湘潭市场环境12.22.pptx

湘潭市场情况 2011年12月22日 城市概况城市规划房地产市场概况土地市场概况具体地块分析 城市 湖南中部小城 地区人口约300万 本级市区人口60万左右 且增长缓慢 经济 GDP 人均收入全省第三 位于长沙 株洲之后 且每年以10 以上速度增长 经济潜力大 但主要依靠工业发展 第三产业不足 对普通居民收入增长不利 发展前景 湘潭与长沙40公里距离 长株潭一体化规划各项目工程建设中 未来与长沙交通将在半小时内 而湘潭九华区块最靠近长沙 处于一体化发展最前沿 将最大程度受益于同城化 房地产市场 目前处于房地产快速发展阶段 11年开始已从之前供不应求市场转变为供过于求市场 市场供应量增速远超市场消费量增速 产品较为初级 主要是90 140居家型住宅为主 写字楼 别墅 综合体等新物业类型较少 普通住宅价格3500 4000 远低长沙 株洲 属于区域价格洼地 土地市场 政府近几年大幅度推地 年推地的可建面积远超年市场消费量 一定程度造成了目前供过于求的市场现状 其中九华新区板块推地占绝大多数 将逐渐成为市场供应主导板块 同时将来九华的市场竞争压力也将巨大 消费者 目前购房者主要来自湘潭本地及下辖市 占80 以上 长沙 株洲两地占4 5 左右 随着长株潭一体化发展 一方面给湘潭楼市带来向外辐射客户机会 价格洼地价值将会凸显 别一方面也面临人口外流 高端客户流向长沙的威胁 拿地分析 目前接触的三宗地位于九华板块与老城区板块 拿地存在一定土地成本优势 湘潭房价中土地成本占比较小 土地成本优势不明显 但也有限制要求 后期纳税要求规定 和市场风险 整体供过于求 九华板块一拥而上的投资等 综合分析 城市发展前景较好 融城一体化 存在房价洼地价值 房地产市场已进入快速发展阶段 但存在投资过度 供大于求 产品分布集中的问题 而我们现在通过关系拿地 成本优势有限 观点综述 万凯源商业有限责任公司 湘潭本土以连锁超市为核心业务与 发家业务 13年历程 2010年前后进入多元化扩张 涉足领域广泛 但关联度不大 从连锁业务起家 估计一方面完成了原始积累 另一方面尝到了连锁 加盟等借力打力 资源整合的甜头 其旗下新拓展业务多在大力招商 招商口号 1 100 的股权加盟 任何可以合作的方式 推测其相关拟合作业务多以小额投入锁定权益 而后对外寻找合作商 结合其企业背景 料其资金实力有限 集资群众上访报告湘潭市人民政府 市人大领导 2007年12月中旬 郭波告知我们万凯源投资有限公司有地一块要出售 问我们可否有意合作集资建房 她正好资金不足 并向我等详细介绍了具体情况 经我等多方考察了解 认为可行 就决定购地进行集资建房 我们就各自准备资金 有的把银行的定期取出来 有房子的把原来的老房子卖了 没房子的找公积金贷款 或者干脆向亲戚朋友借 我们50多户人家终于凑齐了800多万 并一致同意委派郭波为大家的代表 代表我们负责和万凯源之间的合同事宜以及后期的开发建设 于是在2007年12月底和郭波签订了 集资建房合同书 且每人拿了一份郭波与万凯源置业公司所签的 承包合同 且严格遵守了以上两合同中的各条款 按时付款 2008年6月中旬 我们委派人郭波突然告知说万凯源董事长唐闻骏违约了 没有在合同约定的时间内拆迁平整好土地 叫我们晚点付款 唐闻骏还由于资金紧缺 于9月11日将我们所付1000多万购地款的土地拿去首信拍卖公司拍卖 明显的干 一女多嫁 的卑劣形径 得知此事后 我们都寝食难安 有的因此事而病倒 我们多方找人劝唐闻骏履行合约 唐的态度很好 并未否定 我们以为事情已经解决 再说我们也不想把事情闹大 只得在家苦苦等待唐闻骏能讲信用 然而我们最担心的事情终于发生了 2008年11月底 代表郭波及她爱人天天找唐闻骏希望他将合同履行完 并将手续办好 此时唐闻骏的狐狸尾巴露出来了 他居然玩起了失踪 令我们找不到他的人 找到了就是没时间 郭波和她爱人意识到情势不妙 于2009年1月8日立即与我等商议 一致同意将该宗地到法院申请财产保全 