商业项目选址要求.doc

精品文档大型超市一、 对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳；二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）；3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场；三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米；四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；熟食加工排烟系统。2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求；3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。选址区域：城市核心商圈、商业中心、商业新区拓展区域：东莞地区、广东地区、华南地区合作方式:租赁、购置房产、合资经营拓展要求：小型超市（6000平以下）拓展计划目标地区（区域）：主要深圳及珠三角区域开店要求城市及商圈选择标准城市商圈选择及要求：城市的商业中心、社区中心，规划中的大型商业地块，住宅密集区商圈内位置的要求：位于城市主干道，2公里范围内人口数量在8万以上合作方式租赁期：15-20年免租期：另外协商，视情况而定经营方式：租赁经营面积与楼层要求3000-8000M2（或根据综合情况而定）卖场楼层：一二层或负一层卖场层高：5M楼板承重：承重350公斤/M2给排水/排油/排污/烟道：硬件设施要求：配置中央空调机组,消防设备层高和柱距层高：5M柱距：8M交通及停车其它需要特别说明的要求门前广场面积1000M2（视情况而定）百货店一、 物业面积至少要求满足营业面积为：1、生活超市8001500；2、时尚百货1000020000；3、综合店1500030000；4、广场面积不低于停200个车位（约3000）；5、物业租赁期限一般为15年或20年以上；6、单层面积：生活超市楼层面积单层为佳，时尚百货、综合店单层面积要求4000以上。二、物业结构要求为：1、层高：层高是指楼层的地面找平层距上一层的楼层地面找平层的高度。要求其层高应不小于首层为5.5米，第二层为4.5米，对规划中仍未动工之物业则要求其层高按5米以上设计为佳；从每层空调、消防、线槽等设备、管道底部到楼板地面找平层的净高应不小于3.2米。2、内部结构及纵深：（1）内部纵深以在30-50米为佳；（2）内部避免有中空结构，梁、柱及结构死角应尽可能少，柱间距以8m8m为佳；（3）各层楼面的单位面积承重荷载应不小于4.5KN/，厨房部分楼板的承重活荷载不得低于5.0KN/；仓库部分楼板的承重活荷载不得低于8.0KN/；相关设备房楼板承重不得低于相应的功能用房的承重。百货店选址的立地条件经营的零售业态不同，对设立店铺条件的要求也不同。不适合开百货公司的地方，也许是开超级市场的好地方。当然那各种业态对有些条件的要求是相似的，比如说城市的经济发展状况，消费的水平等。但百货店的要求条件更多，下面是建立百货店必须要掌握的情况，也是确立店址必须要进行的工作。 一、城市商业条件的调查 1、城市类型的调查 调查的内容主要是城市的地理位置、城市的地形走势、城市的气候变化情况、城市的行政区划情况、城市的经济发展情况、城市发展的历史、城市文化的发展状况。型是工业类还是商业的城市，是中心城市还是卫星城市、该城市在整个中国所处的地位，是历史名城，还是新兴的城市，城市在近期会发生的变化，是否有扩展的计划。 