中国东营房地产卖方市场调研报告50页.doc

中国东营 房地产卖方市场调研报告 目 录前言6第一部分 住宅类项目第一章 西城住宅类项目一、 西城概况二、 在售住宅项目及调研分析u 北海嘉园u 华安荣寓u 胜中碧水园u 海韵阳光u 万家新城u 香格里拉u 天籁华都u 胜运家园u 仁恒名邸u 东泽百合广场u 海通时代康桥u 天业盛世龙城u 水岸华庭第二章 新区住宅类项目一、 新区概况二、 在售住宅项目及调研分析u 格林枫景u 海信盈城u 锦绣龙城u 华都橄榄城 u 阳光水韵u 绿洲国际花园u 望海御苑u 海通骏景u 盛大花园第三章 东城住宅类项目一、 东城概况二、 在售住宅项目及调研分析u 凤凰国际城u 国际新城u 锦城佳园u 丽景国际u 龙熙新都u 金辰聚豪苑u 涌金门u 都市中心u 金辰永兴花园u 都市新天地u 科达远鉴u 科达易尚u 雅仕方舟丽墅u 阳光100城市丽园u 德泰家园u 天华家园u 伟浩春天花园u 奥林匹克花园u 瑞璟国际公馆u 英威花园u 书香苑u 大海鑫天地u 水岸名都u 万达高尔夫花园u 东辰鉴墅u 明月豪庭u 枫情水岸u 新新家园第二部分 写字楼项目一、 在售项目及调研分析u 鑫都财富中心u 华纳大厦u 河滨花园（写字楼部分）u 东赵大厦u 四方大厦u 万达国际大厦第三部分 商业类项目一、 在售项目及调研分析u 金大地装饰城u 黄河口文化市场u 清风湖步行街u 伟浩假日广场u 银座城市广场u 众成时代中心第四部分 东营房地产项目的区域特征第五部分 品牌地产在东营一、 阳光100二、 万达地产三、 天业股份四、 海信地产第六部分 结束语前 言东营是一个年轻的城市，城市的年龄结构以中青年为主，购买力不容忽视。同时，油田作为目前的支柱产业，对城市规划有着不可忽视的影响，由此形成了东、西城以及新区的城市布局。我们的调研分区域继而覆盖整个东营地区，由点及面，兼顾区域特征。 本司派专人通过电话、走访、座谈等形式，调研东营全部在售楼盘，内容包括楼盘的各个方面，形成对东营整个房地产卖方市场的通盘印象。本报告根据物业类型分为住宅篇、商业篇、写字楼篇，并具体分析各物业类型下的房地产项目，从宏观及微观的角度透视东营房地产卖方市场。 本文观点仅为本司项目参考之用。第一部分 住宅类项目根据城市的人口结构，增量的市场需求是可以大致估算的。东营城市人口数量和结构构成，产生的自住需求有限，但东营市场有其特殊性，这在前期我司所做的房地产买方市场调研报告中深入阐述过，自住需求以改善居住环境为主要购房目的。东营市场没有经过剧烈的变动，需求一直处在匀速累积中，这样的市场无论供还是需都是理性的，这种理性是因为东营产业结构的特殊性所决定，有其个性，但放到整个全国市场这种个性又具有普遍性，即所谓的房地产泡沫只是集中在为数极少的特色城市，这些城市或是依赖政治，或是经济窗口，或是知名旅游地，大多具备话题性，遂成为投资的热点，其它地区的房地产受这样的大环境影响也有价格上的上升，但上升幅度远不及热点城市，加之基点较低，尚处在当地客群的消费承受力内，因此可以说理性的供需具有普遍性，这也为我们调研东营市房地产市场提供了动力。第一章 西城住宅类项目第一节 西城概况西城作为东营的城市中心，历来被油城人民成为“基地”，在人民心目中有绝对的地位，具体体现在完善的城市配套以及成熟的商业氛围，也是房地产开发的热点区域，同时此区域可开发土地有限，房地产开发逐渐向高密度项目发展，出现了一批小高层、高层项目。在价格和品质上居于东营房地产的中高端位置。第二节 在售项目及调研分析整体区域的特征是由局部的点线结合形成，体现在西城，又有中心线路和周边区域的差别。以济南路商业街为基点，辐射周边，本司将根据具体线路区域依次介绍各个房地产在售项目。济南路商业街沿线共有众成时代中心、鑫都财富中心、华纳大厦三个在售项目，均为高层写字楼，后面将在写字楼项目篇章里着重介绍。距离中心商业街较近的线路，分别为北一路、北二路以及黄河路，也是西城住宅项目集中的区域。