通过法律途径来维护自己的权利 同时到仲裁委申请了仲裁 接着令我们更气愤的事发生了 唐闻骏打着人大代表 人大常委的牌子 穿着人民给他的权力外衣 骗取一些大领导的信任 竟然将查封解除了 而且更严重和荒唐的是法院竟然受理了他的撤消仲裁的申请 这些行为严重的侵害了我们集资户的权益 这些就是利用人民给的权利来欺诈老百姓的财产的丑陋行径 如果 撤消 法律规定则 一撤终局 不能再有救济措施 真令人感到可怕 我们50多户人家的血汗钱呀 那种后果是何等的可怕 若是这样 后果又要谁来承担 我们老百姓就只有任人宰割的份吗 天理何在 公道何在 民主何在 又有谁来为我们作主 在这紧急和没有办法的情况下 我们只有投书求助 请求党的领导们和有关部门为我们作主 帮我们讨回公道 维护我们的合法权益 我们坚信人民的领导会为人民作主的 此报告寄送省政府 省人大 省纪委 转发湘潭红网 湘潭信息网 百度 搜狐 人民网 报告人 龙建国 袁石波 郭林 陈意强 唐正声 段正坤 李光立等55户2009年7月1日 万凯源商业有限责任公司 原告周其林与被告唐闻骏民间借贷纠纷一案本院在审理过程中 经本院主持调解 双方当事人自愿达成如下协议 一 被告唐闻骏于2005年3月1日向原告周其林出具的借条一张 金额为20万元 被告唐闻骏自愿在2009年6月10日之前偿还原告周其林人民币10万元 原告同意被告的偿还计划并自愿放弃其他诉讼请求 二 其他无争议 本案受理费5080元 减半收取2540元 原 被告各自愿负担1270元 双方当事人一致同意本调解协议的内容 自双方在调解协议上签名或捺印后具有法律效力 上述协议符合有关法律规定 本院予以确认 二00九年五月十五日 董事长唐闻骏 男 1971年11月出生 汉族 湖南省湘潭市人 1989年3月参加工作 无党派人士 大专文化 湘潭市人大代表 市人大常委 市青年企业家协会理事 湘潭县工商联副会长 县信用联社理事 高中毕业 做过木工 保安 1995年从批发零售店起步 逐步进入连锁超市产业 负面报道 城市概况城市规划房地产市场概况土地市场概况具体地块分析 内容概要 湘潭 株洲 长沙 地理位置 位于湖南中部 地处湘江中游 为湖南省直辖市 与长沙 株洲各相距约40公里 与长沙 株洲共同构成湖南省政治 经济 文化最发达的 金三角 城市群 城市规模 全市总面积5015平方公里 辖1县2市2区 即雨湖区 岳塘区 湘潭县 湘乡市 韶山市 城市性质 湘潭是中国重要的机电工业基地 现已形成以冶金 机电 纺织 化工 建材为主体并极具竞争力的支柱产业 是湖湘文化的发源地 中国 湘莲之乡 一代伟人的故乡与 长株潭城市群 的核心城市之一 城市概况 湖南省直辖市 长株潭城市一体化核心之一 市里就两个区 河东岳塘区 河西雨湖区 分别是新老城区所在地 城市定位 具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市 总体战略定位 全国 两型社会 建设的示范区 长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心 具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市 空间发展战略 北拓东连 西进南延 点轴支撑 网络完善 为 两型社会 示范建设和统筹城乡协调发展提供空间载体 人口规模 2011年末地区常住人口295万 含湘乡县 韶山市等 湘潭市区人口均60万 湘潭市2011年常住人口排名湖南各市倒数第三位 人口较少 近几年人口增长趋缓慢 城市人口 常住人口排名湖南各市倒数第三 人口相对较少 200620072008200920102011 2011年常住人口 初期 中期 晚期 城市化进程演示 城市化率低于 为初 期阶段 城市化的发展速度比较缓慢 是大发展的准备阶段 城市化率达 为中期阶段 是城市化的加速阶段 城市人口迅速增长 城镇化进程 城镇化中期 城市进程加快 房地产发展空间大 2011年湘潭市城镇化水平达为50 