碧桂园老年公寓商业计划书.doc

_碧桂园老年公寓项目商业计划书 张红 2011529引言： 人口老龄化顾名思义，老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。索引： 第一部分：基本情况一、内容概要 二、公司概况 第二部分：养老模式现状及发展趋势 一、 养老模式现状二、养老模式发展趋势 第三部分：项目市场背景与市场环境分析一、项目市场背景（一）政策依据 （二）政治保障二、项目市场环境分析 （一）我国已步入老龄化社会阶段 （二）老年公寓面对的社会现状及特点 （三）老年公寓市场需求不断增长 三、老年公寓发展趋势四、北京地区老年公寓市场分析第四部分：项目规划与经营一、项目改造要求及特征二、组织管理及模式三、经营服务模式四、销售规划第五部分：项目投资成本预算第六部分：项目投资方案第七部分：项目经济分析 一，年运营成本分析 二，收入估算 三，养老公寓年利润估算 四，赢亏平衡分析 五，敏感性因素分析第八部分、风险与控制第九部分、阶段目标第十部分、总结（附件一：老年人建筑设计规范标准附件二：老年公寓税收及补贴性政策文件）第一部分：基本情况一、 内容概要：1、本计划书为投资兴办碧桂园老年公寓项目而编制。2、本计划书涉及时间为：201152012年3、本计划书涉及的目标是：公司在碧桂园小区一座学校园区的基础上投资装修改造兴办老年公寓，占地规模为30亩，建筑面积拟定为1800020000平方米。4、本计划书是一个草案，许多数据还不够准确，只是大概反应了涉及内容的基本情况二、 公司概况在首都北京闪耀着一颗耀眼的明珠北京市碧桂园房地产开发有限公司。北京市碧桂园开发公司注册资金1.52亿元，具有国家一级资质，是北京市房山区知名的民营企业。公司总部设于北京市房山区长阳镇昊天北大街38号。北京市碧桂园开发公司自2000年6月成立以来，己从初创规模发展成为现今的多元化的大型企业集团。北京市碧桂园开发公司作为中国地产开发大潮中兴起的房地产开发企业，对房地产业有着深刻的理解。公司确立了“以地产为核心，相关多元化”的企业发展战略，主营房地产开发建设、商品房销售。兼营商业管理、物业管理、地产经纪、塑钢门窗生产和销售等相关业务。公司以房地产开发业为主，并大力向可持续发展项目拓展。北京市碧桂园开发公司开发建设的碧桂园温泉小区已经跻身于百万平米大盘的行列，是北京西南地区重要楼盘。现各项配套工程陆续完成，小区已经日趋成熟。已经成为北京西南地区知名的大型社区。第二部分：养老模式现状及发展趋势一、养老模式现状1、家庭养老 中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。2.、机构养老 机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。3、社区居家养老社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。 开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。二、养老模式未来趋势创新养老模式中国在经济在不太发达的条件下进入了老龄型社会，并且已经形成了一个庞大的群体。老年人的生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求既有普遍性又有特殊性，根据这些需求，借鉴世界上其他国家和地区的经验，结合我国国情，创新养老模式已成为我国养老产业的当务之急。(一) 养老产业必须走社会化的道路目前，社会参予养老产业已是绕不开的门槛。主要包括：1、服务主体社会化。即服务机构、服务设施的社会化；2、服务客体社会化。也就是服务对象既突出重点又要面向社会全体老年人，增大服务的受益面；3、资金筹措社会化。改革资金来源的单一渠道，多渠道筹措资金，采取财政拨款、社会集资、有奖募捐、各方捐助、街道和居委会出资等方式解决养老助老服务资金问题；4、服务队伍社会化。建立一支由专职人员、兼职人员和志愿者组成的服务队伍。以专职人员为主体，兼职人员为辅助，青年志愿者为基础，形成庞大的服务队伍；充分动员公众和年轻型的老年人参与自愿助老服务；增强老年人的自助能力和代际间的互助意识。(二) 养老产业必须走产业化的道路 养老产业不能等同于慈善事业，而是具有中国特色社会保障体系内不可缺少的一项重要内容。