期在当地房地产市场及估价对象状况未发生重大变化时，本估价报告及估价结果有效期为壹年，即从2010年12月21日起至2011年12月20日止。附 件1.委托估价函2. 委托方企业法人营业执照3.房屋所有权证、国有土地使用证4. 估价对象照片5估价对象位置图6. 估价机构营业执照7估价机构资质证书8. 房地产估价师资格证书9估价机构备案证明（以上均为复印件）房地产抵押估价技术报告一、个别因素分析1.估价范围本次估价范围为广西壮族自治区某工程总公司拥有产权的位于南宁市中华路*号某大厦（地下2层、地上28层）地上建筑物、装修装饰以及其占用的国有建设用地使用权，估价对象建筑面积33336.79平方米，土地面积7643.88平方米。四至：东、南面邻住宅小区、西邻阳光假日酒店、北临中华路，土地开发程度为宗地外“五通”（ 即通路、通上水、通下水、通电、通讯，以下同）、宗地外“五通加场地平整”。2.物质实体状况列入本次估价范围为位于南宁市中华路*号某大厦钢混结构房地产，批建地上28层和地下2层建筑面积33336.79平方米，土地面积7643.88平方米，于估价时点的物质状况描述如下表2：表2 估价对象物质实体状况一览表房屋坐落南宁市中华路*号建成年月2000年12竣工功能设计地下2层、地上1-11层以及28层出租给广西万成旅游开发投资有限责任公司用于恒升大酒店经营（标准四星级）；第5层出租给南宁市金都饮食休闲阁经营桑拿中心；其余楼层为广西壮族自治区某工程总公司自营办公。设计合理，能满足酒店、餐饮、办公等多种使用功能，采光、对流、通风较好；层高约3.5米。地下1层以及大楼前广场均为停车场，基本能满足该楼宇酒店、办公经营停车的需要。维护使用状况房屋基础为灌注桩基础，承重结构采用内筒外框全现浇钢筋混凝土结构，质量较好，现场勘察维护、保养状况较好。室外装修外墙正立面为玻璃幕墙和铝扣板装饰，侧面为条型瓷砖。公共配套设施状况给排水自来水已接通到各楼层，污水由地下排污管统一排入市政管道，满足使用要求。供电 电力系统能保证对业主电力的正常供应。通讯已开通直线电话系统，数字电视系统。主要设备中央空调冷暧系统、消防报警系统、智能化网络系统、四部日立电梯供该大厦用户使用以及一部员工专用电梯。消防楼梯地面铺瓷砖，墙面及天棚刮腻子，不锈钢扶手。各层装饰装修情况地下1、2层 地下1层为车库、地下2层为配电房、洗涤间、化粪池、水泵房；装修均为：水泥砂浆地面，内墙面、天棚抹灰，维护保养一般。 第1层为酒店服务总台、旅行社、恒升商场、美容美发室、洗手间等，酒店大堂高约10米，入口为钢化玻璃，地面铺高级拼花造型的大理石，墙面贴有金花米黄云石，大堂圆柱立柱贴雪花白云石、柱座以黑金砂麻石装饰，天棚做有三级工艺吊顶。其余地面铺瓷砖、墙面贴瓷砖或刮乳胶漆，实木门，维护保养较好。第2层为名仕阁，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，部分墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第3层为金碧阁中餐厅，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，部分墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第4层为夜总会包厢，地面铺地毯，墙面贴墙纸并做有隔音墙，天棚做有工艺吊顶，装修较为高档，维护保养较好。第5层为桑拿中心，地面铺地毯，墙面刮乳胶漆，部分墙面墙纸，天棚做有工艺吊顶，维护保养较好。第7-20层为宾馆客房，分为总统套房、豪华套房、商务客房、标准客房，客房走廊地面铺地毯，墙面贴墙纸，天棚做有吊顶；房间内地面铺地毯，天棚做有吊顶或刮乳胶漆，卫生间地面铺防滑瓷砖，墙面贴瓷砖，天棚做有吊顶，并设有浴盆。其中7、8层为全新装修，房间使用较高档新型材料，维护保养较好。第6、21-28层为办公室或会议室，地面铺瓷砖，墙面刮乳胶漆或腻子，并做有石膏板吊顶，实木门、铝合金窗以及防盗网，维护保养较好。3.权益状况根据委托方提供的房屋所有权证（证号为：邕房权证字第01408859号）记载，房屋所有权人为广西壮族自治区某工程总公司，产别为国有房产，设计用途为非住宅，房屋所有权人为广西壮族自治区某工程总公司，系2000年12月建，实建设地上29层和地下2层建筑面积33516.09平方米，批建地上28层和地下2层建筑面积33336.79平方米，超出部分和面积不给予确权，故估价对象为批建部分，房屋权属来源合法。