养老项目开发计划书怎么写.doc

.项目开发计划书怎么写一个养老项目策划书的解析。摘要：天下没有完全相同的两片树叶，也没有完全相同的两个项目，开发计划书，是抄不来的。上一篇我们讲了养老项目全程策划的方法论，提到了项目策划一要做项目定位，二要制定项目开发计划。那么，项目开发计划书该怎么写呢？首先，我们需要明确一个概念：项目开发计划书是项目策划、定位的结果呈现，也是整个项目开发的纲领性文件。它论证了项目投资开发的可行性，界定了项目开发的边界、模式，规划了项目后期经营方向，筹划了项目开发资源，预测了项目可能的风险及应对方案。所以项目开发计划书是非常重要的。它需要项目顾问对项目所处环境进行统一考量，并根据定位理论和资源受限理论为项目量身打造。（荣老师按语：非常遗憾，相当一部分项目开发计划书是项目顾问用笔记本电脑+百度文库拼凑出来的）其次，项目开发计划书也不是项目顾问一个人或一组人闭门造车搞出来的，它需要项目顾问和投资方、主管部门、建筑设计方、运营团队、项目合作方、设备供应商、用户代表等共同协商，反复讨论才得出结论。再者，项目开发计划书需要在投资收益目标实现的前提下，统筹考虑并阐明投资开发定位、客群定位、项目经营规划、项目运营方案、建设方案、投资分析等内容。那么，项目开发计划书应该包含哪些内容呢？从大的方面来讲，应该包括（周燕珉教授语）1、 概述：项目开发计划全貌。2、 项目开发的意义和背景：开发方介绍、建设背景及必要性、开发目标、项目业态、产品类型、开发类似案例介绍）；3、 市场分析与客群定位：市场宏观环境、市场需求情况（供给方、竞争者、潜在替代者）、目标客群分析（人口基础数据、支付能力、需求差异、选择偏好等）、项目优势与进入市场策略；四、经营方案：项目服务对象、产品业态、服务内容、管理体系、盈利模式、营销价格体系；五、建设规划：土地基础情况（区位、周边环境、市政配套设施、基础生活设施、交通便利性、地质条件、日照通风噪音等基础环境、周边医卫设施情况等）、规划建设内容（总建面、总布局、功能分区、建设指标）、施工计划方案。6、 投资收益分析：总投资（总额度、阶段额度、筹资措施、资金使用方案）、项目盈利能力分析、盈亏平衡点测算、中长期财务预测。）7、 风险控制：项目主要风险及规避措施。以某项目的投资开发方案为例：（目录）某大型养老社区开发方案目录一、项目概述1、项目名称2 、项目背景分析及必要性2.1项目背景分析2.2项目建设的必要性3、养老产业发展趋势3.1养老设施产业化3.2养老产业发展趋势4、项目SWOT分析4.1项目优势与机遇4.2 劣势与机会二、项目总体定位1、项目总体定位2、绿城颐乐养老社区整体规划2.1项目规划理念2.2项目规划原则2.3规划功能分区2.4景观设计2.5老年公寓室内设计要求及配套建议3、经济测算三、项目盈利模式1、盈利预测2、老年社区服务的供应及收费方式四、总平面布置1、选址2、总平面布置2.1 总平面布置原则2.2 总平面布置2.3 竖向规划2.4建设规模及内容2.5 主要设计标准及规范2.6 主要技术经济指标五、建筑结构1、 建筑2、结构3、结构选型六、公用工程1、给排水1.1 设计依据1.2 给水1.3 给水系统2、排水3、消防、防火等级4、采暖通风4.1 室外气象资料及设计参数4.2 建筑物围护结构热工要求4.3 采暖4.4 热力外网4.5 锅炉房 5、供电5.1 负荷等级及电源5.2. 设计依据5.3 设计范围 5.4 用电负荷 5.5 供电系统 5.6 配电七、消防1、设计依据2、 建构筑物耐火等级3、消防车道4、建筑层数、长度、面积、防火间距和安全疏散5、消防给水6、室外消火栓系统 7、消防水源8、灭火器配置9、电气八、环境保护1、编制依据及标准2、主要排放物九、节能1、设计依据2、建筑节能3、给排水节能4、供热采暖节能5、电气节能十、组织、工作体系和定员十一 劳动保护与安全卫生1、编制依据及标准2、项目区的自然危害因素及主要防范措施3、管理过程中主要危害因素及防治措施十二、 投资概算及资金来源1、投资估算编制的原则和依据2、建设投资估算3、建设年限十三、 项目管理及保障措施天下没有完全相同的两片树叶，也没有两个完全相同的养老项目。项目资源不同也就决