接管验收培训课件.pptx

接管验收培训课件 集团 林志勇 法律依据 实施物业承接查验 主要依据下列文件 一 物业买卖合同 二 临时管理规约 三 前期物业服务合同 四 物业规划设计方案 五 建设单位移交的图纸资料 六 建设工程质量法规 政策 标准和规范 集团受控文件 验收内容 实施承接查验的物业 应当具备以下条件 一 建设工程竣工验收合格 取得规划 消防 环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件 并经建设行政主管部门备案 二 供水 排水 供电 供气 供热 通信 公共照明 有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成 供水 供电 供气 供热已安装独立计量表具 三 教育 邮政 医疗卫生 文化体育 环卫 社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成 四 道路 绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成 并满足使用功能要求 五 电梯 二次供水 高压供电 消防设施 压力容器 电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书 六 物业使用 维护和管理的相关技术资料完整齐全 七 法律 法规规定的其他条件 集团受控文件 物业接管验收程序 物业承接查验按照下列程序进行 一 确定物业承接查验方案 二 移交有关图纸资料 三 查验共用部位 共用设施设备 四 解决查验发现的问题 五 确认现场查验结果 六 签订物业承接查验协议 七 办理物业交接手续 集团受控文件 移交资料 现场查验20日前 建设单位应当向物业服务企业移交下列资料 一 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资料 二 共用设施设备清单及其安装 使用和维护保养等技术资料 三 供水 供电 供气 供热 通信 有线电视等准许使用文件 四 物业质量保修文件和物业使用说明文件 五 承接查验所必需的其他资料 未能全部移交前款所列资料的 建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限 集团受控文件 物业管理条例 2 公共区域 一 共用部位 一般包括建筑物的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及外墙 门厅 楼梯间 走廊 楼道 扶手 护栏 电梯井道 架空层及设备间等 集团受控文件 物业管理条例 3 公共设备 二 共用设备 一般包括电梯 水泵 水箱 避雷设施 消防设备 楼道灯 电视天线 发电机 变配电设备 给排水管线 电线 供暖及空调设备等 集团受控文件 普通物业共用设备 三 共用设施 一般包括道路 绿地 人造景观 围墙 大门 信报箱 宣传栏 路灯 排水沟 渠 池 污水井 化粪池 垃圾容器 污水处理设施 机动车 非机动车 停车设施 休闲娱乐设施 消防设施 安防监控设施 人防设施 垃圾转运设施以及物业服务用房等 集团受控文件 接管流程 组建接管验收小组 作好接管验收准备 进行资料验收移交 验收是否合格 要求正确 真实补齐资料 验收是否合格 是 否 是 否 集团受控文件 物业接管验收方案内容 1 了解园区的基本情况 2 编制 物业接管验收计划 确定物业验收标准 方法和日程安排 3 依照接管验收标准 对园区现场进行初步验收 并将验收结果记录在 物业交接验收表 上 对验收情况及时汇总 并报送相关单位限期整改 4 配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督 直至符合规定的要求和标准 5 进行物业交接 并对验收资料进行分类 归档 集团受控文件 物业接管验收方案管理措施 1 组建接管验收小组 负责接管验收工作 2 依据新建物业接管验收有关标准 制定接管验收规程 3 接管验收小组各成员 熟练掌握物业验收的标准和程序 4 根据开发商提供的 物业交付计划表 制定 物业接管验收计划 明确接管验收人员 时间安排等 5 按规定办理接管验收手续 集团受控文件 公共区域接管验收 集团受控文件 共用设施接管验收 一 单元楼道1 楼梯 踢面 踏面无缺口 破损或断裂 阳角线顺直 无明显污渍 检查方法 观察 2 扶手 木扶手表面无龟裂 油漆无脱落 色泽一致 表面平滑 不扎手 安装牢固 检查方法 用手触摸 用力轻摇无晃动 3 墙面 抹灰面平整 面层涂料均匀 无漏刷 无面层剥落 无明显裂缝和空鼓 无污渍 无残浆 阳角线 阴角线顺直 检查方法 观察 用小手槌轻扣墙面 如发现裂缝即用小手槌在裂缝边缘轻扣 以判断有无空鼓 发现裂缝 空鼓 污渍的 就用红色粉笔将其圈出 4 开关 安装水平 牢固 完好无损 控制正确 表面无水泥 抹灰 检查方法 