房地产评估报告7155556371.doc

房房地地产产评评估估报报告告 项目名称 北京市西城区北玉带胡同项目名称 北京市西城区北玉带胡同 5 5 号 工业 房地产号 工业 房地产 现值评估现值评估 受托估价方 北京受托估价方 北京 房地产评估有限责任公司房地产评估有限责任公司 委托估价方 北京天泽新颖时装公司委托估价方 北京天泽新颖时装公司 估估 价价 人 人 估价日期估价日期 20092009 年年 7 7 月月 3030 日至日至 20092009 年年 8 8 月月 3 3 日日 估价报告编号 估价报告编号 估字估字 2009 2009 第第 093093 号号 卷共 页 保管期 案 卷 1 33 目目 录录 致 委 托 方 函 1 估 价 师 声 明 3 估价的假设和限制条件 4 房地产估价结果报告 5 一 委托估价方 5 二 受托估价方 5 三 估价对象概况 5 四 估价目的 5 五 估价时点 6 六 价值定义 7 七 估价依据 7 八 估价原则 7 九 估价方法 8 十 估价结果 9 十一 估价人员 9 十二 估价作业日期 9 十三 估价报告应用的有效期 9 附 件 10 1 33 致致 委委 托托 方方 函函 北京天泽新颖时装公司 北京天泽新颖时装公司 承蒙委托 我公司对贵单位所有位于北京市西城区北玉带胡同 5 号工业 用房在现状条件下的房地产价值进行了评估 为企业重组所产生的房地产变 动办理免税手续提供价格参考依据 评估人员根据估价目的 遵循估价原则 按照评估工作程序 利用科学 的评估方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密准确的测算 并详细 考虑了影响房地产价格的各项因素 确定估价对象在估价时点 2009 年 7 月 30 日的估价结果如下 一一 估估价价对对象象 估价对象为坐落于北京市西城区北玉带胡同 5 号 依据 房屋所有权证 西集字第 003437 号 企业改制文件 估价对象房屋所有权人为北京天泽 新颖时装公司 所有权性质为集体 证载用途为工交 实际用途为商业 依 据 国有土地使用证 京西国用 2009 出 第 20632 号 估价对象土 地使用权类型为出让 证载用途为工业 本次评估建筑面积为 1635 50 平方 米 土地面积为 2355 06 平方米 在估价时点 估价对象未设抵押 典当 担保等他项权利 二二 估估价价时时点点 2009 年 7 月 30 日 三三 估估价价目目的的 为企业重组办理免税手续提供价格参考依据 四四 估估价价结结果果 评估人员根据估价目的 遵循估价原则 按照评估工作程序 利用科学 的评估方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密准确的测算 并考虑 了影响房产价值的各项因素 确定估价对象在估价时点 2009 年 7 月 30 日的 2 33 价值结果为 房房地地产产总总价价 人人民民币币 8 80 05 5 6 60 0 万万元元整整 大大写写 人人民民币币捌捌佰佰零零伍伍万万陆陆仟仟圆圆整整 房房地地产产单单价价 人人民民币币 4 49 92 26 6 元元 平平方方米米 估估价价结结果果汇汇总总表表 建 筑 面 积 平方米 单 价 元 平方米 总价 万元 1635 504926 805 60 北京 房地产评估有限责任公司 二 九年八月三日 3 33 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意 见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没 有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 GB T 50291 1999 房地产估 价规范 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 估价人员 已对本估价报告中的估价对象进行了实地 查勘 对其建筑 结构 设施的完好程度进行了评估 但建筑物及相关设备 的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准 6 本评估报告由北京 房地产评估有限责任公司负责解释 7 本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用 不得做其他 用途 未经本估价机构书面同意 本报告的全部或任何一部分均不得向委托 方 报告使用者 报告审查部门之外的单位和个人提供 也不得以任何形式 公开发表 参加本次估价的估价师签名 姓 名 估价师注册号 签 字 注册房地产估价师 注册房地产估价师 4 33 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1 由于本次估价是为企业重组办理免税手续提供价格参考依据的 因 此以保持现状为估价前提 2 本报告评估出的房地产价值 仅为本报告设定的评估目的服务 不 得用于其它交易 为配合税务部门对涉税报告的审查要求 本次估价采用成 本法 收益法评估房地产价值 3 报告评估出的房地产价值 不涉及独立于建筑物的设施和设备等 该 类设备的有无 不影响建筑物的正常使用 4 房地产估价结果具有很强的时效性 在一定条件下得出的结果只能 适用于特定时期 本次报告评估出的房地产价值 为估价对象在估价时点的 价值 随着时间的推移和房地产市场的变化 估价对象的价格或者价值可能 发生很大的变化 则本估价报告需做出相应的调整 