广西碧海云天房地产项目代理服务提案.doc

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蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅腿膅节螈羂肁莁袀螄荿莁蕿羀芅莀蚂螃芁荿袄肈膇莈薄袁肃莇蚆肆莂莆螈衿芈莅袁肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肃羆蒃螅袆莅蒂薅膁芁蒁蚇羄膆蒀蝿膀肂葿袂羂莁葿薁螅芇薈蚄羁膃薇螆螄聿薆蒅罿羅薅蚈螂莄薄螀肇芀薃袂袀膆薃薂肆肂薂蚄袈莀蚁螇肄芆蚀衿袇膂虿蕿肂膈芆螁袅肄芅袃膀莃芄薃羃艿芃蚅 广西碧海云天房地产项目代理服务提案（大纲）2011年6月20日第一部分碧海云天项目营销策划方案一、 碧海云天项目背景及销售进展XXX位于南宁市经济开发区，占地面积约XXX亩，总建筑面积XXXX，绿 化 率XXX，容 积 率XXX ；物业类型属于围合式多层商住建筑，总户数XXX余户，其中住宅面积约XXX万平米，商铺面积约XXX平米，车位XXX个。项目从XXXX年初进入预订阶段，预计XXXX年X月获预售证。从预订开始至今，项目做了大量的推广工作，前期吸引不少客户前来咨询。到目前为止，共预订出30余套住宅，商铺未有预订。同周边其他楼盘的销售进度对比，xxx项目销售进度较为缓慢。由于项目前期已做了大量的基础工作，项目现阶段最迫切的任务是销售的落实，受开发商委托，XXXX有限公司为xxx项目提供营销解决方案，并进一步进行楼盘的营销代理操作。二、 市场分析1、 地理位置（版块分析）2、 市场预期竞争对手分析客户分析三、 项目S.W.O.T (优势/弱势/机会及威胁)1、S优势2、W弱势3、O机遇4、T威胁四、 项目定位及USP导向1、整体规划理念及定位、客户定位3、USP导向五、 推广思路六、 项目整合推广策略1、开盘策略2、紧跟策略3、时间策略第二部分 项目整合推广执行方案（略）一、 策略的选择二、 具体执行的策略分析三、 广告推广策略四、 PRSP活动策略五、 销售计划六、 整合推广计划七、 物业管理策略第三部分 工作目标及资费标准一、工作目标分为住宅、商铺的目标完成时间1、住宅销售时段阶段主题目的完成时间6月-8月内部认购基础工作准备，正式发售前的市场预热聚集人气、制造局部供不应求气氛。宣传楼盘形象8月第一期开盘创造良好的市场业绩，完成65%的住宅销售8月-9月二期前的内部认购聚集人气、制造局部供不应求气氛。宣传楼盘形象10月第二期开盘在11月前完成所有住宅销售2、商铺销售时段阶段主题目的完成时间6月8月酝酿期收取诚意金，接受内部预定，聚集人气 8月10月招商造势期创造商铺升值趋势，制造局部供不应求气氛11月第一期商铺开盘创造良好的市场业绩12月强销期通过促销活动、营销公关、客户投资交流会等活动提高销售额2006年1月第二期商铺开盘清盘二、资费标准项目营销策划代理服务的收费结构为办公费用、基本佣金加超值奖励两部分。1、 办公费用按项目代理期限收取6个月的办公费用，每月费用为1万元2、基本佣金按项目代理所实现销售总额的1.5%收费。3、超值奖励由业主核定项目分期开发经营成本，并按总成本的%-%左右确定为项目的利润目标，销售实现超出利润目标部分销售，业主将超出部分的%销售实现作为奖励。第四部分附营销服务流程细则一、营销推广策划市场调研及项目市场定位分析目标客户群定位分析价格定位及策略项目系列案名的确定项目卖点的挖掘及提炼项目营销阶段性划分项目分期推盘的战术部署及促销建议市场反馈信息的收集、营销策略修正市场切入点及方法分析建议二、项目市场推广（一）项目视察识别系统1、项目VI设计2、卖场展示策划售楼部形象定位售楼部路牌引导售楼部外观展示设计建议售楼部内部展示设计建议售楼部功能分区规划售楼部形象墙设计建议售楼部展板设计建议销售用品系列设计建议销售人员服务建议各类标志牌及POP彩旗3、工地现场环境视觉包装建筑主体视察形象施工围墙形象墙设计施工现场参观路线视觉引导（二）广告宣传推广策划1、广告总体策略及广告阶段性划分广告目标市场策略广告内容更新策略广告心理策略广告错位竞争策略2、广告媒体组合策略3、广告定位及创意分析广告诉求目标广告诉求理念广告主题口号广告内容、表现手法报纸广告思路及创意户外广告思路及创意电台广告思路及创意楼书、宣传海报创意、设计新闻类（软文）思路与创意4、广告效果监控、评估及修正5、系列促销活动三、整体营销费用预算及成本控制根据具体营销方案做出费用预算，并提出项目成本控制策略。四、销售阶段工作（一）销售物料设计、制作售楼书（电子楼书）、折页客户意向表售楼合同及相关文件格式价目表、付款方式单页设计销售人员的名片办公事务用品（具体项目待定）物业（商业）管理收费表户型图按揭办法付款方式销控表统计表周报表月报表客户资料表统一说词交楼标准（二）销售人员的安排及培训（三）销售人员的进场及销售的实施（四）现场看楼团的筹划（五）客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析（六）客户区域、年龄、职业等层面分析（七）广告发布效果的跟踪（八）放弃购买客户的原因调查（九）售前及售后服务内容（十）定期销售总结及策略调整（十一）系列促销活动（十二）催款过程控制（十三）延期交款控制（十四）客户回访（十五）客户购买心理分析（十六）销售后期收尾的工作。注：本附件的工作内容可根据楼盘营销的实际情况，进行适当的调整，合作关系确定后，甲乙双方制定具体工作环节和时间安排表。Shaunro2011年6月20日 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