凯德置地REIT.doc

。售后回租+REITs事件2006年12月8日，凯德中国零售房地产信托投资基金(CRCT，下称凯德置地REIT)成功登陆新加坡交易所主板。首日挂牌1.933亿个单位，从发行价1.13新元(1新元等于5元人民币)，飙升59.292%至1.8新元。随后股价平稳发展，12月19日收报1.76新元。凯德置地共集资了2.18亿新元(如计入超额配发，集资额增至2.5亿新元)，这只REITs的资产包括北京安贞华联商厦、北京九龙购物中心、北京望京购物中心、上海七宝嘉茂购物广场、郑州华联商厦、芜湖嘉信茂广场及呼和浩特金宇购物中心等七项零售概念物业，派息收益率为5.4%-6.5%。这次招股过程显示外国投资者对于中国零售概念物业有巨大兴趣，认购需求创了亚洲REITs市场的最高纪录。共取得196.1倍的机构投资者超额认购，公开认购部分也有38.28倍的超额，最终以0.95-1.13新元的招股价区间最高价定价。凯德商用中国投资有限公司通过REITs的成功上市完成退出，获取了高额回报。项目背景1、承租人情况北京华联集团是原内贸部创立的商业品牌之一，形成并发展于1996年，是中国规模最大的大型连锁商业集团之一。集团致力于将北京华联打造成民族零售行业的百年老店，主要经营大型综合超市、百货公司、购物中心。平均单店面积达15000平米以上，以提供生鲜、食品、百货等民用必需品为主，经营品项达5万多种。北京华联集团拥有大型综合超市、百货店及购物中心多种零售业态，建立了覆盖全国的零售网络，拥有中国一流的商业管理资源、商品资源、品牌资源和人才资源。旗下有两家上市公司和多家控股公司，主营业务均围绕着连锁、零售这一主题展开：上市公司北京华联综合超市股份有限公司（600361）专攻大型连锁超市的经营，上市公司北京华联商厦股份有限公司（000882）主营大型连锁百货商厦及购物中心的建设和经营。北京华联集团截至2004年底，拥有70家门店，年销售额突破160亿元人民币，按照销售额排名，名列中国连锁零售百强第六位，是中资百货超市领域大型零售企业第三名，被中国政府列为首批重点培育的国内流通领域大型企业集团之一。北京华联发展区域涉及东北、华北、华东、中南、西南及西北地区，并主要侧重于华北、西北及西南地区，此部分区域为国内外零售集团网点的相对薄弱区域，北京华联在这些地区的发展由于竞争对手少及成本低廉的原因已取得了不菲的业绩。 该公司实收资本8亿元，截至2005年9月，总资产达55.68亿元，净资产为12.9亿元。负债率为62%，2005年前三季度累计实现销售收入56.16亿元，利润总额22944亿元。 2、出租人概况新加坡嘉德置地集团是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。核心业务包括房地产、酒店、服务公寓以及房地产金融，其中房地产业务又分为住宅地产及商业地产。嘉德置地的房地产、酒店和服务公寓网络遍布全球80多个城市，主要分布在亚洲、澳洲、欧洲和美洲的重要城市。凭借其雄厚的产业资产和商业知识，嘉德置地也为客户提供收费制的产品和服务。自1994年进入中国以来，就一直活跃于中国房地产市场，目前在华总开发业绩已超过270亿人民币。注：由于“嘉德”名称及品牌在国内已被注册，故嘉德置地在中国注册名称为“凯德置地”。嘉德置地看好中国未来的商业地产及零售业的发展，为此在巴巴多斯注册成立了凯德商用中国投资（B）有限公司，专门用于收购国内商业物业。嘉德置地认可北京华联集团的经营战略，与华联集团签订了战略协议，通过收购北京华联的经营物业，并输出管理，来获取长期、稳定的回报。凯德在中国对项目的挑选标准非常严格，通过专业化的团队，精选地理位置优越、发展潜力巨大、同时有优质零售商介入的项目。目前嘉德在中国境内已基本确立沃尔玛和北京华联两家战略合作方，并陆续进行一系列的收购活动。2005年5月，凯德商用中国投资（B）有限公司宣布斥资1746亿元人民币100%收购北京华联集团旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦，凯德将购得商厦整体出租给华联，租期为20年。凯德公司已于4月29日以69亿元正式从华联集团手中购得安贞华联商厦，2006年下半年完成了购买望京华联商厦。凯德公司通过这些和将来对商业地产的收购，通过长期持有这部分商业地产，以形成一定规模，而后建立一个中国零售产业基金并运作上市，以满足日益增长的投资者需求。通过全过程的运作凯德也获得较高的收益。交易结构承租人：北京华联集团出租人：凯德商用中国投资（B）有限公司出资人：通过REITs方式在新加坡发行上市租赁物：安贞华联商厦销售价格：6.9亿元，销售合同生效后双方在房产管理部门办理了过户登记，出租人取得了租赁物的所有权租赁期限：20年，期满双方决定是否续约承租人收益（1）转让所得资金首先用于偿还公司银行贷款，降低负债水平，降低每年支付银行利息成本；（2）通过与凯德置地的合作，北京华联解决了中国传统商业中需大量购置地产导致资金大量占压的情况，将富裕资金大量投入对商品贸易业务，逐步改善业内商品同质化问题，以差异化经营增强竞争力；（3）