甚至重新评估 5 根据委托方介绍及评估人员现场勘查 估价对象现状为工业本次评 估按工业用途进行测算 建筑面积以 房屋所有权证 西集字第 003437 号 为准进行测算 6 未经估价机构书面同意 任何单位或个人不得以任何形式公开本报 告内容 本评估报告只对委托估价方负责 不对第三方承担任何责任 7 自出具报告之日起 本报告的有效期为壹年 5 33 房地产估价结果报告房地产估价结果报告 一 委托估价方一 委托估价方 委托估价方 北京天泽新颖时装公司 二 受托估价方二 受托估价方 受托估价机构 北京 房地产评估有限责任公司 估价机构地址 北京市 资格证书编号 京建房估资准字 第 号 法定代表人 联 系 人 联系电话 三 估价对象三 估价对象概况概况 1 1 房房地地产产位位置置 地理位置 北京市西城区北玉带胡同 5 号 四至为 东至青塔胡同 南至北玉带 西至北玉带 9 号 北至青塔胡同 25 号 西距西二环路约 100 米 2 2 房房地地产产权权利利状状况况 依据 房屋所有权证 西集字第 003437 号 企业改制文件 估价对 象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司 所有权性质为集体 房屋用途为 工交 依据 国有土地使用证 京西国用 2009 出 第 20632 号 估价对 象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司 土地使用权类型为出让 土地用 途为工业 土地终止使用日期 2059 年 5 月 25 日 3 3 房房地地产产现现状状 根据委托方介绍及评估人员实地勘查 估价对象建筑物为砖木 混合结 构的平房 五十至九十年代陆续建成 建筑面积为 1635 50 平方米 建筑物 结构 装修 设备及现状使用情况如下 6 33 结构类型 砖木 混合结构 外装修 外墙为砖墙 大门为卷帘门 铁窗部分有护栏 内装修 室内为水泥地 墙面刷白 日光灯 设备 建筑物内设有电力 照设施 未设卫生间 采暖设施 现状使用情况 估价对象建成于五十至九十年代 现状用途为商业 花 鸟鱼虫市场 装修维护情况一般 具体情况如下表 建筑物详细列表建筑物详细列表 序号幢号间数结构建成年代层数 建筑面积 备注 113 砖木七十平房 56 4 222 砖木七十平房 31 4 332 砖木六十平房 21 3 442 砖木六十平房 14 8 552 砖木五十平房 32 8 6621 砖木五十平房 316 2 772 混合五十平房 16 0 882 砖木六十平房 16 4 9912 砖木六十平房 474 4 10102 砖木六十平房 38 0 11116 砖木六十平房 129 0 12125 混合七十平房 193 8 131313 混合九一平房 201 8 14142 砖木七十平房 14 8 15154 砖木七十平房 78 4 房屋所 有权证 西集字 第 003437 号 合计 1635 5 估价对象土地面积为 2355 06 平方米 土地开发程度宗地外 七通 即通路 通电 通上水 通下水 通信 通暖 通燃气 宗地内 五通 即 通路 通电 通上水 通下水 通信 四 估价目的四 估价目的 为企业重组办理免税手续提供价格参考依据 7 33 五 估价时点五 估价时点 2009 年 7 月 30 日 六 价值定义六 价值定义 本次评估采用的是公开市场价值标准 估价结果中的房地产价值是指估 价对象于估价时点 2009 年 7 月 30 日的房屋所有权 工业用地使用权剩余年 限为 50 年 宗地开发程度为宗地外 七通 即通路 通电 通上水 通下 水 通信 通暖 通燃气 宗地内 五通 即 通路 通电 通上水 通 下水 通信 条件下的使用权市场价值 七 估价依据七 估价依据 有有关关法法律律 法法规规 政政策策文文件件和和技技术术规规程程 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 房地产估价规范 4 城镇土地估价规程 委委托托方方提提供供的的资资料料 1 房屋所有权证 西集字第 003437 号 2 国有土地使用证 京西国用 2009 出 第 20632 号 3 企业改制文件 4 委托方营业执照 受受托托估估价价方方掌掌握握的的有有关关资资料料和和估估价价人人员员实实地地勘勘察察 调调查查获获得得的的资资 料料 八 估价原则八 估价原则 1 1 合合法法原原则则 房地产估价应以估价对象的合法使用 合法处分为前提 本报告遵守这 一原则 8 33 2 2 替替代代原原则则 具有相同使用价值 有替代可能的房地产之间 会相互影响和竞争 使 其价格相互牵制而趋于一致 因此 在房地产估价中 可以通过对房地产各 个条件的比较来评估价格 3 3 最最高高最最佳佳使使用用原原则则 房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提 本报告是为委托估价方 办理房地产交易提供价格参考依据 因此以保持现状为前提 4 4 估估价价时时点点原原则则 房地产市场是不断变化的 房地产价格具有很强的时间性和时效性 它 是某一时点的价格 在不同的时点上 同一宗房地产往往会有不同的价格 本报告的估价时点为 2009 年 7 月 30 日 九 估价方法九 估价方法 房地产评估中常用的估价方法有收益还原法 市场比较法 剩余法 重 置成本法 基准地价法等 根据估价对象的特点及掌握的市场资料 在遵循 有关法规 政策和评估技术标准的基础上 经过评估人员的实地查勘和认真 分析 本次估价采用重置成本法 基准地价法 重置成本法 