宁明县房地产调查报告.doc

宁明县房地产市场调查报告世嘉瑞邦投资咨询（南宁）有限公司二八年九月目录一、宁明县概况31、地理位置与人口32、区位优势与投资环境33、行政划分44、城乡规划5二、经济发展状况51、总体经济状况52、房地产政策9三、宁明县房地产市场描述101、楼盘分析102、宁明县购房人群143、销售价格16四、总结17经过我公司市场调查人员对宁明房地产市场的初步调查，对整个宁明县的房地产市场有了一个基本认识。以下是我公司通过对宁明房地产市场的分析所形成的市场调查报告。一、宁明县概况1、地理位置与人口宁明县是崇左市管辖内的县份。宁明县地处广西西南边陲，与越南社会主义共和国接壤，边境线长212公里，地理坐标北纬2151至2258，东经10638至 10736。北距广西首府南宁130公里，南距越南谅山市63公里，总面积3698平方公里。全县有总人口40.5万，其中县城人口大约7万；县区内有壮、汉、瑶、苗、京等民族。2、区位优势与投资环境宁明县位于桂西南边陲，距广西首府南宁市130公里（高速公路），距崇左市40公里，距越南首府河内180公里。湘桂铁路、国道322线、沿边三级公路和正在建设的南友高速公路贯穿全境，明江河是左江流域重要支流，水路可抵南宁，明江机场在县城附近，交通运输便利。国家二类口岸爱店和北山、板烂、旺英三个边贸点，基础设施逐步完善，边境贸易日趋活跃。随着中国东盟自由贸易区的构建，宁明的区位优势更加明显，发展外向型的出口加工业、现代仓储业，建立进出口贸易基地，参与东盟自由贸易区贸易合作和竞争前景十分广阔。3、行政划分全县分为4个镇9个乡。4个镇包括：城中镇、爱店镇、明江镇、海渊镇。9个乡包括：亭亮乡、寨安乡、峙浪乡、东安乡、板棍乡、江北乡、桐棉乡、那堪乡、那楠乡。县政府坐落在城中镇，城中镇是全县的经济和文化中心；明江镇距县城较近，依托县城有了较好发展；爱店镇是全县边境贸易的重要对外窗口；而海渊镇则是全县制糖业的中心。4、城乡规划 广西宁明县城发展规划，将2020年的城区面积扩大为25平方公里，相当于现有面积的3倍还多，人口将达到25万。这对于房地产开发的机遇和机会。对于城区面积的扩大，会有更多的土地将被开发，这个规划将对宁明当地一个房地产开发起到极大的推动作用，相信届时会有更多的房地产项目出现。二、经济发展状况1、总体经济状况2008年上半年，全县完成生产总值13.34亿元，同比增长17.6%；完成财政收入1.9亿元，同比增长6.03%；社会固定资产投资6.69亿元，同比增长2.5%；城镇居民人均可支配收入5323元，同比增长19.51%；农民人均纯收入3602元，同比增长16.4%；1-6月边境贸易总额4.11亿元，同比增长38.08%。宁明县的支柱产业是甘蔗种植与榨糖业。2007/2008年榨季全县入厂原料蔗314.9万吨，比上榨季增加130.1万吨，产糖量39.1万吨，同比增产15.3万吨。制糖业真正成为宁明经济的“支柱产业”。同时，宁明县两大糖厂宁糖和海糖两家制糖企业共投入技改资金6387.74万元完成扩建和技术改造，日榨能力由1.6万吨提高到1.7万吨，年压榨能力达200万吨以上。除此之外，宁明县的边境贸易额在全县生产总值中的比重逐年上升，由此看出边境贸易是当地经济发展的另一个有效途径。生产总值财政收入社会固定资产投资城镇居民人均收入农民人均纯收入边境贸易额2005年18.89亿元2.2亿元7.18亿元6106元2159元3.48亿元2006年26.38亿元2.67亿元8.66亿元7295元2651元5.02亿元2007年30.8亿元3.12亿元11.33亿元9814元3006元7.04亿元2005年至2007年各项经济指标数据如下图所示： 单位：亿元 单位：亿元 单位：亿元 单位：亿元 单位：元 单位：亿元 小结：从表格中看出，宁明县各项经济指标在逐年稳步上升中，特别是城镇居民人均收入提高较快，平均每年涨幅约22%，这也从另一个侧面反映出，城镇居民具有一定的消费能力。而且，从我公司调查人员走访调查的情况来看，当地居民比较注重娱乐休闲消费，和物质消费。在走访调查中我们也了解到，除了城镇居民，当地榨糖企业的职工也是具有一定购买能力的。