14第十四章租赁合同-精.ppt

第十四章租赁合同 教学目的 通过本章的教学 使学生掌握租赁合同的概念 特征 租赁合同的内容及法律效力 房屋租赁合同的基本内容 在学习中注意租赁合同和融资租赁合同的关系 注意房屋租赁合同与 房地产法 及 土地管理法 的关系 法释 2009 11号最高人民法院 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 25条 本章要点 1 租赁合同的特征 2 出租人的瑕疵担保责任 3 承租人的义务 4 转租中的出租人 承租人 次承租人的关系 5 不定期租赁合同的解除规则 第一节租赁合同概述第二节出租人与承租人的主要义务第三节租赁合同的特别效力第四节租赁合同的风险负担 李某与刘某签订一房屋租赁合同 根据所学的 合同法 的知识和相关法律规定 回答下列问题 1 假如房屋租赁合同的期限为30年 合同是否有效 为什么 2 假如租赁期间房屋需要维修 承租人也要求维修 但由于没有维修 致使房屋侧墙倒塌 造成承租人财产损失 责任应当由谁承担 为什么 3 为了美观舒适 承租人自己对房屋进行了装修 要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理 为什么 4 承租人经出租人同意将房屋转租 承租人和出租人之间的关系是否解除 为什么 5 在承租期间 出租人将房屋出售 是否需要承租人的同意 为什么 某甲将私房三间出租给某乙 租期为2年 在租期内 某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同 下列论述中正确的是 A 某甲与某丙所签订的合同无效 因为某甲未取得某乙的同意B 某甲应当提前三个月通知某乙房屋将要出售C 某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋D 如某丙购得了房屋 则其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行 甲将自己的一套房屋租给乙住 乙又擅自将房屋租给丙住 丙是个飞镖爱好者 因练飞镖将房屋的墙面损坏 下列哪些选项是正确的 A 甲有权要求解除与乙的租赁合同B 甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失C 甲有权要求丙搬出房屋D 甲有权要求丙支付租金 甲将其所有的房屋出租给乙 双方口头约定租金为每年5万元 乙可以一直承租该房屋 直至乙去世 房屋出租后的第二年 乙为了经营酒店 经甲同意 对该房屋进行了装修 共花费6万元 一天晚上 一失控的汽车撞到该房屋 致使其临街的玻璃墙毁损 肇事司机驾车逃逸 乙要求甲维修 甲拒绝 乙便自行花费1万元予以维修 现甲乙发生纠纷 均欲解除合同 但就如何解除意见不一 请回答以下1 4题 1 该租赁合同的性质如何 A 附解除条件的合同B 附延缓条件的合同C 附始期的合同D 附终期的合同 2 对于乙对房屋的装修费用 若甲乙达不成协商一致 应如何处理 A 由乙无条件拆除 费用由乙自理B 装修物归甲所有 且甲无须支付费用C 装修物归甲所有 且甲应当支付全部装修费用D 若装修物可以拆除则拆除 不能拆除的 可折价后归甲所有 3 对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理 A 由甲承担维修费用B 由乙承担维修费用C 由甲乙分担维修费用D 由甲承担大部分维修费用 乙承担小部分维修费用 4 若本案中双方未约定租赁期限 甲乙双方又无法就租赁期限协议补充 下列关于合同解除的何种说法是正确的 A 甲无权随时解除合同B 甲可以随时解除租赁合同 但应在合理期限之前通知乙C 乙可以随时解除租赁合同D 若合同解除 乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金 第一节租赁合同概述一 概念和特点 合同法 第212条租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 租赁合同的当事人包括出租人和承租人 出租人是把特定财产交付给他人使用 收益并收取租金的人 出租人一般为租赁物的所有权人 特定条件下所有人以外的享有使用 收益权的人也可以作为出租人 合同法 第224条 承租人是使用租赁物并应支付租金的人 租赁合同的标的物简称租赁物 是租赁合同的重要构成要素 是指出租人于合同生效后应交付承租人使用 收益的物 租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物 租赁合同的标的物应具有合法性 租赁合同的标的物一般为现存的物 但不以现存的物为必要 二 租赁合同具有以下特点 1 租赁合同是转移财产使用权的合同2 租赁合同是诺成 双务 有偿合同3 租赁合同标的物为不可消耗物 特定物是出租人于合同生效后应交付承租人使用 受益的物 4 租赁合同具有期限性20年6个月3个月1个月1年5 租赁合同为继续性合同 10月6日 甲与乙达成口头协议 甲将自己的牛租给乙耕地 10月7日 乙到甲家中将牛牵走 10月10日 乙又与甲商量以1000元的价格将牛买下 甲同意 下列选项中正确的有 A 甲与乙之间的租赁合同于10月6日成立B 甲与乙之间的租赁合同于10月7日生效C 