旅游地产与休闲养老地产开发运营管理策略.pptx

旅游地产与休闲养老地产开发运营管理策略 清华大学房地产总裁班客座教授深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民 群号 前言 旅游地产由旅游产业和房地产产业整合而来 有其不一样的运作管理模式 不能简单套用旅游业或房地产产业的一般管理模式 下面从四个方面对旅游地产从项目投资开发到项目经营过程中应采取的管理策略进行阐述 我们和大家一起探讨度假旅游和休闲养老巨大的市场空间 一起研究好产品的策划和设计以及运营之道 谁能吃到度假旅游和养老产业的奶酪 国务院连续出台鼓励养老产业和旅游产业发展的红头文件 度假 养老与健康产业未来发展空间将会每年 万亿以上 就是要释放大量刚性需求 带动国内消费 力争在 年走出经济困境 到 年经济达到小高潮 度假旅游与休闲养老的市场空间巨大 但是 并非大家简单上马项目就能成功 此类项目专业要求与知识含量高 顾客群体挑剔 至少需要一年以上的策划和设计时间才能打造精品 要吸取大量低水平商业地产项目一哄而上浪费数百亿的教训 前期策划和初步方案设计至少要投入 万元左右 至少要有一流专家团队牵头研究 含度假旅游规划 养老社区规划与经营管理专家 设计院参与 Part1启动策略 以原则推进立项 Part2投资策略 以效益推进开发 Part3经营策略 以品牌推进发展 Part4避险策略 以防治推进成熟 重点案例分析 目录 寻求度假旅游与休闲养老地产的解决之道 题破山寺后禅院 唐 常建清晨入古寺 初日照高林 竹径通幽处 禅房花木深 山光悦鸟性 潭影空人心 万籁此都寂 但馀钟磬音 首先做好选址策划 优先占有稀缺生态 文化资源 优先选择启动具有较好赢利前景的项目 旅游地产四大原则 坚持资源环境协调发展的原则坚持公共利益导向的原则坚持 旅游坚旗 地产筑基 的原则坚持 先策划 后规划 的原则 Part1启动策略 以原则推进立项 1 坚持资源环境协调发展原则 旅游地产项目的立项需要更严格的环境影响评估 关注资源环境的恰当保护 开放性保护 保持资源利用的协调性 项目用地及周边地区的资源 旅游地产项目 竭泽而渔 人文遗存 温泉湿地 乡村田园 森林山地 滨海沙滩 河流湖泊 2 坚持公共利益导向原则 旅游地产项目的公共利益取向非常鲜明 旅游地产项目往往占地较大 常在比较偏僻 落后地方 改变该地区资源沉淀 发展落后的局面 保护好环境 对当地旧村 旧城 旧工业等改造 安置原住民 提供高品质旅游度假区 增加当地居民就业机会 增加税收 增加住宅供应量 目的 3 坚持 旅游坚旗 地产筑基 的原则 旅游坚旗 确立旅游业的品牌理念和主流地位 要以旅游项目为核心依托 让旅游文化渗透到主题空间中去 以此来保持旅游地产项目应该有的公共品牌价值和形象 地产筑基 要秉持可持续发展和可行性理念 保障投资的规模性 连续性和稳健性 在项目用地范围内 给投资商相应的房地产开发用地指标 让投资者能够通过相对较快的房地产收益通道回笼资金 再滚动投入到旅游地产项目的开发中 形成项目的良性开发态势 一般旅游投资要占到 比例 房地产投资占到 比例 右图 深圳东部华侨城 4 坚持 先策划 后规划 的原则 旅游地产项目由于有大量旅游文化内涵 这决定了旅游地产项目的前期策划非常重要 重规划 轻策划的现象对旅游地产项目深入拓展构成了不小风险 许多大项目之所以后来出现开发和运营问题 关键先期的策划工作没有做好 项目开发计划缺乏市场验证和经营模拟分析 总结 