北二路沿线在售项目有：北海嘉园、华安荣寓、胜中碧水园、天籁华都、万家新城、香格里拉、海韵阳光，楼盘信息详列如下：项目名称北海嘉园项目地址东营市西城北二路705号销售中心地址东营市西城北二路705号销售电7782778开发商东营市北海房地产开发有限公司建筑设计公司东营市胜方建筑工程设计有限公司策划/广告公司北京菩提房产顾问工作室物业管理公司胜利石油管理局胜中社区物业占地面积8000米建筑面积2956米内部配套毛坯、部分精装修绿化率38%左右开盘时间2007年11月底均价4280元车位部分车库商铺价格未定楼层差80-50元/付款方式及折扣首次置业30，二次置业40户型面积户型面积一室一厅一卫61.7三室两厅两卫132三室两厅一卫98.3四室两厅两卫150.9三室两厅一卫113.09销售率推广主题地标上品官邸，收藏传世荣耀该项目处于北二路与西二路交汇处，属于商业中心辐射区域内，配套齐全，周围有一定商业氛围，利于后期社区商业网点的销售。产品本身户型面积设计较为全面，满足不同置业需求。项目本身没有太大问题，部分精装修房源已由开发商及关系企业内部消化，但一直没有公开对外销售，售楼处开放至今一直在做客户积累。由于未销售，售楼处工作人员较少，且工作热情不高，卖场氛围欠缺。项目围挡画面混乱，与售楼处形象不统一，削弱了项目的视觉传达力。项目名称华安荣寓项目地址东营市东营区北二路189号开发商东营市华安房地产开发有限公司建筑设计公司东营市胜方建筑工程设计有限公司营销代理公司上海麦点营销机构物业管理公司胜中物业管理公司物业类型小高层 毛坯销售中心地址东营市西城北二路189号销售电8232277占地面积2.1万建筑面积4.2万容积率2.0绿化率38%左右起价3050元/均价3800元/总体销售率75左右开盘时间一期07年，二期08年7月户型面积（）户型面积（）四室两厅两卫165三室二厅二卫130三室二厅一卫113三室二厅二卫147三室两厅两卫115目标客户来源投资或二次置业人群推广主题该项目分2期建设，在售为二期项目，与“北海嘉园”相对，配套设施完善，生活便利。户型设计上考虑二次置业人群以及投资业户，面积较大，造成客户面狭窄，目前所剩房源中各个户型都有。项目名称胜中碧水苑项目地址西城供水公司院内销售中心地址西城黄河路686号（地宫西侧）胜中地产营销中心销售电8777281开发商胜中房地产开发有限责任公司建筑规划设计东营胜方策划推广香港联智营销机构物业管理公司油田胜中社区物业公司物业类型多层5F+阁楼 共十栋占地面积23251.62建筑面积21671户数300户容积率0.932绿化率32.6栋数10栋多层最高价3200元/（2楼）均价户型三室二厅一卫面积110和128结构框架交付时间09年上半年付款方式及折扣首次置业30，二次置业40推广主题广告推广济南路设广告牌，另在项目紧邻的社区道路设道旗。位于碧水园的北面，社区集中，距主干道较远，邻供水公园，周边环境较为安静，适于居住。学校有幼儿园、中学、大学，学区效应明显。紧邻供水公司，客群稳定。但项目占地较小，建筑密度大，楼间距小，采光及绿化等方面欠缺。 项目名称海韵阳光（一期在售）项目地址东营市西二路东潍坊路南销售中心地址东营市西二路东潍坊路南销售电8272999开发商东营市大成房地产开发有限责任公司建筑设计公司青岛城乡建筑院设计有限公司景观设计公司上海百致建筑设计有限公司物业管理公司胜中社区荟萃物业物业类型一期：多层 洋房（400户） 二期：高层 社区商业 （一期：年底交付）占地面积7490建筑面积67066容积率1.26绿化率36.9%内部配套厨卫墙砖到顶，双气三线、地暖均价2800元/（多层）3500元/（洋房）楼层差80元/车库价格2500元/车库面积17-31（车库、地面停车位）储藏室1300元/户型面积（）户型面积（）二室二厅一卫101.14/103.18/104.88/92.66/94.52/96.07三室二厅二卫130.66/143.02/143.75/138.10/138.22/143.39/144.68/147.62/149.23三室二厅一卫119.54四室二厅二卫178.04/178.46/181.99主题语水岸园林 海韵风情价格优惠无项目名称天籁华都项目地址东营西城西二路胜华转盘北500米路西开发商东营区城市建设综合开发公司规划设计公司中国建筑设计研究院物业管理公司东营阳光物业管理有限责任公司策划公司广告公司东营阳光房地产销售有限责任公司物业类型住宅配单体商业。