多一点 目前全国的平均水平 按规划2016年湘潭城市化率将达到65 城镇化水平不断提高 仍有较大上长空间 湘潭处于 城市经济GDP GDP总量位列湖南省各市第三 2011年 湘潭市国民生产总值1137 4亿元 较前一年增长20 91 位列湖南省各市GDP第 三位 2004年到2011年间 湘潭经济发展迅速 国 民生产总值保持约19 的平均涨幅 2011年GDP总量 随着城市框架进一步建设 预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段 城市产业结构 经济结构以工业为主 第三产业发展缓慢 结构问题突出 但同时说明发展潜力巨大 湘潭三次产业结构比由2004年的15 43 42发展为2011年的11 56 33 服务业比重严重下降 三产化的程度越高反映此地的产业结构越高级 经济发展方式的转变越好 经济结构的调整越好 三产化的程度越低反映此地的产业结构越落后 第三产业发展潜力和就业潜力越大 经济结构调整的潜力越大 任务越重 以上数据来源于湘潭市各年统计公报 湘潭产业结构 2004 15 43 42 第一产业 第二产业 第三产业 湘潭产业结构 2011 11 56 33 第一产业 第二产业 第三产业 2004 2011年间 湘潭市固定资产投资由104 5亿元增长至650 18亿元 增长迅速 湘潭市固定资产投资结构更趋优化 房地产投资适度增长 城市固定资产投资 固定资产投资快速递增 城市基础建设加速发展 为房地产发展提供了良好的发展基础 以上数据来源于湘潭市各年统计公报 2011年全市完成固定资产投资633 96亿元 增长36 0 其中房地产开发投资72 13亿元 增长20 4 改建和技术改造投资384 45亿元 增长34 3 2005 2011湘潭固定资产投资增长 2011年湘潭市人均GDP为32527元 约5095美元 同比增长22 25 2011年湘潭市人均GDP排名湖南省各市人均 GDP第三位 仅次于长沙和株洲 2004 2011年 湘潭市人均GDP保持高速增 长趋势 人均GDP的快速增长将支持房地产持续发展 2010年湖南各市人均GDP排名人均GDP 元 城市人均GDP 人均GDP排名湖南第三 人均GDP保持高速增长 对房地产业持续发展具有较好的支撑 2006年湘潭城镇居民人均年可支配收入突破1万 元 2011年人均可支配收入突破2万元达到20614元 同比去年增长12 11 可支配收入的增加意味着城镇居民生活水平的提高购力增强 人均可支配收入 人均可支配收入排名湖南第三 城市概况城市规划房地产市场概况土地市场概况具体地块分析 湘潭规划 一轴四带 一心三组团二区 的城市发展布局 一轴 即湘江生态经济发展轴 四带 即芙蓉大道经济带 长潭西线经济带 320国道经济带和天易经济带四条经济发展带 一心 中心城区 三组团二区 九华和昭山 湘潭县城 易俗河 三组团和姜畲高效农业示范区 杨嘉桥 河口城乡统筹服务区 采取集中发展模式 培育发展中心城市 重点发展湘潭中心城区 湘乡城区 韶山城区 湘潭县城 九华新城 昭山组团 楠湖新城等市域重点发展地区 核心区 2005年3月 长株潭城市群区域规划 正式出台 到2020年长株潭的三市总人口约为1435万人主城区城市人口约为580万人 湘潭 株洲 长沙 长株潭三市市域约2 8万平方公里长株潭三市一体化的发展已进入实质性阶段 城市规划的大力运行推动城市化率加快 也必将推动房地产市场加速发展 长株潭一体化 长株潭一体化 公交线路 地铁 城际高铁一体化 交通发达高速公路 潭衡西线高速公路全面建成通车 沪昆高速潭市连线 水府庙连接线完成路基及部分路面工程 公交一体 2007年6条一体化公交线路开通 标志三市公交联通 城际高铁 2014年城铁全线将通车长株潭城际铁路总投资233 21亿元 通车后湘潭至长沙只需25 5分钟 城际高铁将直接接驳长沙地铁线路 公交 高铁 能力较弱 房地产项目客源区域性较强 由于长沙的城市魅力 且处于迅速发展阶 