旅游地产项目 特别是大型项目 涉及巨额的投资 必须在最初阶段进行高水平的 深度的策划 提出有针对性的 高屋建瓴的战略思路和定位 提出一系列符合国际国内一流水平的 符合当地实际需要的项目产品策划和运营策略 在此基础上再进行以布局空间为主导的项目规划 东部华侨城总平面图 悟道诗 宋 杨妙锡尽日寻春不见春 芒鞋踏遍陇头云 归来笑拈梅花嗅 春在枝头已十分 Part2投资策略 以效益推进开发 项目投资要从未来的收益和效益入手 反向推进投资策略 这样的策略才是可靠的 四种方法 尽可能实施集群化开发的模式制订项目合理的分期投资开发计划贯彻 全方位精品 的投资理念吸引旅游高端策划 设计和工程管理以及经营人才进入项目开发及运营 茶翁古镇 1 尽可能实施集群化开发的模式 在相应的开发范围内合理配置产业链 实施集群化的开发模式 旅游地产项目 城市型 如深圳欢乐谷旅游区 其开发空间有限 城市特征突出 因此 旅游项目强调都市娱乐性 整体项目的集群化偏重城市功能配套 包括公寓 区域的交通 医疗 教育等基础建设项目和公共设施 还有旅游区专门为游客服务的餐饮 购物 娱乐等 郊野型 如深圳东部华侨城 空间大 生态环境优美 因此 这里的集群化开发主要表现在以度假产品为核心的产业链开发上 例如主题性的观光 休闲 度假 娱乐 表演 购物 餐饮 会议等 2 制订项目合理的分期投资开发计划 投资额很大的旅游地产项目 要求制订详细的投资计划实施分期开发 通常把投资分为三期 每期的投资大体分类如下 投资分三期 由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城 坐落于中国深圳大梅沙 占地近9平方公里 是以 让都市人回归自然 为宗旨 以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区 第一期 投资额一般占总投资规模的20 左右 主要投资方向有 必要的土石方工程 内外路网系统及其他基础设施和公共配套设施 原住民拆迁安置项目 旅游区大门部分 主要标志性旅游景点 第一期需开发的住宅项目 东部华侨城一期将于2007年7月28日隆重试业 体现中西文化交融并兼有 茶 禅 花 竹 等主要元素的茶溪谷 以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店 矿泉SPA 天禅晚会 首届国际山地歌会等将同时精彩亮相 东部华侨城一期云海谷 主要投资方向有 必要的土石方工程 内外路网系统及其他基础设施和公共配套设施 原住民拆迁安置项目 旅游区大门部分 主要标志性旅游景点 第一期需开发的住宅项目 第一期投资额一般占总投资规模的20 左右 主要投资方向有 第一期未完成的工程 约60 70 的旅游项目 第二期需开发的住宅项目 主要投资方向有 第二期未完成的工程 剩余的旅游项目 第三期需开发的住宅项目 注 在整体开发中 旅游部分和住宅部分应交替投资开发 其中住宅部分还应再细分投资步骤 以保证资金回笼的合理节奏以及住宅价格的合理上升 投资分三期 第二期投资额一般占总投资规模的50 左右 第三期投资额一般占总投资规模的30 左右 3 贯彻 全方位精品 的投资理念 旅游地产的发展已经进入精品时代 精品至上是项目投资收益的基本保证 房地产开发 旅游 房地产部分 旅游部分全方位精品 4 吸引旅游高端人才进入项目开发及运营 从旅游地产项目启动的时候 就应该明确一个产业发展的重大策略 即大量引进高端型的旅游开发和经营管理人才 