物业服务合同签订（PPT53页).ppt

物业服务合同签订与管理规约制定 洛克菲勒的故事 有一天 一个朋友对洛克菲勒说 他有一笔五万美无的债款讨不回来 而且因为他和借款者交情不错 当时没有签署正式的借据 现在想控告他欠款也没有证据了 他问洛克菲勒有何良策讨回这笔借款 很简单 你写一封信 催他还十万借款 可是 他实际上只欠我五万呀 那位朋友说 当他回信辩解时 你就有证据了 洛克菲勒安静地回答 签订与履行物业服务合同 是物业管理优质服务的核心内容 也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石 一 有关合同的基本知识 合同的订立 必须经过要约和承诺两个阶段 一 合同的要约简单的说 要约就是订立合同的意思表示 承诺就是对要约的接受 如果受要约人认为要约中有些内容不能接受 并提出修改建议 称为反要约 合同的成立以最后的要约与承诺生效为准 一 有关合同的基本知识 合同要约的构成要件 1 要约必须是特定人的意思表示 必须具有订立合同的意图 2 要约必须包括合同的主要内容 并且内容必须具体确定 3 须由特定的要约人向特定的受要约人发出 4 要约必须传达到受要约人才能生效 一 有关合同的基本知识 二 合同要约与邀请要约邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约 邀请要约人无需承担法律责任 1 拍卖拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约 2 广告原则上 一般的广告不是要约 广告只是邀请要约 但对于某些已经做出许诺的广告 并且广告的内容符合要约规定 则可能成为要约 如悬赏广告是要约 3 标价标价是邀请要约 不是要约 4 招标招标是邀请要约 投标则是要约 招标人接受投标确定中标是承诺 2015 甲制衣厂认为秋季服装主色调为黑色 想制一批黑色毛料西装 遂向几家织布厂发电报 电报称 本制衣厂需大量黑色毛料布 如有 请附黑色毛料布样品 我厂将派人前往洽谈购买事宜 有几家织布厂回电 称有大量黑色毛料 并寄去了样品 乙织布厂寄去样品后几天 就送去1万米黑色毛料布 但甲制衣厂对乙织布厂的布料不太满意 决定不购买这批布料 乙织布厂认为 甲制衣厂向自己发出的电报属要约 自己送布料上门属于承诺 合同因承诺生效而成立 甲制衣厂拒绝接收这批布料属违约行为 应承担违约责任 但甲制衣厂认为自己发出的电报是要约邀请而不是要约 乙织布厂送货上门的行为不属于承诺 而是要约 乙织布厂要求甲制衣厂购买此批布料无法律依据 该厂送货上门所造成的损失应由自己承担 根据上述案情 请回答下列问题并说明理由 1 甲制衣厂向织布厂发电报的行为是要约还是要约邀请 2 乙织布厂的行为是否属于承诺 1 要约邀请是当事人订立合同的预备行为 只是引诱他人发出要约 不能因相对人的承诺而成立合同 如寄送的价目表 拍卖公告 招标公告 招股说明书 商业广告等为要约邀请 甲制衣厂行为属于要约邀请 2 要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示 乙织布厂行为属于要约 3 承诺 是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示 甲制衣厂确定样品 派人洽谈购买事宜属于承诺 王某包丢失 含卡和现金12万 寻物说要给拾到者1万现金的酬谢 结果当拾到者张某和李某交至派出所时引发纠纷 王某拒付酬金 1 王某发出的内容是悬赏广告 是单方允诺行为 一万酬金的许诺是要约 拾得物品的人归还的行为 是承诺 合同生效 2 这属于普通的合同纠纷 他们可以通过法院诉讼解决 A公司向B公司发函表示有化工原料20公吨 价格20000m美元 公吨 如有意购买 可派人前来看货 并在5天内供货 B公司派张三来洽谈 看货后表示价格的问题需要回去商量 如果决定购买 5天内带款提货 如果5天内未做表示 A公司可以另卖他人 A公司给予认可 3天后 A公司把货物卖给了C公司 当第四天B公司派人带款来提货 已经无货可领 于是 发生纠纷 试分析A公司和B公司之间的合同是否成立 A公司和B公司之间的合同成立 因为 B公司派张三来洽谈 看货后表示价格的问题需要回去商量 如果决定购买 5天内带款提货 如果5天内未做表示 A公司可以另卖他人 A公司给予认可 所以 这就构成A公司对B公司的承诺 因此合同成立 2008年年底 