单指轻击检查盖板 盖板应无晃动并紧贴墙面 进行开关操作 检验控制是否正确 集团受控文件 公共区域接管验收 5 照明灯具 灯罩完好 无明显污渍 照明正常 观察 打开灯具检查电源接通是否正常 灯具发光是否正常 6 消防门 表面不得有明显的损伤 碰瘪 擦伤 划伤 无明显划痕 裂缝 油漆均匀 平滑 无明显色差 门面平整 门与门框间隙大小合理 门框与墙面无间隙 关闭后不晃动 配件齐全门锁 把手无锈蚀 开启灵活 检查方法 观察 用手模进户门表面 用手轻晃进户门 如有晃动感或门框与墙接缝处出现裂缝即为不合格 对门锁 把手等进行操作 检查是否灵活 有无锈蚀 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固 关闭户门后 用手推门 如有明显晃动 即为不合格 7 单元电子对讲门 开启灵活 通话器完好无损 表面不得有明显的损伤 碰瘪 擦伤 划伤 通话清楚 液晶显示清楚 检查方法 观察 对单元电子对讲门进行开启操作 和可视对讲操作 集团受控文件 单元楼道检查记录表 集团受控文件 单元楼道检查记录表 集团受控文件 单元楼道检查记录表 集团受控文件 公共区域接管验收 二 天台1 屋面 地砖黏贴牢固 无缺棱掉角 表面无裂纹 损伤 色泽一致 对缝线顺直 防水玻璃胶饱满 线条顺直 检查方法 目视观察 2 地漏 排水管 完好无缺损 排水畅通 检查方法 目视观察 下雨后检查是否有积水 3 女儿墙 外墙涂料不脱落 起皮 墙面无破损 缺口 检查方法 目视观察 4 避雷设施 表面油漆正常 无脱落 锈蚀 各连接点无断裂 牢固可靠 检查方法 目视观察 集团受控文件 单元屋顶检查表 单元屋顶检查表 集团受控文件 单元屋顶检查表 集团受控文件 公共区域接管验收 三 电梯厅1 理石地面 黏贴牢固 无缺棱掉角 检查方法 仔细观察 2 墙体 抹灰面平整 面层涂料均匀 无漏刷 无面层剥落 无明显裂缝和空鼓 无污渍 无残浆 阳角线 阴角线顺直 检查方法 观察 用小手槌轻扣墙面 如发现裂缝即用小手槌在裂缝边缘轻扣 以判断有无空鼓 发现裂缝 空鼓 污渍的 就用红色粉笔将其圈出 3 开关 安装水平 牢固 完好无损 控制正确 表面无水泥 抹灰 检查方法 单指轻击检查盖板 盖板应无晃动并紧贴墙面 进行开关操作 检验控制是否正确 4 照明灯具 灯罩完好 无明显污渍 照明正常 检查方法 观察 打开灯具检查电源接通是否正常 灯具发光是否正常 集团受控文件 公共区域接管验收 四 小区道路道路面平整 地面线条顺直 无起砂 无空鼓 无损伤 路沿砌筑整齐 灰缝饱满 无损伤 块料面层 拼砌整齐 平整稳固 块料面无裂纹 无缺棱掉角 地面线条顺直 检查方法 观察检查 集团受控文件 公共区域接管验收 五 车库1 露天停车场 路面平整 无起砂 无空鼓 无裂纹 2 地下停车场 除包括 房屋接管验收标准作业规程 外 还需进行以下验收 1 防水层应满铺不断 接缝严密 各层以及防水层与基层之间应紧密结合 无气泡 裂缝 空鼓 损坏或脱层现象 2 管道 电缆等穿过防水层处应封严 不得有渗水 3 变形缝的止水带不得有折裂 脱焊或脱胶 预埋件螺栓应拧紧 缝隙应用填逢材料填严 4 自行车架 焊接牢固平直 油漆面均匀 无锈迹 5 排水系统 设有专门的排水沟 参照明暗沟验收标准 排水泵参照相关水泵验收标准 集团受控文件 公共区域接管验收 六 明暗沟沟底无断裂 无积水 沟壁和底抹灰平整 沟盖板安装平稳 牢固 排水畅通 检查方法 观察 集团受控文件 公共设备接管验收 集团受控文件 公共设施接管验收 一 消防设施 消防栓 消防箱 1 消防箱 消防管 消防带等配套齐全 箱门上标识清楚 箱门玻璃安装牢固 门锁开启自如 箱内铁盒无脱开 锈蚀 损坏 检查方法 逐一检查 用单指轻扣玻璃 稳固无晃动 对箱门进行开关操作 2 消防栓 油漆均匀 无少刷 漏刷现象 阀门完好 无渗漏水 检查方法 观察 集团受控文件 公共设施接管验收 二 小区路灯按设计要求安装 灯具安装牢固 配件齐全 灯罩无损伤 灯泡照明正常 灯柱安装牢固 柱面油漆均匀 无损伤和刮花 检查方法 对照图纸逐一检查 开启照明 检查灯泡是否点亮 用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃 集团受控文件 公共设施接管验收 二 垃圾筒1 木桶或金属类 按原设计配备 油漆面层均匀 无损伤 无锈迹 安放地面平稳 检查方法 对照图纸逐一检查 2 塑料类 筒身完好无损 筒底无裂纹 不漏水 配有筒盖且完好无损 检查方法 对照图纸逐一检查 必要时做盛水试验 检查有无漏水 集团受控文件 公共设施接管验收 三 岗亭1 铝材和不锈钢类 安装牢固 配件齐全 型材面无损伤 玻璃无污迹 检查方法 观察 2 砌筑类 参照 房屋验收标准及方法 3 垃圾转运站 参照 房屋验收标准及方法 集团受控文件 公共设施接管验收 四 信箱信箱门锁开启灵活 房号标志清楚 有序 信箱表面无明显的擦碰 