保证重大的旅游地产项目投资沿着专业的 符合市场需要的 良性的轨道推进 才能最大限度地保证把投资开发转入正常收益的通道上去 人才缺乏 不愿花钱收购人才是旅游项目失败的重要原因 Part3经营策略 以品牌推进发展 四种方式 保持项目在当地的特殊价值和优势保持项目必要的规模和市场影响力以整合营销策略推进品牌知名度和经营业绩借助资本运营推动项目升级 从欢乐谷到东部华侨城是品牌不断提升的过程 1 保持项目在当地的特殊价值和优势 每一个旅游地产项目都应该从战略高度充分估量自身在一个城市的特殊地位 价值和优势 只有差异化和特色才能立足 才能在较短时间内形成其住宅产品的理想升值 才能保障其旅游产品长期良性发展 项目的特色化经营应该在项目开发初期就确定下来 东部华侨城茶溪谷 案例分析 例如一个以山地药材资源为依托开发的大型养生度假旅游区项目 其特色和优势主题显然是养生 要长期保持特色和优势 必须关注两点 一是项目的品牌化操作 二是项目的更新创新 静态养生 单一养生 常态养生 动态养生 多元养生 特色养生 2 保持项目必要的规模和市场影响力 规模 占地面积大 投资规模 市场影响力 推进 业务量的扩张 3 以整合营销策略推进品牌知名度和经营业绩 整合营销表现在 1 旅游项目与房地产项目的营销策略整合 房地产项目旅游项目2 各种营销策略和手段的灵活组合运用上 反哺式营销 4 借助资本运营推动项目升级 例如 当项目急需扩张而又缺乏投资时 可以采取抵押贷款的方式 或引入合资人 或引入风险投资 社会基金等形式 解决发展资金不足的问题 再如 在项目发展良好的态势下 可以整合相关资产 形成融资平台 为项目的长远扩张发展创造必要的资金条件 又如 在项目发展良好的态势下 可以整合相关资产 创造上市条件 积极争取成为上市公司 Part4避险策略 以风险防治推进成熟 五大方法 巧借政策扶持 规避政策风险深研需求竞争 规避市场风险坚持高端策划 规避定位风险掌握开发策略 规避投资风险全程品质管理 规避经营风险 突出总体策划和概念设计一体化市场深度分析和顾客意见征集与设计方案完善结合 施工前验证方案要对主流顾客吸引力超过70 就有成功把握 米春山瑞松图 1 巧借政策扶持 规避政策风险 几种政策扶持可能 1 制订有关该项目的专项政策 为项目较快推进提供政策保障 2 政府为该项目成立专门的临时机构 以配合投资商的项目开发 3 政府低地价出让土地 4 政府专门为项目用地周边地区实施或完善专项基础设施建设 5 政府为投资商做一定程度的财政补贴 以扶持投资商尽快完善开发片区的相关道路 水 电 通信以及公共服务设施建设 6 政府为该项目提供一定额度的宣传推广经费 以及在若干公共会议等场合为该项目进行宣传 旅游地产项目可能受到政策风险的负面影响 例如 不少政策具有阶段性特点 政府换届 再如 高尔夫地产项目 常常受到国家政策变动的影响 又如 政策的执行层面复杂 各种干扰因素等 2 深研需求竞争 规避市场风险 旅游地产项目的最大风险应该是市场风险 市场风险 市场需求的风险 市场竞争的风险 这两种市场风险都应该在项目投资开发前就有足够的研究 并寻找到应对的策略 3 坚持高端策划 规避定位风险 先策划 后规划 一个项目开发的失败 往往并不是缺乏资源 也不是缺钱 缺管理 而是缺乏准确的项目定位和策划思路 只有做好前期定位策划 才能最大限度避免项目偏离正确的投资开发轨道 积极引进高端策划力量 以高超的创意策划找出适合项目生长的市场化路线 必须定准项目主题 定准主要消费顾客 