2、城市设施概况调查 调查的内容是要是该城市各类学校的设立情况、各类娱乐设施的设立情况、图书馆的设立情况、医院的设立和分布情况、公园的数量和设立情况、政府机所在的区域、居民住社区的分布情况、对这些城市设施种类、数量、规模、分布要详细的分类和评估。 3、交通条件的调查 调查的内容主要有：该城市道路分布情况、构成，网络沟通现状。该城市的高速公路、机场、车站等的数量、分布。城市区域内的公交系统分布、城际间的交通情况。 4、都市未来的发展规划调查 城市未来的开发计划，改造计划、道路的拓展计划、成片区域的开发计划。 5、消费者因素调查 城市现有人口的构成情况，分布情况、收入情况、城市人口的数量、居民的收入情况、消费的水平。 6、城市的商业属性 城市商业业态构成、分布。城市商圈的分布、城市现有零售店铺的数量、员工数量、营业面积、销售情况。未来商业规划布局。 二、未来店址的位置条件 1、商圈的选择、适合开百货店的地域或应该避免开店的区域。 2、人口数和住户数 该区域的人口和住户可以达到未来开店的要求，可以满足基本的客户层。 3、竞争店数量 同类店的数量及未来的开店规划数量 4、客流状况 未来店前可能通过的行人流量及时段的人流状况，高峰和低谷所在的时段。 5、道路交通状况 人行和街道是否分开、自行车的流量和方向、公交车辆的流向和数量、间隔时间。过往车辆的主要走向、数量及类型。道路的宽窄情况，主要人流的走向。 6、竞争店状况 竞争店的建筑规模、商品布局、经营的品种、外部装饰的风格、格调。竞争店的市场定位、商品品牌的进店情况、主力品牌的引进数量和销售情况 7、场地条件 店铺的建筑规模、面积、层数、形状、地基是否倾下斜、标高、方位、日照的条件、周边建筑物的现状、与道路和街道的衔接状况。 8、法律和法规条件 设立店是否符合未来的商业规划、建筑物是否符合城市的规划，是否有限制条件，如环境、噪音等特别的要求 9、建筑成本或租金价格。 10、停车条件 顾客停车及供货商进货空间。 11、投资预算和规模 根据未来的营业额和营业面积确认投资的总额。 12、人员配置 考虑未来员工的需求数量，根据人员配置计划确认人员的百货股份有限公司根据公司发展的需要，万千百货股份有限公司拟于近期对明年及今后开业的各商场的内装设计进行公开招标。具体事宜如下：一、项目名称：“万千百货股份有限公司内装招标”二、招标内容：“万千百货股份有限公司各商场内装设计”1、各商场的内部空间规划及各功能区设计。2、各商场的环境氛围营造。3、各商场的强电系统及灯位布置设计。三、报名条件：1、设计公司必须在中华人民共和国境内工商注册，具有独立法人资格且设计资质要求甲（一）级。2、设计公司必须熟悉国家及北京市有关法律、法规，具有良好的商业信誉和健全的财务制度，在三年内没有违纪违规等不良记录。3、设计公司必须有过大型商业项目内装设计经验，对百货公司的内装设计有一定了解，具有知名百货公司设计经验的公司优先考虑。4、设计公司和设计人员必须具备相应行业资质、设计能力和资格认证。5、设计公司在具备相关的设计实力的基础上，必须具备一定远程设计跟踪服务的能力。四、有意向参与此项目的供应商需携带以下资料：1.企业营业执照(复印件加盖公章)。2.税务登记证（复印件加盖公章）。3.组织机构代码证(复印件加盖公章)。4.相关业绩和认为应展示给采购方的其他资料。五、递交方式：来人送达、快件邮寄、电子邮件、传真等。六、报名截至日期：2008年10月31日17：00之前。家电卖场原则1：商业地产项目面积，至少要在3000平方米以上，这样才能容纳200多个主流的家电品牌入驻，家电卖场才能成规模； 原则2：商业地产所处地段的人流量，至少要求每天在2万人次以上，这个人流量是支撑一个家电卖场的基本市场基础； 原则3：商业地产所处地段的商圈，其周边居民一般要在10万户以上，也就是30万人以上，消费力至少中偏上； 原则4：商业地产房屋内部结构，要求是大空间的结构，适合于作卖场，其承重量要达到一定的要求； 原则5：物业的停车位要充足，交通要便利，公交路线要方便顾客来往； 原则6：物业外观形象要好，广告位要充足，门口有广场最好，可以方便开业后搞促销等活动； 原则7：家电卖场要求最好避开快速通道，快速通道留不住人气，可能形成假口岸； 原则8：要选择中心商圈，或主流商圈，或环线商圈，因目前三环路周边市场还不成熟，家电连锁大多选择中心和主流商圈入驻。