必须在政府的扶持下纳入社会发展的总体规划积极发展，走产业化道路，逐步形成自我服务、自我管理、自我积累和自我发展的动力机制。(三) 养老产业必须走专业化的道路 养老产业是一项长期的具有丰富内涵的工作，要把它作为一个专业来研究和发展，实行劳动准入制度，提高专业工作者队伍的质量和服务水平。通过以上专业化措施，为养老产业的发展提供最基本的人才保障。 人口老龄化是挑战也是机遇，是一场政府、社会、全民支持，三位一体的新养老运动、新社会运动，这就需要社会共同努力，克服现有养老模式的不足，顺应社会需求，探索出多种满足老年人基本需求与深层次需求的养老模式，创造出多个“以人为本、终生关怀”的亲情养老模式，多个更适合我国国情的养老模式。 （四）社区养老服务将成为今后我国养老服务的主要模式老年人为我们的社会进步和经济发展做出了不可磨灭的贡献，确保他们安度晚年是政府和社会的共同责任。实行社区管理服务，不仅要考虑到离退休人员在衣食住行等方面的基本生活需要，而且还要考虑他们的精神生活需要，逐步形成多层次和多方位相结合，设施服务与互助服务相结合，比较便利、健全的，包含“养、医、乐、学、为”为一体的社区服务内容。 家政服务中心。将一些原来由家庭负担的事务性工作纳入服务范围，实行上门服务。 社区医疗服务中心。要改变目前医疗服务机构集中于市中心以及片面求大求全的局面，开展医疗服务“进社区”、“下乡”活动，实现从“有病去医院”到“小病进社区、大病去医院”的转变。 文体活动中心。围绕“老有所乐、老有所学、老有所为”，从本地经济承受能力出发，因地制宜、因陋就简地兴建一批老年人活动场所，积极开展适合老年人的群众性文化、体育、娱乐活动。 老年公寓。发展敬老院、老年公寓、托老所等老年人服务机构，对家庭抚养、照顾有困难的老人以及独居老人实行集中统一的管理服务，不但能给老年人提供更好的服务，而且对于减轻家庭压力也具有重要意义。 第三部分：市场背景与市场情况分析一、 项目的市场背景（一）政策导向性文件1、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知国办发200019号2、民政部关于加快发展养老服务业的意见来源：社会福利和慈善事业促进司 3、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知 国办发20066号4、民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见来源：社会福利和社会事务司民发2005170号5、北京市民政局、北京市财政局关于印发关于社会力量兴办社会福利机构运营资助办法的通知 京民福发2009117号 来源：北京市民政局6、北京市民政局关于资助街道乡镇养老服务机构建设的通知京民福发2008121号 来源：北京市民政局（注明：资助对象以街道办事处、乡镇政府（地区办事处）为主体投资新建、扩建、改建以及设备更新的养老服务机构）（二）政治保障党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障 首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。 其次，党和政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了关于企业职工养老保险制度改革的决定、关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定、社会保险费征缴暂行条例等文件。 2000 年8 月，中共中央、国务院发出关于加强老龄工作的决定， 号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发， 高度重视和切实加强老龄工作， 发展老龄事业， 大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出， 要加强社区建设， 依托社区发展老年服务业， 进一步完善社区为老年人服务的功能， 要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。 