划痕 焊点 检查方法 观察 集团受控文件 公共设施接管验收 六 检查井以及主要排水管道检查井进出水口高差不小于5cm 井盖搁置稳妥并设置井圈 检查井内无垃圾杂物 进排水畅通 检查方法 打开检查井盖板后实地查看 集团受控文件 电梯接管验收 集团受控文件 电梯接管验收 一 电梯的验收由工程技术主管负责实施 验收时开发单位 厂家的人员必须到场 二 电梯验收前 开发单位必须递交以下资料 1 订货合同 2 设计以及安装图纸 3 政府有关部门的合格检验证和检验报告 4 设备清单 设备说明书 产品合格证 维保证明等 5 安装调试报告 开发单位的验收合格报告 6 竣工验收报告 三 电梯机房 检查消防灭火器 2个 标识 手动盘车工具等是否到位 土建等按照 房屋接管验收标准作业规程 进行检查 集团受控文件 电梯接管验收 四 按以下方法对电梯进行检查 1 检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合 检查方法 观察 2 检查厅门按钮及按钮灯是否正常 厅门关闭是否密封牢固 是否有碰撞痕迹 电梯到达平层是否平稳 厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准 水平距离偏差不超过3mm 距离间隙不超过35mm 是否影响到客人进出 检查方法 观察 直尺 3 检查轿厢内各附件设施 层楼信号灯 风扇 照明设备 警铃 电话 开关门按钮等 是否正常 是否有明显碰撞痕迹以及划痕 检查方法 观察 逐一使用 4 按使用说明书在机房内对电梯的各项功能进行切换 集团受控文件 电梯接管验收 5 对电梯升降情况进行以下三方面检查 1 电梯起动是否平稳 是否有明显上浮感 2 运行速度是否恒速 运行中有无震动感和异常声响 3 减速停层有无明显压迫感 检查方法 乘坐电梯从一楼到顶楼 6 电梯井道 将电梯升起后查看电梯底坑 是否有渗漏水痕迹 检查保护装置 潜水泵等是否正常 对潜水泵进行试运行 五 验收完毕后 填写 共用设施设备接管验收表 集团受控文件 电梯机房检查表 集团受控文件 电梯机房检查表 集团受控文件 电梯机房检查表 集团受控文件 电梯检查表 集团受控文件 电梯检查表 集团受控文件 电梯检查表 集团受控文件 电梯检查表 集团受控文件 水泵接管验收 集团受控文件 水泵接管验收 一 水泵验收前开发单位需提交以下资料 验收时开发单位 厂家的人员必须到场 1 订货合同 2 设计以及安装图纸 3 设备清单 设备说明书 产品合格证 维保证明等 4 供水系统的试压报告 排水系统的通球 通水报告 5 安装调试报告 开发单位的验收合格报告 6 竣工验收报告 7 政府有关部门的合格检验证和消防验收报告 集团受控文件 水泵接管验收 二 水泵房 检查消防灭火设施 标识等是否到位 土建等按照 房屋接管验收标准作业规程 进行检查 1 对水泵以及主要给水系统进行如下检查 1 检查生活水池和消防水池水位是否正常 水池自动注水装置是否正常 检查方法 实地观察 2 检查转动各阀门 是否正常 3 检查各阀门管路有无漏水现象 压力表读数是否正常 4 逐一运行各个水泵 检查水泵有无振动及异常响声 检查方法 观察 无强烈震动或强烈摩擦声 检查仪表工作情况 检查方法 观察 集团受控文件 水泵接管验收 5 检查机械密封是否滴漏水 排除不正常的漏水现象 检查方法 轴封漏水不超过20滴 分 且不呈连线状滴落于地面 6 检查电气控制柜和电气柜信号灯 检查方法 观察是否与实际情况相符 变频器的工作情况 检查方法 观察指示灯是否与实际情况相符 7 检查电气柜接触器 紧固接线头线柱螺钉 8 转动平时不用的阀门 开启备用泵 三 各种设备 管道应检查外表面 看有无锈蚀以及明显的碰撞现象 四 验收完毕后 填写 共用设施设备接管验收表 集团受控文件 水泵房检查表 集团受控文件 水泵房检查表 集团受控文件 水泵房检查表 集团受控文件 水泵房检查表 集团受控文件 门禁系统接管验收 集团受控文件 门禁系统接管验收 一 门禁系统单元门口机按以下步骤进行验收 1 单元门口机对监控中心通话及图像传输 2 单元门口机对户内通话及图像传输 3 单元门锁具用各种方式 密码 钥匙 遥控 开启1 3次 4 在停电的情况下启用备用电源 5 上述功能及信号应正常 集团受控文件 门禁系统接管验收 二 访客 楼宇 对讲系统户内对讲主机验收应符合下列要求 1 对讲主机与单元门口机 监控中心通话及图像监视 2 户内防灾系统撤布防和各传感器检测及与监控中心住信息传输 3 单元门开启门1 3次 4 上述功能及信号应正常 集团受控文件 门禁系统接管验收 三 管理 监控 中心管理主机验收应符合下列要求 1 管理主机与各单元门口机的通话 图像监视 开锁 2 管理主机与户内对讲主机的通话 3 物业管理软件的各功能运行及记录 4 上述各功能及信号均应正常 集团受控文件 门禁系统接管验收 四 访客 楼宇 对讲系统各控制箱安装位置正确 