新建综合体项目可行性研究报告.docx

新建综合体项目可行性研究报告太原南站土地综合开发方案太原南站配套购物中心、快捷酒店及写字楼 （全一册）20*年1月武汉 太原南站配套购物中心、快捷酒店及写字楼可行性研究报告 （全一册）编制单位名称：资格证书编号：董 事 长：总工程师：造价所所长：所技术负责人：20*年1月武汉 目录第1章项目总述 1 1.1 基本情况 1 1.2 项目概况 5 第2章项目建设背景及必要性 8 2.1 项目建设背景 8 2.2项目建设必要性 12 第3章市场分析与建设规模 18 3.1 太原市经济发展分析 18 3.2 太原市商业现状调查分析 25 3.3 太原市酒店调查分析 30 3.4 太原市写字楼调查分析 35 3.5 本项目定位分析 41 3.6 建设规模 42 第4章项目场址及建设条件 45 4.1 场址现状 45 4.2 场址条件 47 第5章项目建设方案 50 5.1 建筑设计 50 5.2 结构设计 56 5.3 给排水设计 60 5.4 暖通设计 68 5.5 电气设计 75 第6章节能节水措施 85 6.1 节能措施 85 6.2 节水措施 88 6.3 能耗分析 89 第7章环境影响评价 91 7.1 环境影响评价依据及现状分析 91 7.2 建设项目环境影响因素分析 91 7.3 建设期环境保护措施 93 7.4 运营期环境保护措施 95 7.5 环境影响评价及结论 96 第8章建设项目招标方案 97 8.1 建设项目招标范围 97 8.2 建设项目招标组织形式 98 8.3 建设项目招标方式 98 8.4 建设项目招标内容 98 8.5 招标工作流程 99 第9章劳动安全与卫生消防 101 9.1 危害因素及危害程度分析 101 9.2 安全措施方案 102 9.3 卫生措施 104 9.4 消防设施 105 第10章组织机构与人力资源配置 107 10.1项目经营期组织机构设置 107 10.2项目经营期人力资源配置 110 10.3项目建设管理机构设置 111 第11章项目实施进度 113 11.1 建设工期 113 11.2 项目实施进度安排 113 11.3 项目实施进度计划表 114 第12章投资估算 116 12.1 投资估算依据 116 12.2 投资估算编制说明 119 12.3建设投资估算 120 12.4 建设期贷款利息 122 12.5 流动资金估算 122 12.6 项目总投资 122 第13章分年资金使用计划及资金筹措 123 13.1 分年投资计划安排 123 13.2 建设资金筹措 123 第14章财务评价 125 14.1财务评价依据 125 14.2财务评价基础数据与参数选取 125 14. 3营业收入估算和营业税金及附加估算 126 14.4总成本估算 127 14.5财务报表 129 14.6不确定性分析 130 14.7财务评价指标 131 14.8财务评价结论 131 第15章社会评价与风险分析 132 14.1社会评价 132 14.2 项目社会风险分析 140 第16章研究结论与建议 144 15.1 研究结论 144 15.2 实施建议 145 附表：附表1：项目总投资估算汇总表；附表2：建筑安装工程费投资估算表；附表3：室外工程费投资估算表；附表4：工程建设其他费投资估算表；附表5：项目总投资使用计划与资金筹措表；附表6：营业收入分析预测表；附表7：营业收入、营业税金及附加估算表；附表8：固定资产折旧费估算表；附表9：无形资产及其他资产摊销估算表；附表10：总成本费用估算表；附表11：项目投资现金流量表；附表12：项目资本金现金流量表；附表13：利润与利润分配表；附表14：借款还本付息计算表；附表15：敏感性分析表；附表16：主要经济技术指标表。附件：附件1：太原市城乡规划局中华人民共和国建设项目选址意见书（并规选字20*第0048号）。附图：附图1：太原南站配套购物中心、快捷酒店及写字楼方案设计图纸。第1章项目总述1.1 基本情况 1.1.1 项目名称及性质 1、项目名称：太原南站配套购物中心、快捷酒店及写字楼 2、项目性质：新建项目 1.1.2 项目承办单位概况 1、建设单位：2、法人地址：3、项目联系人：4、联系人电话：5、项目建设单位简介 太原铁路局成立于2005年3月18日，共有职工*.*万人，管辖南同蒲、北同蒲、大秦、侯月、石太、侯西、太焦、太中（银）、京原、京包、迁曹、石太客运专线等12条干线和西山、东晋、上兰村、忻河、介西、礼垣、宁岢、太岚、口泉、云冈、京唐港、曹南、东港等13条支线，路网纵贯三晋南北，横跨晋冀京津两省两市，线路总延长8682.05公里，营业里程3328.2公里。太原铁路局是全路*个铁路局中货运量最大、重载技术最先进的铁路局，也是全路唯一运输主业整体改制上市的铁路局。主要担负着国家新型能源工业基地山西省的客货运输和冀、京、津、蒙、陕等省市区的部分货运任务，用户群辐射全国*个省市自治区、*个国家和地区，在山西省综合交通运输体系中居于骨干地位，为国民经济和区域经济发展作出了积极贡献。