寻求赢利的道 旅游地产的关键在于文化创意和旅游产品的总体研发水平 正确设计赢利模式 禅悦清 张问陶门庭清妙即禅关 枉费黄金去买山 只要心光如满月 在家还比出家闲 4 掌握开发策略 规避投资风险 制订周密的开发监管策略性方案 包括决策系统的运行模式 市场的研究 策划规划的执行 投资开发的流程作业 投资及财务的监管 人才团队的导入和壮大 整合营销的推进 公共关系的发展 开发管理规章的制定和落实等 旅游产品得到游客喜欢是成功的基础 旅游度假别墅设计是能否回收部分资金的关键 茵特拉根小镇 旅游度假别墅的整体山水园林景观设计 中唐以后 意境美成为山水园林设计的主要潮流 青岛八大关区域园林景观规划依旧是中国的经典成功案例 宋代苏轼的词体现禅宗意境 蝶恋花 苏东坡庭院深深深几许 杨柳堆烟 帘幕无重数 玉勒雕鞍游冶处 楼高不见章台路 雨斜风狂三月暮 门掩黄昏 无计留春住 泪眼问花花不雨 乱红飞过秋千去 别墅的庭院设计 第一庭院和别墅占地的比例至少要1 4 没有庭院的房屋冒充别墅现象非常严重 显示我们的开发商过度商业化 缺乏审美情趣 第二在禅的精神和思维形式指导下园林要有三个层次 首先是形式美 悦形 其次是逸情 物我相亲 情景交融的境界 最后是畅神 人景交融 自然山水和市井结合 大隐隐于世 5 全程品质管理 规避经营风险 旅游地产项目的经营风险指的是由投资商 开发商和运营商的行为共同构成的操作性风险 旅游地产要防止出现 一流规划 二流开发 三流经营 的局面 必须在开发阶段就开始着手建立严格的规章制度 塑造一流的旅游管理和经营队伍 需要注重物业管理和交通管理以及酒店以及景区的服务品质管理 例如 景观水的品质管理非常重要 东部华侨城交通管理 旅游地产经营风险 旅游地产开发往往投资较大 开发和经营过程很长 经营风险还常常表现在不恰当地介入到尚未成熟或未规则化的运营项目中 运营中可能出现重大问题而给市场和企业带来很大的危害 例如 时权酒店 是承载国际上流行的分时度假活动的场所 分时度假是一项很有创意的度假方式 它的关键在于要纳入一个庞大的国际分时度假交换系统 但在我国还是新事物 介入分时度假业务 中介商和经营商很难保证客户真正在这个交换系统中实现自己应有的权益 因此 目前这种经营的潜在风险很大 现实中也出现过多起有关某某分时度假公司欺骗消费者而引起法律诉讼的案例 旅游地产投资商 开发商和运营商应该引以为戒 重点案例分析 雅居乐海南清水湾项目 海南东方花梨湾项目 雅居乐海南清水湾项目 项目位于海南省环岛东线 陵水黎族自治县英州镇辖区内 占地约1 5万亩 总建筑面积约986万平米 沿12公里海岸线分布 海水清澈 透明 沙滩开阔 无污染 是一处难得的海滨旅游休闲之所 区内设有三个国际标准的18洞高尔夫球场 6家超五星级国际酒店 多国风情温泉谷 游艇会 海洋体验展览馆 民族风情村等 总投资预计超200亿元 总开发期十年 2006年6月与政府签约土地一级开发协议 2006年底组队进入实操 2009年3月28日开盘 推出两个现楼组团和一个楼花组团 至今累计销售额42亿元 清水湾控制性详细规划总图 海滨销售中心前景 5170平米海滨销售中心 海滨销售中心前沙滩一景 金色果岭 组团实景鸟瞰图 金色果岭 组团高尔夫景观独栋别墅 金色果岭 组团高尔夫景观独栋别墅近景 金色果岭 楼王 建面567平米 花园1412平米 客厅一景 8700平米的高尔夫会所 雅居乐海南清水湾项目土地一级开发利润 按该项目土地一级开发框架协议规定 土地整理上市的条件是七通一平 