XX年第一季度济南市住宅市场调研报告[范本]

XX年第一季度济南市住宅市场调研报告住宅市场广义上包括新建商品房、出售二手房、出租房等各类居住型物业，本文主要是对济南市市区范围内的近百个在售商品住宅项目进行的分析。本调查目标区域为济南市市区。统计分析的对象为市区内的在售商品住宅”。本次调查设定的“在售商品住宅”的一般标准是：“所有销售率在95以下、以及刚刚达到95100的商品房项目”，需要说明的是，部分“大盘”因开发周期长，我们将他们分为“母子项目”，本调查只包含“子项目”部分。调查采用文案调查、实地调查及专家调查3种方式相结合。一、调查结果与统计分析1、项目规划总量目前，在售商品房的规划总面积近600万平方米，总体容积率约为1.9，物业类型的总体状态是：多层、小高层、高层混合分布，以小高层和高层比重为多。其中，高档楼盘的规模和普通楼盘之比约为1:3。不同楼型构成：通过统计可以看出：市场上多层商品住宅的面积将近总体的一半，小高层约占三分之一，高层约占五分之一。2、供应量的区域构成供应量区域构成如下图所示。从图中可以看出：开发面积较大的有：东部、西南部、新城；较小的有东北部、东南部、中部。3、总体价格统计结果每平方米的均价超过3900元，比去年增长很多，此价格是开发商的报价，真正的成交价估计为近3900元。比官方的结果高出一千多，其差异的原因是：官方统计范围是济南全市，造成“结构性偏低”。4、按照区域分类的价格统计分区域价格如图。从图中可以看出：价格高于平均的区域有：东南部、中部、东部、南部、东部新城；价格低于平均的有：北部、东北部、西部、西北部、西南部? 5、按照档次分类的商品房价格划分档次的方法：根据目前市场现状，我们将以均价为中心，分为5个价格档次，进行统计分析。从分档次价格图上，可以看出：市场价格目前的确处于一个较高的位置，从项目个体数量来看，最多的是25003490之间，而从面积来看，最多的在3500-4500之间。6、近年价格变动分析为了研究近1的价格变动，市场将近1年的市区主要开发区域的房价变动，从中可以看出，通过对近年价格变动表的分析，可以得出：市场总体平均价格从去年同期的3100多，上涨到目前的3900元，同比上涨了20还要多。价格变动最大有：花园路东段片、洛口片、匡山片等；价格变动最小有：泉城广场、经纬片、开元片等目前，价格上涨空间较大的为价格原值较低的区域和项目，而原本价格较高的中高档项目的涨幅空间就相对较小，深入分析可以看出：目前的价格离散性要比去年同期减小，出现了较明显的“价格同质化趋势”。7、市场总体销售率我们为了分析市场交易进度情况，采用销售率作为调查和统计指标。需要说明的是对于具体项目的销售率与“销售速度”不一定一致，但从市场总体来看，销售率仍是反应销售进度的关键指标。市场上的总体销售率接近70，说明整体市场销售良好，很多项目接近销售的后期。对比总体竣工率，也可以看出：市场销售态势良好，已竣工的基本都售磬，接近竣工的销售情况也都不错。从销售率分布还可以看出：多数项目的销售率集中在60到100之间，接近尾房销售。8、分档次销售率对比分档次销售率图如下。可以看出，仍然是普通商品房的销售率较高。但高档的销售率也相当高，这与市场开发的阶段性有关。9、分规模的销售率对比分规模的销售率图如下可以看出：中等规模楼盘的销售率略好于大规模和小规模的项目。二、对一手市场的相关分析1、价格租售比分析所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。(根据专家意见,此比例关系是对于包括一手房和二手房的所有住宅而言)一般而言，“租售比”能够表现出一个城市居民、从业人员更真实、最基本的住房需求，客观反映当地房地产市场的供求状况。买房可能有投资投机的成分，租房却是一种实实在在的居住需要。因此，当一个城市的房地产销售价格上升幅度过快或长时间居高不下，而当地的房屋租金却没有随之变动、给予房价有效支撑，致使“租售比”出现严重的不协调时，就表明该地区房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象，此时楼市是非理性的、非健康状态的。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系。在我国，租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1200左右，上海二手房租售价格比在1150200之间，XX则达到了1300以上。(根据专家意见,比较健康的比例关系是1/180左右。)市场部也对这一问题进行了初步的调查，结果形成了分区域租售比表，从初步调查的结果可以计算：济南目前新房的“价格租售比”约为1