一直以来，在铁道部党组和山西省委、省政府的正确领导下，太原铁路局以科学发展观为指导，以服务国民经济和山西省转型跨越发展为己任，坚持“人民群众满意”的根本标准，千方百计增加运输能力，不断提升铁路服务质量，全局安全生产持续稳定，运输经营业绩突出，铁路建设有序推进，职工生活不断改善，各项工作始终保持着良好的发展态势。20*年，全局完成货物发送量*.*亿吨，旅客发送量5*万人，大秦线运量*.*亿吨，创建局以来最好水平。太原铁路局先后多次荣获“全国安康杯竞赛优胜企业”、“全国模范劳动关系和谐企业”、“全国模范职工之家”、“全路经营业绩考核优秀企业”、山西省“五一劳动奖状”、“山西省思想政治工作优秀单位”等多项殊荣，名列2010年中国企业500强第*名，中国服务业企业500强第*名。面对新机遇、新挑战，太原局将坚持以科学发展观为指导，认真贯彻落实铁路科学发展的战略部署，开拓奋进、务实创新，全力推进铁路协调、和谐、可持续发展，更好地服务经济社会发展、服务人民群众，为全面建设小康社会作出新的更大贡献。1.1.3 可研报告编制单位概况 本可研报告的编制单位为中南建筑设计院股份有限公司。中南建筑设计院股份有限公司始建于1952年，是国家最早组建的六个大区综合性建筑设计院之一。公司具有建筑行业建筑工程、商物粮行业（冷藏库）、市政公用行业（给水、排水）、工程勘察专业类岩土工程、建筑智能化系统工程设计、建筑工程总承包、工程建设管理、工程咨询、建筑装饰设计、城市规划设计的甲级资质，1998年通过IS09001质量管理体系认证。中南建筑设计院股份有限公司现有各类专业技术人员*名，其中国家级设计大师1名，国家级有突出贡献专家1名，省级中青年专家6名，教授级高工*名，国家一级注册建筑师*名，国家一级注册结构工程师*名，注册城市规划师5名。专业范围涵盖建筑、规划、结构、给排水、电气照明、弱电通讯、暖通、空气调节、热能动力、技术经济、项目管理、电子计算、技术咨询等。中南建筑设计院股份有限公司拥有一大批工程咨询方面的人才，人才队伍齐整，实力较高，先后在全国各地承担并完成了众多项目的咨询工作，取得了良好的社会和经济效益，咨询报告注重质量和技术创新，建立了一整套科学完整的管理体系，形成了团结求实、进取奉献的工作作风，咨询活动中注重服务质量，在全国享有良好的声誉。1.1.4 项目研究工作概述 20*年10月，我单位在接到项目咨询委托后，立即着手开展相关编制准备工作。在可行性研究报告的编制过程中，我单位首先组织项目负责人、相关编制人员对项目进行了充分详实的实地调研，在全面了解了项目各相关方现实需求和市场情况的基础之上，本报告首先重点论述了项目建设的必要性；着重介绍了市场的调查以及对市场的综合分析；根据对建设方案多次论证优化后提出了项目最终设计方案，以设计方案为依据，对项目总投资进行估算并拟定了资金筹措方式和融资方案必选，同时进行了财务分析；最后本报告对影响工程的各种因素进行分析，对项目产生的社会效益做出分析评价。1.1.5 编制依据及内容 1、编制依据 （1）国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南（试用版）的通知（计办投资200215号）；（2）国家发展改革委建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）国家铁道部国家铁路“十*五”发展规划；（4）太原市城乡规划局建设项目选址意见书（并规选字20*第0048号）；（5）国务院关于改革铁路投资体制 加快推进铁路建设的意见（国发20*3号）；（6）中国铁路总公司办公厅文件中国铁路总公司办公厅关于印发深化铁路投融资体制改革宣传纲要的通知（铁总办宣20*24号）；（7）中国铁路总公司计划统计部中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知（计统合资函20*40号）。2、编制内容 本可行性研究报告研究主要内容包括：项目建设的背景及必要性、市场调查分析与市场预测、项目场址及建设条件、项目建设方案、节能节水措施、环境影响评价、建设项目招标方案、劳动安全与卫生消防、组织机构与人力资源配置、项目实施进度、投资估算、分年投资使用计划与融资方案、财务评价、社会评价与风险分析等。1.2 项目概况 1.2.1 项目拟建地点 本项目拟建于新建太原南站西南侧，为规划车站南路、规划二路与规划五路的合围区域。1.2.2建设规模与建设目标 1、建设规模 本项目总用地面积为33182，净用地面积为24198，总建筑面积为94295，其中地上建筑面积60495；地下建筑面积33800。2、建设目标 本项目的建设目标是在太原南站片区建设能够满足旅客购物、住宿需求的购物中心和经济型酒店，同时充分发挥土地价值，配套建设办公写字楼。1.2.3主要建设条件 1、本项目的建设符合中国铁路“十*五”发展规划及太原铁路局“十*五”发展规划要求。2、本项目的建设符合国务院及中国铁路总公司关于铁路投融资体制改革、鼓励土地综合开发的要求。3、本项目的建设得到了太原市政府和各有关部门的支持。4、本项目水电道路等基础配套设施齐全，能够保证项目建设需要。