固定可靠 暗式箱盖 门 紧贴墙面 箱体油漆光亮 标识清楚 箱内外清洁 箱盖开闭灵活 室外设备须有必要的防雨措施 集团受控文件 门禁系统接管验收表 集团受控文件 接管验收遗留问题及资料类的记录 接管验收遗留问题及资料类记录包括遗留问题整改及交接手续等 具体可包括 a 综合资料移交明细表 b 项目各类资料未移交明细表 c 接管验收资料遗留问题清单 d 接管验收设施设备遗留问题清单 e 住宅小区物业接管验收备忘录 f 新接物业钥匙交接记录 g 标识验收表 h 物业移交清单 i 物业共用 设施设备移交明细表 集团受控文件 双方责任 第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水 供电 供气 供热 通信和有线电视等共用设施设备 不作为物业服务企业现场检查和验收的内容 第十八条现场查验应当综合运用核对 观察 使用 检测和试验等方法 重点查验物业共用部位 共用设施设备的配置标准 外观质量和使用功能 第十九条现场查验应当形成书面记录 查验记录应当包括查验时间 项目名称 查验范围 查验方法 存在问题 修复情况以及查验结论等内容 查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认 第二十条现场查验中 物业服务企业应当将物业共用部位 共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形 书面通知建设单位 建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验 集团受控文件 第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验 与物业服务企业共同确认现场查验的结果 签订物业承接查验协议 第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况 存在问题 解决方法及其时限 双方权利义务 违约责任等事项作出明确约定 第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议 与前期物业服务合同具有同等法律效力 第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续 向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位 共用设施设备 集团受控文件 第二十五条物业承接查验协议生效后 当事人一方不履行协议约定的交接义务 导致前期物业服务合同无法履行的 应当承担违约责任 第二十六条交接工作应当形成书面记录 交接记录应当包括移交资料明细 物业共用部位 共用设施设备明细 交接时间 交接方式等内容 交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认 第二十七条分期开发建设的物业项目 可以根据开发进度 对符合交付使用条件的物业分期承接查验 建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时 办理物业项目整体交接手续 第二十八条物业承接查验费用的承担 由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定 没有约定或者约定不明确的 由建设单位承担 集团受控文件 第二十九条物业服务企业应当自物业交接后30日内 持下列文件向物业所在地的区 县 市 房地产行政主管部门办理备案手续 一 前期物业服务合同 二 临时管理规约 三 物业承接查验协议 四 建设单位移交资料清单 五 查验记录 六 交接记录 七 其它承接查验有关的文件 第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主 集团受控文件 第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加 可以聘请相关专业机构协助进行 物业承接查验的过程和结果可以公证 第三十二条物业交接后 建设单位未能按照物业承接查验协议的约定 及时解决物业共用部位 共用设施设备存在的问题 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 第三十三条物业交接后 发现隐蔽工程质量问题 影响房屋结构安全和正常使用的 建设单位应当负责修复 给业主造成经济损失的 建设单位应当依法承担赔偿责任 第三十四条自物业交接之日起 物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的 法律法规规定的以及行业规范确定的维修 养护和管理义务 承担因管理服务不当致使物业共用部位 共用设施设备毁损或者灭失的责任 集团受控文件 第三十五条物业服务企业应当将承