地下商业街选址意见书.doc

。商丘光复大街项目选址意见书内容摘要：商丘光复大街人防工程项目是商丘火车站站北旧城整体改造项目的一个分项目，该项目占地8万平方米，地上为中心绿地，地下建两层，负一层为地下商业街，负二层为停车场，总建筑面积约15万平方米。第一部分 基本情况分析1、城市基本情况：商丘位于河南东部，地处黄淮平原腹地，位于豫、鲁、苏、皖四省结合部。全市东西横距168千米，南北纵距128千米，总面积10704平方千米（市区面积91.9平方千米）。全市人口约880万（市区人口100万）。商丘下辖2个市辖区、1个省级开发区、6个县，代管1个县级市；共有14个街道办、61个镇、116个乡。独特的区位、便利的交通使商丘成为重要的交通枢纽、物资集散地和区域性商贸中心。商丘是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、中国金融生态城市、全国创建文明城市工作先进城市。2、区位交通分析：商丘区位优越，京九铁路与陇海铁路、310国道与105国道、连霍高速和京珠高速在此交会，形成了承东启西、起南贯北的黄金“双十字”。商丘是河南距出海口最近的省辖市，是交通部确定的交通枢纽城市、河南省区域性物流中心城市。郑州至徐州高速客运专线、商丘至周口铁路、军民两用机场即将开工建设。3、区域经济商丘是我国重要的商品粮基地和农副产品生产基地，常年粮食产量在100亿斤以上，占全国的百分之一强，被称为“豫东粮仓”。永城市、虞城县、夏邑县、柘城县分别被命名为“中国面粉城”、“中国钢卷尺城”、“中国食用菌之乡”、“中国辣椒之乡”。商丘是我国重要的煤炭能源基地，煤炭储量达100亿吨的永夏煤田是全国六大无烟煤基地之一，2006年又在柘城发现了储量20亿吨的大型优质煤田。经济总量。2012年，全市完成地区生产总值1566亿元，比上年增长12.0%，在河南省排名第9。地方财政一般预算收入70.2亿元，城镇居民人均可支配收入18312元，农村居民人均纯收入6426元，社会消费品零售总额546亿元。4、城市文化商丘历史悠久，至今已有5000年的文明史，春秋时期宋国和西汉时期梁国均定都于此。商丘是至圣先师孔子的祖籍，文哲大师庄子的故里，巾帼英雄花木兰的故乡。全市共有文物保护单位200余处，其中商丘古城是全国保存完好的四大古城之一，1986年被命名为国家历史文化名城。商丘文化灿烂，商王朝在这里建立了第一个都城，商祖王亥在这里服牛驯马，发展生产，以物易物，开创了华夏贸易的先河。商丘是商品、商业、商人的发源地，被誉为“三商之源”，是“华商之都”和“中国商贸名城”。商丘还是“火文化”的发源地，远古时期的燧人氏在这里发明了人工取火，开辟了人类文明的新纪元。第二部分 区域市场分析1、商丘商业市场概述商丘市的商业经济总体来看比较落后，由于近几年的发展速度过快，而配套建设不能及时跟进，盲目追求大市场的发展及市场建设后管理的不健全和市场发展定位的不足，造成了商丘现今商业市场管理混乱。市场经营品牌低档、质差，假冒伪劣产品充斥着商丘各个批发市场。其市场问题主要表现在以下几点：商丘城市商业发展的整体水平滞后于城市的发展。其主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成，其商业业态和布局都处于一种无序状态，并且整体档次低，面向中高档收入阶层的消费场所匮乏，其形成的市场没有上档次的品牌。商丘市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前商丘商业网点按数量计算，近90%是小门店，这其中一半位于梁园老城区，外部环境和建筑质量较差，在各类新兴商业区内，商业设施比较缺乏，很多网点都设在商住楼内，代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。随着商百休闲广场的开业及中环新生活广场、财富新天地的建立，商丘的商业整体档次得到了较大的提高。但老市场管理的健全及经营方向的规划和升级改造仍需政府作好引导作用。2、商业运营状况商丘主要商场的情况： 商百购物休闲广场。位于商丘市中心广场西侧，由香港德胜公司投资建成，包括银基商贸城、名店街、花开富贵商住楼、商百休闲广场四部分。总用地面积近2万平方米，建筑面积近5万平方米，共16层，其中14层为商业裙楼，5层以上为花开富贵楼，名店街建筑面积9800平方米，是其中央商场与独立产权店铺及住宅楼于一体。 银基商贸城。位于商百购物休闲广场的一至三层中央商场，总经营面积达 万平方米，是市区内最大的购物、休闲、运动、餐饮、娱乐场所之一，其经营定位是集中展示和经营国内外知名品牌。它与繁华的凯旋路中心绿地广场隔路相望，占据历史最繁华的区域和极具号召力的商业地段，人气旺盛，占尽天时、地利、人和之势。它拥有先进的硬件管理系统和商业设施，并在地下广场设有庞大的停车泊位。 商百名店街。东起凯旋路中心广场入口，北接民主路，实行半封闭管理，经营范围是高档服装。3、商丘市火车站周边和道北旧城改造规划该项目规划区域位于商丘市中心城区中北部，总规划用地面积650公顷，为城市干路所围合，地块东至现状主干路中州路（54米）西至现状主干路凯旋路（50米）南至现状主干路民主路（50米）北至规划次干路田园路（30米）。陇海铁路及规划郑徐高铁在规划区域南部东西方向通过，将规划区域分割成两部分，陇海铁路以南区域主要设施有：现状陇海铁路客运站（一级站），其周边区域为城市传统商业街区，用地约60公顷。陇海铁路以北区域主要设施有：规划郑徐高铁客运站及城市旧城区，用地面积590公顷。本规划的成功实施，将增强南北铁路站房之间有机联系及与城市大范围交通体系有机衔接，科学合理地确定该区域城市功能和用地布局，带动该区域社会、经济、文化的繁荣与发展。 第三部分 项目本体分析1、 光复大街项目简介光复大街中心绿地及人防工程项目是商丘火车站北旧城改造的一个分项目，该项目占地约8万平方米，东西宽约100米，南北长800米。地上为中心绿地，地下建两层，负一层为地下商业街，负二层为停车场，总建筑面积约15万平方米。商丘火车站北旧城改造规划图：注：图中红色区域为商业办公区，黄色区域为住宅区，绿色区域为绿地、公园2、 光复大街项目四至南面至胜利路，东面至光复大街，北面至青年路，西面至永安路。中心绿地人防工程四至图：3、光复大街项目地现状（火车）道北作为建国初期商丘市的发源地，自解放初期到“文革”后期，一直是全市的经济中心，商业繁华，工业集中。但是，进入新时期以后，道北与道南新城区的景象相比落后了很多。这次高铁站放在道北建设，很大程度上是为了带动道北旧城区的改造，但拆迁安置任务非常艰巨，据粗略估计有40万平方米的征收安置任务。拆迁改造完成后，原先祖祖辈辈生活在旧城区的群众将喜迁新居，许多狭窄的街巷、低矮的房屋、坑洼的道路将不复存在。附图：光复大街附近建筑及商业4、光复大街附近商业状况光复大街附近是梁园老城区，发展相对滞后。其商业业态和布局都处于一种原始无序状态，整体档次低。按数量计算，近90%商业网点是小门店，外部环境和建筑质量较差；商业设施比较缺乏，很多网点都设在商住楼内，代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。附图：光复大街附近商业网点第四部分 项目选址建议根据初步市场调研情况，商丘站北中心绿地人防工程项目具有