砖混合，框架结构、地暖销售中心地址西二路胜华转盘北500米路西销售电话8795222、8796555占地面积24万建筑面积21万容积率0.88绿化率33%建筑密度22.2%销售率65左右开盘时间2007年11月，2008年3月封顶价格小高层：3080元/（起价）最高价：3500元/多层：2590元/首层：2960元/五层：2500元/层差80元/车库价格集中停车位。价格未定1780元/1480元/阁楼价格无阁楼，为防潮层户型面积（）108/122.94/147.46(多层) 98.27/123.63(小高层)目标客户来源首次置业客户媒体选择围挡 灯杆旗推广主题西三路上 广利河畔安个家价格走向低开高走现推3号楼小高层，1、2层免电梯费物业费及电梯费多层：0.4元/、小高层：0.7元/及35元/户/月项目名称万家新城项目地址西城西二路华八井东面开发商山东万家建设有限公司物业管理公司胜中社区荟萃物业全程营销深圳瑞尔特房地产顾问机构销售中心地址西城西二路华八井东面销售电8275888物业类型一期：多层 二期：小高层 商业占地面积24万建筑面积21万容积率1.05绿化率35.2%内部配套厨卫墙砖到顶，双气三线，中空玻璃窗，防盗门，地暖。认购时间2007.05.19开盘时间2007.12.02销售率75左右， 100一下小户型为销售主力，剩余110及120以上户型面积均价2800元/最高价3880元/楼层差3050元/付款方式及折扣首次置业30，外地40，二次40户型面积（）户型面积（）两室两厅一卫（阁楼）75.92三室两厅一卫122.61三室两厅一卫（阁楼）100.73三室两厅二卫133.36三室两厅一卫110.45三室两厅二卫140.5总体销售率75左右目标客户来源首次置业群体和投资客户。优惠活动迎奥运2008.8.1720日 购房优惠2008元。推广主题好房子 好日子项目名称香格里拉项目地址西二路与潍坊路交汇之处开发商东营海盟房地产开发有限公司规划设计公司美国开朴设计建筑设计公司美国开朴建筑设计顾问公司物业管理公司胜利油田玉山物业策划公司北京君联东方房地产营销机构销售中心地址西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售楼处销售电8210288占地面积20000建筑面积63000建筑结构框架目标客户来源首次置业人群容积率1.12绿化率36 .8%内部配套毛坯、地暖交付时间2008.12开盘时间2007年10月销售率60%左右，100为销售主力均价2900元/最高价3500元/（洋房）楼层差30、50元左右付款方式及折扣按揭：9.9折/一次付：9.8折车库价格21左右、2650元/阁楼价格无阁楼，顶层客厅挑空储藏室16、1300元露台分布二层及顶层西单元西户户型面积面积配比二室二厅一卫80-95/75-90/80-90主流户型三室两厅二卫105-125/135-145三室两厅一卫105-120推广主题香格里拉 梦中的家营销活动购房有折扣天籁华都、海韵阳光、万家新城以及香格里拉四个项目分布较为集中，未来将形成居住片区，项目多，对客户来说选择余地较大，可对比性强，因此，本区域对客户有吸引力。但本区域物业类型单一，目标客群重复，项目间存在激烈竞争，对各项目来说销售难度增加。加之周边配套尚不完善，居住舒适性较低，一定程度上抑制了客户的购房热情。