2005年党的十六届五中全会关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。 二、项目市场环境分析（一）我国已步入老龄化社会阶段按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。（二）、老年公寓面对社会背景、现状1、社会背景：老年公寓初创于上个世纪70年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少规模的老年公寓。从国外的情况分析，老年公寓可以看作是一些社会老龄化的先进国家，在某种特定状况下的老年人的居住形态。 老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并由专门机构按照市场原则开发和经营的老年专用住宅。 老年公寓通常采用居家养老与社区服务相结合的模式，是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用配套完善的老年人社区，除为老年人个性化设计的房屋外，还提供医疗保健、文化娱乐、家政护理等全方位服务。老年公寓一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。 中国的北京、上海、大连、深圳等城市近几年相继建成老年公寓，并始终处于供不应求的状态，堪称银色产业中最具投资价值的黄金项目。 我国自1999年进入老年型国家以来，由于老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛，因此解决老年人的养老和居住问题成为各个城市十分紧迫的一个社会问题。 国务院全国老龄工作委员会办公室发布的2001年至2100年中国老龄化发展趋势预测研究报告中指出，2030年至2050年是中国老龄化形势最严峻的时期。而目前中国应对老龄化在思想、物质、制度等方面的准备都严重滞后。报告指出，未来25年，是我们应对老龄社会的关键准备期，也是仅有的战略机遇期。该报告建议，国家应把应对老龄化列入未来中国的发展战略。 老年公寓作为一种新型的养老模式，将社区服务与商业化运作有机结合，有力推进了对于我国养老模式的革新和良性运转。然而从全社会以及城市规划的全局考虑，老年公寓的大发展还有待政府给予强有力的支持和鼓励。相关配套举措包括： 2、老年公寓现状：（1）数量短缺目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年公寓，投资总额在160亿到200亿元。（2）质量不高我国现在的养老机构，一为计划时期延续下来的公办敬老院，主要服务对象是城乡孤寡老人，提供的是低水平的生活照料服务；二为近几年由公办医院改建的老年公寓，主要服务对象是城镇生活不能自理的老年人，除提供基本生活照料服务外，还兼具简单的医疗服务功能；三为近几年兴建的私办老年公寓，多数是利用老房子改建的，配套服务设施少，规模小、住地分散、各自为战，社会公共服务资源难于集约利用，由于不是专门为老年人养老而建设的，各方面服务条件都受限制。这种“笼养式”的养老机构，老人住进去不舒服，不到迫不得以的时候是不愿意住进去的，越来越不适应老年人日益增长的养老需求。（三）老年公寓市场需求不断增长1、中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10以上（60岁以上人口）或7（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（人口与社会保障研究陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。 三、老年公寓发展趋势1、社会需要居家式老年公寓以满足中国传统的养老观念2、社会需要规模化的养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平3、产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势四、 北京地区老年公寓市场分析老年公寓分为：产权式老年公寓、租住式老年公寓（一）、北京人新的养老观念开始形成1、北京市高收入家庭的老年人离退休后不再找工作的比例超过了希望继续工作的比例，北京中上收入家庭老人退休后生活安排发生变化，过去收入较低，退休金更低，大多数老人离退休后都期望再找一份工作，或在原单位返聘补差。