某县房地产公司在自己的房产销售宣传彩页中打出广告语 买房送老婆 意欲购房者张某立即携款30万现金至该房产销售中心 选定一房 在签订商品房预售合同前 张某向售楼人员问及如何兑现 送老婆 时 售楼人员告知 买房送老婆 意即买房送给老婆 张某提出自己购该处楼盘即看中 送老婆 这一条 认为销售商会象其他城市一些房产商以采取介绍对象的方式来 送 不想竟是 送给老婆 于是张某当即不同意签订购房合同 并以欺诈为由诉至法院 要求对方赔偿自己的提前支取定期存款放弃放弃利息所造成的相应损失 一 要约是当事人自己发出的订立合同的意思表示 要约成立需具备以下两项条件 交易内容具体确定 表明经受要约人承诺 要约人即受该意思表示约束 而要约邀请又称要约引诱 是当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表示的一种意思表示 本案中的广告属商业广告 商业广告一般是要约邀请 但并不排除广告中符合要约条件的要约邀请构成要约 本案中双方虽已就具体房型 房价等议定 但因 送老婆 这一条未达成一致而阻却了合同的签订 该广告语属要约引诱 只是商家为吸引顾客光临 增加缔约机会 故不具备要约成立要件 二 在房地产销售中 销售商都会制作精美的广告来招徕顾客 广告宣传中绘有大面积的绿地 健身设施等完善的小区设施 这些承诺连同地理位置 房价 房型等共同构成了顾客决定购房的主要因素 在商品房买卖合同法规中 现房不符合同规定 未写进合同但广告中的附带承诺未兑现且影响购房者实质使用的 购房者可以商家欺诈或违约致使合同不能订立而要求撤销商品房预售合同 并可要求承担违约或商品房销售合同不能签订的缔约过失责任 本案中 送老婆 与房屋的质量 正常使用并无关联 故不存在房产商担责的情形 三 合同法规定 违反我国法律强制性规定而订立的合同无效 送老婆 明显违反了婚姻法的规定 假使合同成立 亦当然无效 四 本案中 双方在要约承诺之前 商家已明释了该广告语 意即并非送老婆 而是买房送给老婆 亦不存在欺诈 一 有关合同的基本知识 三 合同的承诺1 合同承诺的构成要件承诺必须具备如下要件 1 承诺必须由受要约人或其代理人作出 2 承诺必须在要约的有效时间内作出 3 承诺必须与要约的内容一致 4 承诺必须传达给要约人 一 有关合同的基本知识 四 合同的要件合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括 1 当事人的缔约能力 2 当事人的真实意思表示 3 合同的内容合法 4 合同的形式合法 一 有关合同的基本知识 五 合同的一种分型形式 口头合同 书面合同 事实合同 六 合同签订应遵循的基本原则合同签订应遵循的基本原则 1 主体平等 2 合同自由 3 权利义务公平对等 4 诚实信用 5 守法和维护社会公益 物业管理合同的订立必须经过 阶段 要约B意思表达C承诺D接受E协商 对合同要约的构成要件描述不正确的是A 要约必须是特定人的意思表示 必须具有订立合同的意图B 要约必须传达到受要约人才能生效C 要约必须包括合同的主要内容 并且内容必须具体确定D 要约发出即可生效 对于要约的生效 合同法第十六条规定 要约到达受要约人时生效 采用数据电文形式订立合同 收件人指定特定系统接收数据电文的 该数据电文进入该特定系统的时间 视为到达时间 未指定特定系统的 该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间 视为到达时间 承诺必须具备一些要件 才能产生法律效力 其中对合同承诺的构成要件描述不正确的是 A 承诺必须由受要约人或其代理人作出B 承诺必须在要约的有效时间内作出C 承诺与要约的内容可以不一致D 承诺必须传达给要约人 下列选项中 属于邀请要约的有 A 拍卖广告B 悬赏广告C 标价D 招标E 投标 下列选项中 属于事实合同形式的有 李某到超市购买牛奶 支付完货款 通过电子邮件的形式进行协商达成的买卖形式 车主将车辆通过停车管理人员停放在停车场 顾客通过银行柜台人员 将钱款存入自己的银行卡账户 当事人通过第三人从中撮合 转达意思达成一致的 ACDB项属于书面合同的形式E项属于口头合同的形式 二 如何签定前期物业服务合同 黄先生与黄太太利用多年积蓄在市内购买了一套全新160平方米四室二厅的套房 在签订购房合同时 眼明心细的黄先生发现合同附件五中有这样的内容 卖方已将 临时业主公约 前期物业服务合同 范本展示给买方 