5、本项目的规划及用地手续齐全。1.2.4 项目总投资及资金筹措 1、项目总投资 本项目总投资为52*.*万元，其中：工程费用为42*.*万元；工程建设其他费为5*.*万元；预备费用为3*.*万元；流动资金为*万元。2、项目建设资金筹措 本项目建设资金筹措方式拟定由大秦铁路股份有限公司租用太原铁路局的土地，并出资建设。1.2.5 实施进度计划 本项目建设工期为*个月，拟定从20*年8月开始施工，到20*年12月竣工验收并交付使用1.2.6 主要经济技术指标 序号 名称 单位 数量 备注 1 总用地面积 331822 净用地面积 241983 总建筑面积 942954 地上建筑面积 604954.1 写字楼 354154.2 快捷酒店 166374.3 配套购物中心 84435 地下建筑面积 338006 建筑占地面积 96807 容积率2.5 以净用地面积计 8 建筑密度*% 以净用地面积计 9 绿地率*% 以净用地面积计 10 停车位 辆 708 其中地上24辆，地下684辆 11 建筑层数 层 7,6 第2章项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景 2.1.1 项目外部环境 1、太原市概况 太原市位于山西中部、晋中盆地北端，是山西省的省会，也是山西省的政治、经济、文化中心，中国华北地区最重要、最大的城市之一，中国*个特大城市之一，是中国北方著名的军事、文化重镇，也是世界闻名的晋商都会，同时也是中国最重要的能源和重工业基地之一。太原古称晋阳、并州。国土面积6988平方公里，建成区面积343平方公里，常住人口*.*万人。现瞎6区3县1市和2个国家级开发区、3个省级开发区。太原市国家历史文化名城，始建于公元前497年春秋时期，具有2500多年建城史，曾是九个独立王朝的国都或陪都，素有“龙城”之美誉。从春秋战国的军事重镇，到李渊父子起兵建唐的“龙兴之地”，从北朝、五代华夏民族融合的地域中心，到晋商叱咤明清的商贸都会，悠久的历史孕育出太原深邃璀璨的晋阳文化，产生过从多杰出的政治家和伟大的文学艺术家，留下大量弥足珍贵的文化旅游资源。太原市国家重要的工业基地，产业基础雄厚，工业门类齐全，特别是装备制造业具有传统优势，是国家不锈钢、铝镁合金、重矿设备、重型汽车、铁路装备生产基地。太原市山西省国家资源型经济转型综合配套改革试验区的中心城市、国家循环经济标准化试点城市、国家创新型试点城市、全国文明创建先进城市。20*年，太原市认真贯彻落实中央和省委、省政府的战略部署，坚持科学发展主题、加快转变经济发展方式主线和“稳中求进”总基调，对标一流、攻坚克难，努力土洞经济社会协调发展。全面完成地区生产总值2*.*亿元，增长*.*%；财政总收入*.*亿元，增长*.*%；一般预算收入*.*亿元，增长*.*%；城镇居民人均可支配收入22*元，增长*.*%；农民人均纯收入10*元，增长*.*%，率先转型跨越发展，建设一流省会城市迈出坚实步伐。2、小店区概况 本项目所在的小店区是太原市辖区之一，位于太原市的东南部，晋中盆地的北端，东与晋中市榆次区接壤，南与清徐县毗邻，西与晋源区隔汾河相望，北至南内环街与迎泽区相连。小店区城乡一体，南农北商，高新技术密集，交通通讯便捷，是太原市“南移西进、扩容提质”城市发展战略的主要扩张区域，是太原市与晋中市联合开发的前沿地带，具有空间大的区域优势。小店区辖1镇2乡6个街道办事处，*个社区，*个行政村，辖区总面积295平方公里，建成区40平方公里，总人口*.*万。3、太原南站概况 本项目位于太原南站附近，建成后将直接服务于太原南站全部始发、终到及停站通过高速列车，是太原南站及相关工程的配套工程。太原南站目前在建，施工已经接近尾声。太原南站位于太原市小店区北营，东临过境高速公路，西接武宿国际机场，南依南环高速公路，北靠长风大街，地处国家级太原高新区、经济技术开发区及武宿物流区等三大园区交叉辐射的核心地段，是山西省境内第一座高标准现代化的大型铁路客运站，是山西省十大建筑之一，也是太原市标志性建筑之一。太原南站客运站房建筑面积*.*万平方米以上，主要办理南同蒲、北同蒲、太焦线、石太线、石太客运专线和太中银铁路以及太原西南环线、大西客专客运专线旅客列车的始发、终到及停站通过作业，并为规划中的快速铁路实施与运营提供条件。2.1.2 项目建设背景 1、现实背景 “十*五”期间太原铁路局累积完成货物发送量224*.*万吨、旅客发送量22*.*万人、运输收入1*亿元；分别比“十五”期间增长*.*%、*.*%、*.*%。根据太原铁路局“十*五”发展规划，预计到20*年，太原铁路局营业里程将达到5400公里，货物发送量将达7亿吨，旅客发送量达到1亿人次，实现运输收入*亿元以上。伴随着货物和旅客发送量的增长，太原南站将会承担更多的工作。太原南站主要有2个站场，分别是石太客专站场和大西客专站场。根据国家发改委的可研批复，石太客专旅客列车对数近远期为52/101对，大西客专大同至太原段旅客列车对数近远期为106/139对，大西客专太原至运城段旅客列车对数近远期为142/209对，太中银铁路旅客列车对数近远期为15/23对。