以贴补家用。 调查显示，这种情况在北京中上收入家庭已经开始改变，中上收入家庭希望离退休后再找工作挣钱的比例仅为40%，而不再找工作希望在家安度晚年的已达45.5%，这实际上为北京市养老机构的发展增加了机会。2、多数安度晚年的中上收入家庭老人选择与子女分住的生活方式在北京中上收入家庭中，传统的大家庭观念淡化，希望与子女分居的占多数。虽然人老了后与子女生活在一起的观念仍占44%，但已经低于一半，不占多数，45 %的被访者选择与子女分开住，其中38.3%表示与子女分开居住自我照顾，这些老人一般身体较好，6.7%表示与子女分开居住请人照顾，这些老人一般身体稍差1.7%的被访者明确表示住进养老院。3、闲居在家需要别人照顾日常生活的老人高达28%，在未来5-10 年北京市照顾老人的工作将会成为一个非常大的就业市场。调查中，不再找工作的中上收入家庭老人有相当的比例需要别人照顾日常生活。明确表示需要他人照顾的比例高达28.3% 北京市8个城近郊区有非农业户200万户左右， 按每个家庭有一个老人需要照顾来推算，仅非常需要他人照顾的老人就有11.5 万人，将是一个极大的市场。4、生活不能自理后，老年人的照顾成问题，康复式老年公寓受欢迎生活不能自理后的老人更希望与子女生活在一起。调查显示， 当问到生活不能自理后的选择时，50.5%的被访者表示愿意与子女同住由子女照顾。这个选择比生活能自理时高出6.3 个百分点，但是未来的北京社会单纯依靠子女照顾老人的社会条件已基本上不存在，一是受独生子女政策的影响，上世纪70年代出生的孩子到现在30 多岁，四二一结构初步形成，一对中年夫妇要照顾两对老人，根本顾不过来，特别是老人生活自理有困难时。二是实行市场经济，就业竞争更加激烈。 中年夫妇不但要努力做好本职工作，还要不断充实自己，更新知识，时间将非常紧。三是为适应社会发展，孩子之间的竞争更加激烈。 中年夫妇要花更多的精力来培养下一代，由于以上原因，未来北京老人在生活自理发生困难后希望子女照顾的愿望基本不能实现。面对北京社会发展的客观趋势，相当一部分老人的养老观念在发生变化，调查中，生活不能自理后表示愿意与子女分居请人照顾的比例为12.5% 比能自理时高出5.8个百分点，增加近一倍。1/3的老人在生活不能自理后选择社会养老机构。调查中，当问到生活不能自理后的安排时，选择住进普通养老院的占5.5%，选择住在疗养地的占8%，选择住进多功能康复式老年公寓的比例高达18.5%三项合计为32%其中多功能康复式老年公寓最受欢迎，这反映了一种新的养老观念的形成。（二）北京现有养老院不符合未来老年人要求1、多数被访者对养老院持否定态度（1）调查中共设计了10 个提法来测试被访者对北京市养老院的看法。10个提法中，养老院是老年人安度晚年的乐园和发展很好，基本能满足需要两条是肯定的提法，其他基本都是否定的提法，测试结果表明64%的被访者对养老院持否定态度。对现有养老院的不满意见可以归为四类：一是认为养老院条件差不够档次，持这种看法的被访户占32%多为高学历的专业技术人员、医生、教师等。二是认为养老院的收费偏高，持这种看法的被访者占24%。一般是收入相对低一些的家庭。三是认为养老院还不够完善，不能满足要求。持这类观点的人占53%。四是对养老院持有非常悲观的感觉，认为是给人施舍的机构。持这种观点的人占42.5%企业管理者持这种观点的相对较多。（2）北京人对目前养老院持肯定态度的比例很低，调查结果表明，北京中上收入家庭中，只有7%的被访者对养老院持肯定态度。他们认为养老院是老人安度晚年的乐园或认为养老院发展很好，基本能够满足需要。这些被访户的家庭月收入较本次全部调查样本平均水平略低，在文化程度、职业、年龄和户规模等方面与其他被访户没有显著差异。2、大多数中上收入家庭不愿意老人住目前水平的养老院。（1）调查表明，被访的北京市居民中49.5%不愿住养老院。 其中表示不愿住的占30.5%，不太愿意的占19%不愿住养老院的重要原因是对目前养老院的状况不信任或不满意，持这种观点的人约占被访者的一半左右。主要看法有老人在养老院得不到好的照顾，条件差，收费高等等。（2）约1/3的人没有明确态度。调查中，当问到请问您或您的父母老了以后愿意住进养老院吗？有29.5%的被访者回答不好说，这些人对养老院还持怀疑态度。