项目案场营销各有千秋，天籁华都以及香格里拉更注重客户的项目体验上，配有看房车，力争将客户带到楼盘，实地感受。万家新城的广告意识相对较强，组织促销活动、派发单页等，对到访客户的跟踪上较为主动。 相比而言，海韵阳光的案场是最为气派，装修最为豪华的，但案场氛围不足，大厅空旷，显得冷清。除香格里拉外，其它项目均规划了社区商业，对区域的物业形态上有补充，但对于各个项目来说商业定位更为重要，若定位得当，商业可实现互补，迅速积聚人气。若定位重复，而楼盘入住率又不高的情况下，社区配套商业设施的养成期将会被无限放长，对开发商、业户来说都不是一件好事情。北一路周边受限于土地，项目向东分布。主要有：项目名称仁恒名邸项目地址黄河路与燕山路交汇处销售中心地址项目所在地销售电2921111开发商东营仁恒置业有限公司投资商香港里奥集团营销代理诚天下物管公司暂定开发商周边配套七中、实验小学、中心医院、振华、银座、农贸市场、现河卫生所、交通医院、汽车东站、公交西站、油田一中建筑面积4.4万户数住宅238户，商铺15户开盘时间2007年8月28日入住时间2009年5月前起价3600元/销售率住宅75%，商业70%绿化率40容积率商住4.0，住宅2.3建筑框架 17F优惠一次性付款9.8折户型面积95-141 复式 154-204推广主题繁华领地 精锐生活广告黄河路沿街道旗销售案场积极有序 欧式风格项目以高层住宅为主，附建沿街黄金商铺、商务写字楼及sohu公寓，兼顾居住、经商、办公三重奏，围绕小区中央大型中心休闲广场合理布局，一梯两户/三户，面积多样，可满足不同置业需求，美中不足的是户型设计不合理，造成部分面积浪费。项目名称东泽百合广场项目地址黄河路、西三路交叉口销售中心地址黄河路南、西三路东，项目所在地，毛坯交付销售电发商投资商营销代理广告推广大洋企划物管公司物业类型高层(19层) 商铺(2-3层) 写字楼(15-20层)；框架结构占地面积1.6万平米左右销售率住宅已销售80%，商铺剩余6套绿化率30%容积率2.72开盘时间入住时间起价3008元/最高价4388元/户型面积三房两厅一卫。128、125两种面积类型推广主题广告沿街道旗 围挡销售案场案场陈旧项目名称盛运家园项目地址东营市西城销售中心地址西四路西运输公司南50米处聚龙亨市场对面销售电话0546- 85511578555797开发商东营盛运家园房地产开发有限公司投资商东营德运恒置业（集团）有限公司物业管理公司胜中社区荟萃物业管理有限公司占地面积130065建筑面积一期建筑面积38000余平方米开盘时间未定容积率0.22起价3910元/绿化率48付款方式及折扣情景洋房首付30，别墅50户型情况72户情景洋房、133户联排别墅组成项目名称海通时代康桥项目地址销售中心地址销售电话开发商投资商营销代理物管公司物业类型胜中荟萃物业建筑面积户数开盘时间入住时间起价销售率30%绿化率容积率建筑优惠户型面积推广主题运动就在家门口广告销售案场项目名称天业盛世龙城项目地址东营市西城东赵村旧址，南临黄河路，北靠北一路与嬉水公园相隔。开发商山东天业恒基股份有限公司规划设计公司建筑设计公司景观设计公司策划公司物业管理公司销售中心地址东营区东赵大厦一楼销售电地面积400亩建筑面积50万平方米容积率1.8绿化率42%左右内部配套认购时间开盘时间销售率均价最高价楼层差付款方式及折扣车库价格阁楼价格户型面积面积配比60758698107118126142155总体销售率目标客户来源媒体选择推广主题营销活动黄河路沿线已成为一个新兴的房地产板块，该区域在配套、地理位置上有一定优势，黄河路贯穿东西城，与西城中心路济南路相接，与东城行政中心相连，是交通主干道。车流较大，也有一定人流量，未来发展前景看好。该区域楼盘物业类型较为丰富,住宅仅占其中一般左右，因此，区域房地产项目形成互补，从各个方面积聚人气。