太原南站需要承担以上旅客列车的始发终到及通过作业。目前，太原南站及相关工程的施工已经接近尾声，离投入使用的时间越来越近，而太原南站却没有乘务员换乘服务用房，与高速列车数量不断增加和旅客发送量的迅猛增长极不相称，严重制约太原南站功能的发挥。对比太原南站及相关工程的实施进度，乘务员换乘中心的建设显得尤为迫切。2、政策背景 20*年8月9日，国务院关于改革铁路投资体制 加快推进铁路建设的意见（国发20*3号）指出：推进铁路投融资体制改革，多方式多渠道筹集建设资金，按照“统筹规划，多元投资，市场运作，政策配套”的基本思路，完善铁路发展规划，全面开放铁路建设市场；加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。20*年12月9日，中国铁路总公司计划统计部中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知（计统合资函20*40号）指出：要结合铁路实际，统筹铁路规划和城市规划，因地制宜进行综合开发，提高土地的使用效率和开发强度，拓展铁路多元经营的广度和深度，增加政府的土地收入及铁路企业收益，形成政府、铁路、开发商多方共赢的协同效应，实现铁路建设外部效益部分内部化，保持铁路建设经营的可持续发展。2.2项目建设必要性 1、本项目的实施是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设的需要。铁路是国家重要的基础设施和民生工程，是资源节约型、环境友好型运输方式。改革铁路投融资体制，加快推进铁路建设，对于加快工业化和城镇化进程、带动相关产业发展、拉动投资合理增长、优化交通运输结构、降低社会物流成本、方便人民群众安全出行，都具有不可替代的重要作用。近年来，我国铁路发展取得了显著成就，但与经济社会发展需要、其他交通方式和国外先进水平相比，铁路仍然是综合交通运输体系的薄弱环节，发展相对滞后。为确保在建项目顺利推进，投产项目如期完工，新开项目抓紧实施，全面实现“十*五”铁路规划发展目标，国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见要求各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构，推进铁路投融资体制改革，多方式多渠道筹集建设资金；不断完善铁路运价机制，稳步理顺铁路价格关系；建立铁路公益性、政策性运输补贴的制度安排，为社会资本进入铁路创造条件；加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发；强化企业经营管理，努力提高资产收益水平；加快项目前期工作，形成铁路建设合力。中国铁路总公司、地方政府等项目业主要加强组织领导，密切协调配合，加大工作力度，切实做好建设方案、资金筹措和社会稳定风险分析等前期工作。本项目由大秦铁路股份有限公司租用太原铁路局的土地，并出资建设，项目建成后，由太原铁路新创餐饮旅游有限公司负责经营，这种融资及经营模式，是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设的需要。2、本项目的建设是提高城市服务水平，促进城市经济发展的需要。20*年，太原市全年社会消费品总额1*.*亿元，比上年增长*.*%，其中：城镇消费品零售额1*.*亿元，增长*.*%；乡村消费品零售额*.*亿元，增长*.*%。20*年社会消费品零售总额 指标 零售额 （亿元） 比20*年 增长（%） 社会消费品零售总额 1129.51 16.1 分地域：城镇 1106.94 16.1 其中：城区 1036.63 15.5 乡村 22.57 15.6 分行业：批发业 57.77 21.9 零售业 984.57 15.9 住宿业 10.96 30.6 餐饮业 76.21 12.12008-20*年社会消费品零售总额旅游业方面，太原市20*年全市接待海内外游客2*.*万人次，比上年增长*.*%。其中国内游客2*.*万人次，增长*.*%；海外游客*.*万人次，增长*.*%。旅游业的发展，必将带动餐饮、购物、酒店等服务业的进一步发展。本项目的建设，将以高科技、高智能的基础服务设施，全面提高太原市旅客购物及住宿服务水平。建设场址位于太原南站附近，交通便利，方便游客出行，为太原市旅游规划提供有利的硬件条件，促进城市旅游事业发展，提高城市服务水平，促进城市经济发展。3、本项目的建设是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要 日渐完善的铁路运输体系及逐年攀升的运输量和运输收入，给太原市铁路局的发展带来了契机，同时也将为太原市经济发展注入新的活力，特别是太原南站建成投入使用后，片区附近生产、服务、消费等方面都将会产生极大变化，对周边服务配套设施将提出更高的要求，其中，写字楼作为一个城市创造文化与财富的特定空间，是这一区域不可或缺的一部分。目前太原市写字楼主要集中于府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区和长风文化商务区以及南内环商务区、高新开发区商务区、万达广场商务区。