（3）愿意入住目前水平养老院的只有21%3、未来北京老人为子女着想将愿意入住养老院。本次调查显示，一部分中上收入家庭的老人，非常可能或比较可能入住养老院占18.5%其中主观愿意，客观也会住的占12.5%。 主观不愿意但客观上还是会住的占6%这些可能入住的被访者之所以入住养老院。第一位的想法是为子女考虑。 调查中64.9%的人表示可以减轻子女负担。59.5%的人表示孩子太忙没时间。第二位的想法是认为住养老院对老人有好处，其中认为有定期治疗对老人身心有好处的占51.4%。认为可以与同龄人在一起对老人有好处的占43.2%，认为子女护理不好的占8.1%。第三位的想法是从社会发展的必然性来考虑。这部分人认为人老了入住养老院$是社会发展到一定时期的必然现象占32.4%。（三）北京中上收入家庭对设施和服务较好的老年公寓的接受程度高于目前普通养老院。 1、北京人希望未来养老机构是明显优于目前养老院的养老公寓（1）调查中，北京中上收入家庭提出了未来养老机构,老年公寓与现在养老院的差别。一是希望比养老院环境好，持这种观点的占55.9%居第一位。二是希望比养老院设施完善占54%居第二位。三是希望比养老院服务好占36%居第三位。四是希望有康复治疗居第四位。2、北京人对老年公寓的接受程度明显高于养老院本次调查结果显示1%的被访者非常可能租住老年公寓，30.5%的被访者比较可能租住老年公寓。两项合计有31.5%的被访户对老年公寓表示认可。而前文分析对目前养老院的认可率只有18.5%。（四）北京人认同多功能老年公寓对于这样一个未来养老机构我们定名为(多功能老年公寓)它是集养老、保健、治病、娱乐、健身老有所为为一体的综合性养老机构。1、 多功能老年公寓比普通老年公寓更受欢迎本次调查显示,档次越高的养老机构越受欢迎,调查中目前水平养老院的愿意入住率为21%,其中(非常愿意)5.5%,普通老年公寓的愿意入住率升至31.5%其中(非常愿意)只有1%多功能老年公寓的愿意入住率升至39.5%其中(非常愿意)的比例高达11%.2、 入住养老院是为子女着想入住多功能老年公寓才是为老人自己着想,从社会发展来看传统的(为子女观点)将逐步向(老人安度晚年)过渡,这个趋势对我们设想的多功能老年公寓的特点是一个肯定。 （五）未来多功能老年公寓应满足的要求1、北京人对未来老年公寓的服务项目和收费标准最关注其次是周围环境和配套设施2、未来多功能老年公寓选址在北部郊县的设计符合北京人养老观念3、北京老人对多功能老年公寓的服务要求以康复治疗、基本生活和特殊情况下的医护三大类为主4、生活设施和保健设施是最主要的必备设施5、户型选择以与老伴同住为主导同时也有近20%的被访者选择单独居住。（注：数据来源为北京市科学研究所市场调查数据）第四部分：项目规划与经营一、项目改造要求及特征1、老年公寓要符合个性化、人性化要求 老年公寓装修改造运营和管理，综合国内外经验，我们将之归纳以下几个方面 （1）老年公寓装修改造要点 ：在总体布局上，老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服务。在室内住宅设计上，应以老年人居住生活行为特征为依据，照顾到老年人的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭社会养老生活形式，并满足以下功能： 1）功用性。老年人住宅要充分考虑到老年人的特殊使用需要。为了方便老年人步行或者使用轮椅出入住宅，住宅入口应设置坡度不超过1：12度的坡道；电梯的入口净宽最低应在800mm以上，部分电梯应参考医院设计标准方便病床和医疗设备进出。梯口处与建筑物的地面处于同一水平线上。要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。由于老年人视力减退，辨色力差，老年人在居室里工作或阅读时的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室内的光线差别要限制在最小限度内。根据老年人视力趋弱的特点，老年人建筑室内空间色彩应明快、温暖，地面不宜采用黑色或显深色面料，透视窗口不宜用有色玻璃。老年人对噪音敏感，住宅内一般要装好隔音设备。 ,2）安全性。我国脑血管和心脏疾病死亡人数占所有死亡人数的前三位，在老年人中这两种疾病死亡发生最多的地方是在厕所内。