段 对周边城市的吸引力非常强 长株潭城市关系 从 人往高处走 的心态来看 长株潭融城三市中 长沙对株潭吸纳能力强 湘潭对长株吸纳能力弱 长沙 株洲的高房价使湘潭成为价格洼地 长株潭城市群一体化 促进湘潭城市的经济发展 受长沙的辐射最强 相对同级城市 湘潭发展最慢 吸引 湘潭房价受长沙及株洲城市的牵制 因此湘潭面临长沙及株洲分流客户群体威胁的同时 房价也受到牵制 人口流动线 房价 8000 9000 房价 3500 4000 房价 5000 6000 近年湘潭市的城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长 城市经济正飞速的发展 生活水平的提高 为房地产行业的发展提供了良好的持续发展平台 长株潭一体化进程的加快 湘潭将与长沙 株洲共同构筑湖南省经济的 金三角 一体化带给三城中偏落后的湘潭带来巨大的经济发展机遇 随着城市化进程的加快 城际铁路的便利将扩大了房地产业的辐射范围 湘潭的价格洼地价值将更明显体现 工业基础雄厚 已形成稳定的主要产业支柱 但存在第三产业不足的结构性问题 湖南除长沙外都存在第三产比重低的问题 第三产业的巨大发展空间为就业与收入增长提供了巨大的机遇 城市小结 城市概况城市规划房地产市场概况土地市场概况具体地块分析 河西老城区板块 湘潭市旧城区 最早的文化经济中心 区内基础设施薄弱 人口密集 九华经开区板块 两型社会 综合配套改革试验示范区 融城核心区 区位优势明显 未来发展潜力大 长株潭交汇位置 板塘铺老工业板块 交通便利 原居人口较多 工业历史悠久 该板块是湘潭最接近长沙的区域 代表着湘潭楼市的新兴的力量 但整体形象较老旧 双马工业园板块 省级工业园区 目前机电 医药 物流已成为园区的主导产业 原生资源良好 但整体给人较荒凉的感觉 湘潭房地产分布主要为五大板块 河东板块 河西老城区板块 九华经开区板块 板塘铺老工业板块 双马工业园板块 河东板块 市委市政府所在地 形成了政府办公建筑群为标志 以东方红广场为核心的房地产开发中心区 在湘潭市房地产区域竞争中处于无可撼动的地位 市场供应 2011年每月推盘在23 7万 市场供应同比增长2011年共颁发商品房预售许可证101个 批准预售面积为284 48万 同比增长37 56 其中 雨湖区为33 87万 同比增长28 54 岳塘区为174 51万 同比增长18 05 九华区为75 22万 同比增长128 84 数据来源 0731房产网湘潭站 市场需求 2011年月销量在16 1万 左右 显然每月23 7万 的推盘量 供过于求 2011年商品房登记销售面积为193 86万 17149套 同比下降10 13 商品房交易额69 53亿元 其中住宅登记销售面积为177 13万 15716套 同比下降7 75 全年平均月销16 1万 平均房价3586元 m 数据来源 0731房产网湘潭站 历年供求分析 2011年之前 08除外 湘潭楼市呈现 供不应求 的趋势 而2011后市场为 供过于求 数据来源 0731房产网湘潭站 年均推盘量持续增长 特别10 11年同比市场推盘量都以40 50 幅度大幅上长升 年均销售量增幅小于推盘增幅 11年受调控趋严影响 销量相比10年下滑 从09 11年的预售量可以看出 近几年商品房市场的投资在快速的扩张中 产品供销特征 90 144 产品为市场供销主流 从2011年的产品供应和销售情况来看 目前湘潭市场主要以90 144 的产品的供应和销售为主 144 以上的大户型 供应较少 同时销售情况也不理想 数据来源 0731房产网湘潭站 湘潭购房客户群分析 客户 湘潭本地客户为主体 外地客户少 长沙 株洲少 存在机遇 购房客户中 湘潭地区 包含湘潭市 湘潭县 湘乡市 韶山市 占81 湘潭本市居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的54 97 湘潭县占20 45 湘乡市和韶山市分别占4 65 0 98 