又据委托方提供的国有土地使用证（证号为：南宁国用（2010）第556846号）记载，土地使用权人为广西壮族自治区某工程总公司，地号为0304372，图号为长坡岭-D-4、人民-C-3，土地用途为商务金融、住宿餐饮用地，使用权类型为国家作价出资，终止日期为2060年5月27日，使用权面积7643.88平方米。估价对象于2009年12月4日设定抵押他项权利，权利人为中国建设银行南宁新城支行，权利范围为全部，权利价值为220156000元，至估价时点该抵押权尚未注销。二、区域因素分析区域因素是指影响城镇内部区域之间房地产价格水平的因素。根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象作为非住宅用途的特点，我们主要从繁华程度、交通便捷程度、公共设施配套完备程度、城市规划条件等方面对影响估价对象房地产价格的区域因素进行分析：1.区域概况估价对象属兴宁区管辖，兴宁区行政区域面积751平方公里，人口约27.3万人，区域内地势平坦，交通便利，已形成较完善的航空、铁路、公路、水路立体交通网络；兴宁区的城市开发建设成熟，交通便利，市政公共基础配套设施完善，同时该区域也是南宁市传统老工业区，工业和商贸业发达，工业以机械制造、制药、制衣、食品加工业为主，商业以生活和生产资料批发业为主，已形成规模较大机电产品、汽车、农业机械、家具、装饰材料、钢材、水果、蔬菜、饲料等十大专业批发销售市场；目前该区域也正逐渐成为南宁市房地产开发的热点区域，区域内已建或在建的房地产开发项目众多，包括香樟林、澳门街、皇龙新城、岭南名居、城市春天、橘子郡、澳华快环时代城等房地产项目。估价对象位于中华路*号，中华路是南宁市销售电单车一条街，区域内多为企事业单位及单位小区，如：广西壮族自治区交通规划勘察设计院、南宁市卫生监督所、澳门街、金之岛城市广场、中鼎花园、南宁市师范学校、广西体专宿舍楼等小区，地理位置较优。根据估价基准日执行的南宁市土地定级估价成果和估价人员实地勘察核实，估价对象处于南宁市二级商业、住宅用地范围。2.交通条件估价对象位于中华路*号，临近的中华路上有6、19、73、212、605等多路公交车通行，对内通行条件较好；估价对象距离火车站约1200米，对外交通条件较好。综合评价估价对象所处地段交通条件较好。3.公共设施配套完备程度估价对象为主城区，所在区域供水、排水、供电、电讯等基础设施配套完善，功能运转正常，保证度高，能满足生产、生活的需要；周边农贸市场、超市、银行网点、学校等公共和生活配套服务设施较齐全，能较好地满足居民日常生活的需要。综合评价公共设施配套完备程度较高。4.环境条件估价对象所处地段以企事业单位及单位小区为主，无特殊环境景观，综合分析环境条件一般。5.规划条件据查南宁市城市总体规划，估价对象所在区域未来土地规划用途主要以综合用地（商业、住宅、办公）为主，估价对象目前用途与城市规划相符合，综合评价城市规划条件较优。综上所述，估价对象交通条件、基础设施均较优，规划条件较优，但环境一般，综合评价影响地价的区域因素较优。三、市场背景分析作为南宁市支柱产业之一的房地产业，一直以来都保持比较平稳的发展态势，近几年更是得到了迅猛发展。特别是近两三年，在住房需求旺盛、城市旧城改造和土地供应日趋紧张的三重作用下，地价水平总体上扬，房价更是一路攀升，房地产市场空前繁荣。进入2008年之后，房地产业市场温度在逐步下降，部分区域价格下降的态势，但自2008年年底，特别是2009年上半年，南宁市房地产市场开发反弹，南宁市政府，先后出台了南宁市人民政府关于进一步拉动内需促进房地产市场平稳较快发展若干措施（简称南宁市十五条）及该措施的补充通知等政策；据南宁市房产管理部门的统计， 2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元，同比增长21.91%；新建商品房登记销售面积855.53万平方米，同比增长84.8%，销售套数85359套，同比增长72.29%，商品房成交量突破2007年同期成交量650.08万平方米的历史最高水平。2010年1-9月南宁商品住宅供应量十分充足，新增预售29650套，预售304.42万，而今年1-9月商品住宅累计仅签约21584套，签约面积222.09万。一方面，有关部门针对“囤地”“捂地”行为进行整治，多数开发企业不得不加快地块的开发节奏，造成商品房新增供应量增长。另一方面，受政策的影响，今年以来整个楼市弥漫观望氛围，签约量出现大幅度下降。