因此老年住宅中厕所应安装暖气或其他取暖设备，减少室内与厕所间的温差；安装坐式便器，并加上扶手；外开式或侧面推拉式门，以便于轮椅进入；安装安全电铃，遇紧急情况时可从外打开门等。国外的实践证明，改建的厕所使老年人在厕所中发生死亡的情况明显下降。老年人往往因不注意或因路面不平，绊倒而发生骨折，因此老年住宅设计中在有门的出入口，例如厕所、浴室、阳台等处要避免留有门槛、台阶之类的不平地面，室内标高统一。同时，也要注意消除不必要的突出部分，地面、楼梯，倾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮砖，这种建筑材料让视力不好及坐轮椅的老年人使用会更有优越性，不仅触感好，又能防止老人滑倒摔跤。为了防止夜间发生事故，要避免电灯开关设置在暗处或不方便的地方，厕所与寝室最好能安上夜间照明地灯。在紧急、危险的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。 ,3）健康性。要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人做室外的活动。要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。不宜用易碎、易燃、化纤及散发有毒气味的装修材料。 ,4）隐私性。老年人害怕孤单是一个普遍的现象。在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。,5）便于改造。老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。及时为老人提供协助，延缓老人的衰老过程。 ,6）在户外环境设计上，应便于老年人接触自然、参加社会交往、进行各种体育娱乐活动，使他们乐于停留其中，并感受到生活的情趣。通过对环境各方面的分析布置，创造一个适用、卫生、安全、美观的室外环境。,7，社区安全感：在老年社首先考虑到要弥补老年人减退和丧失的机能，住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感。 ,8）公共服务项目：要合理安排适合老年人的公共服务项目，如老年活动中心、老年大学、棋牌中心等有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要；适当布置绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品。在庭院或绿地的局部设立自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老年人提供一个具有私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所。在具体设计中，要考虑室外环境的开阔平坦。无障碍物的绿地则为老人或残疾人行进、散步、晨练提供了场所。 ,9）, 配套设施：老年公寓的服老年公寓的配套设施要求做到完备、齐全，包括有医务室、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、交流活动、家政服务等。特别是老年公寓要紧密合作正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。 另外老年公寓的供电应有可靠的保障，可考虑双路供电或自备临时发电设备。 二、组织管理及模式国内的老年公寓刚刚起步，目前多采取社区式服务，主要内容包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务，满足他们安全、便利的购物需求。老年公寓是一家民营养老服务机构，也是一个社会福利机构，我们要树立员工的行业荣誉感，以此更好地为老人用爱心和真情来服务。为确保运营并且本着降低运营成本的前提下，设立四部门：医疗中心负责医疗、康复，同时负责（康复）护理区的日常护理和康复工作。管家中心负责健康老人的日常服务和精神文化组织活动。物管中心负责给水电、工程、保洁、餐饮等运营保障服务。营销中心负责市场拓展和老人招募工作。部门事务由中心主任直接向院长负责制具体组织架构见图三、经营服务模式老年公寓的入住人员可以分为以下几种：1、 会员制：25年会员制，缴纳一定房屋押金后，少交或免交床位费。