从长远来看，府东（西）街传统商务区由于所在区域人口密度大、出行道路交通拥堵、发展用地不足等原因以及受省、市两级行政中枢南迁的影响，未来发展空间受限；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区经过近些年的发展，供应量不断加大，市场已基本饱和；南内环商务区、高新开发区商务区依托自身专业优势将会继续稳定发展；而长风商务区顺应城市规划，发展用地充足，加上近年来政府主导在道路、公共服务设施等方面大力建设，大型的高端住宅社区正不断兴起，人口逐渐增多，商业日渐繁华，交通十分便利，发展空间较大。太原南站位于长风商务区附近，随着经济不断发展，片区内写字楼需求将日渐显现。本项目将建设充分利用车站人流优势，和铁路优势土地资源，建成集购物、宾馆、写字楼为一体的综合体项目，是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要。4、本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要。20*年8月9日，国务院关于改革铁路投资体制 加快推进铁路建设的意见（国发20*3号）指出：加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用，支持铁路车站及线路用地综合开发，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展。20*年12月9日，中国铁路总公司计划统计部中国铁路总公司计划统计部关于安排新建铁路项目综合开发工作的通知（计统合资函20*40号）指出：要结合铁路实际，统筹铁路规划和城市规划，因地制宜进行综合开发，提高土地的使用效率和开发强度，拓展铁路多元经营的广度和深度，增加政府的土地收入及铁路企业收益，形成政府、铁路、开发商多方共赢的协同效应，实现铁路建设外部效益部分内部化，保持铁路建设经营的可持续发展。本项目将充分利用铁路划拨用地，综合建设购物中心商务酒店及写字楼，既能集约利用土地，盘活铁路用地资源，更能提高土地使用效率和开发强度，实现铁路用地收益，支持铁路建设。本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要。5、本项目的实施是满足铁路旅客发送量增长的需要，有利于山西省铁路枢纽功能的发挥。根据国家发改委对新建铁路大同西安客运专线可行性研究的批复，大同至西安客运专线的太原至运城段最大区间客流密度近期为4*万人/年，远期6*万人/年；大同至太原段最大区间客流密度近期为3*万人/年，远期4*万人/年。再加上目前正在运营的太中银铁路和石太客专的旅客发送的增长数量，以及规划建设的大同至原平、大同至张家口、太原至焦作、太原至北京客运专线，到20*年，太原铁路局营业里程将达到5400公里，旅客发送量达到1亿人次，动车组配属40组以上。伴随着旅客发送量增长的需要，可以预料，旅客在购物、住宿、餐饮等方面的需求也将同步增加。没有配备齐全、管理先进的配套购物中心、快捷酒店，将很难保证满足旅客生活及旅途需求，太原铁路枢纽功能的发挥将受到极大限制。因此，本项目的实施是满足铁路旅客发送量增长的需要，有利于山西省铁路枢纽功能的发挥。综上所述，本项目的实施是响应国务院号召，促进铁路投融资体制改革，加快推进铁路建设的需要；是提高城市服务水平，促进城市经济发展的需要；本项目的建设是弥补商业不足，加强站区配套设施的需要；本项目的实施是盘活铁路用地资源，保障铁路建设运营可持续发展的需要；是满足铁路旅客发送量增长的需要，有利于山西省铁路枢纽功能的发挥。因此，该项目的建设是十分必要的。第3章市场分析与建设规模3.1 太原市经济发展分析 3.1.1地区生产总值现状 20*年，太原市全市实现地区生产总值（GDP）2*.*亿元，比上年增长*.*%。其中：第一产业增加值*.*亿元，增长*.*%；第二产业增加值1*.*亿元，增长*.*%；第三产业增加值1*.*亿元，增长*.*%。第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值*.*亿元，增长*.*%；批发零售及住宿餐饮业增加值*.*亿元，增长*.*%；金融保险业增加值*.*亿元，增长*.*%。人均地区生产总值54*元，比上年增长*.*%，按20*年平均汇率计算达到8624美元。图3-1：2008-20*年地区生产总值（亿元，%） 3.1.2产业机构状况 三次产业比重为*.*%、*.*%、*.*%，分别拉动经济增长0.1、4.4和6.0个百分点。与上年相比，第一产业比重持平，第二产业比重下降0.8个百分点，第三产业比重提高0.8个百分点。3.1.3地方财政收支状况 全市财政总收入*.*亿元，比上年增长*.*%。其中：市级财政完成*.*亿元，增长*.*%；县（区）级财政完成*.*亿元，增长*.*%。图3-2：2008-20*年财政总收入（亿元，%） 全市一般预算收入*.