收益还原法 对估价对象进行评估 最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值 运用收益还原法求取估价对象房地产价值 运用适当的资本化率 将估 价对象房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值 求其之和来 确定估价对象房地产价值 重置成本法中 基准地价修正法是按照替代原则 就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对 照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 进而求取估价对象 在估价期日的土地价格 重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物 所需的各项必须费用之和为基础 再加上正常的利息 利润和相关税费 得 出估价对象的重置价值并考虑成新 以此估算估价对象房产价值 9 33 十 估价结果十 估价结果 评估人员根据估价目的 遵循估价原则 按照评估工作程序 利用科学 的评估方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密准确的测算 并考虑 了影响房产价值的各项因素 确定估价对象在估价时点 2009 年 7 月 30 日的 价值结果为 房房地地产产总总价价 人人民民币币 8 80 05 5 6 60 0 万万元元整整 大大写写 人人民民币币捌捌佰佰零零伍伍万万陆陆仟仟圆圆整整 房房地地产产单单价价 人人民民币币 4 49 92 26 6 元元 平平方方米米 估估价价结结果果汇汇总总表表 建 筑 面 积 平方米 单 价 元 平方米 总价 万元 1635 504926 805 60 十一 估价人员十一 估价人员 姓 名 估价师注册号 签 字 注册房地产估价师 注册房地产估价师 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 2009 年 7 月 30 日始 2009 年 8 月 3 日止 十三 估价报告应用的有效期十三 估价报告应用的有效期 本报告的有效期 自 出具报告之日起 壹年 即自 2009 年 8 月 3 日 至 2010 年 8 月 2 日 10 33 附附 件件 附件 1 房屋所有权证 西集字第 003437 号 附件 2 国有土地使用证 京西国用 2009 出 第 20632 号 附件 3 企业改制文件 附件 4 委托方营业执照 附件 5 宗地位置示意图 附件 6 估价对象现场照片 附件 7 估价机构营业执照 附件 8 估价人员资质证书 附件 9 估价机构资质证书 11 33 估估 价价 技技 术术 报报 告告 一 个别因素分析一 个别因素分析 1 1 房房地地产产位位置置 地理位置 北京市西城区北玉带胡同 5 号 四至为 东至青塔胡同 南至北玉带 西至北玉带 9 号 北至青塔胡同 25 号 西距西二环路约 100 米 2 2 房房地地产产权权利利状状况况 依据 房屋所有权证 西集字第 003437 号 企业改制文件 估价对 象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司 所有权性质为集体 房屋用途为 工交 依据 国有土地使用证 京西国用 2009 出 第 20632 号 估价对 象房屋所有权人为北京天泽新颖时装公司 土地使用权类型为出让 土地用 途为工业 土地终止使用日期 2059 年 5 月 25 日 3 3 房房地地产产现现状状 根据委托方介绍及评估人员实地勘查 估价对象建筑物为砖木 混合结 构的平房 五十至九十年代陆续建成 建筑面积为 1635 50 平方米 建筑物 结构 装修 设备及现状使用情况如下 结构类型 砖木 混合结构 外装修 外墙为砖墙 大门为卷帘门 铁窗部分有护栏 内装修 室内为水泥地 墙面刷白 日光灯 设备 建筑物内设有电力 照设施 未设卫生间 采暖设施 现状使用情况 估价对象建成于五十至九十年代 现状用途为商业 花 鸟鱼虫市场 装修维护情况一般 具体情况如下表 12 33 建筑物详细列表建筑物详细列表 序号幢号间数结构建成年代层数 建筑面积 备注 113 砖木七十平房 56 4 222 砖木七十平房 31 4 332 砖木六十平房 21 3 442 砖木六十平房 14 8 552 砖木五十平房 32 8 6621 砖木五十平房 316 2 772 混合五十平房 16 0 882 砖木六十平房 16 4 9912 砖木六十平房 474 4 10102 砖木六十平房 38 0 11116 砖木六十平房 129 0 12125 混合七十平房 193 8 131313 混合九一平房 201 8 14142 砖木七十平房 14 8 15154 砖木七十平房 78 4 房屋所有 权证 西 集字第 003437 号 合计 1635 5 估价对象土地面积为 2355 06 平方米 土地开发程度宗地外 七通 即通路 通电 通上水 通下水 通信 通暖 通燃气 宗地内 五通 即 通路 通电 通上水 通下水 通信 二 区域因素分析二 区域因素分析 1 1 交交通通条条件件 1 对外交通便捷度 估价对象所在区域紧邻 阜成门北顺城街 西 距西二环路约 100 米 对外交通较便捷 2 公交便捷度 估价对象所在区域紧邻 阜成门北顺城街 公交便 捷程度较好 3 道路状况 估价对象紧临 阜成门北顺城街 道路通达能力 一般 13 33 2 2 