此区域住宅项目目标客群层次清晰，有针对二次置业人群，如东泽百合广场；还有以首次置业人群为主要目标的，如仁恒名邸；另有胜运家园别墅项目，以追求居住舒适的中高端客群为目标对象；而海通时代康桥，由于位置较其他项目偏西，将价格与产品定位在了中低端、首次置业人群上。这样的项目类型分布，满足多层次客户需要的同时，丰富了区域房地产市场，提升了区域居住价值。众成格林枫景以及海信盈城作为本区域的大盘，也具有各自的亮点。项目名称众成格林枫景项目地址南临菏泽路，北临为规划西五号路，东面是西一路，西接太行山路销售中心地址项目所在地销售电话05468175888 8175889开发商山东众成地产有限公司营销代理物管众成物业建筑类型5栋多层、叠拼、联排、独栋内部配套智能“一卡通”， 闭路电视监控系统，室内防盗系统，可视对讲系统，电子巡更系统，红外报警周界防范系统。占地面积233450 分三期。开发由西向东推进。建筑面积23万绿化率35物业费1.0元/左右户型面积户型面积总体销售率目标客户来源油城高端客户付款方式及折扣首付50推广主题亲水 亲地 亲自然广告推广高炮 道旗 网站 平面格林枫景以占地350余亩的规模，丰富的住宅类型，成为区域大盘，占据中高端住宅市场，但项目存在避免不了了的问题，项目南面紧邻热电厂，一定程度上影响项目档次。但该项目产品塑造上的细节处理可以适当的弥补项目不足。周边配套不足，也削弱了项目的竞争力，该项目还需要经过市场培育，方可实现增值。项目名称海信盈城项目地址西一路以西，黄河路以南，菏泽路以北，东区六路以东销售中心地址西一路以西，黄河路以南，菏泽路以北，东区六路以东销售电话05468916699 8916677开发商青岛海信房地产股份有限公司规划设计深圳大学设计研究院物业管理公司胜利油田玉山物业占地面积13万建筑面积12.09万开盘时间2006年10月容积率1.0均价3300元/最高价4150元/绿化率45户数1100户付款方式及折扣首次置业30，二次置业40。总体销售率75户型面积95、113、120、130、150、220平米推广主题毗邻城市水源 生态园林社区本项目产品户型设计紧凑，面积在90110间的主力户型与适中的价格吸引部分首次置业人群，项目处于湿地带，在外部生态环境上有亮点。对面即是新运营的东营长途汽车总站，人员流动性大，项目因此可获升值，但周边人员复杂对于长期居住业主来说又会带来多方面的问题。一把双刃剑，端看市场的接受度。第二章 新区住宅类项目一、 新区概况新区位于东西城中部对接地区，新区规划用地面积约312公顷，总建筑面积约171万平方米，其中行政办公区建筑总面积25万平方米，建成后可容纳5000人办公，近2.4万人居住。城市规划中属于政府办公及生活区，配套设施完善，环境优美，商业的后续发展将为本区域的房地产开发积蓄力量。东接东城，西接西城，是东西城间交通必经之地，地理位置上具有得天独厚的优势。此区域的发展既可作为两个城区之间的过渡，亦可利用区域优势带动周边。可以说直接影响东营是否能够完成东西对接，实现经济、城市建设的飞跃。在城市规划上，新区将作为行政办公区、住宅区并配以适量商业，促进东营整体发展。二、在售项目及调研分析新区的房地产开发注重社区氛围的营造，以中高档次楼盘为主。华都橄榄城小区全部为小高层、高层建筑，搭配社区商业，一期10栋小高层，客户积累中，未开盘，价格未定。中建城市绿洲多层、洋房、别墅类项目，未开盘，客户积累中，价格未定。阳光水韵现房，全部为双拼别墅，建筑密度较大，样板间公开中。伟浩中央花园项目名称锦绣龙轩项目地址北一路与庐山路交界处销售中心地址北二路与庐山路交界口路北销售电话0546- 8787878 8701878开发商胜利油田胜利房地产开发有限责任公司全案代理济南骏通占地面积36万建筑面积54万绿化率65容积率1.5户数300户价格2500-2800元/付款方式及折扣首次置业30，二次置业40户型面积90-152平米推广主题锦绣龙轩位于北一路与庐山路交界处，是锦绣家园的一部分，锦绣家园总占地面积1895亩，总建筑面积119万平米，已开发了三个区，近16万平方米。