从签约价格上看，今年1-9月南宁商品住宅均价为5901元/，与去年同期相比，增幅虽有所减缓，但仍在不断上涨。可以预见在未来一段时间内南宁市房地产市场将仍将小幅度上涨态势。估价对象作为位于中华路上的酒店、办公类房地产，地理位置较优，各项公共配套设施完善，交通条件较优，在该区域此类房地产需要量较大，市场前景较大。四、最高最佳使用分析委估房地产位于南宁市中华路*号，纳入估价范围的估价对象用途为非住宅（酒店、办公）。根据所处位置、地段，周围类似建筑物的用途分析，估价对象作为现状用途为目前合法使用前提下的最高最佳使用用途。五、估价方法选用根据房地产估价规范，通行的房地产估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法和基准地价系数修正法等。估价应按照技术规范要求，根据估价对象特点及估价目的等，宜选取两种以上的估价方法。本项估价中，我们在选择确定估价方法时，主要从以下方面考虑：1.估价对象部分房屋已出租，且其所在区域也有大量类似房地产出租案例，能够比较准确的估算类似房地产的收益，因此适宜采用收益法对房地产价格进行估价； 2.根据估价时点南宁市类似房地产市场状况，估价对象土地属于商务金融、住宿餐饮用地，房屋设计用途为非住宅，实际用途为酒店、办公用途，此类房地产土地重新购得价格可以采用基准地价系数修正法求取，同时房屋建造成本、房地产开发利润、利息、税费等均可以可以搜集相关的资料调查得到，再扣除折旧，然后累加求取旧有房地产价值，故宜采用成本法来求取房地产价值；3.估价对象作为已开发完成的房地产且维持现状可达到最佳使用，因此不优先选用假设开发法估价； 4.估价对象作为酒店、办公用途的房地产，在同一供需圈内可比性的交易案例较少,因此不优先采用市场比较法估价。综上所述，根据影响估价对象价格的因素条件，结合南宁市房地产市场的发育状况和估价目的，本项估价中我们优先采用收益法与成本法求取估价对象房地产价格。收益法：是预计未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式：V=a/r1-1/(1+r)n其中：V-房地产价值 a-年纯收益 r-资本化率 n-房地产未来有收益的年限。成本法：是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式：房地产现值=房地产重置价格成新折扣率房地产重置价格=土地重新购建价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润六、估价测算过程1、成本法 （1）计算公式房地产现值=房地产重置价格成新折扣率房地产重置价格=土地重新购建价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润（2）基准地价系数修正法求取土地重新购建价格基准地价成果介绍及内涵根据南宁市人民政府南宁市人民政府关于公布实施南宁市城市网格点基准地价成果的通知（南府发200865号），南宁市现行的网格点基准地价于2008年10月1日正式实施，具体的基准地价成果为基于地价动态监测的南宁市城市网格点基准地价体系建立技术报告；网格点基准地价的地价内涵与级别基准地价一致，主要区别于表现形式，该种地价形式的基准地价单元为覆盖评估区域的任意宽度（一般为5050米或者100100米）网格，每个网格的中心点都赋有地价值，本次南宁市网格点基准地价成果采用200200米的网格，另加商业路线价共同构成新的基准地价体系。南宁市网格点基准地价的价格内涵详见表3，不同级别的楼面地价详见表4，南宁市网格点基准地价的基本计算公式如下：住宅（办公）用地计算公式：平均楼面地价=网格点基准地价容积率修正系数其它个别因素修正使用年限修正期日修正表3 南宁市网格点基准地价地价内涵表土地用途项目商业居住工业土地开发程度五通一平五通一平五通一平平均容积率1.82.21.0价格表现形式首层楼面地价平均楼面地价平均楼面地价备注以2008年1月1日为估价基准日表4 南宁市市区级别楼面基准地价表 单位：元/平方米土地用途土地级别商业居住工业一级5728859641二级4511716488三级2827521421四级1420331392五级955212212六级699-备注1、商业级别基准地价为商业首层楼面地价；2、住宅、工业用地级别基准地价分别为在平均容积率2.2、1.0下的平均楼面地价；3、办公用地的基准地价为居住用地基准地价的130%。