基基础础设设施施条条件件及及公公共共服服务务设设施施 估价对象位于 官园地区 周边有文教 卫生 学校等公共服务设施完 善 基础设施达到 七通 3 3 环环境境条条件件 估价对象周边自然环境 人文环境 较好 噪音及空气污染较轻 4 4 产产业业集集聚聚状状况况 据评估人员实地调查 项目周边多为 商业 住宅项目 原有工业用 途已不具有集聚形态 5 5 规规划划限限制制 估价对象有一定规划限制 但不影响宗地利用 三 市场背景分析三 市场背景分析 1 1 地地理理位位置置 北京是中华人民共和国首都 是全国政治 文化 经济 贸易 教育 的中心 北京位于北纬 39 度 东经 116 度 雄踞华北大平原北端 北京 市南北直线距离 170 公里 东西直线距离为 160 公里 全市总面积 16808 平方公里 周围均与河北交界 与天津市相距100 公里 2 2 自自然然环环境境 地质 地貌 北京的西 北和东北 群山环绕 东南是缓缓向渤海倾 斜的大平原 北京平原的海拔高度在 20 60 米 山地一般海拔 1000 1500 米 与河北交界的东灵山海拔 2303 米 为北京市最高峰 境内贯穿 五大河 主要是东部的潮白河 北运河 西部的永定河和拒马河 北京的 地势是西北高 东南低 西部是太行山余脉的西山 北部是燕山山脉的军 都山 两山在南口关沟相交 形成一个向东南展开的半圆形大山弯 人们 称之为 北京弯 它所围绕的小平原即为北京小平原 综观北京地形 依山襟海 形势雄伟 诚如古人所言 幽州之地 左环沧海 右拥太 14 33 行 北枕居庸 南襟河济 诚天府之国 土地面积 北京全市土地面积 16410 平方公里 其中平原面积 6338 平方公里 占 38 6 山区面积 10072 平方公里 占 61 4 城区面积 87 1 平方公里 气候水文 北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候 夏季 炎热多雨 冬季寒冷干燥 春 秋短促 年平均气温10 12 摄氏度 1 月 7 4 摄氏度 7 月 25 26 摄氏度 极端最低 27 4 摄氏度 极端最高 42 摄氏度以上 全年无霜期 180 200 天 西部山区较短 年平均降雨量 600 多毫米 为华北地区降雨最多的地区之一 山前迎风坡可达700 毫 米以上 降水季节分配很不均匀 全年降水的75 集中在夏季 7 8 月 常有暴雨 3 3 2 20 00 09 9 年年上上半半年年北北京京经经济济发发展展情情况况 今年以来 市委市政府认真贯彻落实中央 保增长 扩内需 调结 构 促民生 一系列政策措施 全市经济在经历了止跌企稳后 呈现回升 趋势 初步核算 上半年全市实现地区生产总值5308 4 亿元 按可比价格 计算 比上年同期增长 7 8 增速比一季度加快 1 7 个百分点 经济发 展呈现如下特点 1 惠农政策成效显著 农业生产形势较好 2 工业生产降幅继续收窄 利润降幅趋缓 3 第三产业发展稳定 主要行业增长加快 4 投资增长明显加快 房地产市场交易量成倍增长 5 消费品市场增势较好 汽车销售保持较快增长 6 对外贸易和入境旅游仍呈降势 利用外资增长加快 7 市场价格同比持续走低 生产价格同比降幅较大 房价环比呈现 涨势 8 财政收入降幅缩小 居民收入增长稳定 15 33 9 金融形势活跃 信贷投入快速增长 10 城镇单位就业岗位基本稳定 社会预期继续改善 全市企业家和消费者信心指数均连续两个季度回升 其中 二季度企 业家信心指数达到 104 点 比上季度提高 12 5 点 并重新步入景气区间 消费者信心指数为 110 1 点 比上季度提高 4 5 点 总体来看 上半年尤其是二季度以来 保增长 扩内需 调结构 重 民生等一揽子宏观调控政策措施效果进一步显现 全市经济主要领域呈现 复苏上升的趋势 但必须看到 当前经济回暖主要靠政府推动 政策作用 经济自主复苏和增长动力仍不足 外需不足及价格走低状况没有明显改善 微观经济效益与宏观经济转暖之间存在较大反差 经济回升的领域还不均 衡 回升的基础尚不稳固 经济上升过程中还存在不稳定因素 总之 全 市经济发展面临的挑战和困难仍很大 4 4 基基础础设设施施状状况况 政府为举办奥运而投资的 1800 亿元 主要用于兴建大型体育馆及市 政配套设施 如道路交通 建材 危改 场馆等方面 其对房地产业的拉 动非常明显 5 5 交交通通状状况况 完善路网结构 提高城市道路通行能力 加快城市快速路和南北向主 干路建设 基本建成 14 条放射型快速路与 3 条快速环路构成的快速路网 系统 加快城市微循环系统建设 提高路网密度 到2010 年使中心城区 快速路总里程达到 280 公里以上 地铁 4 号线 5 号线 10 号线一期 奥运支线 首都机场轨道交通线全面建成投入运营 同时力争建成地铁 9 号线 10 号线二期和亦庄轻轨线 力争使全市轨道交通线网运营总里程 达到 270 公里以上 6 6 北北京京市市房房地地产产业业总总形形势势 北京市经济发展和城市建设借助于举办奥运会的契机日新月异 但由 于北京房地产市场自身存在的特殊性和复杂性 在发展过程中 面临着市 16 33 场高度开放与有限的资源条件之间的矛盾 本地居民基本的住房需求与房 价上涨的矛盾 综合供应增量市场与存量市场的结构性矛盾等问题 同时 住房保障体系还不够完善 解决中低收入家庭住房困难的任务还相当艰巨 7 7 2 20 00 09 9 年年上上半半年年北北京京固固定定资资产产投投资资及及 房房地地产产市市场场状状况况 上半年 全市全社会固定资产投资加快提速 完成投资1902 5 亿 元 同比增长 19 3 分季度看 