但实际上市状态属于毛地状态 按雅居乐公开资料介绍 该项目土地分三批摘牌 地价款总投入24 18亿元 获取约13650亩土地 平均地价为16 12万元 亩 折合楼面价为245元 平米 结合内幕资料保守估计 其一 二级联动的毛利润最低值是71 最高值为242 雅居乐海南清水湾项目股权转让及其获利情况 2008年7月雅居乐发布公告称 旗下项目公司誉永已于6月27日与摩根士丹利全资公司CrystalI订立协议 以约7亿美元 约52 83亿元 出售清水湾项目公司冠金30 股权 瑞银的研究报告显示 CrystalI占296万平米 折合楼面成本1785元 平米 按照2008年1月雅居乐月报显示的245元 平米的楼面价计算 雅居乐以7 29倍的价格将股权出售给大摩 直接产生41 45亿净利润 2008年雅居乐净利润为54 67亿 同比增加160 万科则是40 3亿元 同比下降16 7 中海发展50 5亿港元 同比增长20 8 雅居乐清水湾项目推货及销售情况 首推 金色果岭 蔚蓝海岸 和 瀚海银滩 三个组团 总户数 398户 别墅 254户 高层住宅 144户 别墅 171栋 高层 2栋18层洋房 总用地面积 350亩 232038 总建筑面积 93564 23 中心会所面积 2341 容积率 0 4 绿化率 46 5 停车位 626个 地面 别墅户型 共21种户型 面积从179 567 独栋别墅112栋共112户 双拼别墅47栋94户 四拼别墅12栋48户 其中三房两厅共108户 占总比的42 51 四房两厅共141户 占总比的55 51 五房两厅共5户 占总比的1 98 高层洋房 有三种户型 面积从132 286 不等 K1幢共72户 K2幢共70户 其中两房两厅共71户 占总比的50 三房两厅共67户 占总比的47 1 四房两厅共4户 占总比2 9 别墅开盘均价 折后1 8万元 平方米 精装修 254套别墅 去化率约92 目前已提价6 公寓开盘均价 折后8500元 平方米 精装修 142套 已经售罄 开盘期间最低享受8折优惠 公寓8 5折 别墅交楼标准 送价值4000元 平方米的装修 不含家私电器 高层洋房 K1 K2 标准 送价值2000元 平方米的装修 不包括家私电器 客户除了东北三省和北京为主力军外 四川 重庆在该项目的客户中异军突出 占了较大的比例 总户数 847户 一期664户 栋数 35栋商业配套部分 7栋 住宅部分 28栋电梯洋房 一期22栋 总用地面积 270亩 176682 总建筑面积 141395 38 商业配套7栋总面积 28028 81 住宅首层商铺总面积 7620 4 容积率 0 726 绿化率 40 停车位 770个 地上 573个地下 197个 一期22栋共664户 有一梯两户 一梯三户 一梯四户 和一梯六户四种类型 面积从80 63 208 93 不等 其中两房两厅共448户 面积从80 63 161 98 占总比的67 46 三房两厅共216户 面积从118 72 207 3 占总比的32 54 公寓开盘均价 折后8800元 平方米 精装修 去化率达85 以上 目前已提价6 开盘期间最低享受8折优惠 公寓8 5折 主力户型是104 160平方米的两房和122 208平方米的三房 据销售人员透露 180 208平米的大三房销售火爆 装修标准 精装修出售 酒店式公寓 精装修 拎包入住 面积约 77 2 175 3平方米海景高层洋房 面积约 131 8 332 4平方米高层园景洋房 面积约 