确定估价对象的土地级别及基准地价估价对象位于中华路*号，土地用途为商务金融、住宿餐饮用地，根据基于地价动态监测的南宁市城市网格点基准地价体系建立技术报告，商务金融、住宿餐饮用地均参照住宅用地基准地价修正体系进行估价，估价对象作为商务金融、住宿餐饮用地处于住宅二级用地范围，其所在位置住宅网格点基准楼面地价为648元/平方米，商务金融、住宿餐饮用地的基准地价为居住用地基准地价的130%，则估价对象网格点基准楼面地价为648130%=842.4元/平方米。估价过程A、确定容积率修正系数根据委托方提供的国有土地使用证记载，设定容积率为3.91，根据居住用地容积率修正系数表（表5），城镇住宅用地的容积率修正系数根据公式计算：(2.23.91)1/1.7= 0.7130。表5 居住用地容积率修正系数表容积率r7r7.0备注修正系数(2.2/r)1/1.70.5062r总容积率B、确定其他个别因素修正系数估价对象形状规则，地形地质及环境状况好，周边配套完善，综合评价其他个别因素修正系数优。根据住宅用地其他个别因素修正系数表（表6），确定其他个别因素修正系数为1.10。表6 住宅用地其他个别因素修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标说明形状规则、地形地质及环境状况好、小区配套完善形状较规则、地形地质及环境状况良好、小区配套较完善形状基本规则、地形地质及环境状况适宜、配套一般形状不规则、地形地质及环境状况较差、单体设计、配套较差形状极不规则、地形地质及环境状况差、单体设计、配套差修正系数1.101.051.051.01.01.00.950.950.90C、确定使用年期修正系数估价对象终止日期为2060年5月27日，至估价时点，土地剩余使用年限为49.5年，与南宁市综合用地基准地价设定的土地使用年限50年不一致，因此需再进行年期修正。根据年期修正系数公式：K=1-1/(1+r)m/1-1/(1+r)n式中: K土地使用年期修正系数 r土地还原利率根据基于地价动态监测的南宁市城市网格点基准地价体系建立技术报告，南宁市住宅土地还原利率为5% m估价对象剩余土地使用年期 n基准地价设定土地使用年期估价对象49.5年剩余使用权年期修正系数为：K=1-1/(1+5%)49.5/1-1/(1+5%)50=0.9976D、期日修正本项估价时点为2010年12月16日，至南宁市网格点基准地价基准日2008年1月1日过了约3年的时间，随着城市建设的快速发展，该区域地价水平发生了较大的变化，特别是批发零售和城镇住宅类房地产，期间估价对象所在区域相比2008年，2010年底该区域的住宅商品房房价由原来的5000多元/平方米涨到现在的7000多元/平方米，涨幅高达20-30%左右，地价水平同比也有了较大的涨幅。而根据国土资源部土地利用司、中国土地勘测规划院联合发布的2009年中国城市地价指数报告及南宁市国土局提供的资料，以2000年为基期（南宁市基准地价以2000的数据为主要依据），编制南宁市地价指数表（表7）。表7 南宁市地价指数表年份综合地价指数商业地价指数住宅地价指数工业地价指数2000年（基期）-1001001002001年105107106992002年1111151141032003年1161241221032004年1221241331072005年1221241331072006年1221241331072007年1311301441192008年1421391611262009年148145171130由上表可知，2000年底至2009年底，城镇住宅用地年均增长速度=171%1/9-1=6.14%； 因此，我们根据估价对象所在区域房地产市场发展现状，结合国土资源部公布的南宁市地价增长率，经综合分析，对于城镇住宅用地我们分别赋予实际增长率(城镇住宅用地取40%)和平均增长率80%和20%的权重来确定估价对象所在区域地价的年平均增长率，即：城镇住宅用地年均增长率=40%80%+6.14%20%=33.23%以2007年底为基期（南宁市网格点基准地价以2007的数据为主要依据），至估价基准日（2010年12月16日）已过了约3年，本项估价商务金融、住宿餐饮用地参照城镇住宅用地增长率确定，则有估价对象的期日修正系数为：期日修正系数=（1+33.23%）3 =2.3649E、确定土地开发程度修正值估价对象设定土地开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场地平整”，与南宁市基准地价设定的土地开发程度一致，不需进行土地开发程度修正。