房地产开盘前销售计划.doc

房地产开盘前销售计划篇一：房地产项目开盘前工作计划表开盘前工作计划表篇二：房地产项目开盘前计划及操作思路御景东城开盘前计划及操作思路第二部分 开盘前核心工作计划相关事项散打：园林概念、园林样板（河滨、3、4、5栋岸间景观）、现有售楼部整改（软装+营销道具）、新售楼部、道路（及两侧街景）、户型优化设计、短信（老客户沟通平台）、楼书（及dm单）、优化户型图、销售人员、户外广告、宣传活动、二期工期、样板间、商业规划、商业主力店招商。亮剑行动3月1日5月10日目的：东城亮剑（销售目标：去化200套房源左右）工作重点：产品提升 营销突破1、产品提升：从交通、建筑、样板区、新售楼部、园林、商业招商等方面做突破，工作思路：交通先行、面子（样板区：先施工完成展示区域）优先、突出设计2、营销突破解决问题：1、 项目优势突出但不显性；2、 项目现状（现场整体形象：样板区、售楼部、现场包装等存在诸多不足；目标：全面建立东城项目新项目市场形象，强化树立市场信心。 战场：销售：4月1日前原有售楼部，其后转移至新售楼部（十字口）； 宣传：老城区街道 + 叙永主要乡镇注：按照5月1日开盘作为计划前提，如时间延后则，相应顺延。开盘前核心时间节点：1、新售楼部投入使用（开盘前1-2个月）（以下简称a节点）2、新批次开盘（5-6月）（以下简称b节点）一、 工程工作1、 设计工作（1） 南北大道及两侧景观设计（2） 建筑设计? 1、6、27栋户型调整设计? 6栋楼王提升设计（3） 景观设计? 项目景观整体概念设计（住宅+商业+城市道路）? 一组团（耿家巷与沿河合围部分）整体方案设计? 滨河带样板区设计（方案+施工图）? 3、4、5栋岸间（一期交房围合区域）方案与施工图（4） 室内设计（新售楼部+样板房）? 新售楼部建筑方案设计? 新售楼部室内方案设计? 新售楼部软装配饰方案设计、 工程工作（1） 南北大道施工进度（道路、两侧景观、及项目形象展示）（2） 新批次房源建筑施工? 1、6、27栋预售工期时间建议：先1、6栋后27栋（3） 景观施工? 滨河带样板区优化与新区域施工完成? 3、4、5栋岸间施工完成（4） 新售楼部、样板房? 新售楼部（建筑施工+硬装施工+软装采购）? 样板房（建筑施工+硬装施工+软装采购）2二、 营销工作（一） 销售1、人员（招聘、培训、管理、提升）（二） 推广核心思路：地方消费心理、及认知模式的理解项目核心价值点的深入梳理；项目核心价值体系的建立；地方消费心理的理解沟通媒体与物料的选择活动在关键节点的市场爆破1、 物料类（1） 销售使用物料：楼书、dm单（商业+每期住宅）、户型图（2） 销售支撑物料：现场沙盘、规划展板、项目核心价值点展板、（3） 销售提升类物料：现场多媒体手段的运用：比如ipod道具与内容（规划、建筑、景观、商业未来的表达）、2、 媒体类（1） 常规媒体：报纸、户外看板、公交站台、电视、短信、led屏、公交车声）（2） 新型媒体：3、 活动类：（1） 人流热点宣传活动（2） 到场促销活动（3） 关键节点庆典活动（4） 老客户联谊活动（5） 乡镇巡展活动三、 招商工作1、 招商市场调查2、 商业业态规划3、 主力店招商启动关于东城项目开盘前工作重点的思考：1、 团队的组建与搭接（内部、外部）2、 工程进度控制（如何在满足拆迁进度条件下，策略性的调整控制工程进度）3、 设计提升（建筑：户型为核心；景观园林、新售楼部）4、 实体形象展示：确定围绕两个关键节点相关工作的对外完成展篇三：房地产开盘前营销推广方案策划房地产营销策划方案（1）一、居民购买力分析：1、储蓄：据统计，2009年*市城乡居民储蓄存款余额由2008年的11069708万元增至13098158万元，居民的潜在购买力有所增强。2、工资水平：据统计，2009年*市在岗职工年平均工资12685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。种种迹象表明，*市居民的实际购买力与日俱增。二、区域慨况：1、人口：*市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，* 103.47万，* 51.74万，* 74.77万人。2、本省中部中心城市，辐射区域广。三、*市经济发展所面临的机遇：在西部大开发的大好形势下，*省将把*市规划为*的区域性城市，*市将会得到更多的政府支持。2、随着高速开通，铁路的开工建设，*市将成为成交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。五、*市经济发展前景对本项目的影响：1、*市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。2、*市整体经济的发展促使其城市化进程加快，作为项目所在的中心区域将会更快速发展，配套设施也将会更加完善。3、*市的经济发展将会聚集外地或周边区域的“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在客户。小结：本章对影响本项目的*市经济形势作了简要分析，而如何借*市经济发展的势头抓住本项目的潜在客户，将是以下各章节所要阐述的内容。第二章 区域房地产市场现状与发展趋势一、居民住房水平：*市居民住房面积水平见下表：以上数据表明：*市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，主要原因是*市房价普遍较低及购房者相互之间的攀比心理较强等。二、*市房地产市场发展现状：1、*市部分在售住宅物业供给一览表2、*市部分在售住宅物业现状分析A、物业供给分析1)各档次价位物业供给分析2）据上述统计显示，*市占56.25%在售物业价格定位在800元/M以下，另有信息统计，个别楼盘甚至以380元/M2成本价招揽客户，占据*半数楼盘均以低价入市，导致*市民对低价格的认同度较高，对高价位的敏感程度很大。23）*市价位在800900元/M的住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不同价格提升在150200/M2不等，由此又可推断出目前*市民购房的最关键因素在于价格及地段。24）房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质的提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，导致*市住宅物业低价销售局面，导致成本限制，最终导致品质得不到提升（排除*市经济发展的因素影响）。B、影响住宅物业销售状况因素分析：1)*市民对高价位敏感度很大，导致高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是一方面。另外，*市民尚无明确的居家生活理念，高价位楼盘自身也没有与价格匹配的品质优势。2)从*市民热衷于对中心区商业门面的投资可以看出，部分能消化高价位楼盘的客户对住宅升值潜力认识度较低。3)影响住宅物业销售状况的因素还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是客户对项目及其开发企业的信任度不足，这一方面将在“品牌形象策略”中作详细阐述。4)除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。C、*市住宅物业需求状况分析：1)*房地产是近几年才大举开始的，普通消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，因此，*市民大部分对住宅的需求尚未有理性的认识，仍处于被动接受阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。2)少部分*市民因见过成都、重庆的中高档楼盘，心理上往往会受到一些震动，这部分人已对好住房有较为模糊的认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求状况发生较大变化，对项目销售也会起到较好的宣传作用。3、*市各类档次住宅物业综合素质分析：略三、消费者购房倾向及造成这一倾向的原因分析：1、地段倾向：购房