97 111平方米泰式独立别墅 面积约 154 16 1411平方米花园面积 390 1770平方米 高层海景洋房均价 折后2万元 平方米 毛坯 现阶段收取50万定金 预计在09年第三季度开盘 定金不退 现阶段推出3栋23层 26层 已定2栋 预定率达85 以上 酒店式公寓均价 折后1 8万元 平方米 精装 现阶段收取50万定金 预计在09年第三季度开盘 定金不退 泰式别墅价格 折后3 5万元 平方米 毛坯 现阶段收取100万定金 预计在09年第三季度开盘 定金不退 现场为桩机刚进场状态 典型的 卖楼花 现象重演 目前已调价6 以上为2009年10月前数据 64亿 99亿 72亿 60亿 雅居乐清水湾项目合约销售额情况 2009年 2010年 2011年 人民币 2012年 2013年 78亿 雅居乐2012年的低迷表现部分缘于对清水湾这单一项目的过分依赖 而希望在全国其他地区复制清水湾奇迹 又导致雅居乐看似拥有超3000万平方米的土地储备和广泛的布局 但在短期内 能提供真金白银销售收入的并不多 2013年的中国大面积雾霾天气有利于海南度假房销售 清水湾项目的启示 1 2 3 4 5 6 7 8 土地一 二级联动开发 高收益 高风险 值得探讨 随着 海南岛国际旅游特区 概念的逐步落地 意味着能在海南岛旅游开发热中取得先机的企业将有更多发展会 在海南大盘积聚 竞争激烈的环境下 以绝对的规模优势首战成功 靠的是大盘运营经验积累 产品复制 国际化视野及国际化资源整合 与大摩的成功握手 不但让雅居乐摆脱资金困扰 解决运营障碍 同时也让大摩以不低于35 并有望继续拉高的毛利率 实现双赢局面 蔚蓝的天空 清洁的空气和蓝得令人感动的大海成为海南岛最令人向往的度假 休闲 旅游之地 也让更多开发商看到了希望和突破红海的途径 海南岛可能是目前唯一一个具有土地一 二级联动开发空间的市场 机不可失 但决策确实应该慎而又慎 不但对其它已经介入或蠢蠢欲动的开发商构成巨大压力 对雅居乐清水湾项目本身 也构成巨大挑战 差异化 充分的产品研究和市场判断 以及对后市政策走向 国际经济形势的准确把握 决定着项目生死 大盘 意味着巨大的风险与高额的利润共存 海南东方花梨湾项目 东方 花梨湾 旅游与养生地产项目 位于海南省东方市区频海地段 海域面宽近一公里 项目占地面积36 7万平方米 建成总规模为80万平方米 目前为东方市最大的地产项目 东方 花梨湾 项目面临湛蓝无际 碧波万顷的北部湾蓝色海域 经开发商的精雕细琢 势必会以其优良的品质 得天独厚的优越环境与旅游胜地北美夏威夷同一纬度的优势 腾空出世 显露出卓尔不群的超凡品质 东方 花梨湾 因所在地盛产奇珍海南黄花梨故得名 东方 花梨湾 项目由海南东方东方房地产公司投资开发建设 东方 花梨湾 项目 将会是一座在湛蓝海湾的怀抱里 建设具有热带风情胜景的风格独特的海景别墅 间插有面海远眺 面面观海的海景高层的住宅小区 本项目还包括音乐主题五星酒店和渔人码头商业街区配套 让您体验北部湾渔场的海洋文化特色 项目总体定位 东方 花梨湾 完全符合好的旅游地产项目标准 有独占性资源和知名度 具有较大客流量 具有较好的交通条件 开发用地景观环境好 我们采用一种环境 两种顾客的思想指导海南旅游地产项目定位 建议东方花梨湾项目总体定位为旅游度假与休闲养老综合体产品组合 音乐主题文化酒店 度假养生公寓和别墅产品 免税商品等休闲商业我们深知顾客需要的不是一间房子 而是需要一种高雅的度假与娱乐休闲环境 