租赁年限：10-20年；租赁面积：2500-20000平米；租赁楼层：1层或1层部分+2层均可；入口：有独立的顾客入口、员工通道和货物通道，且顾客的入口临街，宽度在10米以上。交通：要有多条公交车、地铁（如有）等城市主要交通工具可以到达，主入口门前道路无隔离护拦或其它障碍物。门前场地：宽敞平整，可停放机动车辆和非机动车辆，可举办户外促销活动。店招、广告：主入口可设立主店招，租赁对应外立面及楼顶可设广告位，公用通道内可设引导、指示牌。设施设备：提供验收合格的消防系统、中央空调、供水供电系统，如租赁区域包含2层，需提供双向自动扶梯或宽度在3米以上的踏步梯且自动扶梯或踏步梯在租赁区域内。电容：提供80kw/1000平方米的电量供商场照明、样机展示使用，不包括空调、自动扶梯、货梯等设施设备用电。物业结构：层高3.5米以上，柱间距7.5米以上。城市商圈选择及要求特大型城市优先级A:IT核心商圈（如上海的徐家汇）优先级B:CBD商圈（如淮海路、静安寺）优先级C：辐射范围5公里内拥有高品质、成规模居住人口的区域中心商圈（如中山公园、虹桥）优先级D：有较大发展潜力的区域中心（如五角场）中型城市优先级A：已有IT街区的在IT街区半径200米内优先级B：没有IT街区的核心消费类商圈优先级C：副中心级别的区域性商圈小型城市：必须在IT街区或者核心商圈商圈内位置的要求紧邻或正对当地人气最旺的电脑城商圈内的十字路口（或者紧邻十字路口），且至少其中一条是主干道拥有多条公交线路商圈周边5公里半径内辐射人口数量不少于15万在核心IT商圈周围3公里范围之内的非核心区域，绝对不考虑开店在核心IT商圈周围5公里范围以外的副中心商圈，可以考虑开店数码广场选址目标城市：首选珠三角城市及发达城市实力较强的所属镇区，其次为广东省内城市，外省中有条件比较优越的点也可考虑； 产权：独立、清晰的产权；所属城市人口规模：地级城市人口规模需在50万以上，发达镇区人口规模需30万以上；区位或商圈：位于城市某区域的商业中心/或发达城市的镇区的核心商业中心，或某城市的IT、数码一条街。商圈内商业气氛浓厚，客流量大，交通便利，周围商业企业集中且较成熟，各种商业业态较丰富且较具规模；所需面积：3000-10000平方米；10000-15000可考虑；楼层：原则上从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼，大型商业广场或统一经营的百货大楼等人流充足保障的无一楼出租二三楼也可，楼板承重：350Kg/平方米 以上； 广场：所属物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地（或地下停车场）和门前广场；设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯；供配电负荷：150W/平方米；租期：10年以上，并有一定的免租期；物业条件标准经营面积与楼层3B级以下城市3A级城市2级以上城市需求面积2000-5000方5000-15000方10000方-30000方单层面积800方-2500方2000-5000方3000-10000方经营楼层选择F1F2B1F1F2F3B1F1F2F3F4备注：若在重点城市出现3万方以上物业，可考虑采用3C-Mall经营方案。