一季度完成投资 529 2 亿元 下降 6 5 二季度完成投资 1373 3 亿元 增长 33 5 投资提速主要是由于 加大政府土地储备力度使得土地一级开发投资大幅增加 上半年完成土地 一级开发投资 418 9 亿元 同比增长 6 2 倍 完成房地产开发投资 901 8 亿元 增长 13 5 占全市投资的比重为 47 4 完成基础设施投 资 575 4 亿元 增长 12 5 占全市投资的比重为 30 2 分经济类型看 上半年 国有内资经济完成投资961 亿元 增长 65 7 占全市投资的比重为 50 5 非国有内资经济完成投资 791 9 亿 元 下降 2 占比为 41 6 外商及港澳台经济完成投资 149 6 亿元 下降 27 6 占比为 7 9 分产业看 第一产业完成投资 28 5 亿元 增长 2 4 倍 第二产业完 成投资 143 9 亿元 增长 5 5 其中工业投资 140 5 亿元 增长 4 6 第三产业完成投资 1730 1 亿元 增长 19 3 上半年 全市销售商品房 992 9 万平方米 同比增长 1 2 倍 增幅 比一季度提高 36 个百分点 比 2007 年同期增长 14 8 销售商品住宅 845 8 万平方米 增长 1 4 倍 增幅高于一季度 31 个百分点 其中 期 房销售 674 7 万平方米 增长 1 5 倍 现房销售 171 1 万平方米 增长 1 2 倍 6 月末 全市商品房施工面积 8130 4 万平方米 同比下降 1 7 比 上年末减少 1884 万平方米 下降 18 8 其中住宅 4598 万平方米 同 比增长 0 2 比上年末减少 940 万平方米 下降 17 上半年 商品房 17 33 新开工面积 831 万平方米 同比下降 31 5 其中住宅 465 7 万平方米 同比下降 46 6 月末 全市商品房 现房 空置面积 1384 6 万平方米 比上年末 减少 53 7 万平方米 下降 3 7 其中商品住宅空置面积 485 万平方米 比上年末减少 37 7 万平方米 下降 7 2 8 8 北北京京市市工工业业用用房房市市场场分分析析 近年来 北京市整体实力和竞争力明显增强 工业产业的发展环境越 来越好 高新技术产业发展所需的投资基金 担保基金相继建立 工业生 产快速增长 目前 交通运输设备制造业 专用设备制造业 通信设备制 造业对全市工业增长的贡献率均超过 10 医药制造业 化学原料及化学 制品制造业的贡献率接近 10 这 5 大行业对全市工业增长的贡献率超过 60 随着工业产业的不断发展 工业用途的房地产交易日益增多 主要交 易方式有 土地拍卖 挂牌 企业改制中土地作价入股 企业破产清算中 房地产拍卖 污染扰民企业搬迁旧厂址房地产转让 企业供地合作建房等 随着北京市城市规划的调整 北京工业的战略性结构调整和工业布局 的不断改善 北京市逐步实施以解决污染扰民为目的的企业搬迁 并致力 于组建分布在郊区县的工业科技园区 北京工业开发区逐步成为工业项目 的集聚地 吸引外资的主力军以及都市工业的新亮点 随着北京工业现代 化步伐的不断加快 工业开发区日益成为首都产业经济发展的重要载体 经过多年的建设 各工业开发区逐步形成了政策齐全 设施完善 服务配 套的区域经济格局 呈现出开放型 功能型 规模型和综合型并存的良好 态势 起到了区域经济协调发展的龙头作用 四 最高最佳使用分析四 最高最佳使用分析 房地产估价要以最高最佳使用为前提 Comment j1 根据估价对象所在区 域所有的基准地价进行修改 如昌平 房山区的项目要用昌平 房山的基准 地价 18 33 估价对象房地产位于 北京市西城区北玉带胡同 5 号土地房屋的使用 符合北京市的城市规划 和有关审批要求 而且本报告是 为委托估价方 了 解房屋重置成新价提供价格参考依据 因此以保持现状为前提进行评估 五 估价方法选用五 估价方法选用 房地产评估中常用的估价方法有收益还原法 市场比较法 剩余法 重 置成本法 基准地价法等 根据估价对象的特点及掌握的市场资料 在遵循 有关法规 政策和评估技术标准的基础上 经过评估人员的实地查勘和认真 分析 本次估价采用重置成本法 基准地价法 重置成本法 收益还原法 对估价对象进行评估 最后经过综合测算确定估价对象的现时市场价值 运用收益还原法求取估价对象房地产价值 运用适当的资本化率 将估 价对象房地产未来每年的正常纯收益折算到估价时点上的现值 求其之和来 确定估价对象房地产价值 重置成本法中 基准地价修正法是按照替代原则 就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 并对 照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正 进而求取估价对象 在估价期日的土地价格 重置成本法是以建造估价对象建筑物或类似建筑物 所需的各项必须费用之和为基础 再加上正常的利息 利润和相关税费 得 出估价对象的重置价值并考虑成新 以此估算估价对象房产价值 六 估价测算过程六 估价测算过程 一一 成成本本法法求求取取估估价价对对象象房房地地产产价价值值 基基准准地地价价系系数数修修正正法法求求取取估估价价对对象象 工工业业用用途途地地价价 1 1 基基准准地地价价内内涵涵 北京市人民政府于 2002 年 12 月 4 日发布了 北京市人民政府关于 调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发 2002 32 号 从 2002 年 12 月 10 日起施行新的出让国有土地使用权基准地价 