而锦绣龙轩占地面积36公顷，总建筑面积54万平方米。一期开发房源约300户。新区本身的绿化、水系等规划较为合理，客观上为房地产开发提供了便利。开发商可将更多的精力放在打造产品品质上。第三章 东城住宅类项目一、 东城概况二、在售项目及调研分析东城西部地区（东二路以西）是城市总体规划确定的居住工业综合区。西城通向东城的住入口，交通便利，房地产项目围绕两条主干道北一路和黄河路错落分布。项目名称望海御园项目地址东营市北一路517号销售中心地址东营市北一路517号销售电发商东营望海科技有限公司物业管理公司未定销售率60-70占地面积8万平方米左右建筑面积10万平方米容积率0.36绿化率51.5%均价5000元左右最高价6000元左右付款方式及折扣最多贷款60，较多客户一次性付款。总体销售率60-70目标客户来源内部人员订购为主分析：望海御园豪宅七大特点：1、金牌地理位置：望海御园位于东营市东西城之间，南临市景观大道北一路，东靠华山路，西依东（营）青（州）高速公路，地处市区黄金位置，规划中的城市轻轨线穿越园区南端。2、纯正北美风格：完全按照北美风格进行设计，让您不出国门，亦能尽享北美（加拿大）风情。3、舒雅生活环境：占地7万余平方米，有92栋形态各异的别墅，规划空间开合有致，天际建筑轮廓线高低起伏，优美生动，容积率仅有0.38，绿化率超过40%，是风景绝佳的绿色生态园林居住区。4、地热温泉入户：环保型地热采暖与户式中央空调并用，温泉入户的独有享受让您永葆身体健康。5、双车位空间设计：独立别墅采用双车位设计，双拼别墅采用单车位设计，为您的家庭未来留下富足的生活空间。6、智能物业管理：数码监控、防盗报警、电子巡更、可视对讲、人工查验，让您住的放心、住的安心。海通骏景项目名称海通骏景项目地址东营市黄河路161号销售中心地址北一路（青岛路）以北、东一路以东、锦华小区北邻销售电话0546- 8368988 8368788开发商东营瑞康房地产开发有限公司物业管理公司东营海通物业管理有限责任公司占地面积97086建筑面积100600户数1000多户容积率1.037绿化率45内部配套地板采暖、三线入户。开盘时间一期：2005年8月，二期：2006年4月，小高层：2007年6月入住时间一期：2006年11月，二期：2007年6月，小高层：2008年8月价格 起价： 2750(元/) 均价： 3000(元/) 最高价： 3200(元/)付款方式及折扣首次置业30，二次置业40户型面积以90-160为主。总体销售率85左右目标客户来源户型满足各层次需求。推广主题分析：项目位于东营市北一路以北、东一路以东。项目占地面积97086平方米，规划总建筑面积100600平方米，由25栋多层和6栋小高层住宅组成。海通骏景绿化率高达45%，整个社区绿化改变了东营市住宅项目绿化简单、无特色的现状，通过多种形态的植物、中心水景、景观廊柱、雕塑小品等，和谐构成明朗的环境层次空间。置身其中，时尚浪漫浑然天成。海通骏景一期12栋多层，已于2006年11月全面交付业主使用；海通骏景二期13栋多层，封顶热销，预计2007年6月全面交付；海通骏景三期环中心湖景6栋小高层崭新亮相，2007年3月开工建设，270度水景小高层，开阔空间，成就非凡眼界。瑞康如意苑项目名称瑞康如意苑项目地址东营市黄河路161号销售中心地址东营市锦华小区南侧销售电话0546- 8060068开发商东营瑞康房地产开发有限公司物业管理公司无专业的物业公司占地面积4.3万户数200户左右绿化率38.5均价2650元/内部配套地板采暖、三线入户。入住情况05年入住，至今入住率不高。付款方式及折扣首次置业30，二次置业40。户型面积以110-220平方米为主推广主题分析：项目占地4.3公顷，户型110-220平方米，有多层、复式等形式住宅200多套。小区东临东二路，与大型城市公园明潭假日公园隔路相望，西北面是锦华小区公园，西临市交警住宅小区和工商住宅小区，北临油田大型住宅社区锦华小区，南临市交警支队，小区依托两大公园，周边环境优美，临近市直经济适用房组团和锦华小区，配套设施完善，是居住置业的最佳选择。