*亿元，增长*.*%。其中：税收收入*.*亿元，增长*.*%，国内增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税共计完成税收*.*亿元。全年一般预算支出*.*亿元，比上年增长*.*%。其中：一般公共服务支出增长*.*%，教育支出增长*.*%，科学技术支出增长*.*%，文化体育与传媒支出增长*.*%，社会保障和就业支出增长*.*%，医疗卫生支出增长*.*%，节能环保支出增长*.*%，农林水事务支出增长*.*%，城乡社区事务支出下降*.*%。3.1.4 固定资产投资 20*年全年固定资产投资1*.*亿元，比上年增长*.*%。其中：中央项目投资*.*亿元，增长*.*%；省属项目投资*.*亿元，增长*.*%；市属及以下项目投资*.*亿元，增长*.*%。图3-3：2008-20*年固定资产投资（亿元，%） 分产业看，第一产业投资*.*亿元，增长*.*%；第二产业投资*.*亿元，增长*.*%。其中：工业投资*.*亿元，增长*.*%；第三产业投资*.*亿元，增长*.*%。三次产业投资比重为*.*%、*.*%和*.*%。图3-4：20*年固定资产投资额 3.1.5 房地产开发 全年房地产开发投资*.*亿元，比上年增长*.*%。住宅投资*.*亿元，增长*.*%，其中：90平方米以下住房投资*.*亿元，占住宅投资的比重为*.*%；商业营业用房投资*.*亿元，增长*.*%。全年商品房竣工面积*.*万平方米，商品房销售额*.*亿元。3.1.6 国内贸易 全年社会消费品零售总额1*.*亿元，比上年增长*.*%。其中：城镇消费品零售额1*.*亿元，增长*.*%；乡村消费品零售额*.*亿元，增长*.*%。图3-5：20*年社会消费品零售总额图3-6：2008-20*年社会消费品零售总额（亿元，%）图3-7：20*年限额以上批发零售业零售额 3.1.7 交通、邮电和旅游 交通运输：年末全市公路线路里程累计达到7008公里，其中高速公路288公里。公路密度100.3公里/百平方公里。图3-8：20*年铁路、公路、航空运输量与周转量 3.1.8 旅游：全市接待海内外游客2*.*万人次，比上年增长*.*%。其中：国内游客2*.*万人次，增长*.*%；海外游客*.*万人次，增长*.*%。海外游客中：外国人*.*万人次，香港同胞*.*万人次，澳门同胞*.*万人次，台湾同胞*.*万人次。全年旅游总收入*.*亿元，增长*.*%；国内旅游收入*.*亿元，增长*.*%；旅游外汇收入*.*亿美元，增长*.*%。3.1.9 城市建设 基础设施建设：新兰路改造、体育路南段打通、千峰南北路冷再生改造等7项工程全部完工。完成美术馆、博物馆等中博会后续亮化和景观完善工程。汾东商务区、晋阳湖区、南站片区配套道路建设进展顺利。启动双塔景区建设。西山旅游防火通道全线通车。城市轨道交通建设规划获国务院批准，2号线一期工程勘察、设计已完成招标。太古、太阳高速公路建成通车。新建、改建农村公路229.60公里。年末全市天然气供气总量51*万立方米，其中新增供气能力*.*亿立方米。集中供热面积9*万平方米，集中供热扩网2*万平方米，是上年扩网面积的2.1倍。入选首批国家创建“公交都市”示范城市。新增公交车600辆，年末城市公交运营车辆3054辆，其中：公共汽车2921辆，电车133辆。公交运营线路网长度3217公里，年客运量*.*亿人次。建设自行车租赁点*个，新购置公共自行车2万辆，投放*.*万辆，建成了覆盖主城区的公共自行车服务系统。城市绿化：建成区开工建设园林绿化工程16项，其中双塔南北路配套绿化工程、东峰生态公园建设工程、动物园馆舍建设等7项工程全面竣工。创建省级园林单位9个，省级园林小区3个，省级园林道路2条，省级星级公园5个。全市共有综合性公园*个，专类公园*个，带状公园4个，街头游园*个，社区游园*个，街旁绿地47块。建成区绿化覆盖面积达到12112公顷，园林绿地面积10596公顷，公园绿地面积3416公顷。建成区绿化覆盖率*.*%，绿地率*.*%，人均公园绿地面积10.66平方米。3.1.10 人口、人民生活和社会保障 据20*年人口抽样调查，年末全市常住人口*.*万人，比上年末增加*.*万人。其中：城镇人口*.*万人，增加*.*万人；乡村人口*.*万人，减少*.*万人。城镇化率*.*%，比上年提高0.*个百分点。全年出生人口*.*万人，人口出生率9.10；死亡人口*.*万人，死亡率4.16；自然增加人口*.*万人，自然增长率4.94。人民生活：全年城镇居民人均可支配收入22*元，比上年增长*.*%；城镇居民人均消费支出13*元，增长*.*%。城镇居民家庭恩格尔系数为*.*%。农民人均纯收入10*元，增长*.*%；农民人均生活消费支出6*元，增长*.*%。农村居民家庭恩格尔系数为*.*%。城乡居民收入比为2.241，比上年缩小0.*个百分点。图3-9：2008-城镇居民人均可支配收入（元，%）3.2 太原市商业现状调查分析 3.2.1 太原市商业现状概述 截止到20*年，太原市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点约35*个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达*万余人人。