调整后的基准地价是指各土地级别内 土地开发程度为宗地外通路 19 33 通电 通信 通上水 通下水 通燃气 通热力及宗地内土地平整 简称 七通一平 或宗地外通路 通电 通信 通上水 通下水及宗地内土 地平整 简称 五通一平 在平均容积率条件下 同一用途的完整土地 使用权的平均价格 其中 基准地价的基准期日为2002 年 1 月 1 日 土地用途划分为商业 综合 居住 工业等四类 商业 综合 居住用地 一至六级的开发程度为 七通一平 七至十级的开发程度为 五通一平 工业用地一至五级的开发程度为 七通一平 六至九级的开发程度为 五通一平 商业 综合 居住用地一至六级的平均容积率为2 七至 十级的平均容积率为 1 工业用地的平均容积率为 1 基准地价的表示形式为楼面熟地价 同时公布楼面毛地价 楼面熟地 价是指各土地级别内 完成通平的土地在平均容积率条件下 每建筑面积 分摊的完整土地使用权的平均价格 楼面毛地价是指各土地级别内 在平 均容积率条件下 政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金 市政基础设施配套建设费的平均楼面价格 北北京京市市基基准准地地价价表表 单位 元人民币 平方米 土 地 级 别 土地 用途 价格类型 一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级 基准地价 楼面熟地价 7210 9750 5680 7680 4530 6130 3720 50902720 40001970 29001150 1980530 1180 250 540 140 260 商业 楼面毛地价 2660 4900 1680 3120 1500 2420 1240 1860970 1450720 1090500 740360 540180 38090 190 基准地价 楼面熟地价 5540 8250 4440 6000 3620 4940 2650 39001960 27901290 2080880 1320 430 900200 450140 260 综合 楼面毛地价 1640 45001460 2200 1130 1690880 1320660 990500 740400 600250 470140 26090 150 基准地价 楼面熟地价 4740 7000 3800 5760 2730 45902090 36001500 27901060 1820630 1080330 650180 370140 260 居住 楼面毛地价 1710 3000900 2100550 1300400 930300 680190 430150 350120 280100 22090 150 工业 基准地价 楼面熟地价 1200 1800 1000 1220850 1050600 900420 680310 510220 330150 240100 170 Comment U2 计算楼面价就不用列 出地面价的计算公式 20 33 楼面毛地价420 850 430 530340 440270 360195 300135 225100 16060 10020 60 根据上述基准地价 通过对估价期日 年期 容积率及各种因素的修 正测算估价对象的土地价格 工业用地 宗地地面熟地价计算公式 宗地地面熟地价 适用的基准地价 楼面熟地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 2 2 基基准准地地价价修修正正体体系系 北北京京市市基基准准地地价价因因素素修修正正系系数数说说明明表表 工工业业 单位 土地级别 影响因素 一级二级三级四级五级六级七级八级九级 产业集聚程度 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 2 0 4 0 4 0 4 8 4 8 5 0 4 8 4 0 4 0 4 6 4 6 5 2 5 2 交通便捷度 3 2 3 2 3 2 3 2 3 2 3 2 6 4 6 4 7 68 7 6 8 8 0 7 68 6 4 6 4 7 36 7 3 6 8 32 8 32 区域土地利用方向 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 2 0 2 0 2 4 2 4 2 5 2 4 2 0 2 0 2 3 2 3 2 6 2 6 临路状况 0 8 0 8 0 8 0 8 0 8 0 8 1 6 1 6 1 92 1 9 2 2 0 1 92 1 6 1 6 1 84 1 8 4 2 08 2 08 宗地形状及可利用 程度 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 1 2 2 4 2 4 2 88 2 8 8 3 0 2 88 2 4 2 4 2 76 2 7 6 3 12 3 12 基础设施状况 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 2 0 2 0 2 4 2 4 2 5 2 4 2 0 2 0 2 3 2 3 2 6 2 6 环境状况 0 8 0 8 0 8 0 8 0 8 0 8 1 6 1 6 1 92 1 9 2 2 0 1 92 1 6 1 6 1 84 1 8 4 2 08 2 08 注 1 产业集聚程度指相关产业的配套及集聚状况 工业区的发展趋势 2 交通便捷度指对外交通便捷程度 交通管制 距货物集散地 车站 码头 机场 距离 