但同时我们看到农民的纯收入平均每年的增长率在13%左右，增长比较缓慢。这表明，当地农民的消费与购买的能力还是比较弱。除了甘蔗种植和榨糖业之外，边境贸易将是宁明县另一个新的经济增长点，同时也会吸引更多的投资者。2、房地产政策宁明政府在招商引资的政策上出台了一系列对外来企业优惠的政策，以下是土地的优惠政策。 土地优惠政策 ： 对外来投资企业优先安排用地计划，属于投资高新技术、基础设施建设、生物资源开发与创新、矿产资源开发、旅游资源开发以及高创汇、高税收的项目，其征用土地的各项费用均执行法定标准的下限； 外来投资生产性企业以出让方式取得土地使用权，其缴纳的土地出让属于地方留成部分，由县政府以返还的方式给予50的优惠； 一次性缴纳出让金有困难的外来投资企业，可与县土地部门签订分期付款协议，首期付款25，余款在3年内付清； 外来投资企业在征地中除土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、耕地开垦费、征地管理费外，其他部门不得再征收与征地无关的任何费用；坚决取缔“搭车”收费；对征地补偿费超过法定标准的，应予以纠正； 外来投资企业从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，按规定办理手续后，可以租用集体土地； 利用现有企业进行嫁接改造的，经确认的土地资产，可作为本地企业资本金，或可将土地出让金的县应得部分折成政府股金，参与投资经营。小结：从以上土地政策看出，当地政府为外来投资者提供了很多优惠的措施，特别是在取得土地使用权上为外来投资企业提供了很大的实惠在其他费用的征收上，政府也有很明确的规定，除了正常的费用，杜绝了“搭车”费，很好的保护了外来投资企业的利益。三、宁明县房地产市场描述1、楼盘分析 由于当地楼盘较少，仅有两个在售楼盘，我们将通过对这两个楼盘的分析，对宁明县房地产市场形成初步了解与认识。项目所在地（1） 公务员小区楼盘概况休闲娱乐中心市中心这是一个已经售完的楼盘，楼盘位于县政府大院内，占地约十余亩。（2） 百宁国际商都楼盘概况百宁国际商都，这是宁明县城，甚至整个宁明县一个大型的房地产开发项目，也是项目最主要的竞争对手，接下来我们将会对百宁国际商都做一个比较详细的分析。(详细分析略)项目所在地以下是从2004年至今，百宁商都的楼盘销售情况： （详细数据略）【提示】：交通状况对此楼盘的销售而言是一个重要因素。因为楼盘本身处于新区，在销售初期周边的配套设施与道路交通状况并不完善，所以在销售上受到很大程度的阻碍，但是在2005年修通了教育大道与之后，道路交通状况得到了较好的改善，楼盘的销售也随之好转。小结：（详细内容略）（3） 金鼎项目概述项目位于县城南部，新街延长线上，距县城中心约5-10分钟车程，距县城休闲娱乐 中心（江滨路）约10分钟车程。（详细内容略）2、宁明县购房人群从调查人员的走访和网上资料显示，在宁明县城购房者中，大多数是县城的居民居多，其中包括普通居民和一些政府公务员和在企事业单位上班的员工；同时也有少量异地私营业主也会选择在宁明当地购房。具体划分如下图所示：（详细数据略） 小结：由于受到宁民县当地经济与各方面发展的水平的限制，外来人口并不多，购房需要不大，因此购房者中以宁明当地居民居多。由于当地农民纯收入增长缓慢，农民购买能力较弱，所以，购房者中以县城居民居多。当地公务员在购房者中也有一定的比例，这给楼盘带来比较好的比较好的宣传作用，同时也在一定程度上引导其他购房这的购房意向。购买力较强的外出务工者也是一个比较有潜力的市场。3、 销售价格（详细数据略）四、总结通过以上的种种分析，我公司对整个宁明县房地产市场有以下几点看法：宁明县全县有40.5万人，县城人口达到7-8万，总人口约是凭祥市的4倍，是一个人口众多的县份，这也同时说明了这里会有较大的购房需求。而购房需求正是房地产发展的动力。宁明县地处中越边境，经济发展的区位优势明显，地区经济的发展在很大程度上也推动了当地房地产市场的发展。与此同时，当地政府出台的投资优惠政策也为宁明房地产市场的发展创造了良好的环境。从各项经济指标数据来看，宁明县的经济发展势头良好，居民的收入提高较