省内其它区域居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的13 06 其中长沙市占3 25 株洲占1 21 外省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的5 94 数据来源 0731房产网湘潭站 开发商 湘潭和湖南省内开发商为主 全国性大型房企未进入 数据来源 0731房产网湘潭站 供销 供应量大 销售量一般 市场出现 供过于求 的现象产品 90 144 的舒适型户型是供销主流产品 客户 以湘潭本地客户为主 外地客户较少 长株潭一体化和房价洼地 为吸引外地客户带来机遇 房地产市场小结 供应量大 销售情况一般 后期市场竞争 压力大 但未来的房地产整体形势依然向好 城市概况城市规划房地产市场概况土地市场概况具体地块分析 2012年全年推地计划是214公顷 相比2011年有所下降2012至今 通过招拍挂已出让的各类商业与住宅用地36宗 合计面积达138 5万方 以平均容积率2 0预估 总建面积在250万方以上 而2011年全年的销量面积为193万方 按目前的供地速度 未来几年的市场仍然将是供过于求 土地市场 推地量大 推地面积远超过市场需求量 单位 公顷 万方 目前国土网站只有起始价数据 成交价暂无 价格 地块楼面价起始价 基本在600 1000元 以600多的居多 考虑进一定程度的溢价 土地成本也较为低廉 在房价中的比例较低 推地分部区域 九华示范区的地块占推地的绝大多数 占比极大 最近成交的部分地块 土地市场 价格起始价较低 价差很小 房价中土地成本比重低 2012年至今成功出让的36宗地块中 其中20宗位于九华经济开发区 合计面积达127万方 占整个土地供应比例达92 可以看出政府对这一块区域的推地力度和发展期望 未来九华经济开发区将在整个市场中占据主导地位 另一方面一拥而上的投资 未来的市场压力将很大 增加了风险 土地市场 推地区域集中在九华经济开发区 占比9成以上 城市概况城市规划房地产市场概况土地市场概况具体地块分析 老年公寓名义的252亩 实用191亩 万凯源商业广场125亩 物流中心68亩 位于湖南科技大学旁山坡地 可建双拼别墅 酒店 会所等 每亩68万元 土地款1 72亿元 已交了7100万元土地款 其他款项未交齐 位于汽车西站边规划为商业中心 百货 影城等综合商业体交了部分押金 取得每亩65万元的地价款约定合同 位于沪昆高速 长潭高速交叉位置纯商业用地 写字楼 商场 公寓 对该地块据唐总介绍目前市场价约为140万元 亩 他可以争取以110 120万元 亩取得 具体地块分布位置 两宗九华经济开发区地块 一宗河西老城区地块 九华板块 湘潭楼市热点板块 新项目如雨后春笋般涌入 九华经济开发区位于湘潭市北部 沪昆高速 长潭高速交叉位置 接驳长沙 株洲十分便利 将直接受益长株潭一体化 也是湘潭目前重点发展的板块2011年九华板块的市场占有率约为湘潭市的28 但成交量同比增长速度为178 目前九华版块内在建和拟开工的房地产项目超过 个 物业类型丰富 新项目如雨后春笋般涌入 当前处于开发阶段 居住氛围欠佳 九华 老年公寓名义的252亩 实用191亩 物流中心68亩 九华板块 写字楼为市场新兴产品 写字楼商业项目市场 目前九华写字楼项目 整个湘潭写字楼的总量也很少 和商业项目较少 以住宅为主 住宅价格在3500 4000不等在售的新都汇项目为湘潭第一个都市综合体 地处九华中心区域 酒店式公寓5800 5900 价格较高 但带10年10 回报回租协议 写字楼部分价格在5300 5400 项目在湘潭属于较高端的一类 九华板块 别墅项目较少 其中在九华板块较集中 别墅市场 别墅项目目前在整个湘潭市场的比例较小 整个市场仅有3 4个别墅项目 其中2个在九华 是别墅的主要供应区域 别墅市场客户中本地客户占较大比例 随长株潭一体化发展 城际铁路开通后 会有机会吸引外地客户 以建设老年公寓名义获取湘潭市九华示范