买方已知悉并接受 临时业主公约 和 前期物业服务合同 的全部条款及内容 于是问售楼代表怎么回事 售楼小姐满口保证说只是一个临时物业管理协议 每平方米收2 8元管理费 黄先生听了 也没要求详细看两个文件就签了合同 入住半年后 黄先生收到物业公司通知 要他去补签物业管理协议 并缴纳半年管理费 签物业协议时 黄先生发现管理费高达4 8元 平方米 于是提出异议 物业公司答称管理费是按物业公司资质水平申报相关部门批复的 并强调业主在签订购房合同时就已签订过接受此合同的条款 现在只是补签 黄先生感到受骗了 投诉到市消委会 教师点评 一个新的小区交房时 业主还不能成立业主大会来制订业主公约 只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出一份临时公约 业主照单签字 而等到小区业主大会成立 有个较长过渡期 而 临时业主公约 前期物业服务合同 的内容直接关系到业主利益 而 临时业主公约 前期物业服务合同 一般存在相当的不合理条款或不公平条款 附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款 剥夺了买方对条款提出异议的权利 属于霸王条款 前期物业管理协议 往往是发展商单方面制订的 消费者要仔细阅读 对于其中不公正的合同条款要及时与发展商交涉 对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合同 物业销售阶段 建设单位在与购房人签订物业买卖合同时 应当将 向物业买受人明示并予以说明 物业买受人应予以书面承诺 物业服务合同 业主公约 服务标准 业主临时公约 业主临时公约和业主公约均对物业管理区域内全体业主具有约束力 业主临时公约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段 业主公约是业主大会成立后 经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效 业主临时公约由开发企业在售房前制订 主要对有关物业的使用 维护 管理 业主的共同利益 业主应当履行的义务 违反公约应承担的责任等事项依法作出约定 开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益 业主公约 全体业主共同订立的有关物业使用 维修 管理等方面的行为准则 业主临时公约一般由 在出售物业之前预先制定 A 当地政府主管部门B 业主委员会C 建设单位D 业主大会 一 前期物业服务合同的概念前期物业服务合同 是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议 是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据 二 前期物业服务合同的特征 1 前期物业服务合同具有过渡性 2 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 3 前期物业服务合同是要式合同 是指法律 行政法规规定 或者当事人约定应当采用书面形式的合同 三 前期物业服务合同的时效 条例 第二十六条对此作出了特别规定 前期物业服务合同可以约定期限 但是 期限未满 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的 前期物业服务合同终止 物业管理条例 第二十一条规定 在业主 业主大会选聘物业服务企业之前 建设单位选聘物业服务企业的 应当签订书面的 A 物业服务合同B 前期物业服务合同C 管理规约D 其他物业管理合同 关于前期物业服务合同特点的说法 错误的是 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 前期物业服务合同属于书面合同 前期物业服务合同有效期须为 年 前期物业服务合同属于附终止条件的合同 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响 所以其实际履行的期限具有 的特点 延续性 不确定性 长期性 稳定性 物业管理条例 第十五条规定 业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订 A 物业服务合同B 前期物业服务合同C 