商品房买卖管理办法

商品房买卖管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强商品房销售管理，规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内从事商品房销售及相关管理活动。本办法所称商品房，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）在城市、镇规划区内国有土地上建设的，取得土地使用权证书和建设工程规划许可证、施工许可证，并已通过竣工验收备案的房屋。本办法所称商品房销售，是指房地产开发企业将新建商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（三）基本原则1.平等、自愿、公平、诚实信用原则商品房买卖双方当事人应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，依法订立合同，明确双方的权利和义务。2.合法合规原则商品房销售活动应当符合法律、法规及本办法的规定，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。二、销售条件（一）商品房现售条件1.企业资质房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2.土地与规划取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收备案；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。（二）商品房预售条件1.企业资质房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2.土地与规划已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。三、销售程序（一）售前准备1.制定销售方案房地产开发企业应当根据商品房项目建设进度和销售情况，制定商品房销售方案。销售方案应当包括项目基本情况、销售进度安排、销售价格及付款方式、预售许可情况、销售代理情况等内容。2.明码标价商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。房地产开发企业应当在商品房预售前将预售房屋的面积、价格、房号等信息向社会公示。房地产开发企业不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。（二）签订合同1.合同内容商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。2.合同备案房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。（三）交付使用1.交付条件房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。2.交付手续商品房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建设部令第88号）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。四、代理销售（一）代理资格房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。（二）代理行为规范受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。房地产中介服务机构的收费标准应当明码标价，不得收取任何未予标明的费用。五、价格管理（一）价格申报房地产开发企业应当在商品房预售前，将预售价格报县级以上人民政府价格主管部门备案。价格主管部门应当对备案价格进行审核，必要时可以进行成本调查和价格监测。房地产开发企业调整已备案的预售价格的，应当在调整前10日将调整方案报价格主管部门备案。价格主管部门应当对调整方案进行审核，必要时可以进行成本调查和价格监测。（二）价格监管价格主管部门应当加强对商品房销售价格的监督检查，依法查处价格违法行为。房地产开发企业有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：未按照规定申报价格的；未按照规定明码标价的；在标价之外加价销售商品房的；收取任何未予标明的费用的；违反价格备案制度调整价格的；其他价格违法行为。六、广告与宣传（一）广告内容规范房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告和宣传资料，应当执行《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。（二）虚假宣传责任房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告和宣传资料，不得含有下列内容：对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的；承诺为入住者办理户口、就业、升学等事项的；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的；违反国家有关价格管理规定的；对本办法第二十四条规定的房屋权利归属和其他事项作虚假、片面宣传的；含有风水、占卜等封建迷信内容的；其他违反法律、法规、规章和国家有关规定的内容。房地产开发企业、房地产中介服务机构违反上述规定发布广告的，由工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定予以处罚。七、合同管理（一）合同示范文本商品房买卖合同示范文本由国务院建设行政主管部门和工商行政管理部门共同制定，各地可以根据实际情况进行修订。房地产开发企业应当使用商品房买卖合同示范文本与买受人订立商品房买卖合同。（二）合同变更与解除商品房买卖合同订立后，经当事人协商一致，可以变更或者解除合同。商品房买卖合同变更或者解除的，当事人应当在变更或者解除合同后30日内，到原合同登记备案机关办理变更或者解除合同的备案手续。八、质量与保修（一）质量责任房地产开发企业应当对其开发建设的商品房质量承担责任。房地产开发企业应当按照国家有关规定和合同约定，对商品房的质量问题承担保修责任。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。（二）保修期限与范围商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建设部令第88号）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。九、投诉与处理（一）投诉渠道县级以上人民政府房地产开发主管部门应当建立健全商品房销售投诉处理制度，及时受理和处理商品房销售过程中的投诉。房地产开发企业应当在商品房售楼处显著位置公示房地产开发主管部门的投诉电话、信箱等，接受买受人的投诉。（二）处理程序房地产开发主管部门接到投诉后，应当在15日内予以答复。对投诉内容属实的，应当责令房地产开发企业限期改正，并依法予以处理。对投诉内容不属实的，应当向投诉人说明情况。房地产开发企业对房地产开发主管部门的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。十、法律责任（一）开发企业责任房地产开发企业在商品房销售活动中有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款：未按照本办法规定的现售条件现售商品房的；未按照本办法规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；返本销售或者变相返本销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；分割拆零销售商品住宅的；不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的；委托没有资格的机构代理销售商品房的。房地产开发企业有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处2万元以上3万元以下的罚款；造成买受人损失的，应当依法承担赔偿责任：未按照规定的现售条件现售商品房的；未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；返本销售或者变相返本销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；分割拆零销售商品住宅的；不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》《城市商品房预售管理办法》的；委托没有资格的机构代理销售商品房的。房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。房地产开发企业未按照规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处1万元以下的罚款。（二）中介机构责任房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。房地产中介服务机构在代理销售商品房时收取佣金以