及货物集散地的规模档次 道路等级 道路体系等 Comment l3 页 21 宗地级别确定 Comment l4 页 21 根据宗地用途与位置 参照 北京市 基准地价 书中的第 8 19 页有关级 别范围的规定 确定宗地地价区级别 位于土地级别边界两侧的宗地 按较 高土地级别来确定地价区级别 21 33 3 区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性 4 临路状况指临路类型 级别和交通管制 5 宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度 6 基础设施状况指水 电 热 通讯等各种基础设施的配套完善程度 7 环境状况指污染物排放及治理状况 距危险设施或污染源的临近程度 3 3 测测算算过过程程 1 估价对象适用的基准地价水平的确定 估价对象位于北京市西城区北玉带胡同 5 号 根据北京市国土资源和房 屋管理局 关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知 京国土房管出 2002 1121 号 宗地基准地价 楼面熟地价 参照 北 京市基准地价表 取相应地价区级别高低限的算术平均值 估价对象所处 区域的级别为工业一级 其基准地价楼面熟地价为 1200 1800 元 平方米 由于 基准地价 是以 2002 年 1 月 1 日为估价时点 且多年未作调整 估 价对象的楼面熟地价取该级别内的高限 1800 元 平方米 2 期日修正系数的确定 期日修正系数 宗地评估基准日地价指数 基准地价基准日地价指数 北京基准地价确定的基准日为 2002 年 1 月 1 日 至估价基准日 2009 年 7 月 30 日实际地价水平有一定的上涨 以基准地价基准日的地价指数为 100 地价增长值以每月增加基数的 0 3 估算 则至估价基准日修正系数为 1 27 3 年期修正系数的确定 修正系数 年期修正系数的确定 其中 m 土地使用权法定最高出让年限 n 宗地剩余使用年限 r 土地还原利率 由于估价对象于估价基准日的剩余土地使用年限为 50 年 法定最高出 22 33 让年限为 50 年 故年期修正系数为 1 4 因素修正系数的确定 因素修正系数是指除容积率 期日 年期 用途之外的其它地价影响因 素的综合修正系数 参照 北京市基准地价因素修正系数说明表 根据宗 地各种因素情况确定每种因素的修正系数 详见下表 因素修正系数 1 ki 其中 ki 第 i 种因素的修正系数 因素等级说明表因素等级说明表 等级等级 影响因素影响因素 优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣 产业聚集度 产业聚集度 高 产业聚集度 较高 产业聚集度 一般 产业聚集度 较差 产业聚集度 差 交通便捷度便捷较便捷一般较不便捷不便捷 区域土地利用 方向 周边土地利 用方向一致 零星有其他 用地 基本 不影响本宗 地 有部分其他 用地 对本 宗地略有影 响 其他用地较 多 对本宗 地影响较大 全为其他用 地 对本宗 地有大的影 响 临路状况主干道次干道支路胡同不临路 宗地形状及 可利用程度 宗地形状规 则 宗地形状较 规则 宗地形状不 规则 但对 宗地利用影 响较小 宗地形状不 规则 对宗 地利用有影 响 宗地形状极 不规则 对 宗地利用有 大的影响 基础设施状况 基础设施状 况完善 基础设施状 况较完善 基础设施状 况一般 基础设施状 况较少 基础设施状 况少 环境状况环境状况好 环境状况较 好 环境状况一 般 环境状况较 差 环境状况差 等级系数表等级系数表 等等 级级 影响因素影响因素 优优较优较优一般一般较劣较劣劣劣 产业聚集度 2 01 00 1 0 2 交通便捷度 3 21 60 1 6 3 2 区域土地利用方向 10 50 0 5 1 临路状况 0 80 40 0 4 0 8 Comment U5 描述要与因素等级说 明表一致 23 33 宗地形状及可利用程度 1 20 60 0 6 1 2 基础设施状况 1 00 50 0 5 1 0 环境状况 0 80 40 0 4 0 8 估价对象各因素情况如下 估价对象因素修正表估价对象因素修正表 影响因素影响因素估价对象情估价对象情况况分值分值修正系数 修正系数 产业聚集度较劣 2 0 2 0 1 00 交通便捷度较好 3 2 3 2 1 60 区域土地利用方向有部分其他用地 1 0 1 0 0 00 临路状况胡同 0 8 0 8 0 40 宗地形状及可利用程度宗地形状较规则 1 2 1 2 0 60 基础设施状况基础设施状况较完善 1 0 1 0 0 50 环境状况环境状况较好 0 8 0 8 0 40 合合 计计 1 70 估价对象因素修正系数 1 1 70 1 017 5 估价对象工业用途地价的确定 估价对象地面熟地价 适用的基准地价 楼面熟地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 1800 1 27 1 1 017 2325 元 平方米 熟地总价 2325 2355 06 10000 547 55 万元 考虑土地交易过程的税费因素后 土地总价 547 55 1 5 5 579 42 万元 24 33 土地单价 579 42 2355 06 10000 2460 元 平方米 重重置置成成本本法法求求取取估估价价对对象象 建建筑筑物物重重置置价价值值 综合考虑到估价对象建筑物比较多 建成于不同年代 结构 装修 设 备不同 所以分别求取单幢建筑物重置成新价格 