固定人口330余万，流动人口约*万人。基本形成两个商业主中心：一个是钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群；另一个是亲贤北街长风街商业中心。这两个商业中心已经成为太原未来几年发展商业地产的“骨架”。3.2.2 柳巷商圈 1、基本情况介绍 柳巷商圈位于太原市中心的商业闹市区，涵盖柳巷、钟楼街、桥头街、食品街、棉花巷区域，辐射解放路、新建路、五一路等区域。柳巷是太原历史最悠久、最繁华的商业街，具有三百多年的商业历史，承载着几代人的梦想与记忆。柳巷商圈商贾云集，店铺林立，买卖兴隆，聚集着200余家商业企业，有众多的中华“老字号”和历史名店，有太原“王府井”之美称，拥有中国四大夜市之一、华北地区最大的夜市，是中国大陆十大商业街之一，日人流量多达二十余万。2、商业业态 目前柳巷商圈内百货经营定位主要分三个的层级：（1）以天美名店、华宇国际精品商厦、华宇购物中心为代表的中高端百货。三个商场定位相对较高，但都在商圈边缘位置。（2）铜锣湾、茂业百货、贵都、巴黎春天为代表的中低端百货。四个商场均在商圈中心位置，其中贵都、巴黎春天百货曾是太原最高端的百货之一。（3）以来福时尚、立达、自由空间、富乐时尚等为代表的时尚商场。3、租金水平 柳巷商圈一二层商铺售价一般为*.*万*.*万元/平方米，柳巷商圈一二层商铺租金价格为300*元/平方米月。3.2.3 亲贤北街长风街 1、基本情况介绍 亲贤北街长风街区域原是乡野郊外。随着太原高科技开发区的建设及梅园、佳地花园等居民小区的落成，市政府将其规划为市级商业中心之一进行开发。经过短短几年的建设，现已形成以餐饮业为主，购物、休闲、健身等点缀其中的颇具规模的新兴商业街区。而百盛、新天地、王府井、燕莎、沃尔玛等国内外一线商业机构的相继进驻，更使“亲贤长风”商圈成为了太原商业版图中迅速崛起的新锐势力。1998年，太原市重新划定行政区，南郊区划入小店区，城市建设向南推进的思路豁然明朗。新区规划的确定，立刻引来政府大规模的基础设施投资，民间资本也迅速向南挺进。随着一批颇具规模的购物中心、餐饮、娱乐企业的进入，以及平阳路拓宽、长治路改造、长风大街的打通，亲贤北街长风大街“寸土寸金”的地位已无可动摇。2002年11月，太原第一家外埠大型百货商场梅园百盛在亲贤北街开业。2005年，北京燕莎友谊商城选址与梅园百盛一街之隔的和信摩尔。随后，山西世贸百货、北美新天地、王府井百货、天美新天地陆续开业形成了高端商场云集的局面, 使得柳巷商圈长期以来的商业霸主地位被撼动。以高产出、高消费、高端定位的优势成为太原市商业发展的又一核心。2、商业业态 目前亲贤街长风大街是具有浓厚都市气息的购物、餐饮、娱乐、休闲的新型商业集中地，营业面积上千平方米的酒店有20余家，加上其他中低档特色店、主题餐厅，大大小小的餐饮企业近百家。商圈具有地理位置优越、人口密集度高、交通便利、配套设施全面等区位优势。并且随着省市政府及重点企业的南迁，政治经济中心南移，势必会成为太原市商业核心。3、租金水平 亲贤北街长风街商圈为太原商业版图中迅速崛起的新锐势力，一二层商铺售价一般为*.*万*.*万元/平方米，一二层商铺租金价格为240*元/平方米月。3.3 太原市酒店调查分析 3.3.1 太原市酒店市场调查分析 太原位于我国中部，处于国家南北大通道包头（呼和浩特）太原洛阳湛江和东西大通道青岛石家庄太原银川兰州乌鲁木齐的核心节点位置，具有承东启西、连接南北的区位优势，是中部地区重要的交通枢纽，也是山西省整体交通系统的核心组成部分。近年来，随着国家“西部大开发”和“中部崛起”战略的实施以及产业结构的不断调整，这座有着两千五百年历史的城市，正在逐步实现经济的腾飞。依托于深厚的历史背景和文化底蕴，太原市旅游业稳步增长。做为煤炭资源大省，以煤炭工业为中心的重工业一直以来都是山西省经济发展的重中之重，省城太原自然也成为重要的煤炭贸易中心。另外，作为山西省内第一座高标准现代化的大型铁路客运站的太原南站，地处太原市国家级高新区、经济技术开发区及武宿物流区等三大园区交叉辐射的核心地段，为国家特等站，已经实现通车，即将全面完工投入使用。这些因素的存在，使得太原市国际国内商务、观光客源在近年来迅猛增长，也导致酒店资源的稀缺。根据从太原市旅游局获得的统计资料，截止20*年上半年，太原市市区共有登记在册的星级酒店81家（不包括太原星河湾酒店、山西晋商国际大酒店等未入册但按照星级标准建设的酒店）。