土地成本的核算内容.doc

_土地成本的核算内容：（1）征地和拆迁补偿支出（征 收、收购、储备土地的补偿费用）。包括农村集体土地：土 地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费；滩涂 围垦用地：工程施工费、滩涂使用费、其他费用、不可预 见费；城市建设用地：补拆除房屋的评估价值、安置房屋 的差价补贴、搬迁奖励费、临时安置补助费、搬迁及停产 停业补偿费、拆迁委托服务费、动迁中发生的其他费用。 （2）土地开发支出（管理、保护和基础性开发的费用）。 包括七通一平、相关项目银行贷款利息、储备地块持有期 间费用、 社会中介费、项目管理费、相关税费。 土地储备成本构成 土地储备成本，是指开发一定数量土地，达到可供出让状态所发生的各项费 用。包括 5 个方面： 1. 办理各项报批手续费用。包括申报规划许可所需河道蓝线划示费用、勘测定 界费用、图纸费用及重点项目预评估费用等。 2. 征地补偿费及有关税费。若储备地块涉及集体土地，根据土地管理法第 47 条规定，必须在将土地由原集体所有征为国家所有的过程中，向被征地 村和被征地农民支付相关的征地补偿费和征地税费，包括土地补偿费、安置 补助费、地上附着物和青苗补偿费、耕地开垦费、征地管理费等。 3. 拆迁补偿费。根据相关法规，拆迁房屋应对被拆迁入进行补偿安置。对被拆 迁入来说，拆迁补偿费是其失去房屋和土地使用权所得到的补偿。 4. 市政配套相关费用。包括土地平整费、电力配套费、电讯配套费、给排水配 套费等。 5. 其他费用。 包括已储备土地管理费、 贷款利息、 法定工作经费及其他费用等。 土地储备成本控制 土地储备成本控制 土地储备成本控制步骤 1. 事前成本控制。 在项目实施之前， 对项目地块内情况进行认真摸底调查， 尽可能掌握居民家庭状况、企业经营状况、房屋权属和使用状况，必要时可 进行预评估，预测项目实施可能发生的补偿费用，做好成本预算。同时，应 根据土地市场情况及规划条件等，对地块未来价值及存在的风险进行分析， 充分研究项目的可行性。 2. 事中成本控制。动拆迁成本是事中成本控制的关键。在动迁过程中，要 在确保群众根本利益的前提下，土地储备机构、前期开发委托单位及动迁公 司等各部门必须紧密配合， 责任落实到位， 规范动拆迁操作。 在实际工作中， 尽量根据房地产市场实际情况，做到合理评估，以评估价格为依据，将补偿 费用与成本预算的差异控制在合理范围内。在条件允许的情况下，可考虑采 用包干的形式，预先锁定成本。由于土地储备是政府行为，涉及财政资金， 项目结算必须通过财政审计，因此在项目进行过程中实施跟踪审计有利于项 目的最终结算，也利于对成本进行及时监控。 3. 特殊成本差异控制。对于某些大中型国有企业的土地储备收购，通常企 业要求的补偿费用会远远高于评估价格。在谈判协商过程中应遵循“市场评 估、综合平衡、政府定价、适时调整”的原则，进行成本差异控制。有条件 的情况下可考虑以地置换，异地安置。也可采用联合开发模式，实现成本同 担、效益共享。 4. 事后成本控制。在项目完成之后应将实际成本与目标成本进行比较分 析，找出差距，明确节支超支原因。事后控制主要包括成本控制完成情况的 考核、执行