停车场数量最低值：50个车位；标准值：100个车位；无上限楼板承重：不低于300kg/给排水/排油/排污/烟道：同餐饮业一般标准。可参考肯德基。楼层层高要求吊顶之后不低于3米；吊顶之后标准值：3.3米供配电负荷1.1KW/；弱电系统同一般商业物业，无特殊要求硬件设施要求：安装中央空调，物业内有垂直货梯；有垂直观光电梯者更佳装修要求没有严格限定，毛胚、粗装、精装都可以物业形状要求（以面向主干道为基准方向）：适合的物业形状：正方形；长方形（长宽比范围为3：11：3）；圆形（或类圆形，椭圆型，八角形等）；哑铃型；不适合的物业形状：三角形（或类三角形）；一端有尖端突起的物业形状；中庭面积过大的物业；得铺率少于30%的物业。物业正门距离主干道必须在10米以上有小型（不少于200平方）或者大型广场的优先考虑物业从各方向各视角观察的露出度要高，没有过于明显的遮挡物餐饮业：店址选择在餐饮加盟店经营中占有特殊的地位。餐厅规模大小、所处地点、占用方式和成本高低，直接影响着目标市场、促销策略、商品构成等。所以，对每个店址都应做全面准确的评估。（一）判断你所加盟的餐饮体系类型特许加盟商考虑选址标准的时候，首先要考虑自己的经营类别，然后根据经营类别选择出最合适的、最恰当的地址。餐饮业特许连锁经营中有两种体系类型，即独特的餐饮体系和竞争性的餐饮体系。特许加盟商选址时应考虑自己所加盟的体系属于哪一种。1、独特的餐饮体系。独特的餐应体系通常有自己的鲜明特色。顾客从较远的社区被吸引到该特许经营区的原因是其独特性和只有较少数量的竞争者。只要顾客认为该餐饮店有不可替代的独特之处，那么即使稍有不便也会来此就餐。不论是在市区内还是在城郊，这种类型的特许连锁经营常常能经营得很好。此类餐厅的地点即使偏一些，顾客也会找到。2、 竞争性餐饮体系。竞争性餐饮体系提供社区内其他特许企业和独立经营企业也提供的相同或相近似的产品或服务。便利成为决定该种类型的特许连锁经营选址的主要因素，例如冰淇淋店、快餐店的选址。这些店常常位于社区内，集中于已经形成的特许连锁地带、购物中心、闹市区或靠近办公区等交通繁忙和消费集中度高的地区。同时，因为竞争性餐饮体系通常是价格竞争和便利导向型的，所以要求商店附近要有较高的车流和人流。加盟店发展模式：单店特许,区域开发,二级特许加盟连锁经营模式：直营,特许,合作,自由连锁加盟店基本投资额：20-60万元加盟费：10000-100000元政府回报周期：6月回报率：50%特许权使用费：1500-5000元保证金额：10000-30000元合同期限：5年各地一级商圈内，市区人口人口在70万以上，已建成和新建商业街，临街一二楼铺位，具有较好的店面可视度，建筑结构为框架式，有自动消防设施。主要经营场地可在二楼，一楼具有约150-200平米的迎宾区。酒店宾馆房屋类型： 商铺 本人从事经济型酒店选址工作，各位聚友如有信息望告知可以合作。 物业要求： 建筑物为板式建筑，框架结构允许进行改造。 物业建筑面积在3000-10000之。 建筑物为独幢建筑为佳，如需合用，配套设施必须分开。 物业周边有一定的空地，出路畅通并可停车，车位在30个左右。 物业租赁期限18-20年 资料采集要求： 该物业的照片，正面；背面；左右侧面；停车场；周边商业环境数张。 城市交通图一张（并标明建筑物位置） 该建筑物平面图，立面图，物业租金1、 具有商业服务业可能的房屋使用性质；2、房产产权明朗，清晰，尽量回避银行抵押物业；3、合作年限15年以上，租金、递增合理；4、建筑面积3000-60000（商业裙楼除外），进深17米左右为佳，允许改造框架结构；5、方便的停车条件；6、水、电、取暖、排污硬件设备具备酒店要求。