青岛港湾职业技术学院学生餐厅评估报告.doc

一、致委托方函青岛港湾职业技术学院： 我估价人员于2012年12月17日受贵学院委托，对贵学院港湾食堂的公开房屋价值进行评估，估价时点为2012年12月17日，估价目的是为委托人提供房屋价值。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准房地产估价规范和我估价人员掌握的房地产市场资料，结合贵学校提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产建筑面积15283.2平方米，土地使用面积5472平方米，在估价时点2012年12月17日。二、估价师声明对本估价报告我们特作如下郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、估价人员崔凯、郑富兴、李建华、张鹏对估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。 注册房地产估价师签字：-三、估价的假设前提和限制条件1、本次估价的假设前提（1）本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。（2）本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。（3）本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。（4）注册房地产估价师于2012年12月17日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的国有土地使用证证号为武国用（2002）字第号），其地号为，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2056年月日，土地面积为15283.2平方米。（6）委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。2、本次估价的限制条件（1）估价对象地段等级依据（2）估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的国有土地使用证，估价土地使用权终止日期为2056年x月x日，即至估价时点土地剩余使用年限为44年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。（3）本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。（4）本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。（5）本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。（6）本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。（7）本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。（8）本估价报告应用的有效期为半年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过半年。本估价报告应用的有效期超过半年时，需重新进行估价。（9）本估价报告的最终解释权由相关评估人员所有。四、房地产估价结果报告（一）委托方1、委 托 人：青岛港湾职业技术学院2、单位地址：山东青岛胶南大学路一号3、联 系 人：徐经理4、联系电话：*（二）估价方机构名称：11房产班学生资格等级：* 证书号：*住所：*联系电话：*（三）估价对象1、估价对象区位状况估价对象位于青岛港湾职业技术学院内2、估价对象实物状况估价对象为一栋学生食堂，共四层，于2006年 x月x日建成竣工验收合格。根据青岛市房屋重置价格标准附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为钢混二等。估价对象装修状况如下：地面铺贴80x80地面砖。有电视，楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为钢化玻璃门。整栋楼有电梯配置。估价对象维护保养状况优。3、估价对象权属状况本次评估的文华学院学生食堂，产权属青岛港湾职业技术学院所有。该学院于2006年x月x日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，国有土地使用证，其地号为，证载用途为教育用地，建筑面积为-平方米；土地使用权终止日期为2056年x月x日，土地面积为( )平方米。至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。（四）估价目的为委托人提供房屋价值（五）估价时点2012年12月17日（六）价值定义本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开房屋价值。（七）估价依据4、7、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；（八）估价原则1、合法原则。2、最高最佳使用原则。3、替代原则。4、估价时点原则。5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。（九）估价方法本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照房地产估价规范的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。可采用收益还原法进行测算。1、收益还原法法是预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益价格=房地产净收益资本化率1-1/（1+资本化率）收益年限 公式：V=(A-C)/r1-1/(1+r)n其中：V:房地产的收益价格；A:房地产的年有效毛收入；C:房地产的年运营费用；r:资本化率；n:房地产的收益年限，即自估价时点起至未来可获收益的年限。（十）估价结果经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合武汉市房地产行情，确定估价对象在估价时点2012年12月17日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产房屋价值为人民币（ ）万元，大写金额：（ ）；（十一）估价人员职 务签名并盖章估价资格估价人（十二）估价作业日期2012年12月17日至2012年12月21日（十三）估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为半年，自估价报告完成之日起计。五、房地产估价技术报告（一）区域因素分析：区域因素包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。1、坐落：青岛港湾职业技术学院校内。2、交通：门前即设有公交车站且有101公交车，道路通畅、公共交通不便捷，出行不方便。3、教育产业集聚度：估价对象所处区域为大学校内。4、通讯：估价对象所在的区域便利，有无线网覆盖，通讯线路一般。5、环境条件：估价对象区域绿化条件一般，无噪音污染，环境条件优。（二）个别因素分析：个别因素包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑经济技术指标、现状及装修配备、使用维护情况等。本次估价对象为青岛港湾职业技术学院食堂位于青岛港湾职业技术学院学校内，房屋用途为教育用地，本次评估房屋总建筑面积为（ ）平方米。1、土地状况（1）土地权利状况土地权利状况：于2006年x月x日以出让方式取得了该宗地的土地使用权，国有土地使用证，其地号为，证载用途为教育用地，土地使用权终止日期为2056年x月x日，土地面积为（ ）平方米。（2）土地利用状况估价对象所处宗地位于青岛港湾职业技术学院校内，总建筑面积（ ）平方米，土地面积为（ ）平方米。食堂3层，现状用途为出租；3楼为台球厅自营。（3）基础设施估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）。宗地周围有极少量噪音污染，绿地覆盖率较高。 2、建筑经济技术指标依据评估人员实地踏勘、调查取得，估价对象建筑经济技术指标如下：估价对象建筑经济技术指标应委托方要求，本次估价对象应分摊土地使用权。3、现状及装修配备估价对象为一栋学生食堂，共四层，于2006年x月x日建成竣工验收合格。一、二楼为学生餐厅，四楼为教职工餐厅三楼为台球厅，自营。根据青岛市市房屋重置价格标准附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况确定估价对象为九成新，建筑结构为钢混二等。估价对象装修状况如下：地面铺贴80x80地面砖。有电视，楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为钢化玻璃门。整栋楼有电梯配置。估价对象维护保养状况优。4、使用维护情况根据估价人员现场查勘，估价对象维护状况良好，属于完好房，成新率80%。（五）估价方法选用本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照城镇土地估价规程和房地产估价规程的规定，结合估价机构掌握的有关资料和待估房地产的实际状况、估价目的以及待估宗地所在的房地产市场具体特点来确定的。估价对象作为食堂可以用于出租产生收益，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。收益法定义：就是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本思路是根据预期原则，假设作为投资者，估价对象房地产能期望在未来持续获得收益，将每年的收益折现到估价时点累加起来就是估价对象能带给投资者的全部收益，即与估价对象房地产的现时购买价格相当。（六）估价测算过程根据本次评估目的及委托方要求，本次估价对估价对象写字楼均价进行评估，不考虑楼层不同对估价对象各房地产的价格影响。采用收益法对估价对象进行评估每天学生用餐人数大约为7200人 平均每人18元教师用餐大约为230人 平均每人25元教室不吃早晚餐的人数大约占到总人数的60% 折合后全部教职工平均每人每天13元周六周日学生食堂就餐人数大约为总人数的50% 平均每人10元食堂一天的总收入为720018+（23060%13）+(23040%25)=133694元食堂的利润率为30%食堂一天的利润为13369430%=40108.2台球厅台球桌37个平均每周：每小时使用率为20%（早九点到晚八点）12.553720%=4600元净收益为：40108.2+4600=44708.2元在校期间一年零八个月44708.283010729968（元）食堂进深=401+4980+201=3980CM开间=12080=9600cm面积为57009600=3820.84=15283.2食堂两边圆柱形直径为13.4米（13.42）=140.95140.952=70.48面积=21888-70.48=21817.52楼梯 50.4 楼梯 1880+1572.48=1660.48总收益=1072.99688% （1-1（1+8%）=12958.6635万元食堂占地面积=进深