管理规约D 其他物业管理合同 物业服务合同终止的原因包括 A物业服务合同约定的期限届满 双方没有续签合同的B物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的C因不可抗力致使物业服务合同无法履行的 物业服务合同将自然终止D大多数业主拒缴物业服务费E业主委员会委员变更F物业服务企业被宣告破产 三 课堂分组讨论案例 高某在某小区购买联体别墅后 虽然办理了交付使用手续 但一直未装修入住 谁知今年8月 高某收到了法院传票 小区物业公司要求其给付物业管理费2476元 高某认为自己没有入住 没有享受到服务 且物业服务合同是开发商与物业公司签订的 与自己无关 因此拒绝支付物业费 在法庭上 对高某是否应当交费 原 被告双方意见不一 原告方认为 前期物业服务合同具有特殊性 高某虽然不是签订合同的当事人 但是高某向房产开发商买受房屋就视为高某已经概括承受了房产商在前期物业服务合同中的权利义务 对高某产生拘束力 故高某应当按约支付物业管理费 被告方则认为 高某没有签订物业服务合同 不应受该合同约束 且高某没有入住 故不必支付合同对价 应当驳回原告的诉讼请求 讨论 在本案中你支持原告还是被告 其理由是什么 教师案例评析 依据 物业管理条例 第21条的规定 在业主 业主大会选聘物业服务企业之前 应当签订书面的前期物业服务合同 前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业 业主不是合同的主体 物业管理条例 第25条规定 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 也就是说 房产开发商同物业买受人签订物业买卖合同时 包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意 本案中 高某在签订商品房买卖合同时 房产开发商就将已经签订的前期物业服务合同作为出售合同的附件 要求高某签字 高某在前期物业服务合同上签字后 合同当事人就变更为开发商委托的物业服务企业和高某双方 因此 该服务合同无疑具有法律拘束力 高某应当按照服务合同约定的交费标准支付物业费 而不能以未入住为由拒付 况且 小区的物业管理是由物业服务企业实施的统一的专业化管理 并不是只为一个或某几个业主单独提供服务 而是为整个小区提供绿化管理 清洁道路 保安服务等工作 因此高某因自身原因未入住该小区不能对抗物业公司按约履行合同义务后请求的收取费用的权利 能力训练 1要约是指一方当事人以缔结合同为目的 向对方当事人所作出的希望与其订立合同的意思表示 下列行为属于要约的是 A 标价B 投标C 招标D 拍卖广告2合同是当事人之间意思表示一致的结果 合同的订立 必须经过 两个阶段 A 邀请要约 承诺B 要约 反要约C 要约 承诺D 邀请要约 反要约3 当事人订立合同 有书面形式 口头形式和其他形式 其中的其他形式主要指行为合同形式 也就是通常人们所说的 合同A书面合同B口头合同C事实合同D其他合同4 是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议 是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据 A 物业服务合同B 前期物业服务合同C 业主公约D 早期介入协议 5下面哪项不属于前期物业服务合同内容 A 共用部位的承接验收内容B 共用设施设备的承接验收标准C 业主自用部位的承接验收D 共用部位 共用设施设备的承接验收6 是物业管理企业与业主 或业主大会授权的业主委员会 之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议 A 物业服务合同B 前期物业服务合同C 业主公约D 早期介入合同7 是指由业主大会制定 全体业主承诺 对全体业主具有约束力的 用以指导 规范和约束所有业主 物业使用人 业主大会 业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则 是物业管理的基础和准则 A 物业服务合同B 前期物业服务合同C 业主公约D 早期介入合同 9 前期物业服务合同的内容是通过条款反映的 之间的权利义务关系 A 建设单位与物业服务企业B 政府主管部门与物业服务企C 使用人与物业服务企业10 物业销售阶段 建设单位与购房人签订物业买卖合同时 