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2015年3月 房屋租赁的法律风险与防范 目录 1 前言2 解读最高院租赁纠纷司法解释3 签订商铺租赁合同需注意的事项 前言 熟练掌握租赁关系法律法规 合理调控租赁费用成本 持续有效租赁关系 及时化解租赁纠纷 与出租方形成战略合作伙伴关系 租赁合同定义 房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的 用来明确双方权利和义务的协议 作为住房的承租人 既要清楚自己的权利 也应了解自己的义务 解读最高院司法解释 2009年7月30日最新公布的 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释 2009 11号 以下简称 房屋租赁解释 解读最高院司法解释 一 书面合同的必要性根据我国 合同法 的规定 租赁期限六个月以上的 应当采用书面形式 当事人未采用书面形式的 视为不定期租赁 这意味着 如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同 口头约定的租赁期限则视为不成立 只能认为不定期租赁 此外 缺少书面合同 双方的权利义务不易确定 容易发生纠纷 因此 无论租赁期限长短 哪怕只有一个月 最好签订书面的租赁合同 明确双方的权利义务 一般来说 租赁合同应当包括租赁物的名称 数量 用途 租赁期限 租金及其支付期限和方式 租赁物维修等条款 解读最高院司法解释 二 合同无效的认定在最高人民法院公布 房屋租赁解释 前 实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一 严重损害了法律的确定性和统一性 房屋租赁解释 限定了无效合同的范围 仅将违法建筑物租赁合同 转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同 未经出租人同意的转租合同认定为无效 同时 允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施 最大限度地维护合同效力 此外 即使租赁合同被认定无效 承租人仍要支付房屋占有使用费 一般参照合同约定的租金标准 解读最高院司法解释 在违法建筑物范围的认定上 确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋 未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑 超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑 因此 在签订房屋租赁合同前 承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人 建筑物是否为合法建筑 解读最高院司法解释 三 租赁期限的确定根据我国 合同法 的规定 租赁期限不得超过二十年 超过二十年的 超过部分无效 租赁期间届满 当事人可以续订租赁合同 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年 这里需要注意的是 如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同 房屋租赁只能视为不定期租赁 当事人可以随时解除合同 但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人 解读最高院司法解释 四 房屋装饰装修的处理房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理 一直是实践中的热点和难点问题 在最高人民法院公布 房屋租赁解释 前 如何处理承租人对房屋的装饰装修 缺少统一的裁判规则 房屋租赁解释 根据房屋的装饰装修是否经出租人同意 租赁合同是否有效 装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则 解读最高院司法解释 1 承租人未经出租人同意装饰装修的费用 由承租人负担 出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失 解读最高院司法解释 2 承租人经出租人同意装饰装修 租赁合同无效时 未形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的 可折价归出租人所有 不同意利用的 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毁损的 承租人应当恢复原状 已形成附合的装饰装修物 出租人同意利用的 可折价归出租人所有 不同意利用的 由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失 解读最高院司法解释 3 承租人经出租人同意装饰装修 租赁期间届满或者合同解除时 除当事人另有约定外 未形成附合的装饰装修物 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毁损的 承租人应当恢复原状 解读最高院司法解释 4 承租人经出租人同意装饰装修 合同解除时 双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的 按照下列情形分别处理 一 因出租人违约导致合同解除 承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 二 因承租人违约导致合同解除 承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失 但出租人同意利用的 应在利用价值范围内予以适当补偿 解读最高院司法解释 三 因双方违约导致合同解除 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 