甲与乙之间的买卖合同于10月10日生效D 乙于10月7日取得了牛的所有权 二 租赁合同的分类1 一般租赁合同与特殊租赁合同2 定期租赁合同与不定期租赁合同3 使用租赁合同与用益租赁合同 三 租赁合同的形式根据合同法规定 租赁合同可以采用书面形式 也可以采用口头形式 但租赁期限在6个月以上的 应当采用书面形式 当事人未采用书面形式的 一律视为不定期租赁 当事人随时可以解除合同 根据 城市房地产管理法 规定 房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案 冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某 租期2年 租金每月1000元 合同履行1年后 张某向冯某提出能否转租给翁某 冯某表示同意 张某遂与翁某达成租期1年 月租金1200元的口头协议 翁某接手后 擅自拆除了门面房隔墙 冯某得知后欲收回房屋 下列选项哪些是正确的 A 冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B 张某将房屋转租后 冯某有权按每月1200元向张某收取租金C 冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D 冯某有权要求翁某承担违约责任 26 张某于1月租住何某一套房屋 租期一年 半年后何某出国 租期届满 何某并未作任何表示 次年3月何某归来 要求张某立即搬出 下列选项哪个是正确的 2000律考 A 双方没有续订合同 租赁关系消灭B 次年1至3月 双方存在无偿合同关系C 次年1月起 原合同应视为续订一年D 次年1月起 该合同转变为不定租租赁 四 租赁合同的内容主要包括租赁物的名称 数量 用途 租赁期限 租金及其支付期限和方式 租赁物的维修等 法释 2009 11号无效有3种 解释 中 无效的情形 主要考虑了出租方出租的房屋权属是否获得相关国家机关批准 也就是房屋本身存在的合法性问题 具体无效情形有三 一 出租房屋未取得工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的 二 未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑 三 租赁超过临时建筑的使用期限 超过部分无效 但同时又做了除外的规定 在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的 也就是权属完整的 租赁合同有效 第二节租赁合同的效力一 出租人的主要权利和义务 一 出租人的主要权利1 收取租金的权利 2 同意改善或转租的权利 3 合同解除权 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的 出租人可以要求承租人在合理期限内支付 承租人逾期不支付的 出租人可以解除合同 在不定期租赁 当事人可以随时解除合同 但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人 承租人未经出租人同意转租的 出租人可以解除合同 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 致使租赁物受到损失 出租人可以解除合同并要求赔偿损失 二 出租人的主要义务 1 租赁物的交付义务出租人应当按照约定将租赁物交付承租人 并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途 2 3瑕疵担保义务承担瑕疵担保义务的方式 可以为减少租金或免除租金 4 维修义务与费用偿还义务5 出卖租赁房屋的通知义务 2 租赁物权利瑕疵担保义务1 权利瑕疵担保义务 是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利 而影响承租人租赁物的使用 收益 权利瑕疵担保义务是法定义务 2 出租人承担权利瑕疵担保义务需满足以下三个条件 第三人就租赁物向承租人主张权利 且该权利妨碍承租人对租赁物的使用 收益 第三人主张的权利须发生在租赁物交付之前 合同订立时 承租人不知道有权利瑕疵 3 2000 44号第66条规定 抵押人将已抵押的财产出租的 抵押权实现后 租赁合同对受让人不具有约束力 抵押人将已抵押的财产出租时 如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的 抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任 如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的 抵押权实现造成承租人的损失 由承租人自己承担 3 租赁物的瑕疵担保义务1 租赁合同中出租人对租赁物的瑕疵担保义务不同于转移财产所有权的买卖合同中卖方的瑕疵担保义务 它以保证承租人依约对租赁物正常使用 收益为限度 2 出租人承担物的瑕疵担保义务须符合两个前提条件 租赁物在交付时及租赁期间发生物的瑕疵 承租人在合同订立时不知道标的物存在瑕疵 同时不存在出租人免责的事由 4 维修义务与费用偿还义务221条维修通常发生于租赁物破损 