其中，五星级酒店6家，四星级酒店14家，三星级酒店50家，二星级酒店11家，星级酒店基本情况如下表所示：太原市旅游星级饭店统计表 序号 星级名称 地址 客房数 床位数 餐位数 1 五星 山西国贸大饭店 太原市府西街69号 398 535 1200 2 五星 万狮京华大酒店 太原市平阳路126号 206 302 700 3 五星 晋祠国宾馆 太原市晋祠路中段669号 222 351 800 4 五星 丽华大酒店 长风街1号 401 525 1000 5 五星 山西迎泽宾馆西楼 太原市迎泽大街189号 291 479 600 6 五星 花园国际酒店 太原市解放北路83号 215 278 6001733 2470 4900 1 四星 山西大酒店 太原市新建南路5号 166 256 430 2 四星 山西愉园大酒店 太原市开花寺148号 260 520 200 3 四星 三晋国际饭店 太原市迎泽东大街30号 225 318 850 4 四星 黄河京都大酒店 太原市平阳路19号 246 408 1700 5 四星 山西鑫阳光大酒店 太原市北大街47号 143 271 900 6 四星 山西晋协宾馆 太原市东缉虎营35号 172 342 1000 7 四星 世纪王朝.商务会馆 太原市长治路88号 105 210 60 8 四星 月亮湾大酒店 太原市北大街107号 200 320 600 9 四星 西山大厦 西矿街318号 139 248 408 10 四星 泰瑞国际商务酒店 长风街7号 117 175 450 11 四星 云水国际大酒店 平阳路48号 264 440 900 12 四星 太原铁道大厦 迎泽大街2号 121 231 350 13 四星 太原金辇酒店 太原市宾河东路22号 89 153 250 14 四星 山西滨河饭店 太原市府西街103号 167 255 6002414 4147 86981 三星 太原并州饭店 太原市迎泽大街118号 315 586 1000 2 三星 山西电力大厦 太原市迎泽东大街39号 160 301 500 3 三星 太原市西山酒店 太原市柳巷北口106号 105 178 260 4 三星 山西煤炭大厦 太原市府西街46号 180 304 450 5 三星 山西华苑宾馆 太原市迎泽东大街9号 186 316 600 6 三星 山西银龙酒店 太原市东辑虎营6号 107 178 400 7 三星 山西天心宾馆 太原市晋祠路1段88号 93 180 300 8 三星 山西悦宾酒店 太原市西渠路28号 103 172 260 9 三星 银苑会议中心 太原市南内环街9号 131 243 400 10 三星 云水榭大酒店 太原市平阳路341号 107 208 600 11 三星 山西银海宾馆 迎泽大街145号 79 123 280 12 三星 山西三桥大厦 太原市旱西关街4号 125 230 420 13 三星 太原迎西大厦 迎泽西大街53号 292 462 850 14 三星 山西太星大酒店 迎泽西大街千峰南路50号 125 225 500 15 三星 山西经贸宾馆 太原新民北街36号 109 212 380 16 三星 金三元宾馆 太原市坞城路669号 114 200 200 17 三星 山西省水利大厦 太原市南内环街391号 161 288 760 18 三星 太航大酒店 太原市亲贤北街94号 116 216 980 19 三星 志宏钱江大酒店 太原市亲贤北街97号 108 200 500 20 三星 太原青龙大酒店 太原市南内环街126号 126 224 1015 21 三星 省职工活动中心 太原市三墙路51号 85 175 350 22 三星 太原嘉润饭店 晋祠路一段纺织街1号 95 185 200 23 三星 太原太重宾馆 太原市前进路58号 70 140 500 24 三星 山西新纪元大酒店 太原市长凤街12号 181 335 800 25 三星 山西煤乡酒店 山西省乡镇煤炭运销公司 105 189 200 26 三星 红海湾大酒店 太原市建设南路464号 102 204 370 27 三星 山西邮电大厦 太原市双塔西街17号 119 230 300 28 三星 山西交通大厦 太原市迎泽大街50号 183 299 360 29 三星 山西省财政厅培训中心 太原市开化寺街13号 84 185 300 30 三星 山西通海商务会馆 太原市和平南路192号 66 114 300 31 三星 太航大酒店西楼 太原市亲贤北街28号 133 259 800 32 三星 山西中城宾馆 太原市迎泽大街2号 260 496 300 33 三星 山西铁道大厦 太原市迎泽西大街399号 160 314 800 34 三星 中北大学学术交流中心 学院路3号中北大学南区 80 148 300 35 三星 太原鑫东方商务会议中心 迎泽区郝庄正街15号 107 233 800 36 三星 小店区金海洋大酒店 太原市小店区人民北路161号 90 179 900 37 三星 古交味道园大酒店 古交市金牛大街青年路口54号 102 183 480 38 三星 太原梨园大酒店 太原市和平北路48号 105 205 1000 39 三星 东华天骄大酒店 太原市涧河路73号 79 135 1000 40 三星 太原永鑫恒山饭店 太原市五龙口街123号 74 129 900 41 三星 味道园豪特酒店 太原市坞城南路665号 44 82 400 42 三星 山西煤炭宾馆 太原市并州北路60号 128 245 400 43 三星 山西世誉大酒店 小店区昌盛西街14号 100