由双方根据各自的过错承担相应的责任 四 因不可归责于双方的事由导致合同解除的 剩余租赁期内的装饰装修残值损失 由双方按照公平原则分担 解读最高院司法解释 5 承租人经出租人同意装饰装修 租赁期间届满时 承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的 但当事人另有约定的除外 解读最高院司法解释 我们注意到 房屋租赁解释 根据有效合同和无效合同的不同法律效果 对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准 现值损失是指合同被认定无效时 装饰装修的现存价值 在合同无效场合 承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间 其在此期间享有的装饰装修利益 不应再列入合同无效的损失范围 残值损失是指在合同解除时 装饰装修的剩余 价值 这一 价值 的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础 且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用 因此 承租人如需对房屋进行装饰装修 应当经出租人同意 合理确定租赁期限 并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定 解读最高院司法解释 五 房屋扩建的处理 房屋租赁解释 在对待房屋扩建问题上同样依据房屋扩建是否经出租人同意 是否办理合法建设手续适用不同的规则 1 承租人未经出租人同意扩建发生的费用 由承租人负担 出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失 解读最高院司法解释 2 承租人经出租人同意扩建 但双方对扩建费用的处理没有约定的 按照下列情形分别处理 一 办理合法建设手续的 扩建造价费用由出租人负担 二 未办理合法建设手续的 扩建造价费用由双方按照过错分担 因此 承租人如需对房屋进行扩建 应当经出租人同意并办理合法建设手续 同时在租赁合同中明确约定扩建费用由谁承担 解读最高院司法解释 六 同意转租的推定为了最大限度地保持法律状态的稳定 房屋租赁解释 规定出租人知道或者应当知道承租人转租 但在六个月内未提出异议 无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效 因此 出租人如知道承租人未经同意转租 应当及时行使权利 解读最高院司法解释 七 租金的诉讼时效实践中 我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金 这一方面因为出租人不知道延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效 而以为诉讼时效是二年 另一方面 出租人常常存在一个误区 认为只要双方租赁关系仍存续 租金即不存在诉讼时效问题 这是错误的 解读最高院司法解释 租赁合同是继续性合同 其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的 承租人应当按照合同约定的期限支付租金 对支付期限没有约定或者约定不明确 依照合同法第六十一条的规定仍不能确定 租赁期间不满一年的 应当在租赁期间届满时支付 租赁期间一年以上的 应当在每届满一年时支付 剩余期间不满一年的 应当在租赁期间届满时支付 解读最高院司法解释 因此 如果承租人未能在上述支付期限内支付租金 出租人应当及时催告或者提起诉讼 以免超过一年的诉讼时效 无法得到法律的保护 法律依据 民法通则 第136条第三项规定 延付或拒付租金的 诉讼时效期间为1年 解读最高院司法解释 八 优先购买权的行使与限制优先购买权纠纷一直是实践中的难点问题 房屋租赁解释 对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制 明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋 一 房屋共有人行使优先购买权的 二 出租人将房屋出卖给近亲属 包括配偶 父母 子女 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 孙子女 外孙子女的 三 出租人履行通知义务后 承租人在十五日内未明确表示购买的 四 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的 解读最高院司法解释 如不存在上述情形的 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的 承租人如何寻求救济 房屋租赁解释 明确规定 承租人不能以此为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效 事实上 出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效与否 与承租人能否优先购买房屋无关 即使出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效 只要第三人并非善意购买出租房屋或者尚未变更登记至第三人名下 承租人均有权主张优先购买房屋 否则 承租人只能向出租人主张赔偿损失 签订商铺租赁合同需注意的事项 一 签定合同前的调查承租商铺前 赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查 确认如下信息 1 房屋的用途和土地用途 确定房屋的类型为商业用房性质 土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用 否则 将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险2 房屋权利人 确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同 