最后加总求取所有现状建 筑物重置成新价格 具体计算见现状建筑物重置成新价格计算表 25 33 现状建筑物重置成新价格计算现状建筑物重置成新价格计算 建安综合成本 权证 号码 幢 号 现状 用途 结构 建成 年代 建筑面积 平方米 建安 费用 元 其他工 程费 元 不可预 见费 元 专业人 士费 元 管理 费用 元 建造成 本单价 元 平 方米 贷款利 息 元 开发利 润 元 小计 元 销售税 费 元 重置单 价 元 平方米 成 新 率 重置成新 价格 万 元 1 商业砖木 197056 48004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65 4 80 2 商业砖木 197031 48004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65 2 67 3 商业砖木 196021 38004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60 1 67 4 商业砖木 196014 88004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60 1 16 5 商业砖木 195032 88004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 55 2 36 6 商业砖木 1950316 28004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 55 22 76 7 商业混合 195016 0 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 55 1 44 8 商业砖木 196016 4 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60 1 29 9 商业砖木 1960474 4 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60 37 26 10 商业砖木 196038 0 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60 2 98 11 商业砖木 1960129 0 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 60 10 13 12 商业混合 1970193 8 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 65 20 63 13 商业混合 1991201 8 10005053 32 32 1167 31 350 1548 90 1638 75 24 79 14 商业砖木 197014 8 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65 1 26 15 商业砖木 197078 4 8004042 25 25 932 25 280 1237 72 1309 65 6 67 房 屋所 有权 证 西 集字 第 00343 7 号 合 计 1635 5 141 87141 87 Comment U6 若有地下无收益面积 则需要分摊建安费用 26 33 上表计算过程如下 1 建安综合成本 建安费用 参照北京市建设工程经济技术指标 结合该地区同类工业用途房屋的结 构 装修 设备的一般水平取值 其他工程费 含各项政府收费 红线内市政设施投资 一般取 的 5 15 根据估 价对象实际情况 这里取 5 2 不可预见费 一般取 1 的 5 10 根据估价对象实际情况 这里取 5 3 专业人士费 一般取 1 的 3 5 这里取 3 4 管理及销售费 一般取 1 的 3 5 这里取 3 5 建造成本单价 建造成本单价为 1 2 3 4 之和 6 贷款利息 贷款年利率按 2008 年 12 月中国人民银行公布的一至三年期贷款利率 5 31 假设资金均匀投入 以单利计 开发期取 1 年 资金均匀投入 则 贷款利息 建造成本单价 5 31 2 5 5 31 2 7 开发利润 房屋建设周期为 1 年 年利润率以建造成本单价为基数取 30 即 开发利润 建造成本单价 年利润率 开发期 5 30 1 27 33 8 销售税金 仅考虑两税一费 税率为 5 5 即 销售税金 建造成本单价 贷款利息 开发利润 5 5 1 5 5 5 6 7 5 5 1 5 5 9 重置单价 重置单价 建造成本单价 贷款利息 开发商利润 销售税金 5 6 7 8 10 重置成新价格 根据委托方提供的资料及估价人员现场勘察到的至估价基准日现状建筑 物的维护使用状况等 估价对象地上建筑物按幢分别取成新率 重置成新价格 重置单价 建筑面积 成新率 9 建筑面积 成新率 11 房地产重置价格的确定 房地产总价 土地总价 房产重置总价 579 42 141 87 721 29 万元 二二 收收益益还还原原法法求求取取估估价价对对象象的的房房地地产产价价值值 1 房地年租赁收益 估价对象现状用于商业用途 周边类似商业用房的租金大多都在 5 00 元 平方米 天 由于估价对象房屋本身为旧有厂房 无采暖 卫生间设施 房屋较多为陈旧 经估价人员对出租市场的分析 确定估价对象租金按建筑 面积 3 00 元 平方米 天计算 空置率按正常水平取 5 每年按 3