鲁班公寓项目名称鲁班公寓项目地址东营市黄河路161号销售中心地址东营市黄河路161号市职业学院对面销售电话0546- 8060068开发商山东富邦房地产开发有限公司占地面积134458.08建筑面积118796容积率0.88绿化率39内部配套地板采暖、三线入户。入住情况已入住。均价2625元/户型面积以87-127平米为主分析：位于城市主干道黄河路北侧，市职业学院对面，小区内配有大型市场，休闲广场，学生上学专车接送，小区共分四期建设，历时三年，现四期工程已全面完工，已经上市。小区采用地板辐射采暖，地热矿水接到户内。南部（黄河路以南，东二路以东）交通便捷，环境优美，地势平坦，基础设施条件完善，这些优势条件，使笨地区有可能建成东城高品质的商贸办公居住综合区，同时也是展示东城城市景观风貌的重要地段。大海鑫天地项目名称大海鑫天地项目地址东营市东城运河路488号开发商东营大海房地产开发有限公司建筑设计公司美国联创国际景观设计公司上海依米景观设计公司物业管理公司东营大海物业管理有限公司销售中心地址东营市东城运河路468号销售电8050777占地面积51257.5建筑面积102234.4容积率1.99绿化率54.6%内部配套地上停车位142个、地下停车位408个。楼宇可观对讲系统、电子巡更系统、周界红外报警系统、主要公共区域闭路监控系统（16画面分割）、消防报警灭火、背景音乐广播系统、宽带上网IT系统、车辆管理计费系统、水电煤供暖系统、一卡通综合管理系统等开盘时间2007年7月销售率低于50均价4200元/最高价5000元/左右楼层差80元/左右付款方式及折扣首次置业首付30二次40车库价格未定户型面积（）户型面积（）二室二厅一卫144.65/103.85/三室两厅两卫143.52三室两厅一卫113.83/144.65/三室两厅一卫（复式）133.13三室两厅两卫（复式）133.13/144.65目标客户来源A、城区经商人士；B、政府高级公务员；C、油田各单位中高级管理人员；D、各区、县、镇富裕阶层人士推广主题典藏都市上层生活媒体选择报纸，电视，杂志，网络瑞璟国际公馆项目名称瑞璟国际公馆项目地址东营市东城沂州路与银河路交汇处销售中心地址东营市东城沂州路与银河路交汇处销售电8056111开发商东营中庸房地产开发有限公司全案代理盛世辉煌物业管理公司东营宏得物业管理公司占地面积40000左右建筑面积10万容积率2.5绿化率54.6%内部配套低台度外飘窗，地暖、天然气入户，有线TV、宽带、品牌防盗门、单元可视对讲、西子奥的斯电梯。小区配套人车分流、无障碍设计，24小时周界安防、全天候无缝隙红外监控，封闭式物业管理。开盘时间2007.10.01销售率70-80均价3200元/左右最高价4000元/左右楼层差60元/左右付款方式及折扣首次置业首付30二次40车库价格未定户型面积（）户型面积（）二室二厅一卫61.23二室一厅一卫63.18-66.01/92.94-97.98三室两厅二卫（复式）128.12-134.55四室两厅两卫（复式）168.61-187.60总体销售率70-80目标客户来源首次置业群体为主。媒体选择报纸，电视，杂志，网络分析：社区位于东营市东城沂州路与银河路交汇处，金水小区东门对面。周边配套西北临市政府广场，东南眺望清风湖，东营市政府、行政机关、文化中心、新世纪广场、学校、医院及东城核心商业圈。 瑞璟国际公馆以打造适合现代居住的高品质社区为终极目标，社区引进现代智能安防、监控系统，采取人车分流，全天候全封闭物业管理，以确保业主居住安全舒适。沿市政道路裙楼为独立商业街，拟规划经营项目有干洗店、超市、书吧、音像店、美发店、银行、邮局等，充分丰富社区休闲、娱乐、购物需求，启动不假外求的便捷生活方式。 