3 房屋是否已有租赁登记信息 若已有租赁登记信息的 新租赁合同无法办理登记手续 新承租人的租赁关系无法对抗原承租人 第三人 影响办理营业执照 签订商铺租赁合同需注意的事项 二 免租装修期商铺租赁中 免租装修期经常会出现在合同之中 主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修 实际不能办公 营业 此种情形下 出租人同意不收取承租人装修期间的租金 但 免租装修期 非法律明确规定的概念 因此 在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间 免除支付的具体费用 一般情形下 只免除租金 实际使用房屋产生的水费 电费等还需按合同承担 签订商铺租赁合同需注意的事项 三 签定合同发生的费用租赁保证金俗称 押金 主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用 因为商铺对应的电费 电话费 物业管理费等费用比较高 押金也应适当高一些 以免不够抵充上述费用 还需注意的是 承租人在承租过程中 不断地拖付相关费用 在押金抵扣不够的情况下怎么办 可以在合同中约定补足 押金 的方案 即每次出租人用 押金 抵扣相关费用后 承租人应当在合理期限内补足支付 押金 如果经出租人通知后一定时间内不能补足 押金 出租人可以单方解约 并追究承租人相应的违约责任 签订商铺租赁合同需注意的事项 四 税费按照法律 法规 规章及其他规范性文件规定 出租或转租商铺的 出租人或转租人应当承担以下税费 1 出租 营业税及附加租金 5 55 房产税租金 12 个人所得税所得部分 20 所得部分为租金扣除维修费用 维修费用每次不超过800元 印花税租金 总额 0 1 在第一次缴税时一次性缴纳 按租期内所有总租金计算 土地使用税按房屋地段每平方米征收 具体以代征机关实际征收为准 签订商铺租赁合同需注意的事项 2 转租 营业税及附加转租收入 5 55 印花税转租租金 总额 0 1 在实践中 商铺租赁税费的缴纳比较多样 上述标准只是法定征收标准 不同区域或许存有不同的征收方法 具体可在签订商铺合同前咨询实际代征的网点工作人员 虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人 但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人 此时 无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高 应当考虑长期税费调整增加的费用后 再行约定具体承担人 不能以某些代征网点短期内较低的税率为长期的标准 签订商铺租赁合同需注意的事项 五 办理营业执照的注意事项承租商铺目的是开展商业经营活动 商业经营活动首要条件是合法 必须取得营业执照 因此 在签订商铺租赁合同时 许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置 主要涉及以下几个方面 1 原有租赁登记信息没有注销 导致新租赁合同无法办理租赁登记 因此无法办理营业执照 2 商铺原已注册营业执照 该营业登记信息没有注销或者迁移 导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照 签订商铺租赁合同需注意的事项 3 房屋类型不是商业用房 无法进行商业经营活动 导致无法注册营业执照 4 涉及特种经营行业 娱乐 餐饮等 的 还需经过公安 消防 卫生 环境等部门检查合格 取得治安许可证 卫生许可证等证件后 方可取得营业执照 5 因出租人材料缺失而无法注册营业执照 对于上述第1 2 3 5条的情形 可在合同中设定为出租人义务 并给予合理宽限期 超过一定期限还无法解决的 应当承担相应的违约责任 上述第4条情形 可设定为无责任解约情形 以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同 签订商铺租赁合同需注意的事项 六 装修的处置商铺租赁中 往往需要花费大额资金用于铺面装修 为了确保装修能够顺利进行 以及保障装修利益 在合同中应当注意事项 1 明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修 以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等 若有特别的改建 搭建的 应当明确清楚 2 解除合同的违约责任 不仅仅考虑违约金部分 因为违约金常常会约定等同押金 数额不高 往往不及承租人的装修损失 因此 应当约定在此情形下 出租人除承担违约金外 还需要承担承租人的装修损失费用 3 明确租赁期满时 装修等的处置方式 签订商铺租赁合同需注意的事项 七 水 电 暖 电话线等的注意事项因商铺经营的特殊性 对于水 电 暖 电话线均可能特殊需要 这些公共资源的供应又会受到各种因素影响 承租商铺前 应当先行考察是否满足使用需求 若不满足的 确定如何办理扩容或增量 以及办理扩容或增量所需费用 并在合同中明确相关内容 以及无法满足正常进行需求的情形下 承租人免责解除合同的权利 签订商铺租赁合同需注意的事项 八 签定合同后的租赁登记事项租赁合同登记备案 属于合同备案登记性质 此登记的效力主要包括以下内容 1 登记与否不影响合同本身的生效 即使没有办理备案等记 合同依然在生效条件满足时就生效 签订商铺租赁合同需注意的事项 2 经登记的备案 具有对抗第三人的法律效力 比如 若出租人将房屋出租给两个承租人的 其中一个合同办理了租赁登记 另一个没有办理租赁登记 则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人 出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任 因此 建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记 另外 大多数工商部门在办理营业执照时 均要求租赁合同