区域内客房规模在100-200间的2星至4星之间的酒店宾馆,采用承包、租赁、托管、收购的接管方式，实现业主和企业的互利与双赢图书音像加盟店发展模式：单店特许,加盟连锁经营模式：特许,加盟店基本投资额：8-10万元加盟费：15000元特许权使用费：5000元保证金额：10000元合同期限：1年店铺面积：200平方米店铺总数：13家店加盟店铺数：8家店选址要求：A大型商场的一层人流集中处。B超市入口或出口区。C与书城相邻处。D热闹沿街店面院线影院面积：3000-10000.。层高：9m12m，影厅高度为梁下净高9米以上。柱距：影厅柱距大于8.4m8.4m（或更宽）；进出通道：4处以上，符合消防要求.。户外广告位：50以上.。首层票房：4以上.。楼层：满足大型娱乐场所消防标准要求，按消防法规定，所在建筑体中所处位置地面以上不能超过四层（含四层）、地面以下不能低于一层（落差10m），否则消防按高一级别要求。合作条件及方式星美影院发展有限公司全额投资建设五星级标准的影院并管理。与开发商合资建设影院，开发商股权不得超过40%。影院物业须为项目开发商持有；或为购物中心经营方持有租赁使用权。项目方尽量提供全套项目资料（含可行性报告、当地市场调研报告、项目建设规划方案、项目定位方案、项目实施组织报告、主力商号的招商情况等）娱乐电玩1、 四大主题板块可同时经营，也可分别经营。2、嘉年华板块需要9米以上的建筑层高，除此以外基本工程要求与大型超市卖场基本相同。Ktv及儿童乐园首层高在5。5米以上商圈选择：购物，休闲，娱乐型综合消费商圈偏向于院线以及儿童主题业态等吸引家庭人流的项目旁租赁期：5年免租期：6个月以上经营方式：直营，授权经营，合作经营经营面积与楼层要求：旗舰店：3500以上，标准店：800以上，会所店：200以上楼层要求非夹层，符合当地消防法对儿童业态对于楼层的规定交通及停车要求：需电梯直达，车位与项目共用需要较大以及显要位置广告昭示面家居建材商场、经营内容：1、中、高档时尚品牌家具、国际品牌家具；2、卫浴、陶瓷、五金、地板、门业、油漆涂料等建材；3、橱具、布艺、工艺品等家饰用品。二、位置要求1、位于城市主干道交汇处、广场四周、十字路口、丁字路口、环路两侧，最好是传统家居、建材市场附近、城市重点发展方位；2、项目本身、周边或商圈内有非竞争性的综合超市、百货店或其他专业市场；3、周边有多条公交线路通过，交通便利；商圈5km-10km范围内，常住总人口覆盖50-80万。三、面积与楼层1、面积要求：省会城市建筑面积70000以上；待建土地50-100亩；2、单层面积：多层店单层不低于10000。四、建筑要求1、建筑结构：建筑结构采用轻钢结构或钢筋混凝土框架结构；2、柱距：柱网不低于8m8m；3、楼层层高：首层层高6m，二层以上层高不低于5m；4、楼层承重：承载力600kg/。五、停车位1、每10000建筑面积，配100个停车位。六、能源和设备配置1、能源要求：每10000用电800千伏安（含空调风机用电量，不包括空调主机）；每10000用水量每天不少于30m3；2、中央空调：具备较好的新风系统；3、电梯：观光电梯、自动扶梯、客梯、货梯满足需要。一、 卖场团租体量。物业总面积50000-100000平方米，单层面积10000平方米，建筑楼层不超过5层，楼层层高一层在5米以上，二层以上4.5米。土地面积在30亩以上。二、设备及配套说明。手扶梯2部/单层/万平方米；垂直客梯2部/万平方米；货梯2部/万平方米；中央空调、消防系统、通风系统完备等设备。三、中庭面积及柱间距。中庭面积在8001300平方米，柱间距在8米*8米以上。四、地理位置，处于城市主干道两侧或主干道与次干道的交汇处。五、电量要求不低于70W/；承重要求300公斤/(土建设计标准)；六、停车条件（要求免费）：按租赁建筑面积每200提供一个停车位；七、位置要求：全国省会城市，位于城市主干道交汇处、广场四周、十字路口、丁字路口、环路两侧，最好是传统家居建