众成新居华府项目名称众成新居华府项目地址东城辽河路105号销售中心地址位于运河路南康洋路东销售电发商山东众成地产有限公司规划设计中国建筑设计研究院策划顾问深圳市尊地地产咨询有限公司物业管理公司未定占地面积80000平方米建筑面积100000平方米容积率1.2绿化率39小区配套实验小学、实验中学、东营一中 东营市人民医院 金水农贸市场、众成商场、工业品市场 与清风湖公园、新世纪广场紧邻开盘时间2008.07.10销售率50均价3100元/最高价楼层差30-50元/付款方式及折扣首次置业首付30，二次40车库价格未定户型面积（）户型面积（）三室二厅一卫99三室二厅一卫124三室两厅一卫100三室二厅一卫125三室二厅一卫116二室二厅一卫85总体销售率50目标客户来源投资客户，首次置业客户。媒体选择网络，报刊，DM传单水岸天华（2008.07.09）项目名称水岸天华项目地址南一路与登州路交汇处(清风湖北岸)销售中心地址南一路与登州路交汇处(清风湖北岸)销售电222开发商东营天华房地产开发有限公司建筑设计公司景观设计公司品牌推广北京鸣石100地产顾问物业管理公司东营天华物业管理有限公司全案代理北京联合地产机构占地面积3.3万平方米建筑面积6万平方米容积率1.59绿化率40现推户型1#.5#.6#.7#认购时间2008.04.19开盘时间未定销售率30-40均价3200元/最高价3800元/楼层差60-80元付款方式及折扣一次置业首付30二次40车库价格地上、下停车位，价格未定。阁楼价格户型面积（）户型面积（）一室一厅一卫63.49三室二厅一卫105.13/106.57三室一厅一卫98.17三室二厅二卫145.30/146.85二室二厅一卫99.81/101.25三室二厅一卫106.04/107.03总体销售率30-40目标客户来源首次置业人群推广主题成家/立业/享天伦周边配套第五大街商圈,娱乐、健身、银行、邮局、医院等，超大公园，实验小学、育才学校等，胶州路购物市场金水市场等分析：水岸天华位于东营市东城区南一路北，月河路南，东侧紧邻登州路，西侧为林州路。180万平方米清风湖公园，80万平方米浩阔清风湖景，东眺护城河蜿蜒水系，双水围合。 水岸天华规划设计有60200平方米的多种精品户型，满足不同家庭结构的需求。60100平方米的中小户型，100150平方米的精品空间， 150200平方米的豪奢大家门户。全明双向室内外景观，开敞、舒适、通透、阔绰；社区全部电梯上下。万达高尔夫花园项目名称万达高尔夫花园项目地址位于东营市经济开发区南一路以南，莒州路以西销售中心地址销售电话开发商山东万达地产有限公司规划设计公司建筑设计公司美国天合建筑设计公司景观设计公司加拿大奥雅园境师事务所策划公司广告公司深圳安佳置业顾问有限公司深圳时代创奇广告有限公司物业管理公司万达地产物业管理公司占地面积占地近350亩建筑面积242500平方米容积率绿化率内部配套认购时间开盘时间销售率均价最高价楼层差付款方式及折扣车库价格阁楼价格户型面积面积配比二房二厅二房二厅三房二厅三房二厅三房二厅四房二厅四房二厅总体销售率目标客户来源推广主题媒体选择营销活动分析：该项目西临山东省最大的城市公园2690亩清风湖公园；北临大型商业配套项目五星级酒店用地。南紧临一大型住宅用地。项目分三期开发。2005年11月19日，万达高尔夫花园一开盘即备受购房者与业内赞扬，先后荣获了“齐鲁名盘”、“中国名盘”、“国际花园社区大奖”、“最具升值潜力奖”、 中国房地产区域最佳绿色生态楼盘、山东环保健康十大楼盘等荣誉。万达国际大厦德泰家园项目名称德泰家园项目地址东营市东城辽河路与登州路交叉口销售中心地址东营市东城辽河路与登州路交叉口销售电话0546- 8325668 7828287开发商德泰房地产开发有限公司建筑面积23898万米绿化率40内部配套市政供暖，中空玻璃，优质塑钢窗，天然气，通讯，闭路，宽带入户。开盘时间2005.02.18入住时间2006.5.31最高价3088元/均价多层2280元/，小高层2