2、 长期性：从健康老人到百年的；也可以是需要康复型的人群，如生活上需要人照顾的，不一定是老人。3、 短期性：如子女出国等无人照顾的，住半年左右的那种。4、 托老型：子女上班、出差、家中白天没人，短时期无人照顾的，日托或 短时期托老的。5、 体验式：如试住型老人、社区体验交流等6、 老年旅游小团体：可参与全国老年公寓联合同盟，接待来自各地的老年旅游小团体：四、销售规划1、市场细化根据市场细化后的情况，把服务对象定位为中高端老人，这部分老人大致分两种情况一种是老人自己经济状况尚可，思想和生活理念进步，认为养老院是一种生活方式，也是一种必然，先来可以先得另一种是子女事业有成、工作繁忙、顾及不到，只好依托于养老院。鉴于以上情况广告策划以下几点2、广告计划1、网络推广：有必要建立自己的老年公寓窗口网站，不仅可以起到展示和交流的目的，也可以是一种主要的广告途径（百度推广、发帖、写软文等）。2，报纸广告：在当地发行量尚可的报纸上，比如北京晚报、社区报之类的，面向中老年、中高层之类的人群的，他们可以接受价钱稍贵、但服务好的事实，再加上真情服务，定会打动一部分客户。金杯银杯不如老人的口碑，维系好已入住老人，让事实说话，让住在院里的老人成为活的广告3、公益广告：因为我们是盈利型的敬老院无法让大多贫困或孤寡老人入住，可以定5-10人名额作为帮扶对象，减免部分床位费，但要让尽可能多的媒体知道，以此来提升本老年公寓的公益形象，提高公众信任度。3、宣传单计划传单是省钱但是效果较好的方式，印刷精美的专业“为老服务卡片”，作为传单发到目标人群手里是一种最直接的方式，散发地点多为医院、超市、公园、社区等地，散发方式分为集中散发和各个击破散发两种方式社区集中散发：1、印发传单贴在小区的宣传栏上，或者与相关人士沟通，以自取形式放 在居委会、公园门口，超市、医院老年病专科服务台等。2、小区内海投，可以选择小区内邮箱、或老人们集中锻炼或外出时发放。 各个击破散发：1、到医院做检查的老人，菜市场买菜老人，公共花园里休息的老人。2、 四、五十岁的中年人家里大都会有需要照顾的老人。4、“志愿者”协助计划 现在的中年人，工作忙压力大，对父母有心无力，但又怕让老人或周围的邻居们误以为不孝，所以“给老人找家、为子女减压”显得尤为重要，由志愿者去为社区老人及子女提供敬老院养老、或社区居家养老宣传和咨询，收集相关信息非常妥当。 口号可以是“义工在行动，体验营销、提升自我，公益社会、提升自我。”这项工作，如果我们去做，社区可能会有抵触，但“志愿者”以寻找服务对象的名义去找，社区工作人员一般不会拒绝。 由于“志愿者”与目标客户的沟通直接，信息量大，内容多，足以让目标客户了解敬老院，并留下好感。我们测算一下，在目标社区建立10个“志愿者”服务队，每队成员4人，共40人，每人每月资助400元，每月支出为16000元。每人每月活动4次，共活动160人次，服务目标老人160人，按10%的推介成功率，也有16人。另外再加上本院营销部的宣传推介效果，预计每月可新增20人入住。5、专职营销计划建立自己的销售团队，35人即可，两名人员作为院内养老顾问销售，另外两三名销售与各大老年病科医院、老年大学、老龄机构团体、社区单位等建立渠道联系，开展市场工作。6、亲情路线百善孝为先，不是你不孝，而是你在忙，让我们来倾情照顾你父母！这里不仅是养老的场所，更是养心、养生的健康驿站；酒店式的设施、管家式的服务，“给爸妈一个四星级的家”。快乐养老，过好自己的霞光生活，守望子女们轻松去走自己的路。7、 健康、护养招牌在医务室定期体检的基础上，院内康护中心每天早晨给老人做健康检测、并建立健康档案，及时或定期将老人的身体情况告知家属。健康饮食是由老人和营养师组成的“膳食委员会”拟定健康食谱。另外还有社工人员组织健身、娱乐活动、以及心理疏导等。8、社区效应老年公寓紧邻社区就是一个卖点，人老了最怕的不是贫穷，而是孤独、被边缘化。通过与社区老人和社区幼儿园的定期互动驱除老人的孤独感，利于被老人接受，老人最希望看到的就活泼可爱的孩子们，虽然不是自家的孩子，但据科学家研究，人越老，对自己年少的记忆越清晰！看到可爱的小朋友，老人家们会想到自己美好的童年，在想像的世界里，重温儿时的美好！这是大多数老人家们的最爱。