老化的情况下 如果是因为承租人的正常使用使标的物破损 老化 包括磨损 的 出租人有维修义务 如果由于承租人的故意或者过失 致使租赁物破损 自当由承租人承担责任 由承租人自负经费维修 1 有益费用 同意 改善2 必要费用 维持 5 出卖租赁房屋的通知义务 承租人优先购买权的实现 需要出租人在出卖房屋前履行通知的义务 如未通知承租人 出租人与第三人订立的合同属于待定合同 小刘租老张的牛耕地 由于牛患病 在耕地时牛意外死亡 下列选项中正确的是 A 小刘要对老张承担违约责任B 小刘要对老张承担侵权责任C 小刘要对老张承担损害赔偿责任D 老张自己承担损失 二 承租人的主要权利和义务 一 承租人的主要权利1 依约受领租赁物的权利 2 使用 收益权 3 对新所有权人的对抗权 4 优先购买权 5 合同解除权 6 共同居住人的承继权 承租人解除租赁合同的3个 2009 11号因下列情形之一 导致租赁房屋无法使用 承租人请求解除合同的 人民法院应予支持 一 租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的 二 租赁房屋权属有争议的 三 租赁房屋具有违反法律 行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的 优先购买权 租赁期间 出租人出卖租赁房屋的 承租人享有以同等条件优先购买的权利 合同解除权 在不定期租赁 当事人可以随时解除 租赁物危及承租人的安全或者健康的 即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格 承租人仍然可以随时解除合同 因不可归责于承租人的事由 致使租赁物部分或者全部毁损 灭失 致使不能实现合同目的的 承租人可以解除合同 二 承租人的义务1 按约定方法使用租赁物承租人对租赁物进行改善或者增设他物的法律后果 恢复原状 不能应当赔偿损失2 妥善保管租赁物 转租及其后果 224条承租人因过错保管不善造成租赁物毁损 灭失的 应当承担损害赔偿责任 3 支付租金 数额 方式 期限 租金的给付期限1 应当按照合同的约定 2 对支付期限没有约定或者约定不明确 依照 合同法 第61条的规定3 仍不能确定 租赁期间不满1年的 应当在租赁期间届满时支付 租赁期间1年以上的 应当在每届满1年时支付 剩余期间不满1年的 应当在租赁期间届满时支付 4 租赁合同终止时返还租赁物在租赁合同终止时 承租人有义务返还租赁物 因可归责于承租人的事由 致使租赁物部分或全部毁损 灭失的 承租人应负损害赔偿责任 5 不作为义务主要 1 不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物2 不得随意转租 第三节租赁合同的特别效力一 租赁权的物权化 一 租赁权的物权化主要体现在 1 租赁权的对抗效力2 承租人能否基于租赁权主张排除妨害请求权3 租赁权的继续性 租赁权的继续性 是指延长租赁期限并限制出租人的解除权 4 租赁权处分的可能性 转租的可能性租赁权处分的可能性 是指租赁权是否得自由地被让与以及承租人是否可以自由转租 5 废止利用方法的限制 废止利用方法的限制 即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修缮的自由 6 租金的客观化 二 合同法中的具体体现 一 承租人获取租赁物收益的权利但当事人另有约定的除外 二 租赁合同的对抗效力 买卖不破租赁在租赁期间发生所有权变动的 承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有权人 承租人与出租人原来在租赁合同中所作的其他约定 租赁物的新所有权人也应一并遵循 房屋所有权人刘某与张某签订为期10年的房屋租赁合同 将房屋租于张某居住 一年以后 刘某将房屋卖于霍某 霍某要求张某搬出房屋 霍某的这种要求是否有法律依据 A 有依据 因为霍某取得房屋所有权后 可以对之进行自主支配 当然有权要求张某退出其房屋B 无依据 因为设定在先的债权的效力优先于设定在后的物权C 无依据 因为张某取得租赁权在先 根据买卖不破租赁原则 张某可对抗霍某在后取得的所有权D 有依据 因为根据物权优先于债权的原则 霍某取得的房屋所有权优先于张某通过合同取得的租赁权 三 房屋承租人的优先承租权和购买权房屋承租人的优先购买权 是指当出租人出卖房屋时 承租人在同等条件下 依法享有优先于其他人购买房屋的权利 该合理期限根据贯彻民法通则意见的规定为3个月 而且在同等购买条件下 承租人享有优先购买权 出租人违反该项义务与第三人订立买卖合同的 该合同无效 同一房屋数份租赁合同谁优先 2009 11号在合同均有效的情况下 承租人均主张履行合同的 要按下列法定顺序处理 一 已经合法占有租赁房屋的 二 已经办理登记备案手续的 三 合同成立在先的 2009 11号4种情况下承租人没有优先购买权该司法解释对承租人的优先购买权进行了一定的制约 在下列情形下 承租人主张优先购买房屋的不会获得人民法院的支持 一 房屋共有人行使优先购买权的 二 出租人将房屋出卖给近亲属 包括配偶 父母 子女 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女的 三 出租人履行通知义务后 承租人在十五日内未明确