F、基准地价系数修正法估价结果将上述有关数据代入计算公式：平均楼面地价=网格点基准地价容积率修正系数其它个别因素修正使用年限修正期日修正则基准地价系数修正法计算过程及结果如下表8： 表8基准地价系数修正法计算过程、结果一览表序号计算项目计算数据2估价土地面积（平方米）7643.883网格点基准地价（元/平方米）6484采用的基准地价（元/平方米）842.45容积率修正系数0.7136其他个别因素修正系数1.17期日修正系数2.3649 8土地开发程度修正值（元/平方米）09年期修正系数0.997610平均楼面地价(元/平方米)1558.7311总容积率3.91 12单位面积地价（平均楼面地价总容积率，元/平方米）6094.63（3）计算房地产重置价格土地取得成本，如上计算所得，估价对象土地取得成本楼面地价为1558.73元/平方米。房屋建造成本A、工程费用工程费用含土建、安装、装修装饰等费用，建筑物工程费用的确定主要依据广西工程造价定额及费用定额测算，同时参照南宁市公布的工程造价信息及委托方提供的有关资料，考虑到估价对象为30层钢混结构非住宅用途（酒店、办公）建筑物且酒店装修标准为四星级，装修装饰材料较为高档，估价对象平均建筑安装工程费确定为3100元/平方米.建筑面积（其中土建费用1500元/平方米，安装费用及装修装饰费用为1300元/平方米，附属设施及其他配套费用为300元/平方米）。 B. 前期费用前期费用包括可行性研究、勘察、设计等费用，根据估价对象的项目特点和开发规模一般为工程费用的4%-6%。根据该项目的具体情况，前期费用按工程费用的6%计。 C.其他费用其他费用包括工程监理费、水电增容费、城建配套费等前期税金和费用，根据估价对象的项目特点和开发规模，一般约为工程费用的5%-7%。根据该项目的具体情况，前期费用按工程费用的7%计。D. 不可预见费：根据估价对象的项目特点和开发规模，一般约为工程费用的3%-5%。根据该项目的具体情况，不可预见费按工程费用的5%计。房地产开发成本房地产开发成本=土地取得费用+房屋建造成本管理费用管理费用一般为房地产开发成本的3%-5%。根据该项目的具体情况，管理费用按房地产开发成本的5%计。投资利息以上述房地产开发成本等全部预付资本为基数，结合该工程的投资、建设规模，参考类似工程开发周期，设定开发周期为3年，利息率按估价时点中国人民银行公布的一至三年（含三年）中长期贷款利率5.60计，一般情况下房地产开发贷款在基准利率的基础上上浮20%，则确定利息率为6.72%。按复利计息，则投资利息计算如下：投资利息（房地产开发成本+管理费用） （1利息率）3/21投资利润根据估价人员调查，估价对象所处区域房地产开发项目投资回报率较高，该区域一个开发周期为3年的酒店、办公房地产项目投资利润率为30%左右，估价对象临中华路，该地段商服繁华度高，估价对象用途的适应性高，故设定该项目的投资利润为全部预付资本的30，则：投资利润（房地产开发成本+管理费用）30销售税费在销售过程中支出的费用主要有： A、营业税及附加（含城市建设维护费教育附加、地方教育附加等）和其他费用（防洪保安费）：为售价的5.65%；B、销售费用：包括代理费、广告费、销售管理费等销售阶段的费用，根据估价人员调查，该项费用的合理水平一般为售价的3%。销售税费=房屋重置价格8.65%。房地产重置价格房地产重置单价=房地产开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。估算房地产成新率A、年限法。估价对象于2000年底建成后使用，现已使用10年，维护较好。考虑到房屋主体结构完好，综合考虑取实际经过年限为有效经过年限，即t=10年。钢混结构建筑物耐用年限为60年，剩余年限为50年。估价土地剩余使用年限为49.5年。本次估价综合考虑，剩余经济寿命取49.5年。则采用年限法中的直线法计算的成新率为： 成新率= 1-(1-R)t(t+n)100% = 1-(1-0%)10(10+49.5)100% = 83%其中：R表示残值率，取0；n表示剩余经济寿命，取43年。B、实际观察法。经现场勘察，综合估价对象土地使用状况，房屋使用、维护保养情况，综合判定估价对象为完好房，成新度为85%。C、综合成新率确定: 根据理论计算和现场勘察结果，结合估价人员经验，对以上两种分析结果分别给予0.5、0.5的权重系数，则成新率确定为：（83%+85%）/284。确定房屋现值（旧有房屋价格）房屋现值房屋重置价格房屋成新率成本法评估房地产价格，详见下表9： 表9 成本法测算表 单位：元/平