应当将 向物业买受人明示并予以说明 物业买受人应予以书面承诺A 物业服务合同B 管理规约C 服务标准D 业主临时公约12前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素的影响 所以其实际履行的期限具有 A 延续性B 不确定性C 长期性D 稳定性 多选 1 合同要件即有效合同应当具备的必要条件 包括 A 当事人的财务能力B 当事人的真实意思表示C 合同内容合法D 合同的形式合法2 前期物业服务合同的内容包含以下哪几个主要部分 A 合同的当事人 物业基本情况B 服务内容与质量C 物业经营与管理 承接查验和使用维护D 专项维修资金 违约责任 其他事项3 前期物业服务合同的履行受业主入住状况及房屋工程质量等各种因素影响 合同的期限具有不确定性 当此类因素致使前期物业服务合同无法全面履行时 物业服务企业可以通过 的方式规避风险 A召开业主大会B提前解除合同C要求补偿D降低成本 4 前期物业服务合同的当事人是指 A业主 或业主大会 B业主委员会C建设单位D物业服务企业5 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别 A订立合同的当事人不同B服务内容不同C合同期限不同D服务费用不同6 物业服务合同的当事人是指 A业主 或业主大会 B业主委员会C物业开发建设单位D物业服务企业7与前期物业服务合同相比 物业服务合同具有 等特点 A合同期长B期限明确C服务费用高D稳定性强 8 物业服务合同发生争议应该通过友好协商解决 如果协商不成 则可按照合同约定采取 方式解决 A 仲裁B 向人民法院提起诉讼C 召开业主大会D 要求行政主管部门解决9 签订前期物业服务合同注意的事项有那些 A 物业的承接与验收B 物业服务的费用C 前期物业服务合同的解除或终止D 业委会改选方 1 某市食品公司因建造一栋大楼急需水泥 基建处向本市的青锋水泥厂 新华水泥厂和建设水泥厂发出函电 函电中称 我公司急需标号为150型号的水泥100吨 如贵厂有货 请速来函电 我公司愿派人前往购买 三家水泥厂在收到函电后 都先后向食品公司回复了函电 在函电中告知了他们备有现货 且告知了水泥的价格 建设水泥厂在发出函电的同时 派车给食品公司送去了50吨水泥 在该批水泥没有到达食品公司之前 食品公司得知新华水泥厂的水泥质量比较好 且价格比较合理 因此 向新华水泥厂发出函电 我公司愿意购买贵厂100吨150型号的水泥 盼速发货 运费由我公司承担 在发出函电后的第二天上午 新华水泥厂回函告知已准备发货 下午 建设水泥厂将50吨水泥送到 食品公司告知建设水泥厂 他们已经决定购买新华水泥厂的水泥 因此不能接受建设水泥厂送来的水泥 建设水泥厂认为 我们之间的合同已经签订 拒收货物就构成违约 最后双方协商不成 建设水泥厂向法院提起诉讼 1 食品公司向三家水泥厂发函的行为属于什么行为 为什么 2 三家水泥厂向食品公司回函的行为属于什么行为 为什么 3 建设水泥厂与食品公司的合同是否成立 为什么 2 某房地产开发公司开发的某住宅小区 由甲物业管理公司承担前期物业管理 业主于2003年8月开始入住 2005年5月该小区召开首次业主大会会议 选举产生了业主委员会 并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司 业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同 合同于2005年8月1日零时生效 业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续 甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后 安排了该小区管理服务人员退场 但以部分业主欠缴物业服务费为由 拒绝移交相应的物业管理资料 拒不配合物业承接查验 2006年8月15日 顶层的20户业主发现房间在雨天渗水 于是联名要求乙物业管理公司无偿修复 乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致 应由甲物业管理公司负责修缮 之后 乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉 1 上述20户业主提出的修复请求是否合理 是否应由乙物业管理