在北方和南方大多数城市发生严重雾霾的时候 我们才突然明白 海南洁净的空气和碧海蓝天是多么重要 我们需要呼吁海南要更好保护生态环境 让海南作为国际旅游岛成为世界度假人群的后花园 东方花梨湾 主题音乐酒店 建议做成音乐主题酒店 带动更多金领和白领前来度假 一种高雅的滨海度假环境 容纳两种顾客群体 度假旅客和高收入养老群体 建议滨海配套婚纱摄影基地 在餐饮酒吧街区配备不同音乐风格咖啡厅 对于免税商品部分如果一下不能进驻 可以考虑引进奥特莱斯品牌店进驻 图一 披头士 乐团诞生在利物浦HardDay sNighthotel的这间名为 麦卡尼 的酒店套房图二在价格较高的 列侬 套房中配备着一架钢琴和些 披头士 乐团的艺术藏品图三孟菲斯 猫王 主题酒店中 坐落着田纳西州非常著名的游泳池 以摇滚音乐为主题的硬石酒店 亚洲第一家以摇滚音乐为主题的HardRockHotel落户美丽的巴厘岛 占地3公顷 有418间客房 所有房间 都提供互动式影音娱乐系统 酒店内展出音乐文物 音乐家手稿 老唱片封面 歌唱家用过的服饰 处处有音乐的影子 俨然是一座音乐博物馆 真正人性化的酒店不仅是提供给人睡觉的栖息之地 更能与人达到心灵上的相通 迄今为止 遍布全球各大旅游胜地的十家硬石酒店早已名声赫赫 巴厘岛的明珠在全球赫赫有名的十家硬石酒店中 尽管HardRockHotelsbali已经不像刚开业时带给人们那么多的惊喜和震撼 但对于那些如我一般热爱音乐并有些怀旧情结的人来说 似乎对它有着莫名的偏爱 更何况 还有风景秀丽的巴厘岛为它的魅力 添砖加瓦 硬石集团独到的选址眼光向来青睐全球旅游胜地 这才有了HardRockHotelsBali 1998年它在世界知名旅游岛屿太平洋上的巴厘岛落户 酒店位于巴厘岛最热闹的海滩区 总占地3公顷 有418间客房 酒店大门外那个20多米的大电吉他既是HardRockHotel的显著标志 也俨然是酒店的形象代言人 主题文化酒店 策划滨海乡村音乐主题文化酒店 举办东方乡村音乐节 可以借鉴美国乡村音乐节和拉斯维加斯相关主题文化酒店 项目三万平米商业规划建议 本项目商业定位海南岛渔人码头 包括一流的文化表演 新鲜的北部湾海鲜和一流的音乐主题文化酒店 吸引广州海鲜超市和黄沙水产品市场的成功经验 今后稳步引进进口海鲜 供应高端酒店 商业风险控制措施 1 产品充分考虑客户需求定制 特别是二期要征求更多消费者意见 2 部分商业采用别墅形态建设 避免过剩时候能够转化为度假产品销售 3 从降低销售风险角度 推动区域城市设计和湿地公园建设 加速城市化进程和城市面貌改观 对滨海景观进行改造和提升 突出海南东方西部海景特色 首先建议花梨湾海边防风林内外增加椰子树和棕榈树以及槟榔树 形成海南热带风情 其次是打开景观廊道 种草皮覆盖沙滩 建议适当的时机规划好游艇码头 形成度假特色 项目赢利模式设计 1 取得合理销售利润加速做好东方花梨湾体验式环境 会所尽早建成 按照五星酒店标准进行观出 要初步具备客户接待能力 本项目要最大限度做好销售 重点向大庆油田和长春第一汽车制造厂轿车分厂职工推销和定制 反映其诉求 目前 大庆油田等职工主要去山东和辽宁形成购买养老住房 海南气候条件更优 需要营造更好的文化氛围 吸引他们形成乡情纽带 向北京等大城市通过清华大学房地产总裁班等宣传推销定制度假产品 建议做好花梨湾假日生活刊物 向潜在消费者赠送 刊物内容包括世界各国休假圣地 休假文章 健康知识 世界养生养老经验 中国养生文化 海南养老特点 对读者形成较强的吸引力 花梨湾假日生活