第五部分：项目投资成本估算 形成说明：该部分数据只有参考价值1， 部分数据参考星级酒店装修2， 部分数据借鉴其它养老院3， 部分数据据市场情况估算4， 部分数据需要给与和修正项目固定设备投资估算一览表（不含土建基本装修）项目备注预算资金空调大楼总面积18000平米，空调占总面积的70%，一平米约200元约250万电梯电梯 /30万元5部载重一顿，标准配置，含电梯内装潢约150万家电类电视/2500元300台（37吋）75万元小冰箱/1200元/台50台=6万元、保险柜等约82万家具厨具单元房家具300间*7000元/间=210万元；厨具 300间*3000元/间=90万元；厨柜 300间*1000元/间30万元约330万单元卫生洁具300间*1000元/间30万元办公家具设备各办公室桌椅20套700元=1.4万元电脑 打印机4套，复印机1台、约2万元（公共区、休闲区、健身房），电视42吋6台约2万元5.4万元公共厨房设备灶具、蒸箱、冰柜、操作台、排烟系统、冷库，净水机，餐桌椅等约50万纯水系统2吨/日纯净水系统约8万供暖地热供暖系统180元/平米324万元消防系统建筑面积约18000平米，消防系统均价按照建筑面积计算约200元/平约360万弱电系统电话、 万元 。 监控 万元。网络 万元。有线电视 万元。呼叫系统 4万元。 电子眼系统 万元。约150万热水供应系统太阳能热水工程或空气热源泵热水工程68吨/日产约80万杂项餐具、垃圾桶、除草车、标牌类、清洁器具、低值易耗品约20万布制品床单、被罩、枕套一备三；床搭防滑垫、被芯、枕芯一备一；另各备100件；浴巾、面巾、地巾一备三；窗帘按实际尺寸丈量为准约50万其它类印刷品、服装、工艺绿植等约30万项目固定设备总计投入预算为：1919.4 万元（不含土建和基本装修）早期专项设备投入项目金额办公电脑、打字、复印台等8万元办公家具：5.4万元呼叫系统：4万元医疗设备：40万元汽车： 2台 25万元健身器材3万元合计 85.4 万元按6年折旧计算 每年专项设备折旧为 14.2 万元第六部分：项目投资方案此项目投资方案由总公司确定第七部分：项目经济分析一，年运营成本分析1，人工成本（15%30%入住率时）职位人数月薪年工资总额院长 1人 月薪 0.81.5万元/月15 万元 部门主管4人 0.4万元/月19.2万元 销售人员 4人 0.25万元/月 12 万元护士/护理员 9人0.25万元/月 27万元厨工：6人0.25万元/月18 万元园林、清洁工：7人0.19万元/月15.96万元维修工：1人0.3万元/月3.9 万元司机： 1人0.3万元/月3.9 万元办公室人员 1人 0.3万元/月3.9万元财务 2人0.3万元/月 7.2万元医生 2人0.5万元/月12万元保安 2人0.2万元/月 4.8万元合计人员 40 人11.905万元142.86万元2.运营固定成本：。项目费用1、房屋场地费用及固定设施维护折旧费用150万元工资 142.86万元销售费用10万元办公费用20万元车辆使用及维护（2辆）6万元设备维护维修费用4万元职工保险福利费用50万元职工劳保费用3万元专项设备折旧费14.2万元合计 400.06万元3.运营变动成本 项目月支出25%入住（150人）（满员按600人）1. 膳食成本/人400元 /人/月72 万元488万2、 水电燃气130元 /人/月23.4 万元93.6万3、 医用耗材30元 /人/月5.4万元21.6 万 4、其他额外支出25元 /人/月4.5 万元18万合计 585元/人/月105.3万元： 二，收入估算养老公寓主要收费标准和收入预算/年收费项目收费标准25%入住率50%入住率75%入住率100%入住率床位费3000/元/月540万元1080万元1620万元2160万元餐费600元/月108万元216万元324万元432万元一般服务费300元/月54万元108万元162万元216万元床位补助费280元/月50.4万元100.8万元151.2万元201.6万元全年总收入4180元/月752.4万元1504.8万元2257.2万元3009.6万元 说明：老年公寓的主要收入来源于以上四项然而老年公寓的其它收入来源还有很多如： 卫生费、取暖费、空调费、各种增项护理费、设备使用费、体检费、医疗备用金、生活保障金。当然这些收费也都相应伴随着成本支出，这里就暂时不作计算考虑了。三，养老公寓年利润估算（暂时25%入住